Курсовая  работа 

ДОГОВОР  АРЕНДЫ 
 
 
 
 
 
 
 

     Кунгур 2009

     Содержание 

 

Введение

 

     Актуальность  тематики обусловлена тем, что договор  аренды – один из классических видов договоров, с богатой историей, насчитывающей многие тысячелетия, и широчайшей областью применения, которая охватывает как предпринимательскую деятельность, так и иные отношения, в том числе и те, что имеют место в быту. Процессы реформирования в экономике привели к ее структурным изменениям. В настоящее время наблюдается значительный рост предложения имущества, сдаваемого в аренду, прежде всего, предприятиями и организациями, которые в силу различных обстоятельств. Свернули свою производственную деятельность (чего раньше не было и по сути быть не могло). Данные предприятия вынуждены сдавать в аренду не только свои помещения, но и оборудование, технику и т.д. К тому же находится масса желающих арендовать данное имущество: мелкие и средние фирмы, частные предприниматели.

     Практический  аспект актуальности выбранной мною темы состоит в том, что при  заключении соответствующего договора пока нет единообразной процедуры его оформления. Одни юридические лица – полноправные владельцы своих помещений передают их арендатору легально, с оформлением юридически действительного договора аренды. Другие юридические лица (предприниматели, организации), не имеют права самостоятельно сдавать площади в аренду, и тем более заключать договор  аренды. Здесь часто используется нелегальная схема арендной сделки – заключается договор о совместной деятельности. Построенные таким образом отношения носят незаконный характер, и чреваты для сторон негативными последствиями. Так что актуальность данной проблемы не оставляет сомнения.

     Новизна выбранной мною темы заключается  в том, что на данном этапе развития экономики множество созданных в последние годы частных предприятий остро нуждается в помещениях под офисы, производственных и складских помещениях, различного рода оборудовании. Благодаря неослабевающему спросу и предложению на этот тип услуг в настоящее время широко распространен такой вид предпринимательской деятельности, как аренда различного имущества, и прежде всего, нежилых помещений. Возможна масса фирм, оказывающих данный вид услуг. В связи с экономической необходимостью появился и новый вид аренды – финансовая аренда (лизинг). Размеры и размах данного бизнеса огромны, как и внимание к нему со стороны участников арендных отношений, и органов государственной и муниципальной власти. Хотя в настоящее время нельзя сказать, что его законодательная и нормативная база адекватна процессам, происходящим в предпринимательской сфере.

     Объект  настоящего исследования договорное право, являющееся главной отраслью гражданского права.

     Предмет работы – это непосредственно  арендные отношения, и их виды.

     Цель  моей работы – это полны и всесторонний анализ договорных арендных отношений, анализ видов договора аренды их общие  и особенные черты.

     Задач, стоящих перед исследованием несколько. Однако  главной задачей работы является подробная характеристика правовой базы и специальной литературы, посвященных договору аренды и выделение той социальной роли, которую играет договор аренды в правовой жизнедеятельности граждан и юридических лиц.

     Далее задачами  работы будет:

• анализ правовых основ отношений по аренде;
• раскрытие сущности договора аренды, являющегося одной из разновидностей договоров по передаче имущества в пользование;
• анализ механизма государственной регистрации аренды, как ограничение (обременение) права собственности;
• характеристика разновидностей договора аренды.

 

 Глава I. Общая характеристика договора аренды

 

     Договор аренды имеет широчайшее применение. Сфера его влияния простирается как на предпринимательскую деятельность, так и на иные отношения, в том числе  имеют место и в быту.

     У договора аренды не только широкая  область применения, но и богатая история, насчитывающая многие тысячелетия. Это один из классических видов договоров. Время оказалось не властно над ним, в основных чертах он остается неизменным сотни лет.

     1.1. Понятие договора аренды.

 

     Договор аренды - один из разновидностей договоров  по передаче имущества в пользование.

     Главной отличительной особенностью договора аренды от других обязательств, где  также имеет место передача имущества в пользование, является то, что арендодатель преследует цель извлечения дохода из факта передачи имущества во временное пользование.

     Таким образом, основными признаками договора аренды являются:

     - передача одним лицом (арендодателем) другому лицу (арендатору) имущества во временное пользование;

     - передача имущества за плату.

     Договор аренды признается консенсуальным, взаимным, возмездным.

     Консенсуальными признаются все сделки, для совершения которых достаточно достижения соглашения о совершении сделки.

     Квалификация  договора по этому признаку производится исходя из момента, к которому приурочивается возникновение сделки. Договор аренды считается совершенным в момент достижения соглашения между арендатором и арендодателем. Передача арендованного имущества, уплата арендной платы, иные действия совершаются во исполнение уже заключенного договора аренды.

     Во  взаимных договорах каждая из сторон приобретает права и одновременно несет обязанности по отношению к другой стороне.

     По  договору аренды арендодатель приобретает право требовать от арендатора уплаты денег за имущество, переданное в аренду, и одновременно обязан передать это имущество во временно владение и пользование или только во временное пользование.

     Возмездным  признается договор, по которому имущественное представление одной стороны обусловливает встречное имущественное представление от другой стороны (п. 1 ст. 423 ГК).

     Договор аренды - это возмездный договор, который  в принципе безвозмездным быть не может, в силу положения ст. 423 п. 3 ГК РФ: "Договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное". В данном случае законом установлено (ст. 606 ГК РФ), что имущество в аренду предоставляется только на платной основе"¹.

     1.2. Содержание договора аренды.

 

     Условия, на которых достигнуто соглашение арендодателя и арендатора, составляют содержание договора аренды.

     Первоочередное  значение для сторон договора (арендодателя и арендатора) имеет достижение соглашения по всем существенным условиям договора, как того требует п. 1 ст. 432 ГК РФ: "Договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существующим условиям договора". Договор не будет считаться заключенным до тех пор, пока не будет согласовано хотя бы одно из его существенных условий.

     Критерии  условия договора:

     1) Условие о предмете договора;

     2) Условия, которые названы в  законе или иных правовых актах  как существенные;

     3) Условия, необходимые для договоров данного вида;

     4) Условия, относительно которых  по заявлению одной из сторон  должно быть достигнуто соглашение.

     Предметом договора аренды может служить любая  телесная вещь, не теряющая своих натуральных  свойств в процессе использования. Например, в их число могут входить недвижимое имущество, а также различное движимое имущество.

     Законом могут быть установлены виды имущества:

     а) сдача которых в аренду не допускается (изъятые из оборота);

     б) сдача в аренду которых ограничивается (имеют ограничения в обороте; в зависимости от принадлежности тому или иному собственнику);

     в) сдача в аренду исходя из рационального  их использования, прежде всего в  соответствии с целевыми назначением (земельные участки и другие обособленные природные объекты);

     г) сдача в аренду объектов при наличии лицензии у арендатора на соответствующий вид деятельности².

     В договоре аренды должны быть указаны  данные, позволяющие определенно  установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (п. 3 ст. 607 ГК РФ). Следовательно, предметом аренды может быть только индивидуально-определенная вещь, то есть конкретная вещь, обладающая особыми, только ей присущими признаками, хотя она попадает по своему значению под общую категорию вещей, определяемых родовыми признаками; уникальная, незаменимая вещь. При отсутствии данных об индивидуальных характеристиках арендованного имущества в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

     Вещь, передаваемая в аренду, должна быть юридически незаменимой поскольку  по окончании срока действия договора аренды та же самая вещь подлежит возврату арендодателю. Если вещь юридически заменима, то есть обладает только родовыми признаками, то она не может быть предметом аренды в силу указанных требований.

     К числу законодательно существенных условий относятся те, которые  названы в законе или иных нормативно-правовых актах. Рассмотрим на примерах как этот подход отражен в общем законодательстве по аренде, то есть в Гражданском Кодексе.

     В соответствии с п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее  передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор нельзя считать заключенным³.

     Другим  примером установления существенных условий  аренды в рассматриваемом договоре является договор аренды здания или сооружения. Он должен предусматривать размер арендной платы (п. 1 ст. 654 ГК). При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 ст. 424 ГК РФ, не применяются.

     В специальном законодательстве также  имеются ссылки на существенные условия. Например, условия договора аренды участка лесного фонда изложены в ст. 33 Лесного кодекса РФ от 29 января 1997 г. № 22-ФЗ. В соответствии с ней в договоре аренды участка лесного фонда указываются следующие условия: границы участка лесного фонда; виды лесопользования; объемы (размеры) лесопользования; срок аренды; размер арендной платы; порядок ее внесения; иные условия, предусмотренные лесным законодательством РФ и определенные по усмотрению сторон.

     Необходимыми, а следовательно, и существенными  для конкретного договора считаются  те условия, которые выражают его  природу и без которых он не может существовать как данный вид договора.

     Если  это положение рассматривать  применительно к договору аренды, то легко установить, что данный договор не мыслим без определения сторонами величины арендной платы, поскольку имущество предоставляется во временное владение и пользование или во временное пользование только за плату (ст. 606 ГК РФ).

     Показательно, что законодатель в отношении  арендной платы за аренду зданий и сооружений зафиксировал это как существенное условие договора (п. 1 ст. 654 ГК РФ). Однако в общих положениях по аренде это почему-то сделано не было, поэтому данное существенное условие, равно как и другие подобного характера, следует выделять исходя из сущности арендных отношений. Для чего следует очень хорошо знать их природу и затем заявлять определенные условия при заключении договора аренды.

     Существенными считаются также и те условия, в отношении которых по заявлению  одной из сторон, должно быть достигнуто соглашение. Потребность в таких договоренностях возникает тогда, когда есть соответствующее условие, которое не оговорено в законе или другом документе, а также в явном виде природу этого договора не выражает.