д) особенности аренды отдельных видов  транспортных средств устанавливаются  транспортными уставами и кодексами.

     Основные различия в правовом регулировании договоров аренды транспортных средств с  экипажем и без экипажа, содержащиеся, в нормах Гражданского кодекса РФ, связаны; с обязанностями сторон по их содержанию, эксплуатации, а также с ответственностью за причиненный вред.

2.3. Аренда зданий и сооружений

     Договор аренды зданий; и сооружений в силу специфики предмета аренды является самостоятельным видом аренды, который  характеризуется высокой стоимостью и особой значимостью для гражданского оборота. Здания и сооружения квалифицируются как объекты недвижимости по признакам неразрывной связи с землей и невозможности их перемещения без несоразмерного ущерба их назначению.

     Арендодателем по договору аренды зданий и сооружений может выступать любое физическое или юридическое лицо, имеющее титул как собственника здания или сооружения; так и лица, управомоченного законом или собственником сдавать данные объекты в аренду. Как и сказано было выше, в том случае, если в аренду сдается здание или сооружение, являющееся государственной или муниципальной собственностью и не закрепленное за, государственными и муниципальными предприятиями и учреждениями, то арендодателями по этому договору выступают органы государственной власти и органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.¹⁰

     По  общему правилу договор аренды здания или сооружения  заключается в, письменной форме путем составления  одного документа, подписанного сторонами. После его подписания стороны  должны обратиться, например; в Московский городской комитет по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним с заявлением о государственной регистрации договора аренды. За осуществление действий по государственной регистрации договоров аренды взимается плата в установленных законом размерах. К заявлению должны быть приложены документы, которые необходимы для государственной регистрации договора аренды нежилого помещения.

     В правоприменительной практике встречаются  случаи, когда стороны для того, чтобы не производить государственную регистрацию договора аренды нежилого помещения (части здания), указывают срок аренды 11 месяцев, полагая, что в данном случае действуют положения пункта 2 статьи 651 ГК РФ. Такие, действия сторон являются ошибочными, поскольку в статье 651 ГК, РФ идет речь именно об аренде всего здания целиком и неправомерно распространять действие указанной статьи на правоотношения по аренде части здания или сооружения. Пункт 2 статьи 651 ГК РФ в порядке исключения из общего правила, установленного нормой пункта 2 статьи 609 ГК РФ, предусматривает необходимость государственной регистрации договора аренды здания или сооружения только в том случае, если он заключен на срок не менее одного года. Вот именно эта формулировка, а точнее, отсутствие в ней прямого упоминания таких объектов аренды, как часть здания, сооружения или отдельные помещения, и дает основание различным государственным органам настаивать на необходимости государственной регистрации подобных договоров независимо от срока, на который они заключаются.

     К существенным условиям договора аренды зданий и сооружений относятся условия  о предмете договора и о размере  арендной платы.

     Предметом договора служат здания и сооружения, т.е. такая обладающая особой ценностью  и значимостью разновидность недвижимости, которая неразрывно связана с земельным участком, занятым этой недвижимостью и необходимым для ее использования. Здания и сооружения как предмет аренды определяются в договоре с указанием их адреса, позволяющего однозначно определить объект на определенной территории; наименования; инвентарного номера, назначения (жилое, нежилое, производственное, складское, торговое и т.п.); этажности и т.п. Описание объектов производится на основании документов, удостоверенных организациями, осуществляющими технический учет объектов недвижимости. ГК РФ юридического значения делению объектов на здания и сооружения не придает.

     Предметом рассматриваемого договора может быть именно здание или сооружение в целом, а не их части. Часть здания может  быть отнесена к жилым или нежилым помещениям (машинное место в гаражном комплексе, один из этажей многоэтажного здания, подвальное помещение, комната в здании, служебная квартира в здании школы и т.п.). В случае, когда в аренду сдается не все здание, а помещения в зданиях или части помещений, к такой аренде применяются общие положения об аренде, поскольку какие-либо специальные правила в отношении аренды нежилых помещений в ГК отсутствуют.

     Арендная  плата относится к существенным условиям данного договора, и при  отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о цене договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, не применяются (п. 1 ст. 654 ГК РФ).

     Обычно  арендная плата устанавливается в денежной форме за 1 кв. м, т.е. за единицу площади арендованного здания или сооружения, либо за 1 куб. м. (при аренде, например, памятников истории, культуры, архитектуры), причем дифференцируется в зависимости от степени износа здания или сооружения, от вида деятельности арендатора при использовании объекта (биржевая, банковская, образовательная, игорный бизнес и т.п.), от вида и качества строительного материала (кирпич, бетон и пр.) и других показателей.

     Плата за аренду здания или сооружения включает плату за пользование земельным участком. Правило это диспозитивное, и законом или договором может быть предусмотрена и отдельная плата за землю  наряду с платой  за аренду здания или сооружения.

2.4.Аренда  предприятий

     Действующий Гражданский кодекс РФ рассматривает предприятия как объекты права - имущественные комплексы, предназначенные для осуществления предпринимательской деятельности. Такой подход существенно меняет положение; в связи с чем нормы  ГК  РФ об аренде предприятий (ст. 656 - 664) в немалой степени; отличаются от Основ, но частично и совпадают с ними, что порой создает затруднения при их применении с учетом принципиальных изменений: в определении юридической природы предприятий.

     В состав предприятия; (как объекта  права) входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, При этом предприятие в целом отнесено к недвижимости (ст.132 ГK РФ).¹¹

     В силу специфики объекта договоры аренды предприятий существенно  отличаются от других договоров по сдаче имущества внаем, так как предметом аренды является предприятие в целом, то есть имущественный комплекс, предназначенный для предпринимательской деятельности.

     Целью такого договора может быть продолжение  промышленной (хозяйственной) и коммерческой эксплуатации предприятия (для получения прибыли).

     Объектом  аренды, может быть предприятие любой  формы собственности. В тех случаях, когда в аренду сдавалось государственное  или муниципальное предприятие, арендодателем выступал уполномоченный государственный или муниципальный  орган - (ст. 608 ГК РФ).

     Поскольку состав объектов, входящих в имущественный  комплекс предприятия, разнороден, закон  дифференцирует условия передачи арендодателем  арендатору отдельных категорий  объектов:

     - арендодатель обязан передать  арендатору предприятия все объекты, составляющие основные фонды предприятия, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование и материальные ценности, относящиеся к оборотным средствам предприятия - запасы сырья, материалов, топлива и пр., арендодатель передает арендатору на условиях, в порядке и в пределах, определенных договором (в отличие от основных фондов, передаваемых в полном объеме);

     - арендатору могут передаваться  принадлежащие арендодателю права  владения и пользования землей, водой и другими природными  ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием - объектами, являющимися собственностью третьих лиц, но находящимися в пользовании у арендодателя по договору или на другом законном основании. Передача прав на эти объекты производится, как указано в ст. 656 FK РФ, в порядке, предусмотренном законом и иными правовыми актами;

     - арендатору предприятия передаются не только материальные ценности и имущественные права, но и права, связанные с использованием интеллектуальной собственности арендодателя: на обозначения, индивидуализирующие предприятие (фирменное наименование, товарный знак и т.п.), и другие исключительные права (ст. 138 ГК РФ);

     - арендодатель может уступить арендатору права требования, в том числе вытекающие из договорных обязательств, и перевести на него долги, относящиеся к предприятию.

     Хотя  предприятие определено в законе и сдается в аренду как единый имущественный комплекс, отнесенный к недвижимости, складывающиеся на основе рассматриваемого договора отношения  неоднородны в силу неоднородности объектов, входящих в состав предприятия. Здесь представлены как недвижимые, так и движимые вещи. Наряду с непотребляемыми вещами (зданиями, сооружениями, оборудованием и др.) арендатору передаются и потребляемые вещи - сырье, материалы, топливо и т.д.

     Таким образом, договор аренды предприятий выделен в самостоятельный вид также исходя из его предмета. Предметом данного договора является предприятие как единый имущественный комплекс, относящийся к недвижимому имуществу и включающий в себя основные и оборотные средства, права пользования природными ресурсами, исключительные права» а также права требования и долги. После передачи предприятия в аренду арендодатель и арендатор несут солидарную ответственность по включенным в состав переданного предприятия долгам, которые были переведены на арендатора без согласия кредитора.

Заключение

     Подводя итоги работы, хотелось бы отметить следующее, договор аренды входит в  группу договоров, регулирующих отношения  по передаче имущества во временное  пользование. В отличие от договоров  по передаче имущества в собственность, договор аренды не влечет смены титула собственника, а, следовательно, в экономическом смысле он оформляет такие отношения товарообмена, при которых товаром является не вещь, а право пользования ею. В Гражданском кодексе Российской Федерации договору аренды посвящена отдельная глава (гл.34), включающая в себя свыше шестидесяти статей.

     Цель  договора аренды - обеспечить передачу имущества во временное пользование. В этом заинтересованы обе стороны договора. Арендатор, как правило, нуждается в имуществе временно или не имеет возможности приобрести его в собственность. Арендодатель же преследует цель извлечения прибыли из передачи имущества во временное пользование другому лицу.

     Арендодателем может быть частное лицо (гражданин), которому принадлежит имущество, хозяйственное товарищество или общество, в том числе акционерное, общественная или иная организация и т.д., то есть любое физическое или юридическое лицо, имеющее титул собственника.

     Арендатором имущества может быть любое юридическое или физическое (дееспособное) лицо. Лишь в случаях, когда для пользования определенным имуществом (природными объектами и некоторыми другими) требуется лицензия (разрешение), арендатором его может стать лицо, имеющее соответствующее разрешение.

     Являясь достаточно востребованным правовым институтом, договор аренды формирует обширную судебную практику.

     Статистические  данные за последнее время о рассмотрении арбитражными судами и судами общей  юрисдикции гражданских дел на территории России свидетельствуют о том, что с каждым годом увеличивается количество споров, связанных с арендными отношениями. Так, если в 1993 году было рассмотрено 2316 дел, то в 2003 г. - 12372, в 2004 г. -19525, в 2005 г. - 20213, в 2006 г. - 22347, в 2007 г. - 23521 дел.

     Споры касаются как содержательной, так и формальной стороны дела. Решения судов анализируются и могут служить основой для дальнейшего регулирования арендных отношений. 
 
 
 
 

Список  литературы

1. Конституция РФ от 12.12.1993 // Российская газета: 1993. № 237  25 декабря.
2. Гражданский кодекс РФ часть 2 //СЗ РФ. - 1996 - №5
3. Федеральный закон РФ «О лизинге» от 29.10.1998 № 164-ФЗ (ред. от 23.12.2003 № 186-ФЗ) // СЗ РФ. - 1998. - № 44
4. Гражданский  кодекс РСФСР 1922 года // Свод Узаконений РСФСР- 1922 -№ 71
5. Гражданский кодекс РСФСР 1964 года // Ведомости ВС РСФСР: -1964 - № 24
6. Витрянский В.В. Договор аренды и его виды. - М.: Статут, 2002.
7. Гражданское право / Под ред. Ю.Х.Калмыкова, В.А.Тархова, З.И.Цыбуленко: - Саратов, 2008. том. 2:    .
8. Гражданское право: учебник под ред. А.П.Сергеева, Ю.К. Толстого-М. «ТЕИС», 1996.
9. Гражданское право России. Часть 2: Обязательственное право: Курс лекций./Под ред. О.Н. Садикова-М., 2009
10. Богачева Т.В. Общие положения об аренде. Гражданское право. Учебник (ч. 2) / Под общ. ред. А.Г. Калпина. - М.: Юристъ, 2005, 512с.
11. Брагинский М.И. Договорное право: Общие положения. - М., 2003, 328с.
12. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: Книга вторая. – М.: Издательство «Статут», 2003, 485с.
13. Васильева Е.Н. Общие положения о договоре // Комментарий к ГК РФ (ч. 2) / Под общ. ред. Т.Е.Абовой и А.Ю.Кабалкина. - М., 2006, 420с.
14. Гражданское право современной России. Учебное пособие / Козырь О.М., Маковский А.Л. – М.: Статут, 2008, 253с.
15. Гражданское право. Общая и Особенная части // Фоков А.П., Попонов Ю.Г., Черкашина И.Л. и др., КноРус - М.  2007, 677с.
16. Гражданское право. Учебник для вузов / Под ред. Калпина А.Г. – М.: Юристъ, Издательская группа, 2003, 535 с.
17. Мызров С.Н. Договор аренды: Дисс. канд. юрид. наук - Ульяновск, 2000.
18. Скребова О.П. Договор аренды земельных участков: Дисс. канд. юрид. наук  - Саратов, 2003.
19. Угольникова Е.В. Договор финансовой аренды лизинга и его правовая сущность: Дисс. канд. юрид. наук - М., 2005.
20. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.12.2005 г. № 4181/05 // Справочно-правовая система «Консультант Плюс».
21. Постановление Президиума ВАС РФ от 01.04.2003 № 9208/03 // Справочно-правовая система «Консультант Плюс»
22. Информационное письмо от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики 
    разрешения споров, связанных с арендой» // Вестник ВАС РФ. - 2002. - № 3.
23. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 5.05.1997 г. № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» // Вестник ВАС РФ. -1997 - №7
24. Обзор практики рассмотрения федеральными арбитражными судами округов споров, возникающих из договоров аренды (за 2003 год) // Справочно-правовая система «Консультант Плюс»/