2. Смерть арендодателя (физического  лица). Договор аренды не прекращается. Права и обязанности арендодателя переходят к его наследнику.

     3. Смерть гражданина, арендующего  недвижимое имущество. Права и  обязанности арендатора переходят по договору аренды его наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное (п. 2 ст. 617 ГК РФ). Арендодатель не вправе отказать наследнику во вступление в договор на оставшийся срок его действия, кроме случаев, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

     4. Ликвидация юридического лица: арендодателя  или арендатора. Договор аренды прекращается (ст. 419 ГК РФ).

     Договор аренды может быть расторгнут по решению суда как по требованию арендодателя (ст. 618 ГК РФ), так и по требованию арендатора (ст. 620 ГК РФ). По соглашению сторон в договоре аренды могут быть указаны основания для прекращения договора аренды, на которые имеется указание в п. 2 ст. 450 ГК РФ. Досрочное расторжение договора является правом сторон, но не обязанностью. Арендодатель и арендатор автономны в проявлении своей воли при определении условий договора аренды. Надо иметь в виду, что досрочное расторжение договора аренды, независимо от выдвигаемых заинтересованной стороной претензий возможно только по решению суда.

     При прекращении договора аренды у арендатора и арендодателя появляется ряд прав, содержание которых мы раскроем:

     1. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок. При условии надлежащего исполнения арендатором своих обязанностей по закончившемуся договору аренды (регулярное и полное внесение арендной платы, использование имущества по назначению); арендатор готов заключить новый договор на условиях, равных предлагаемым другими претендентами на аренду; а также арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании продолжить арендные отношения.

     2. При заключении договора аренды  на новый срок условия договора  могут быть изменены по соглашению сторон.

     3. Если арендодатель отказал арендатору  в заключении договора на новый  срок, но в течение года со  дня истечения срока договора  заключил договор аренды с  другим лицом, арендатор вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды. Требование арендатора не подлежит удовлетворению в случаях, когда арендодатель не намерен в дальнейшем сдавать имущество в аренду.

     4. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора, то договор аренды считается возобновленным на действовавших условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ)¹⁵. 

Заключение

     Также необходимо затронуть  положительные и отрицательные стороны существующего положения в аренде, особенно недвижимости и лизинга.

     Уже много было написано (в том числе  и в настоящей работе) о том, что созданные в последнее  время фирмы и частные предприятия  остро нуждаются в помещениях под офисы, подсобных помещениях. Размеры аренды как бизнеса – поистине глобальны, но его законодательная и нормативная база не адекватна процессам, происходящим в данном виде предпринимательства. Исходя из этого, можно выделить ряд проблем.

     Проблема  первая: у множества субъектов хозяйственных отношений передача имущества в аренду стала основным видом деятельности, но ее до сих пор квалифицируют как дополнительную, побочную. А поэтому весьма значительные суммы арендной платы, получаемой арендодателем, относят в состав внереализованных доходов, а расходы, связанные со сдачей имущества в аренду, списывают на внереализационные расходы. Данная ситуация происходит потому, что аренда пока не входит в перечень основных видов деятельности. Обычно основными видами деятельности считают производство продукции, выполнение работ, оказание услуг. Аренда же считается деятельностью внереализационной, то есть своего рода малозначащей. Между тем число предприятий и организаций, у которых арендные платежи превышают сумму всех остальных доходов, огромно. В этой ситуации, объективно отражающей реальность правомерно ставить вопрос о том, что названные объекты некорректно отражают в бухгалтерском учете получаемые доходы. К тому же пока нет ни закона, ни нормативного акта, регулирующего данную ситуацию. Государство и законодатель закрывают на такое положение вещей «глаза». Хотелось бы, государство лицензировало данный вид деятельности.

     Проблема  вторая: до сих пор не существует единообразной процедуры заключения и оформления договора аренды. Это  заключается в том, что одни юридические лица – полноправные владельцы своих помещений передают их арендатору легально, с оформлением периодически действительного договора аренды. Другие юридические лица не имеют права самостоятельно сдавать площади в аренду и тем более заключать об этом договор. Часто используется нелегальная схема арендной сделки – заключается договор совместной деятельности. Построенные таким образом отношения носят незаконный характер и чреваты для сторон негативными последствиями. Но, опять же, законодательство практически не регулирует данные отношения, поскольку их невозможно отследить. А легализация данных отношений может привести к хаосу.

     Проблема  третья: крупные и солидные фирмы (организации, предприятия) редко прибегают к аренде. Дело в том, что в период становления предприятия аренда производственных помещений, земельных площадей и хозяйственных построек, как правило, более выгодна, чем их покупка. В то же время крупные предприятия, реализующие стратегию интенсивного роста (стратегию лидерства) в научно-техническом развитии производства и имеющие устойчивое финансовое состояние, скорее пойдут на покупку производственных площадей или новое строительство, чем на аренду. Так как капиталовложения, которые требуются на осуществление радикальных нововведений в течение срока арендного договора не окупаются. Однако, здесь есть свои и плюсы, и минусы. Отрицательная сторона в том, что нежелание крупных компаний и фирм брать производственные площади в аренду придает ей некоторую несолидность. Но с другой стороны, получается то, что аренда – деятельность малого и среднего бизнеса. И поддержка их государством, это одновременно и поддержка института аренды. Но опять же в законодательстве существуют значительные пробелы по данному вопросу.

     Проблемы  лизинга в России. Лизинговая деятельность подлежит обязательному лицензированию. Правительством РФ 26.02.96 было принято постановление № 167 «О лицензировании лизинговой деятельности». В связи с этим необходимо отметить, что это постановление противоречит закону. Дело в том, что ст. 49 ГК РФ устанавливает, что только закон может определить вид деятельности, для осуществления которого необходимо специальное разрешение (лицензия). Но ни ГК РФ, ни какой-либо другой закон сегодня не предусматривает лицензирование лизинговой деятельности. Подзаконный акт, каковым является постановление Правительства, не может вводить лицензирование и поэтому в соответствии со ст. 3 ГК РФ применению не подлежит.

     Также существуют пробелы в настоящем  законодательстве об аренде на сегодняшний день, которые необходимо решать для успешного развития экономики и правовых отношений в России.

     Список  использованных источников и литературы

1. Конституция РФ.
2. Гражданский кодекс РФ. Ч. I – ФЗ от 30 ноября 1994 года № 51-ФЗ. Ч. II – Федеральный закон от 26 января 1996 года № 14-ФЗ.
3. Арбитражный процессуальный кодекс РФ. Федеральный закон от 5 мая 1995 года № 71-ФЗ.
4. Лесной кодекс РФ. Федеральный закон от 29 января 1997 года № 22-ФЗ.
5. Указ Президента РФ от 29 июня 1995 г. № 633 «О развитии лизинга в инвестиционной деятельности»;
6. Владимирская А.С. Аренда жилых и нежилых помещений. – М.: Бизнес-информ, 1998, 192 с.
7. Гражданское право / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. – М.: Проспект, 1997.
8. Гражданское право России / Под ред. О.Н.Садикова. – М.: БЕК, 1997.
9. Гражданское законодательство России / Под ред. З.И.Цыбуленко. – М.: Юрист, 1999.
10. Гражданское право / Под ред. С.П.Гришаева. – М.: Юрист, 1998.
11. Гражданское право / Под ред. Т.И.Илларионовой. – М.: Инфра-М, 1998.
12. Гражданское право / Под ред. А.Г.Калпина. – М.: Юрист, 1999.
13. Завидов Б.Д. Договорное право России. – М.: Лига – Разум, 1998, 528 с.
14. Исрафимов И. Аренда нежилых помещений // Хозяйство и право, 2000, « 10.
15. Комментарий к ГК РФ / Под ред. О.Н.Садикова. Ч. I, II. – М.: Инфра-М, 1998.
16. Комментарий к ч. I, II ГК РФ для предпринимателей / Под общ. ред. Брагинского М.И. – М.: Инфра-М, 1994.
17. Комарова Т.Ю. Нежилые помещения как объект аренды // Законодательство, 1999, « 12.
18. Коннова Т.А. Договор финансовой аренды (лизинга) // Законодательство, 1998, № 9.
19. Круглова Н.Ю. Правовые и организационно-экономические особенности лизинга /Коммерческое право. М.: Русская деловая литература, 2000.
20. Круглова Н. Ю. Договор аренды /Коммерческое право. М.: Русская деловая литература, 2000.
21. Постатейный комментарий к ч. I, II ГК РФ / Под общ. ред. А.Н.Гусева. – М.: Инфра-М, 1999.
22. Смирнов В.В., Лукина З.П. Аренда недвижимости. – М.: Ось – 1998.
23. Талье И.К. и др. Аренда и лизинг. – М: Филин, 1996.
24. Транспортное право. – М.: Былина, 2000.
25. Хозяйственное право / Под ред. Мартемьянова В.С. – М.: БЕК, 1994.
26. Хозяйственное право. – М.: Приор, 1999.
27. Шестак И.Н. Как купить, арендовать, заложить квартиру и дом. – М.: Ось, 1996.
28. Щенникова Л.В. Вещные права в гражданском праве России. – М.: БЕК, 1999. 200 с.