Правовое регулирование риэлтерской деятельности

     Агентский договор предполагает возможность  заключения агентом субагентского  договора с возложением исполнения обязательств по этому договору на третье лицо, если только такая возможность  прямо не исключена соглашением его участников. Таким образом, если в договоре на оказание риэлтерских услуг исключена возможность заключения субагентского договора между агентом (риэлтерской фирмой) и третьим лицом (другая риэлтерская фирма), то у риэлтерской фирмы, обязавшей себя по первоначальному агентскому договору, отсутствует возможность передать свои права и обязанности другой риэлтерской фирме.

     Агентский договор является консенсуальной сделкой, это всегда возмездный договор. К  его существенным условиям относится определение объема полномочий, которыми принципал наделяет своего агента.

       В соответствии с пунктом 3 ст. 1005 ГК РФ агентский договор может быть заключен как на определенный срок, так и без указания срока его действия. Таким образом, срок, а также и размер вознаграждения в данном договоре не относятся к числу существенных условий.

     Деятельность  риэлтера в качестве поверенного осуществляется им на основании заключенного с потребителем услуг (доверителем) договора поручения. Под договором поручения понимается соглашение, в силу которого одна сторона (поверенный) обязуется совершить от имени и за счет другой стороны (доверителя) определенные юридические действия, права и обязанности, из которых возникают непосредственно у доверителя (ст. 971 ГК РФ).

     Договор поручения, заключаемый риэлтером с клиентом, предусматривает возложение на него обязательства осуществить от имени и за счет клиента (доверителя) в отношении принадлежащего ему или используемого им недвижимого имущества или в отношении его лично определенные юридические действия. При этом в последнем случае деятельность поверенного в отношении лично доверителя подлежит рассмотрению в качестве риэлтерской деятельности лишь при условии, что она связана приобретением или отчуждением доверителем, принятием или передачей им во временное или постоянное пользование в будущем определенного в договоре или неопределенного на момент заключения договора недвижимого имущества.

     Таким образом, договор поручения есть договор о представительстве, осуществляемом одним лицом от имени другого.

     Значение  договора поручения весьма велико. Он позволяет любому лицу, которое  не имеет возможности вести свои дела лично, выступать в гражданском  обороте через своего представителя-поверенного. Права и обязанности по сделке, совершенной поверенным (риэлтером), возникают непосредственно у доверителя (клиента). Клиенту выгодно воспользоваться услугами поручения риэлтерской фирмы, когда необходимы посреднические услуги в оформлении одной сделки и совершение иных юридических действий. Например, необходимо сдать в аренду помещение, для чего потребуется поместить объявление в местных средствах массовой информации, зарегистрировать эту сделку. Для клиента данная услуга удобна тем, что риэлтер обязан исполнять данное ему поручение в соответствии с указаниями клиента.

     В свою очередь эти указания должны быть выполнимыми и законными.

     В соответствии со ст. 973 ГК РФ поверенный вправе отступить от указаний доверителя, если по обстоятельствам дела это необходимо в интересах доверителя и поверенный (риэлтер) не мог предварительно запросить доверителя (клиента) либо не получил в разумный срок ответа на свой запрос. Во всяком случае, риэлтер обязан уведомить своего клиента о допущенных отступлениях, как только это уведомление стало возможным.

     Существенным условием договора является содержание поручения доверителя поверенному, т.е. точный перечень тех юридических действий, которые поверенный должен совершить от имени доверителя. Законом предусмотрены следующие обязанности для поверенного (риэлтера):

     1) лично исполнять данное ему поручение;

     2) сообщать клиенту по его требованию  все сведения о ходе исполнения  поручения;

     3) передавать клиенту без промедления  все полученное по сделкам,  совершенным во исполнение поручения;

     4) по исполнении поручения или  при прекращении договора поручения до его исполнения без промедления возвратить клиенту доверенность, срок действия которой не истек, и представить отчет с приложением оправдательных документов, если это требуется по условиям договора или характеру поручения.

     В свою очередь клиент обязан:

     1) выдать поверенному доверенность (доверенности) на совершение юридических  действий, предусмотренных договором поручения;

     2) возмещать поверенному понесенные  издержки;

     3) обеспечивать поверенного средствами, необходимыми для исполнения поручения;

     4) без промедления принять от  риэлтора все исполненное им  в соответствии с договором  поручения;

     5) уплатить риэлтору вознаграждение.

     Глава 49 ГК РФ не устанавливает специальных правил относительно формы данного договора.

     Следовательно, на него распространяются общие правила о форме сделок.

     Поскольку этот договор связан с осуществлением одной из сторон предпринимательской  деятельности, он предполагается возмездным, и доверитель по нему обязан уплатить поверенному вознаграждение, кроме  случая, когда самим договором предусмотрено иное.

     Срок  для данного договора не является существенным условием, как и размер вознаграждения [16].

     Рассматривая  вопрос об оформлении отношений между  риэлтером и клиентом, можно привести пример практики разрешения судебных споров, связанных с риэлтерской деятельностью.

     Так, Общество с ограниченной ответственностью «Риэлтерская фирма КупиДомЪ» (далее – заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с заявлением об оспаривании постановления № 1383 от 05.06.2009 об административном правонарушении, вынесенного Управлением Роспотребнадзора по Волгоградской области, о привлечении общества с ограниченной ответственностью «Риэлтерская фирма «КупиДомЪ» к административной ответственности, предусмотренной частью 2 статьи 14.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.

     К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных  требований относительно предмета спора, привлечен Жариков Дмитрий Николаевич (далее – третье лицо).

     Исследовав  материалы дела, заслушав объяснения представителей сторон, арбитражный  суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению в связи  со следующим.

     27 марта 2009 года между заявителем и третьим лицом был заключен агентский договор в соответствии с которым третье лицо поручает заявителю от своего имени и за его счет совершить действия, направленные на приобретение однокомнатной квартиры, представлять его интересы при ведении переговоров с продавцом по вопросу заключения договора купли-продажи квартиры, собирать пакет документов, необходимых для заключения договора купли-продажи, оформлять и оплачивать за его счет изготовление необходимых для государственной регистрации документов и иных документов.

     В соответствии с пунктом 5.3 договора в случае отказа третьего лица от исполнения договора, он обязуется заплатить заявителю вознаграждение в размере 30 000 рублей.

     23 июня 2009 года при проверке деятельности заявителя по вопросам соблюдения законодательства о защите прав потребителей было установлено, что пункт 5.3 договора нарушает положения  статьи 32 Закон Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее – Закон о защите прав потребителей). Так же, по мнению административного органа, данное условие договора противоречит статье 782 ГК РФ.

     По  данному факту 23 июня 2009 года административным органом был составлен протокол № 1383 об административном правонарушении, предусмотренном частью 2 статьи 14.8 КоАП РФ.

     На  основании данного протокола  постановлением от 05 июня 2009 года № 1383 заявитель был привлечен к административной ответственности, предусмотренной частью 2 статьи 14.8 КоАП РФ, и ему было назначено наказание в виде административного штрафа в размере 15 000 рублей.

     В силу части 2 статьи 14.8 КоАП РФ включение в договор условий, ущемляющих установленные законом права потребителя, влечет наложение административного штрафа на юридических лиц от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей.

     Согласно  статье 32 Закона о защите прав потребителей потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору.

     В соответствии с пунктом 1 статьи 782 ГК РФ заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов.

     Судом была определена правовая природа договора, заключенного между обществом и  третьим лицом.

     Как следует из пункта 1 статьи 779 ГК РФ по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги. Таким образом, отличительной чертой договора об оказании услуг является его возмездный характер.

     Пункт 5.2 договора не предусматривает получение  обществом вознаграждения за выполнение поручения третьего лица, то есть названный  договор носит безвозмездный  характер и не является в этой связи договором оказания услуг.

     Пункт 3 статьи 421 ГК РФ прямо допускает  заключение договоров, в которых  содержаться элементы различных  договоров (смешанный договор).

     В соответствии с пунктом 1 статьи 1005 ГК РФ  по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.

     При этом, согласно статье 1011 ГК РФ к отношениям, вытекающим из агентского договора, соответственно применяются правила, предусмотренные главой 49 или главой 51 ГК РФ, в зависимости от того, действует агент по условиям этого договора от имени принципала или от своего имени, если эти правила не противоречат положениям настоящей главы или существу агентского договора.

     Правила пункта 1 статьи 972 ГК РФ допускают безвозмездный  характер договора поручения.

     Поэтому заключенный между заявителем и  третьим лицом договор, не является договором возмездного оказания услуг, носит смешанный характер, а следовательно на него не распространяются требования статьи 782 ГК РФ и статьи 32 Закона о защите прав потребителей.

     Учитывая  изложенное и руководствуясь статьями 167-170, 211 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации, арбитражный суд решил заявление общества с ограниченной ответственностью «Риэлтерская фирма «КупиДомЪ» удовлетворить.

     Признать  незаконным и отменить постановление  № 1383 от 05.06.2009 об административном правонарушении, вынесенное Управлением Роспотребнадзора по Волгоградской области, о привлечении общества с ограниченной ответственностью «Риэлтерская фирма «КупиДомЪ» к административной ответственности, предусмотренной частью 2 статьи 14.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях [17].

     Риэлтер признается осуществляющим деятельность в качестве брокера в случае заключения между ним и потребителем услуг договора комиссии, в соответствии с которым риэлтер принимает на себя обязательство от своего собственного имени и за счет комитента совершить одну или несколько сделок с недвижимым имуществом. Кроме того, риэлтер может оказывать брокерские услуги и посредством договора поручения. В данном случае природа этих услуг не изменится, риэлтерская фирма не получит прав и обязанностей по сделкам, заключенным им в интересах клиента.

     Общим для договоров комиссии и поручения  является то, что и поверенный, и  комиссионер выполняют юридические  действия по поручению и за счет другой стороны, т.е. доверителя или комитента. Вместе с тем между этими договорами имеются и существенные различия. Основное различие состоит в том, что предметом договора комиссии является более узкий круг юридических действий, а именно совершение сделок, комиссионер, совершая сделки, действует от собственного имени и приобретает права и обязанности по сделке с последующей передачей их комитенту.

     Оказание  услуг комиссии и их оформление договором  комиссии - один из самых часто встречающихся способов оформления посреднических отношений.

     В большинстве случаев сделками, которые  поручаются заключить посреднику, являются договоры купли-продажи недвижимого имущества. Но это вовсе не означает, что заключение комиссионером иных сделок законом запрещено. Закон не запрещает заключать посредством договора комиссии любые другие сделки, как предусмотренные, так и не предусмотренные действующим гражданским законодательством, за исключением сделок, носящих личный характер.