Правовое регулирование риэлтерской деятельности

     4. Риэлтерские фирмы - фирмы, осуществляющие предусмотренную законом деятельность по совершению операций с объектами недвижимости:

     1) работа с базами данных и подбор заказчикам для проведения операций купли-продажи или аренды конкретных объектов недвижимости;

     2) проведение предварительной оценки  стоимости объекта недвижимости  или его аренды;

     3) сбор и оформление необходимых  юридических документов и справок по объектам недвижимости в государственных и иных организациях;

     4) проверка юридической чистоты  прав собственности на объекты  недвижимости;

     5) регистрация договоров перехода  прав собственности на объекты  недвижимости в уполномоченных  государственных органах.

     5. Страховые компании, страховщик - это юридическое лицо, имеющее разрешение (лицензию) на осуществление страхования соответствующего вида. Требования к страховой организации определены в ст. 938 ГК РФ.

     6. Фирмы-ассесоры (оценщики недвижимости) - организации профессиональных оценщиков недвижимости.

     7. Рекламные и информационные агентства.

     8. Издательства, которые специализируются на тематике рынка недвижимости.

     9. Организации (комиссии) по выпуску ценных бумаг (акции, облигации и земельные векселя) под обеспечение недвижимостью.

     10. Фирмы-инвесторы (в том числе девелоперы - фирмы, которые занимаются строительством и продажей жилого фонда).

     Профессиональные участники рынка недвижимости - юридические лица и индивидуальные предприниматели, осуществляющие риэлторскую деятельность, а также уполномоченные органы, обеспечивающие регистрацию прав на недвижимость и сделок с ним, проведение единой государственной политики [1,С.8-10].

     Состав  профессиональных участников рынка недвижимости определяется перечнем процессов, протекающих на рынке с участием государства, и перечнем видов деятельности коммерческих структур.

     Соответственно, их можно разделить на институциональных  и неинституциональных участников.

     К институциональным участникам, представляющим интересы государства и действующим от его имени, относятся организации следующего профиля:

      1) федеральные и территориальные земельные органы, занимающиеся инвентаризацией земли, созданием земельного кадастра, зонированием территорий, оформлением землеотвода;

      2) федеральные и территориальные органы архитектуры и градостроительства, занимающиеся утверждением и согласованием градостроительных планов застройки территорий и поселений, созданием градостроительного кадастра, выдачей разрешений на строительство;

      3) органы экспертизы градостроительной и проектной документации, занимающиеся утверждением и согласованием архитектурных и строительных проектов;

      4) органы, ведающие инвентаризацией и учетом строений;

      5) органы технической, пожарной и иной инспекции, занимающиеся надзором за строительством и эксплуатацией зданий и сооружений;

      6) проектировщики, строители, специалисты по технической эксплуатации, финансируемые из бюджета;

      7) органы-регистраторы прав на недвижимость и сделок с ними;

     8) государственные нотариусы.

     К неинституциональным участникам, работающим на коммерческой основе, относятся:

     1) предприниматели, в качестве которых могут выступать юридические или физические лица, в том числе унитарные предприятия государственной собственности, осуществляющие ту или иную коммерческую деятельность (работы, услуги) на рынке в соответствии с законом (имеется в виду регистрация, а в необходимых случаях – лицензирование деятельности);

     2) брокеры, оказывающие услуги продавцам и покупателям при совершении сделок с недвижимостью;

     3) оценщики недвижимости, оказывающие услуги собственникам, инвесторам, продавцам, покупателям по независимой оценке стоимости объектов;

     4) финансисты (банкиры), занимающиеся финансированием операций на рынке недвижимости, в том числе ипотечным кредитованием;

     5) девелоперы, занимающиеся созданием и развитием объектов недвижимости, в том числе организацией и финансированием инвестиционного проекта, проектированием и строительством, продажей объекта полностью или по частям либо сдачей в аренду (самостоятельно или с привлечением ранее перечисленных участников в качестве подрядчиков и соинвесторов);

     6) редевелоперы, занимающиеся развитием и преобразованием (вторичной застройкой) территорий;

     7) управляющие недвижимостью, занимающиеся финансовым управлением и технической эксплуатацией объекта;

     8) проектировщики и строители, работающие на коммерческой основе

     9) юристы, занимающиеся юридическим сопровождением операций на рынке недвижимости;

     10) страховщики, занимающиеся страхованием объектов, сделок, профессиональной ответственности;

     11) аналитики, занимающиеся исследованием рынка недвижимости и подготовкой информации для принятия стратегических решений по его развитию;

     12) финансовые аналитики, занимающиеся финансовым анализом инвестиционных проектов;

     13) маркетологи, специалисты по связям с общественностью и рекламе, занимающиеся продвижением объектов и услуг на рынке;

     14) информационно-аналитические издания и другие СМИ, специализирующиеся на тематике рынка недвижимости;

     15) специалисты по информационным технологиям, обслуживающие рынок недвижимости;

     16) специалисты в области обучения и повышения квалификации персонала;

     17) любые специалисты - сотрудники и члены национальных и международных профессиональных объединений рынка недвижимости [7,C.8].  

     Отдельно  необходимо рассмотреть понятие «риэлтер».

     Риэлтер — юридическое или физическое лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, посредническую и иную деятельность на рынке недвижимости.

     В законодательных актах, публикациях существует два написания этого слова на русском языке – риэлтор и риэлтер. Первое из них пришло к нам в 1992 году, когда профессионалы рынка недвижимости решили создать общенациональное объединение и назвали себя “Российская Гильдия риэлторов”, по аналогии с Национальной Ассоциацией риэлторов США.

     В свою очередь, НАР США, созданная  более 70 лет назад, сформировала это  новое для английского языка  слово и зарегистрировала его  как защищенную торговую марку в  противовес другим профессиональным участникам рынка недвижимости, которые не являются членами НАР и которых называли в то время Realtists. В России права использования торговой марки Realtor (и обязанности по ее защите) принадлежат РГР.

     Второй  вариант написания термина (риэлтер) появился позже, по мере распространения этого наименования и приспособления, трансформации его под требования русского языка. В таком виде он вошел в словари и справочники, а затем и в проекты законов и нормативных актов. Первый же вариант (риэлтор) сохраняется как наименование члена Российской Гильдии риэлторов.

     В трактовке содержания этого термина также имеются два варианта. В связи с тем, что РГР (как и НАР США) объединяет всех профессионалов рынка недвижимости (брокеров и оценщиков, финансистов и страховщиков, девелоперов и управляющих, информационно-аналитические и исследовательские организации, обучающие организации и специализированные СМИ, работающих на рынке недвижимости), то под термином риэлтор в РГР понимают любого профессионала рынка недвижимости, добровольно принявшего на себя обязательства выполнять не только Гражданский и Уголовный Кодексы, но и Кодекс этики, и стандарты практики РГР с их более высокими профессиональными и этическими требованиями[9].

     Каждый  участник рынка недвижимости имеет  свои цели, с точки зрения использования недвижимости, которые можно разделить на следующие категории:

• для продажи;
• для торговли и бизнеса;
• для капиталовложений;
• для личного использования.

     Отношения между участниками рынка недвижимости регулируются соответствующими государственными и муниципальными органами власти, а также различными нормативными документами и законодательными актами [7,C.8]. 

2. РЕГУЛИРОВАНИЕ РИЭЛТЕРСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

     2.1 Характеристика законодательства Российской Федерации о риэлтерской деятельности 

     В настоящее время правовое регулирование риэлтерской деятельности, помимо ГК РФ, ЗК РФ, ЖК РФ, осуществляется на уровне правовых актов Правительства РФ и нормативных актов органов исполнительной власти субъектов РФ. Субъекты РФ принимают нормативные правовые акты в соответствии с основами конституционного строя РФ [1,С.7].  Так же к числу нормативно-правовых актов регулирующих риэлтерскую деятельность можно отнести ФЗ от 21 июля 1997 г.  № 122-ФЗ «О государственной регистрации нрав на недвижимое имущество и сделок с ним», ФЗ от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и другие.

     Согласно  пункту 2 Положения «О лицензировании риэлтерской деятельности», утвержденному  Постановлением Правительства РФ от 23 ноября 1996 г. № 1407 под риэлтерской  деятельностью понимается осуществляемая юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по доверенности) деятельность по совершению от его имени и за его счет либо от своего имени, но за счет и в интересах заинтересованного лица гражданско-правовых сделок с земельными участками, зданиями, строениями, сооружениями, жилыми и нежилыми помещениями и правами на них. Услуги по оценке недвижимости не являются риэлтерской деятельностью [10].

     Данное  Постановление утратило силу в связи с принятием Постановления Правительства РФ от 8 мая 2002 г. № 302 «Об изменении и признании утратившими силу некоторых решений Правительства Российской Федерации по вопросам лицензирования отдельных видов деятельности».

     13 мая 1997 г. был принят к рассмотрению протоколом заседания Совета ГД № 84 текст проекта Федерального закона № 97700253-2 «О риэлторской деятельности в Российской Федерации», внесенного в ГД депутатами ГД  С.Г.Беляевым, П.М. Веселкиным,  С.Г. Митиным, А.Г. Пузановским, Ю.М. Теном, Л.И. Маркеловым, И.И. Митяевым  и членом СФ А.А. Козерадским[11].

     Постановлением  Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации от 14 мая 1998 г. № 2441-II ГД проект федерального закона был принят в первом чтении.

     В пояснительной записке к законопроекту говорится о том, что  главной концептуальной идеей при разработке проекта была выбрана идея регулирования отношений, возникающих в связи с предоставлением риэлтерских услуг, с позиции их потребителей. Именно в связи с этим в проекте нашли свое отражение особенности защиты прав потребителей применительно к риэлтерской деятельности. Большинство услуг, предоставляемых риэлторами, имеет особое значение по причине их непосредственной связи с переходом прав на недвижимое имущество. Руководствуясь именно этими соображениями, в проект в качестве отдельной главы были включены нормы об особенностях защиты прав потребителей риэлтерских услуг.

     В проекте Закона предложено более  широкое определение риэлторской  деятельности, включая в него не только оказание брокерских, агентских, дилерских и посреднических услуг, но также и деятельность риэлтора по созданию отдельных объектов недвижимого имущества, по доверительному управлению, по организации торговли недвижимым имуществом. 
В законопроекте впервые даны основные понятия и термины, применяемые на рынке недвижимости: "рынок недвижимости", "профессиональные участники рынка недвижимости", "профессиональный риэлтор" и др.