Предмет и метод жилищного права

Члены семьи  собственника Ж/П могут требовать устранения нарушений их прав на Ж/П от любых лиц, включая собственника помещения.

Отчуждение  Ж/П, в котором проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные члены семьи собственника, если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа ОиП.

38. Кондоминиум; понятие,  структура, общее  имущество в кондоминиуме.

Товарищество  собственников жилья - некоммерческая организация, форма объединения домовладельцев для совместного управления и обеспечение эксплуатации комплекса недвижного имущества в кондоминиуме, владения пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом.

Товарищество  собственников жилья создается  для согласования домовладельцами  порядка осуществления принадлежащих  им прав на недвижимое имущество (прав по владению, пользованию и распоряжению общим имуществом в кондоминимуме), а так же для обеспечения содержания, сохранения и приращения недвижимости в кондоминимуме.

Товарищество  собственников жилья создается  не менее чем двумя домовладельцами (собственниками помещений), однако во вновь создаваемых кондоминимумах закон допускает образование  товарищества единственным участником (заказчик строительства, застройщик).

Общее имущество - это части комплекса недвижимого имущества, предназначенные для обслуживания, использования и доступа к помещениям, тесно связанные с ними назначением и следующие их судьбе; находятся в общей долевой собственности собственников помещений (домовладельцев).

Общим имуществом в кондоминиуме являются обслуживающие более одного домовладельца межквартирные лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, ограждающие несущие и ненесущие конструкции, а также механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, прилегающие земельные участки в установленных границах с элементами озеленения и благоустройства, а также иные объекты, предназначенные для обслуживания единого комплекса недвижимого им-ва кондоминиума и служащие его исп-нию.

Права собственности на общее имущество  в кондоминиуме.

1. Общее  имущество в кондоминиуме находится  в общей долевой собственности  домовладельцев. 2. Домовладельцы владеют,  пользуются и в установленных  ФЗ «О товариществах соб-ков  жилья» пределах распоряжаются  общим им-вом в кондоминиуме. 3. Общее имущество в кондоминиуме  не подлежит отчуждению отдельно  от права собственности домовладельцев  на помещения в кондоминиуме. 

39. Организация товариществ  собственников жилья.

Домовладельцы в целях согласования порядка  реализации своих прав по владению, пользованию и в установленных  зак-вом пределах распоряжению общим  имуществом в кондоминиуме, а также  для осуществления деятельности по содержанию, сохранению и приращению недвижимости в кондоминиуме, распределения  между домовладельцами обязанностей по возмещению соответствующих издержек, для обеспечения надлежащего  санитарного и технического состояния  общего имущества могут образовывать товарищества собственников жилья.

В ФЗ “О тов-вах собственников жилья” проводится различие между тов-вом собственников  жилья как некоммерческой организацией, наделенной правами юридического лица, и кондоминиумом как единым комплексом недвижимого имущества, находящимся  в собственности домовладельцев, в их общей собственности, а так  же в собственности самого тов-ва.

Тов-во собственников  жилья - потребительский кооператив, наделенный специальной правоспособностью. В собственности тов-ва соб-ков  жилья может находиться движимое им-во, а так же недв. им-во, входящее в состав кондоминиума.

Тов-во считается  организованным с момента его  гос. регистрации в соответствии с порядком, определяемым законом  о регистрации ЮЛ.

Нижеследующие положения утратили силу и, поэтому за неимением заменяющих их норм, используются уже не действующие. Для регистрации тов-ва представляются: заявление, подписанное председателем общего собрания домовладельцев; выписка из протокола общего собрания, содержащая решение об организации тов-ва и утверждении его устава; устав тов-ва, принятый общим собранием домовладельцев, с указанием схемы определения и распределения долей участия всех домовладельцев; копии правоустанавливающих документов всех домовладельцев - собственников помещений в кондоминиуме, удостоверенные уполномоченным на то лицом; описание общего имущества в кондоминиуме; паспорт домовладения и другие документы.

40. Управление кондоминиумом.

Для обеспечения  эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и общим  имуществом жилого дома домовладельцы  вправе самостоятельно выбрать способ управления недв. им-вом.

Управление  кондоминиумом может  осуществляться путем: а) непосредственного управления домовладельцами при незначительных размерах кондоминиума и ограниченном числе домовладельцев; б) передачи домовладельцами функций по управлению кондоминиумом уполномоченной государством или ОМСУ службе заказчика на жилищно-коммунальные услуги; в) образования домовладельцами тов-ва соб-ков жилья для самостоятельного управления кондоминиумом либо для последующей передачи по договору части или всех функций по управлению уполномоченному ФЛ – инд. предпринимателю либо уполномоченной организации любой формы соб-ти (управляющему), а также иным способом, установленным ФЗ и законами субъектов РФ.

Неизбрание  домовладельцами в течение шести  месяцев способа управления кондоминиумом, в котором более 50 процентов площади  помещений находится в частной  соб-ти, влечет наложение штрафа на домовладельцев - граждан и организации, а также на должностных лиц, уполномоченных представлять интересы соб-ка в кондоминиуме.

Органы  управления тов-вом: общее собрание членов тов-ва; правление тов-ва.

Общее собрание членов тов-ва является высшим органом управления тов-вом и созывается в порядке, уст. уставом тов-ва.

К исключительной компетенции ОСЧТ относятся: 1) внесение изменений и дополнений в устав  тов-ва; 2) решение о реорганизации  и ликвидации тов-ва; 3) принятие решений  об отчуждении, о сдаче в аренду, залоге или передаче иных прав на имущество  тов-ва домовладельцам или 3-м лицам; предоставление сервитутов или иных прав пользования общим им-вом  в кондоминиуме; 4) принятие решений о приобретении, строительстве, реконструкции, в том числе с расширением (надстройкой), возведении хозяйственных построек и других сооружений, ремонте недв. им-ва в кондоминиуме; 5) принятие решения о получении заемных средств, включая банковские кредиты; 6) определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности тов-ва; 7) введение ограничений на использование общего имущества и т. д.

Правление тов-ва.

1. Руководство  текущей деятельностью тов-ва  осуществляется ПТ. ПТ вправе принимать решения по всем вопросам деятельности тов-ва, за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции ОСЧТ. 2. В случае, когда в гос. или мун. соб-ти находится более 30 процентов площади всех помещений в кондоминиуме, представитель соответствующего члена тов-ва входит в ПТ в обязательном порядке.  3. Правление тов-ва избирается из числа членов тов-ва общим собранием на срок, установленный уставом тов-ва, но не более чем на два года. 4. Правление избирает из своего состава председателя. 5. Правление является исполнительным органом тов-ва, подотчетным ОСЧТ. 

41. Особенности правового  положения товариществ  собственников жилья  во вновь создаваемом  кондоминиуме.

Право создания кондоминиума. 1. Любое ФЛ или ЮЛ, ОГИВ и ОМСУ, или группа лиц, действующих совместно, имеющие необходимое разрешение на застройку, имеют право построить или реконструировать недвижимое имущество с целью создания кондоминиума. 2. ПС на недв. им-во вновь создаваемого кондоминиума возникает с момента гос. регистрации кондоминиума.

Образование и регистрация  тов-ва во вновь создаваемом  кондоминиуме.

Тов-во во вновь создаваемом кондоминиуме может быть образовано заказчиком, застройщиком или иным ФЛ или ЮЛ, включая ОГВ или ОМСУ, или группой  лиц, действующих совместно, которые  имеют или будут иметь ПС на вновь создаваемое им-во.

Передача  прав собственности  на помещения во вновь  создаваемом кондоминиуме приобретателям по договору.

Передача  прав собственности на помещения  во вновь создаваемом кондоминиуме приобретателям по договору возможна лишь после гос. регистрации вновь  создаваемого кондоминиума органами, осуществляющими регистрацию прав на недв. им-во, а также регистрации тов-ва в установленном порядке.

Особые  права застройщика  при образовании  товарищества

Застройщик  может предусмотреть в уставе тов-ва следующие особые права: а) сохранять  за собой после начала продажи  помещений права на застройку - на строительство или пристройку дополнительных помещений или объектов общего им-ва во вновь создаваемом кондоминиуме, но на срок не более трех лет с  момента создания тов-ва; б) установить строительный сервитут на объекты общего им-ва для осуществления своих  прав на застройку; в) иметь административные офисы по продаже и управлению в помещениях кондоминиума, принадлежащих застройщику; г) и иные права, соответствующие целям застройщика, не противоречащие зак-ву и не ущемляющие права тов-ва.

Ограничение прав застройщика

1. Право  голоса застройщика в тов-ве  имеет следующие ограничения:  а) после передачи прав собственности  на 30 процентов помещений в кондоминиуме  другим домовладельцам, кроме застройщика,  как минимум 30 процентов членов  правления должны быть избраны  путем голосования этих домовладельцев; б) после передачи прав собственности  на 40 процентов помещений в кондоминиуме  другим домовладельцам, кроме застройщика, как минимум 40 процентов членов правления должны быть избраны путем голосования этих домовладельцев; в) после передачи прав собственности на более чем 50 процентов помещений в кондоминиуме другим домовладельцам, кроме застройщика, или через два года с момента регистрации тов-ва все члены правления должны быть избраны путем голосования домовладельцев без участия застройщика.

42. Обмен жилых помещений.

Наниматель  Ж/П вправе с письменного согласия проживающих совместно с ним членов семьи, включая временно отсутствующих, произвести обмен занимаемого Ж/П с другим нанимателем или членом ЖСК, в том числе с проживающими в другом населенном пункте. Обмен Ж/П производится со взаимной передачей ПиО, вытекающих из ДНЖП, а при обмене Ж/П с членом ЖСК должны соблюдаться требования: член ЖСК при условии приема в члены кооператива лица, обменивающего Ж/П.

Если  между членом кооператива и членами  его семьи не достигнуто соглашение об обмене, то член кооператива, а также  член его семьи, за которым признано право на часть паенакопления, вправе требовать в судебном порядке  принудительного обмена занимаемого  помещения на помещения в разных домах (квартирах).

Для обмена Ж/П в домах гос. или мун. ЖФ, в которых проживают несовер-ние, оставшиеся без попечения родителей, в том числе временно отсутствующие, и являющиеся членами семей нанимателей, требуется разрешение органов ОиП. Обмен Ж/П, в которых проживают исключительно несоверш-ние, оставшиеся без попечения родителей, в том числе временно отсутствующие, производится их законными представителями с разрешения органов ОиП, а в случае достижения несовершеннолетними возраста 14 лет самостоятельно с согласия их законных представителей и органов ОиП.

Обмен Ж/П при отсутствии согласия членов семьи.

Если  между членами семьи не достигнуто соглашение об обмене, то любой из них  вправе требовать в судебном порядке  принудительного обмена занимаемого  помещения на помещения в разных домах (квартирах). При этом учитываются  заслуживающие внимание доводы и  интересы лиц, проживающих в обмениваемом помещении.

Обмен жилых помещений  в домах предприятий, учреждений, организаций.

Обмен Ж/П в домах пред-тий, учр-ний, орг-ций допускается лишь с их согласия. Отказ в согласии на обмен может быть обжалован в суд. порядке.

Обмен жилой площади  членом семьи нанимателя.

Совершеннолетний  член семьи нанимателя вправе с письменного  согласия нанимателя и остальных  членов семьи (в том числе и  временно отсутствующих, за которыми сохраняется  право на жилую площадь) обменять приходящуюся на его долю жилую площадь  с другим лицом при условии, что  въезжающий в порядке обмена вселяется  в качестве члена семьи нанимателя этого помещения.