Предмет и метод жилищного права

На основании  материалов (акта об отнесении здания к непригодным и др.), представленных межведомственной комиссией, решение о признании жилого дома или жилого помещения непригодным для постоянного проживания выносится органом местного самоуправления (местной администрацией). Утвержденные этим органом акты служат основанием для решения вопросов, связанных с проведением капитального ремонта, модернизации и реконструкции непригодных для постоянного проживания жилых домов и Ж/П либо с их сносом или переоборудованием для использования в других целях, в том числе вопросов отселения и улучшения жилищных условий граждан, в установленном законодательном порядке. 

11. Частный жилищный  фонд: понятие, структура.

Частный ЖФ - находящийся в собственности граждан: индивидуальные жилые дома, приватизированные, построенные и приобретенные квартиры и дома, квартиры в домах ЖК и ЖСК с полностью выплаченным паевым взносом, в домах товариществ индивидуальных владельцев квартир и т.д.; в собственности ЮЛ (созданных в качестве частных собственников): построенный или приобретенный за счет их средств ЖК и ЖСК фонд, с не полностью выплаченным паевым взносом. 

12. Государственный  жилищный фонд: понятие,  структура.

Гос. ЖФ - ведомственный фонд, состоящий в гос. собственности РФ и находящийся в полном ХВ гос. предприятий или ОУ гос. учреждений, относящийся к федеральной гос. собственности и собственности субъектов РФ, а также ведомственный фонд, состоящий в собственности субъектов РФ, находящийся в полном ХВ и ОУ, относящихся к соответствующему виду собственности.

От имени  РФ, субъектов РФ и муниципальных  образований права собственника жилищного фонда осуществляют согласно ГК РФ соответствующие органы и лица. Например, от имени РФ общее управление федеральной собственностью возложено  на Мингосимущество РФ. 

13. Муниципальный жилищный  фонд: понятие, структура.

Мун. ЖФ - фонд, находящийся в собственности района, города, входящих в них административно-территориальных образований, в том числе в г. Москве, С-П, а также ведомственный фонд, находящийся в полном ХВ мун. предприятий или ОУ мун. учреждений.

В домах  мун. ЖФ большая часть жилых помещений  предоставляется гражданам бесплатно (на условиях ДСНЖП), что невозможно в частном ЖФ.

14. Способы  возникновения  права собственности  на жилые помещения.

На первоначальные и производные разделены все  способы приобретения права собственности.

При первоначальном способе возникновения права  собственности право возникает  на первую вещь, изготовленную или  созданную собственником либо по его поручению другим лицом. Причем условиями приобретения права собственности  обозначены: изготовление или создание вещи для себя с соблюдением положений, установленных законом и иными  правовыми актами. Однако следует  полагать, что при изготовлении вещи не для себя, а для продажи или  подарка у изготовителя тоже возникает  право собственности.

К первоначальным способам приобретения права собственности относятся:

• приобретение права собственности на вновь изготовленную вещь (п.1 ст. 218 ГК);
• переработка (ст.220 ГК);
• обращение в собственность общедоступных для сбора вещей (ст.221 ГК);
• приобретение права собственности на самовольную постройку (ст.222 ГК);
• приобретение права собственности на бесхозяйное имущество (п.З.ст.218; ст.225 и 226; п.1 ст.235, ст.236ГК);
• находку (ст.227-239 ГК);
• безнадзорных животных (ст. 230 -232 ГК);
• клад (ст.233);
• приобретательная давность (ст.234 ГК);

К производным способам приобретения права собственности относятся:

• национализация (ч. 3 п.2 ст. 235, ст. 306 ГК);
• приватизация (ст.217 ч. 2 п.2 ст.235 ГК);
• приобретение права собственности на имущество юридического лица при его реорганизации и ликвидации (п.7 ст.63 и абз. 3 п.2 ст.218 ГК);
• обращение взыскания на имущество собственника по его обязательствам (подп.1 п.2¹ ст. 235 и ст. 238 ГК);
• обращение имущества в собственность государства в интересах общества (реквизиция) или в виде санкции за правонарушение (конфискация) - ст.242 и 243 ГК;
• выкуп недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка, на котором оно находится (ст. 239 ГК);
• выкуп бесхозяйственно содержимого имущества (ст.240, 293 ГК);
• выкуп домашних животных при ненадлежащем обращении с ними (ст.241 ГК);

Есть  и такие способы приобретения права собственности, которые в  одних случаях выступают как  первоначальные, а в других - как  производные. Таково, в частности, приобретение права собственности на плоды, продукцию  и доходы (ст. 136 и абз.2 п.1 ст.218 ГК). 

15. Право общей совместной  собственности на  жилые помещения.

“Собственность - это отношение лица к принадлежащей  ему вещи как к своей, которое  выражается во владении, пользовании  и распоряжении ею, а также в  устранении вмешательства всех третьих  лиц в ту сферу хозяйственного господства, на которую простирается власть собственника”.

Общая совместная собственность может возникнуть лишь в случаях, предусмотренных законом, причем законом строго определен и круг ее участников. По ныне действующему законодательству участниками общей совместной собственности могут быть только граждане. Это супруги, если на их имущество распространяется законный режим имущества супругов (гл.7 раздела Ш СК); члены крестьянского (фермерского) хозяйства (п.1 ст.258 ГК); члены семьи, приватизировавшие квартиру с установлением на нее общей совместной собственности (ст.2 Закона о приватизации жилищного фонда). При этом во всех указанных случаях допускается переход с режима общей совместной собственности на режим общей долевой собственности.

В общей  совместной собственности супругов не имеет значения на имя какого из супругов зарегистрировано жилое помещение. Семья составляет устойчивую общность лиц, совместно пользующихся жилой площадью по различным правовым основаниям. Общая собственность членов семьи на жилое помещение является многосубъектной. Семья не образует какого -либо нового коллективного самостоятельного единого субъекта права на занимаемую жилую площадь. Не являющиеся собственниками жилого помещения остальные члены семьи наделены лишь, правом пользования. Право пользования занимаемым жилым помещением у членов семьи возникает не из договора с собственником, а исключительно на основе доверительных семейных связей с собственником (сособственниками) жилого помещения.

Сделки  по распоряжению общим имуществом может  совершать каждый из участников совместной собственности, если иное не вытекает из соглашения между ними.

Согласие  других сособственников на совершение сделки   не предполагается. Совместная собственность в отличие от долевой, не имеет заранее определенных долей, они определяются лишь при разделе  совместной собственности или выделе их нее. Доли признаются равными, если иное не предусмотрено законом или  соглашением сособственников. Основания  и порядок раздела совместной собственности и выдела из нее  определяются по тем же правилам, что  и для долевой собственности, поскольку иное не установлено законом  или не вытекает из существа отношений  участников совместной собственности.

Другой  вид общей совместной собственности  – соб-ть крестьянского (фермерского) хоз-ва. В совместной соб-ти членов крест. (ферм.) хоз-ва находятся предоставленный в соб-ть этому хоз-ву или приобретенный зем. участок, насаждения, хоз. и иные постройки, мелиоративные и другие сооружения, продуктивный и рабочий скот, птица, с/х и иная техника и оборудование, транспортные средства, инвентарь и другое имущество, приобретенное для хозяйства на общие средства его членов.

6. Право общей долевой  собственности на  жилые помещения.

Общая собственность  именуется долевой тогда, когда каждому из ее участников принадлежит определенная доля. В общей совместной собственности  доли ее участников заранее не определены, они фиксируются лишь при разделе совместной собственности или при выделе из нее. В ныне действующем законодательстве закреплено, что каждому собственнику принадлежит доля в праве собственности на все общее имущество.

Не ограничивается законом состав участников общей  долевой собственности, которые  могут представлять различные формы  и виды собственности. Допускается  общая долевая собственность  не только граждан, но также граждан  и юридических лиц, граждан и  государства, юридических лиц и  государства, других субъектов гражданского права в любом их сочетании.

Размер  доли на протяжении существования общей  собственности не остается неизменным. Размер доли может увеличиться или  уменьшиться вследствие изменения  состава участников общей собственности, внесения в общее имущество улучшений  и целого ряда других обстоятельств, которые необходимо учитывать. Доли участников общей собственности  считаются равными, если иное не вытекает из закона, договора или существа сложившихся  между ними отношений.

По соглашению всех собственников порядок определения  и изменения их долей может  быть установлен в зависимости от вклада каждого из них в образование  и приращение общего имущества.

Осуществление права общей собственности должно происходить по взаимному согласию всех сособственников. Если же согласие не достигнуто, то определение последствий  возникших разногласий зависит  от того, касаются ли они осуществления  правомочий по владению и пользованию  общим имуществом или правомочия распоряжения. Если сособственники не договорились относительно владения и  пользования общим имуществом, то каждый из них может обратиться в  суд. Если же разногласия касаются права  распоряжения, то возникший спор не может быть урегулирован судом. Действует  принцип взаимного согласия.

Одним из оснований возникновения общей  собственности, является совместное участие  двух или более лиц в строительстве  дома. По окончании строительства  между созастройщиками, а иногда и между ними и органом государственной  власти (местного самоуправления), возникает  спор, за кем должен быть зарегистрирован  дом: только ли за лицом, которому отведен  земельный участок, или также  и за иными лицами. 

17. Приватизация жилых  помещений: понятие,  объект, принципы, порядок.

Приватизация - один из производных способов приобретения права соб-ти, как и все они, характеризуется тем, что приобретение права соб-ти, происходит ли оно по воле или независимо от воли предшествующего соб-ка, покоится на правопреемстве, т.е. на юридической зависимости прав приобретателя от прав его предшественника.

При приватизации им-во, входившее в состав гос. и мун. соб-ти, переходит в соб-ть хоз. обществ и товариществ, отдельных граждан, других ФЛ. Из гос. (мун.) соб-ти выбывают предприятия, ЖФ, земельные участки, предметы религиозного культа и многое другое. В указанных случаях прекращение права гос. (мун.) соб-ти и приобретение права соб-ти другим лицом - физическим или юридическим - происходит в порядке правопреемства.

Под приватизацией  в широком смысле слова следует  понимать как возмездное, так и  безвозмездное отчуждение гос. и  мун. им-ва в соб-ть ФЛ, ЮЛ.

Приватизация  жилья осуществляется на основе следующих  принципов:

1) граждане  принимают решение о приватизации  занимаемых ими Ж/П в гос. и мун. ЖФ исключительно добровольно;

2) владельцы  приватизированных жилых домов  и квартир имеют право владеть,  пользоваться и распоряжаться  ими по своему усмотрению: продавать,  завещать, сдавать в аренду, совершать  иные сделки, не противоречащие  закону;

3) каждый  гражданин имеет право на приобретение  в порядке приватизации Ж/П в домах гос. и мун. ЖФ один раз;

4) на переходный  к рыночным отношениям период  для граждан, нуждающихся в  улучшении жилищных условий, сохраняется  действующий порядок постановки  на учет и обеспечение Ж/П;

5) обслуживание  и ремонт приватизированных Ж/П осуществляется при желании их владельцев жилищно-эксплутационными и ремонтно-строительными организациями, обслуживавшими эти дома до приватизации;