Предмет и метод жилищного права

Гос. регистрация  прав на недв. им-во и сделок с ним проводится учреждением юстиции по гос. регистрации прав на недв. им-во и сделок с ним на территории регистрационного округа по м/н недв. им-ва.

К компетенции учреждений юстиции по государственной  регистрации прав относятся: проверка действ-ти поданных заявителем документов и наличия соотв. прав у подготовившего документ лица или органа власти; проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав; гос. регистрация прав; выдача документов, подтверждающих гос. регистрацию прав; выдача информации о зарегистрированных правах.

49. Бронирование жилых  помещений.

Занимаемые  нанимателями и членами их семей  Ж/П бронируются при направлении на работу за границу - на все время пребывания за границей, при выезде на работу в районы Крайнего Севера и в приравненные к ним местности - на все время действия трудового договора, а в случаях, предусмотренных зак-вом, - на все время пребывания в районах КС и в приравненных к ним местностях.  Нанимателем или членом его семьи бронирование Ж/П должно быть произведено не позднее 6 мес. с момента выезда.

Если  наниматель или члены его семьи  в течение 6 мес. после окончания  срока действия охранного свидетельства (брони) не предъявят требования о  возврате им помещения, ДНЖП расторгается в суд. порядке.

Оформление  бронирования жилого помещения.

Исполнительным  комитетом местного СНД выдается нанимателю или членам его семьи  для представления наймодателю  охранное свидетельство.

Пользование забронированным  жилым помещением.

Наниматель  вправе заселить по договору поднайма забронированное Ж/П либо поселить в нем временных жильцов в пределах срока действия охранного свидетельства.

Выселение из забронированного Ж/П поднанимателей и временных жильцов.

При возвращении  нанимателя или членов его семьи  они вправе потребовать немедленного освобождения забронированного Ж/П независимо от истечения срока, обусловленного договором поднайма.

50. Приобретение жилых  помещений с зачетом  стоимости жилой  площади, принадлежащей  гражданам на праве  собственности (на  примере г. Москвы).

ЖК  г. Москвы

ФЛ и  ЮЛ имеют право приобрести в собственность  жилой дом, Ж/П большего размера, реализуемые Прав-вом Москвы или уполномоченными Прав-вом Москвы орг-циями, с зачетом стоимости жилых домов, Ж/П, принадлежащих им на праве собственности.

Преимущ. право на приобретение жилого дома, Ж/П большего размера с зачетом стоимости имеющегося имеют граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий.

Оценка  стоимости занимаемого гр-ми жилого дома, Ж/П производится органами, уполномоченными Прав-вом Москвы или экспертами института независимой оценки.

Правительство Москвы или уполномоченные им организации  заключают с ФЛ, ЮЛ предварительный  договор.

Предварительный договор является основанием для  заключения в установленные сроки:

1) договора  К-П жилого дома, Ж/П большего размера с зачетом стоимости принадлежащего на ПС гр-ну или ЮЛ жилого дома, Ж/П; 2) либо договора мены со взаимной передачей прав собственности.

51. Приобретение жилых  помещений с рассрочкой  платежа в г. Москве.

Граждане, которым предоставлены Ж/П по ДКН, имеют право на выкуп (в том числе и с рассрочкой платежа) занимаемого ими Ж/П по согласованию с соб-ком или уполномоченным им органом, предоставившим это Ж/П, если иное не установлено действующим зак-вом.

Приобретение  занимаемых по ДКН Ж/П осущ-тся путем заключения договора К-П с рассрочкой платежа уполномоченными Прав-вом Москвы орг-ми в соответствии с ГКРФ, НПА г. Москвы, ЖК г. Москвы.

Право собственности  на Ж/П возникает с момента гос. регистрации договора К-П в органе, осуществляющем гос. регистрацию прав на недв. им-во и сделок с ним.

Органы, осуществляющие гос. регистрацию прав на недв. им-во и сделок с ним.

Гос. регистрация  прав на недв. им-во и сделок с ним проводится учреждением юстиции по гос. регистрации прав на недв. им-во и сделок с ним на территории регистрационного округа по м/н недв. им-ва.

К компетенции учреждений юстиции по государственной  регистрации прав относятся: проверка действ-ти поданных заявителем документов и наличия соотв. прав у подготовившего документ лица или органа власти; проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав; гос. регистрация прав; выдача документов, подтверждающих гос. регистрацию прав; выдача информации о зарегистрированных правах.  

52. Предоставление жилищных  кредитов (на примере  г. Москвы).

Указ  Президента РФ от 10 июня 1994 г. «О жилищных кредитах».

При кредитовании строительства (реконструкции) или приобретения жилья банком могут  предоставляться  три вида жил. кредитов: а) краткосрочный или долгосрочный кредит, предоставляемый юр. и физ. лицам на приобретение и обустройство земли под предстоящее жил. строительство (земельный кредит); б) краткосрочный кредит на строительство (реконструкцию) жилья, предоставляемый юр.. и физ. лицам для финансирования строительных работ (строительный кредит); в) долгосрочный кредит, предоставляемый физ. и юр. лицам для приобретения жилья (кредит на приобретение жилья).

ЮЛ, на которых распространяется данное положение, являются: застройщик-инвестор (организация, осуществляющая инвестиции в сферу жил. строительства); генеральный подрядчик (осущ-щий весь комплекс строительно-монтажных работ под ключ); подрядные орг-ции, участвующие в строительном цикле; другие ЮЛ, приобретающие недвижимость в жилищной сфере.

Кредитование  жил. строительства производится при условии отвода застройщику в установленном порядке зем. участка и наличия разрешения соотв. органов на строительство жилья.

Кредит  на строительство (реконструкцию) жилья  предоставляется в рамках предусмотренных  проектами и договорами подряда  на осуществление строительно-монтажных  работ сроков и стоимости строительства (реконструкции).

Жил. кредитование осущ-ся при соблюдении основных принципов кредитования: целевого использования, обеспеченности, срочности, платности, возвратности.

Обеспечением  кредита является залог заемщиком недв. им-ва (включая сооружаемое или приобретаемое за счет кредита), имущ. прав на недв. им-во, другого им-ва и имущ. прав, которые в соотв. с зак-вом РФ могут использоваться в качестве залога. Подтверждением возвратности является предоставление заемщиком документов о его платежеспособности.

Сумма выдаваемого  банком кредита не должна, как правило, превышать 70 % от стоимости приобретения и обустройства земли, строительства (реконструкции) или стоимости приобретаемого жилья, зафиксированной в закладной, при условии вложения заемщиком  недостающих средств (собственных  или полученных в виде субсидий из бюджетов или от предприятия) в размере  не менее 30 % стоимости кредитуемого объекта.

Осн. док-ми, определяющими взаимоотношения  банка и заемщика при предоставлении ссуды, являются кредитный договор  и договор о залоге (об ипотеке).

В кредитном договоре опр-ся: цель получения ссуды, срок и размеры кредита, порядок выдачи и погашения кредита, инструмент кредитования (процентная ставка, условия и периодичность ее изменения), обеспечение кредитного обяз-ва заемщика, условия страхования ссуды, способ и формы проверки обеспеченности и целевого использования кредита, санкции за нецелевое исп-ние и несвоевременный возврат ссуды, размеры и порядок уплаты штрафов, порядок расторжения договора и другие условия. 

53. Предоставление гражданам,  нуждающимся в  улучшении жилищных  условий, безвозмездные  субсидии на строительство  и приобретение  жилья в г. Москве.

Постановление Прав-ва РФ "О предоставлении гр-нам РФ, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездной субсидии на строительство или приобретение жилья"

Безвозмездная субсидия на строительство или приобретение жилья предоставляется гр-нам  РФ (по их желанию), нуждающимся в  улучшении жилищных условий и  состоящим в соответствии с зак-вом  РФ на учете по предоставлению жилплощади в ОМСУ, на предприятиях, в организациях, воинских частях и формированиях, а  также лицам, имеющим согласно действующему зак-ву право на льготное финансирование строительства или приобретение жилья, но не использовавшим это право.

Субсидия  предоставляется: федер. органами исп. власти; органами исп. власти субъектов РФ; ОМСУ; пред-ми, орг-ми, воинскими частями и формированиями.

За  счет средств федерального бюджета субсидия предоставляется (в  пределах предусмотренных  объемов) следующим  категориям граждан: а) военнослужащим и гражданам, уволенным с военной службы в запас или отставку; б) лицам, выезжающим из районов КС и приравненных к ним местностей, имеющим стаж работы или время проживания там не менее 15 лет и не имеющим жилья в других регионах РФ, а также лицам, которые в соответствии с зак-вом РФ, действующим до 31 июля 1998 г., приобрели право на получение жил. субсидий при наличии стажа работы или времени проживания в районах КС и приравненных к ним местностях не менее 10 лет; в) лицам, признанным в установленном порядке вынужденными переселенцами; г) лицам, пострадавшим от чернобыльской и других аварий, ЧС и стихийных бедствий; д) лицам рядового и начальствующего состава налоговой полиции; е) сотрудникам центрального аппарата МВД РФ, МВД субъектов РФ, а также предприятий, учреждений и организаций, непосредственно подчиненных МВД РФ; ж) спасателям проф. аварийно-спасательных служб и формирований федер. органов исп. власти; з) членам казачьих обществ, взявшим на себя в установленном порядке обязательства по несению гос. и иной службы, переселившимся в пограничные районы РФ; и) молодым малообеспеченным семьям (одному из супругов в возрасте не старше 30 лет); к) лицам, имеющим в соответствии с зак-вом РФ право на льготное финансирование строительства или приобретение жилья, но не использовавшим это право.

Предоставление  субсидии гражданам за счет средств  федерального бюджета осуществляется в местах проживания, избранных указанными лицами, если иное не установлено зак-вом.

Граждане, использовавшие выделенную субсидию, снимаются с учета по улучшению  жилищных условий. Лицам, получившим субсидию в соответствии с данным положением, иные формы льготного финансирования (кредитования) строительства или  приобретения жилья не предоставляются. 
 

54. Особенности заключения  договора залога  жилых помещений.

Залог - способ обеспечения обязательства, при котором кредитор - залогодержатель приобретает право в случае неисполнения должником обязательства получить удовлетворение за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами за изъятиями, предусмотренными законом.

ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Ипотека инд. и многоквартирных жилых  домов и квартир, находящихся  в гос. или мун. соб-ти, не допускается.

Гостиницы, дома отдыха, дачи, садовые домики и  другие строения и помещения, не предназначенные  для постоянного проживания, могут  быть предметом ипотеки на общих  основаниях. Правила, установленные  для ипотеки жилых домов и  квартир, на них не распространяются. Обратное можно сказать об ипотеке части жилого дома или квартиры, состоящей из одной или нескольких изолированных комнат.

Ипотека квартир в многоквартирном  жилом доме.

При ипотеке  квартиры в многоквартирном жилом  доме, части которого находятся в  общей долевой соб-ти залогодателя и других лиц, заложенной считается  наряду с Ж/П соотв. доля в праве общей соб-ти на жилой дом.

Ипотека строящихся жилых  домов.

При предоставлении кредита для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства  незавершенным строительством и  принадлежащими залогодателю материалами  и оборудованием, которые заготовлены  для строительства.

Ипотека жилых домов и  квартир, приобретенных  за счет кредита банка  или иной кредитной  организации.

Если  иное не предусмотрено ФЗ или договором, жилой дом или квартира, приобретенные  или построенные с исп-нием кредитных  средств банка или иной кред. орг-ции, считаются находящимися в залоге с момента гос. регистрации права  соб-ти заемщика на жилой дом или  квартиру.