Аренда

     Второй пример касается пользователей недр. Недра предоставляются в пользование специальным разрешением в виде лицензии - документа, удостоверяющего право его владельца на пользование участком недр в определенных границах в соответствии с указанной целью в течение установленного срока при пользовании им заранее оговоренных требований и условий. Пользователь недр, получивший лицензию и оформивший горный отвод, имеет исключительное право осуществлять в его границах пользование недрами в соответствии с предоставленной лицензией⁹.

     2.1. Права и обязанности сторон по договору аренды.

 

     Арендные  правоотношения являются двусторонними, поэтому в отношении их действует общее правило: права и обязанности арендодателя и арендатора должны быть уравновешены.

     Главная обязанность арендодателя заключается в том, чтобы своевременно и без недостатков, которые препятствуют использованию объекта, передать имущество арендатору. Если арендодатель нарушил данную принятую на себя обязанность, то это может иметь для него неблагоприятные последствия.

     Здесь на защите интересов арендатора прежде всего стоит закон (см. ст. 135, ст. 398, п. 2, п. 3, ст. 611 ГК РФ). Мало того, обязанность  обеспечить надлежащее состояние имущества  действует на протяжении всего срока  аренды, а не только в момент передачи как многие участники данных правоотношений ошибочно полагают.

     Обязанность "предоставить арендатору имущество  в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества" (п. 1 ст. 611 ГК РФ) означает, что оно передается свободным от недостатков, т.е. от таких свойств, которые ухудшают его качество. Сюда могут быть отнесены любые отступления от того состояния имущества, что предусмотрено договором аренды. Рассматривая распределение ответственности арендодателя за недостатки в имуществе, которое он передает в аренду, важно отметить, что его ответственность строится на началах риска, т.е. независимо от вины, поскольку он является собственником имущества (см. ст. 211, п. 3 ст. 401 ГК РФ).

     При обнаружении в имуществе недостатков, за которые несет ответственность арендодатель, арендатор вправе соответствующим образом отреагировать, исходя из свободного выбора возможностей, которые предоставляет ему ГК РФ¹⁰. Арендодатель обязан на требования арендатора по недостаткам в имуществе отреагировать адекватно. Например, нельзя предложить произвести замену арендованного имущества, если арендатором выдвинуто требование о досрочном расторжении договора.

     Еще одной обязанностью арендодателя является предупреждение арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество. Приводимый в законе (ст. 613 ГК) перечень обременений, относящихся к вещным правам, не является исчерпывающим. При возникновении ситуации, когда сталкиваются два или более договоров аренды, с правом владения одним и тем же имуществом, то правомочия арендатора получает только один из них (ст. 398 ГК РФ).

     За  неисполнение арендодателем указанной  обязанности арендатор вправе:

     1) Требовать уменьшения размера  арендной платы, поскольку наличие всякого обременения (ограничения) прав на какой-либо объект, автоматически снижает его стоимость на соответствующую величину. В данном случае следует учитывать на сколько права третьих лиц (их объем) ущемляют права владения и пользования арендованным имуществом.

     2) Требовать распоряжения договора и возмещения убытков (размер не зависит от вида и объема прав третьих лиц на арендованное имущество). В обязанности арендодателя также входит производство капитального ремонта имущества, переданного в аренду¹¹.

     Порядок построения отношений сторон во время производства капитального ремонта ГК РФ прямо не урегулирован. Поэтому следует отношения сторон в этот период оговорить в договоре аренды.

     Потребность в капитальном ремонте может  возникнуть из-за недостатков, с которыми имущество было передано арендатору. В этом случае арендодатель несет ответственность по правилам ст. 612 ГК РФ. Если с согласия арендодателя и за счет арендатора произведены неотделимые улучшения, то арендодатель обязан возместить их стоимость в любом размере арендатору. Однако, названная обязанность, а следовательно, и право арендатора на указанное возмещение понесенных расходов, возникает при наличии двух признаков:

     1) Выражение согласия арендодателя  на проведение неотделимых улучшений  арендованного имущества;

     2) Использование для производства собственных средств арендатора.

     Отсутствие  хотя бы одного из перечисленных признаков  не дает права арендатору на возмещение нанесенных расходов, связанных с  производством неотделимых улучшений арендованного имущества.

     По  поводу произведенных затрат надо иметь в виду два существенных момента:

     - на улучшения, производимые арендатором  не могут использоваться средства  арендодателя (п. 4 ст. 623 ГК РФ).

     - на улучшения, производимые арендатором  могут использоваться средства  третьих лиц, если они ими  предоставлены в собственность арендатора.

     В обязанностях арендатора самое существенное состоит в том, чтобы использовать имущество в соответствии с условиями  договора и функциональным изменением арендованного имущества.

     Использовать  имущество надлежит самому арендатору. Если он допускает к использованию третьих лиц без согласия арендодателя, то его действия вступают в противоречия с другой своей обязанностью, что содержится в п. 2 ст. 615 ГК РФ. На арендодателя, как собственника имущества, возлагается риск случайной гибели или повреждения имущества, а также риск случайного ухудшения условий пользования имуществом, поскольку пользование имуществом по договору носит возмездный характер, то другая, основная обязанность арендатора состоит в том, чтобы своевременно и полностью вносить арендную плату.

     Договор аренды может содержать следующие  правила:

     - арендная плата является твердой  и в течение срока действия  договора не подлежит пересмотру вообще;

     - любая из сторон договора аренды  может потребовать в одностороннем порядке изменения величины арендной платы и если при этом от другой стороны последует отказ на изменение арендной платы, договор подлежит досрочному расторжению.

     Размер  арендной платы может быть изменен  только по обоюдному соглашению сторон. Никакая из сторон не вправе понуждать другую сторону к пересмотру величин арендной платы, даже если срок отвечает значениям п. 3 ст. 614 ГК РФ.

     Следовательно, пересмотр размера арендной платы, как это указано в п. 3 ст. 614 ГК РФ, может состояться на практике только при соблюдении двух условий:

     1) О возможности пересмотра есть  запись в договоре;

     2) Эта возможность снабжена санкциями  в отношении той стороны, которая  откажется от данного пересмотра арендной платы.

     В п. 4 ст. 614 ГК РФ закреплено право арендатора требовать соответственного уменьшения арендной платы, но только при таком ухудшении состояния имущества или условий пользования им, которые признаются существенными. При этом указанные ухудшения должны произойти в силу случайных событий, т.е. не быть причиной связи с действиями самого арендатора.

     Когда договор аренды прекращается, арендатор  обязан вернуть арендованное имущество с таким же значением характеристик, какие требования к ним предъявлены в конкретном случае. Только обеспечением надлежащего состояния имущества при возврате его арендодателю обязанности арендатора не исчерпываются. Это еще надо сделать своевременно. Для удобства и защиты прав арендодателя законом установлено правило (ст. 622 ГК РФ), что за все время просрочки вносится арендная плата, являющаяся эквивалентом понесенных убытков. Если в договоре предусмотрена неустойка за несвоевременный возврат арендованного имущества, это не отменяет указанное правило. Убытки взыскиваются сполна.

     В течение срока действия договора аренды арендатор обязан поддерживать арендованное имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества (п. 2 ст. 616 ГК РФ).

     Поддержание имущества в исправном состоянии  обеспечивается за счет проведения планово-предупредительных  мероприятий, т.е. обслуживания. Главная задача обслуживания состоит в предупреждении возникновения отказов и неисправностей у конкретных объектов.

     Оказание соответствующих ремонтных воздействий на имущество - мера также необходимая. Главная задача ремонта состоит в устранении возникших отказов и неисправностей, т.е. в восстановлении работоспособного состояния вещи¹².  

     Текущий ремонт не увеличивает стоимость арендованного имущества и не устраняет его износ, но он позволяет поддерживать определенные параметры на заданном уровне, поскольку после ремонта значения параметров максимально приближаются к значениям исходного состояния имущества на начало аренды.

     Наряду  с обслуживанием и ремонтом обязанность  арендатора состоит в том, что  он несет расходы по содержанию арендованного  имущества. Сложности с выполнением  этой обязанности прежде всего связаны  с отнесением затрат, произведенных арендатором, по содержанию зданий, сооружений и нежилых помещений взятых им в аренду. Проблемы здесь возникают из-за того, что комплекс условий (отопление, электроснабжение, телефон), обеспечивающий в названных объектах нормальную жизнедеятельность персонала, искусственно вычленены в самостоятельную автономную от аренды услугу. Вследствие этого арендатор участвует в отношениях двух типов:

     1) Собственно аренда с внесением  за нее арендной платы;

     2) Коммунальное обслуживание объекта  аренды с оплатой комплекса  данных услуг¹³.

     Еще круг обязанностей арендатора состоит в том, что ему без согласия арендатора нельзя передавать свои права и обязанности в отношении имущества, взятого в аренду (п. 2 ст. 615 ГК РФ). Эта обязанность опирается на правило (п. 1 ст. 391 ГК РФ), по которому "перевод должником своего долга на другое лицо допускается лишь с согласия кредитора". В рассматриваемых отношениях в роли кредитора находится арендодатель, поэтому и требуется получить от него разрешение передавать арендованное имущество в субаренду.

     Объем  арендных прав, передаваемых арендатором третьему лицу:

     1. Передача арендных прав в залог;

     2. Предоставление имущества в безвозмездное  пользование;

     3. Сдача имущества в субаренду  (поднаем);

     4. Внесение арендных прав в качестве  вклада в уставной капитал  хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив;

     5. Передача прав и обязанностей  по договору аренды другому  лицу (перенаем).

     Кроме последнего случая во всех вышеперечисленных  ответственным по договору аренды перед арендодателем остается арендатор. В последнем случае ответственным по договору аренды перед арендодателем становится новый арендатор¹⁴.

     2.2. Основания прекращения договора аренды.

 

     Принцип свободы договора позволяет его  сторонам своим соглашением не только изменить, но и расторгнуть договор, в том числе и досрочно. К прекращению договора применяются нормы главы 28 "Прекращение договора" в ГК РФ. Поскольку это касается договора аренды, то учитываются специальные правила ст. ст. 617, 619, 620 ГК РФ.

     Действительность  изобилует ситуациями, когда по различным обстоятельствам происходит смена лиц, участвующих в арендных отношениях.

     Зависимость отношений по договору аренды при  смене одной из сторон:

     1. Смена собственника имущества,  сданного в аренду. При этом  арендные отношения не прерываются, даже если заключение договора аренды было обусловлено личными качествами арендодателя (п. 1 ст. 617 ГК РФ).