Договор аренды

понятие догвора  аренды

Договор аренды (имущественного найма) относится к числу классических договорных институтов, известных цивилистике  со времен римского права. В римском праве наем вещей рассматривался в качестве отдельного вида договора найма (locatio-conduktio) – весьма широкого по охвату регулируемых им отношений типа гражданского-правового договора. Римское право признавало три различных вида найма: наем вещей (lactio-conducto rerum), наем услуг (lactio-conducto operarum), наем работ или подряд (lactio-conducto operis). Общее между всеми тремя видами найма состояло в том, что одна сторона обязывалась предоставить другой стороне пользование соответствующим объектом, а последняя – уплатить первой стороне за пользование определенное денежное вознаграждение.

Внаем могли предоставляться  как недвижимые, так и движимые вещи, вернее те из них, которые относились к числу непотребляемых, поскольку  иначе наниматель не мог исполнить  свою обязанность возвратить по окончании  срока найма именно ту вещь, которая была получена по договору. Признавалась римским правом и  возможность поднайма вещи, т.е. когда наниматель, не являясь, естественно собственником вещи, в свою очередь сдавал  указанную вещь внаем третьему лицу.

В настоящее время договор  аренды, наряду с договором купли-продажи, является самым массовым - ежедневно в России совершаются сотни тысяч сделок, направленных на приобретение имущества в аренду.

В Гражданском кодексе  РФ под договором аренды (имущественного найма) понимается такой договор, по которому одна сторона -  арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить другое стороне  - арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или только во временное пользование. При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованным имуществом  в соответствии с договором, являются его собственностью (ст. 606).

Итак, выделим некоторые  присущие договору аренды характерные  черты, позволяющие рассмотреть  этот договор в качестве самостоятельного типа гражданско-правовых договоров.

Имея в виду родовую принадлежность договора аренды (имущественного найма), - он относится к категории гражданско-правовых договоров на передачу имущества, - необходимо отметить, что передача имущества, осуществляемая арендодателем  (наймодателем) не сопровождается переходом права собственности на это имущество к арендатору (нанимателю); последний получает имущество лишь во владение и пользование, либо только в пользование. Данное обстоятельство может служить верным признаком, отличающим договор аренды от таких договоров, как, например, купля-продажа, мена, заем.

Обращает на себя внимание так же то, что арендатор (наниматель) получает возможность не только извлекать  полезные свойства из арендованного  имущества, но и обладать им, быть его титульным владельцем. В тех же случаях, когда эксплуатация соответствующего имущества возможна и без обладания последним, арендатору достаточно получить данное имущество в пользование (например, собственник, сохраняя за собой владение зданием, передает арендатору право пользования некоторыми помещениями)¹.

Пользование вещью, как  квалифицирующий признак аренды, трактуется широко, а именно как  всякое извлечение из вещи полезных свойств, но без изменения ее индивидуализирующих  признаков (субстанции). Одной из составляющих пользования является получение плодов, продукции и доходов.

Специальное упоминание о  них в законе, очевидно, связано  с тем, что плоды, продукция и  доходы отделяются от приносящей их вещи и превращаются в самостоятельные  объекты, судьба которых должна быть определена.

По общему правилу плоды, продукция и доходы поступают  в собственность арендатора с  момента их получения (отделения  от арендованной вещи). Однако это правило  может быть изменено законом, иными  правовыми актами или договором аренды. Указание «в соответствии с договором» не может толковаться ограничительно, т.е. как такое, которое требует наличия в договоре специального указания о том, что плоды, продукция и доходы поступают в собственность арендатора. Подобный вывод следует из систематического толкования ст.136 и 606 ГК.

Отсутствие в договоре аренды указания на то, что продукция, плоды и доходы поступают в собственность арендатора, не означает, что последний лишен  права на их получение. Вместе с тем  договор аренды может определять условия, на которых продукция, плоды и доходы поступают или не поступают в собственность арендатора. Получение плодов, продукции и доходов в противоречие с договором аренды не приводит к возникновению у арендатора в отношении них права собственности².

Наделение арендатора статусом титульного владельца позволяет наиболее оптимальным  образом решить проблему защиты его прав и законных интересов, связанных с арендованным имуществом. Имеется в виду предоставление ему как титульному владельцу вещно-правовых способов защиты от посягательств со стороны третьих лиц на арендованное имущество. Такая возможность вытекает из ст. 305 ГК, согласно корой права на истребование имущества из чужого незаконного владения (виндикационный иск), а также на защиту прав от нарушений, не связанных с лишением владения (негаторный иск), принадлежит так же лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором.

Наделение арендатора статусом титульного владельца позволяет также дополнительно обеспечить его права путем использования другого элемента вещно-правовых отношений, а именно права следования. Об этом прямо говорится в ст. 617 п. 1 ГК - переход права собственности или иного ограниченного вещного права на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

С точки зрения общей характеристики гражданско-правовых обязательств договор аренды относится к двусторонним, консессуальным, возмездным, взаимным (синаллагматическим) договорам³.

Элементы договора аренды

содержание  договора аренды

Сторонами договора аренды являются арендодатель (наймодатель) и арендатор (наниматель). По  общему правилу, и в роли арендодателя и арендатора вправе быть любые субъекты гражданского права, как физические, так и юридические лица, а среди последних – и коммерческие, и некоммерческие организации, государство, национально-государственные, нациоанльно-государаственные, административно-территориальные и муниципальные образования.

Арендодатель – это собственник  передаваемого в пользование  имущества, помимо собственника в качестве арендодателя могут выступать лица, уполномоченные на то законом или собственником. Причем речь идет о специальном уполномочии, когда соответствующие лица действуют не от имени собственника, а от своего собственного имени. Например, доверительный управляющий чужим движимым имуществом имеет право сдавать его в аренду на основании п.1 ст.1020 ГК. Комиссионер может сдавать имущество в аренду на основании договора комиссии, заключенного с собственником⁴.

Арендатор – лицо, заинтересованное в получении имущества в пользование. По общему правилу, закон никаких  специальных требований к арендатору не предъявляет (исключение составляют случаи сдачи в аренду отдельных видов имущества, например,  вещей, ограниченных в обороте или природных ресурсов).

Содержание договора представляет собой совокупность всех его условий. В свою очередь, условия договора устанавливают или конкретизируют права и обязанности сторон. Однако во всяком договоре аренды выделяются группы условий, определяющих обязанности соответственно арендодателя и арендатора. Основным обязанностям соответственно арендодателя и арендатора противостоят права требования контрагента. Важное значение имеют также предусмотренные законом последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения со стороны арендодателя или арендатора соответствующих условий договора.

Основная обязанность арендодателя по договору аренды - предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению этого имущества вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (ст. 611 ГК). Имущество, сданное в аренду, должно быть передано арендатору в срок, предусмотренный договором, а при его отсутствии - в разумный срок.

Разумность срока в данном случае означает необходимость предоставления имущества до утраты арендатором хозяйственного интереса в нем. Так, предоставление арендатору свеклоуборочного комбайна после окончания уборки урожая свеклы равнозначно непредоставлению комбайна и должно влечь последствия, предусмотренные в п. 3 ст. 611 ГК на случай неисполнения арендодателем обязанности по передаче в пользование предмета аренды⁵.

Таким образом, арендатор получает право истребовать арендованное имущество в соответствии со ст. 398 ГК и потребовать от арендодателя возместить убытки, причиненные в результате несвоевременной передачи арендованного имущества. Если же арендатор в результате задержки в передаче имущества потерял интерес к исполнению договора аренды, он может поступить иным образом: заявить требования о расторжении договора и о возмещении арендодателем убытков, причиненных неисполнением договорных обязательств.

Наделение арендатора правом истребовать  от арендодателя непереданное в установленный договором срок сданное внаем имущество, свидетельствует об определенной позиции законодателя, допускающего вплетение в ткань обязательственно-правовых отношений элементов вещных прав. Впервые в России в законотворческой работе такое допущение было сделано еще до революции при подготовке проекта Гражданского уложения, включавшего в себя норму о том, что кредитор (веритель) в случае неисполнения должником обязательства, имеющего своим предметом передачу определенного имущества, вправе требовать отобрания имущества у должника. Включение в проект Гражданского уложения указанной нормы сопровождалось серьезной дискуссией с участием видных российских правоведов. Противниками такого подхода, отвергавшими возможность предоставления кредитору права истребовать имущество от должника, были, например Г.Ф. Шершеневич и Н.И. Трепицын. Напротив, И.А. Покровский полагал, что кредитор должен иметь соответствующее право, «опирающееся, конечно, не на его вещное право, которого у него нет, а на его обязательственное право, в силу которого должник обязан к такой передаче»⁶.

Проблема смешения обязательственных  и вещных правоотношений рассматривалась  в юридической литературе и в  советский период развития гражданского права.

Думается, что наделение арендатора правом требования отобрания по суду у арендодателя сданного внаем имущества, хоть и несколько ухудшает теоретическую конструкцию обязательственно-правового правоотношения, но является необходимым и служит целям оптимальной защиты прав арендатора⁷. Также следует обратить внимание, что в порядке ст. 611 истребование арендатором имущества может быть обращено только лишь к арендодателю, а не к любому третьему лицу, во владении которого вещь хоть и находится, но с которым он не связан договорными отношениями.

Например: «В арбитражный суд обратился арендатор с иском об истребовании сданного ему в аренду нежилого помещения у лица, занимающего это помещение.

В обоснование искового требования истец сослался на то, что он как  арендатор является титульным владельцем указанного помещения и в силу статей 301, 305 ГК РФ вправе истребовать его из чужого незаконного владения третьих лиц.

Суд первой инстанции согласился с  доводами истца и удовлетворил иск.

Суд апелляционной инстанции отменил  решение и отказал в иске по следующим основаниям.

С истцом договор аренды спорного нежилого помещения заключен комитетом  по управлению имуществом.

В соответствии со статьей 606 Кодекса  по договору аренды арендодатель обязуется  предоставить арендатору имущество  за плату во временное владение и  пользование или во временное пользование.

Таким образом, передача имущества  арендатору является обязанностью арендодателя.

Установив, что передача арендодателем  помещения арендатору не состоялась и последний не вступил во владение им, суд пришел к выводу, что арендатор не стал законным владельцем спорного имущества и, следовательно, не имел права на использование вещно-правовых способов защиты от действий третьих лиц. Его права могли быть защищены в соответствии с пунктом 3 статьи 611 ГК РФ, согласно которому, если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 Кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

При таких обстоятельствах требование истца, предъявленное непосредственно  к третьему лицу, занимающему спорное нежилое помещение, не подлежало удовлетворению»⁸.

Передаваемое арендатору имущество должно соответствовать условиям договора и назначению этого имущества. Поэтому арендодатель не несет ответственности за недостатки арендованного имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору. Не отвечает арендодатель также и за те недостатки, которые арендатор должен был обнаружить во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.