Правовое регулирование риэлтерской деятельности

     Применительно к этому интересным представляется вопрос о возможности заключения риэлтером от своего имени, но в интересах и за счет клиента ряда сделок различного вида, например соглашений об уступке прав требования. На практике возможны примеры, когда клиент посредством заключения договора комиссии с риэлтерской фирмой воспользуется посредническими услугами риэлтерской фирмы по приобретению доли инвестирования в строительстве жилого дома. Однако посредник может от своего имени заключить далеко не каждую сделку, т.к. не каждая сделка позволяет участие в ней лица, действующего в качестве посредника, т.е. от своего имени, но в чужих интересах. Поэтому можно отметить, что брокерские услуги (комиссии) риэлтерской фирмы могут быть применены

клиентом  лишь в случае, когда клиенту необходимо продать или купить квартиру. В  остальных случаях пользоваться брокерскими услугами риэлтерской фирмы нецелесообразно для клиента.

     Договор комиссии всегда является возмездным договором. Действует своего рода законодательно установленная презумпция его возмездности, т.е. комитент (клиент) в любом случае должен уплатить комиссионеру (риэлтеру) причитающееся последнему вознаграждение. Согласно пункту 1 ст. 991 ГК РФ комитент обязан уплатить комиссионеру вознаграждение, а в случае если комиссионер принял на себя ручательство за исполнение сделки третьим лицом, также дополнительное вознаграждение в размере и в порядке, установленных в договоре комиссии. Следовательно, стороны договора комиссии вправе договориться об обычном вознаграждении либо предусмотреть, помимо обычного вознаграждения, еще и дополнительное тогда, когда комиссионер ручается за исполнение сделки третьим лицом, т.к., по общему правилу, комиссионер (риэлтер) не отвечает перед комитентом (клиентом) за неисполнение третьим лицом сделки, заключенной за счет комитента (п.1 ст. 993 ГК РФ).

     Принимая  на себя дополнительную обязанность, комиссионер  тем самым возлагает на себя дополнительную ответственность, за что и получает специальное поощрение. При этом следует иметь в виду, что комиссионер (риэлтер), принимая на себя это обязательство, отвечает только за исполнение третьим лицом сделки, заключенной последним с комиссионером, но не за недействительность таковой.

     Необходимо  отметить положение, предусмотренное  ст. 992 ГК РФ, почти никогда не соблюдаемое риэлтерами на практике: в случае, когда риэлтер по договору комиссии совершит сделку на условиях более выгодных, чем те, которые были указаны клиентом, дополнительная выгода делится между клиентом и риэлтером поровну, если иное не предусмотрено соглашением сторон. В действительности стороны активно пользуются таким "способом определения вознаграждения комиссионера", указывая в договорах комиссии денежную сумму, которую комиссионер обязан уплатить комитенту за переданный на реализацию и реализованный товар, предполагая, что если комиссионеру удастся продать такой товар по более высокой цене, выгоду посредник оставит себе в качестве вознаграждения.

     Помимо  выплаты комиссионного вознаграждения, дополнительного вознаграждения, а  в определенных случаях - и дополнительной выгоды, комитент в соответствии со ст. 1001 ГК РФ (клиент) обязан возместить комиссионеру (риэлтеру) израсходованные им на исполнение комиссионного поручения суммы. Такое положение обусловлено сущностью самого договора комиссии, который чаще всего опосредует отношения торгового представительства. Если риэлтер не исполнил комиссионное поручение по причинам, зависящим от клиента (например, клиенту нужно оказать услуги по продаже квартиры, на которую по вине клиента впоследствии был наложен арест), риэлтер сохраняет право на комиссионное вознаграждение, а также на возмещение понесенных расходов (п.2 ст. 991 ГК РФ).

     Если  договор комиссии направлен на продажу  имущества комитента и комиссионер  продал такое имущество по цене ниже, чем согласованная с комитентом (клиентом), то посредник (риэлтер) обязан возместить комитенту (клиенту) разницу, если не докажет, что у него не было возможности продать имущество по согласованной цене и продажа по более низкой цене предупредила еще большие убытки.

     В случае когда риэлтер был обязан предварительно запросить клиента о возможности продажи имущества по меньшей цене, риэлтер должен также доказать, что он не имел возможности получить предварительно согласие клиента на отступление от его указаний. Возмещение разницы в цене является для риэлтера своеобразным наказанием за ненадлежащее исполнение договора комиссии. Поэтому, оформляя свои правоотношения с риэлтерской фирмой через договор комиссии, клиенту важно предусмотреть в договоре то, что риэлтер обязан уведомить клиента и только с согласия клиента совершать отступления от указаний клиента.

     Если  риэлтер купил имущество по цене выше, чем согласованная с клиентом, то клиент, не желающий принять такую покупку, обязан заявить об этом риэлтеру в разумный срок по получении от него извещения о заключении сделки с третьим лицом. В противном случае покупка признается принятой клиентом. Если риэлтер сообщил, что принимает разницу в цене на свой счет, клиент не вправе отказаться от заключенной для него сделки.

     Важной  обязанностью риэлтера, направленной на защиту прав клиента и предотвращение возможных злоупотреблений со стороны посредника (риэлтера), является установленная ст. 999 ГК РФ обязанность комиссионера по представлению комитенту отчета. Однако положения ст. 999 ГК РФ, обязывающие комиссионера представлять отчет комитенту, могут быть изменены или отменены договором между сторонами. Если учесть, что комиссионными услугами пользуются, как правило, для заключения какой-либо одной сделки по покупке или продаже недвижимости, то применительно к риэлтерской фирме нет необходимости обязывать риэлтера составлять для клиента отчет.

     Предусматривать в договоре оказания риэлтерских услуг (комиссии) обязанность риэлтера в составлении отчета будет для клиента наиболее полезно в случае, когда по договору комиссии необходимо оказать услуги по купле-продаже нескольких объектов недвижимости.

     Комиссионер (риэлтер), по общему правилу, имеет право заключить договор субкомиссии с другим лицом, но договором комиссии он может быть лишен такого права. В случае заключения договора субкомиссии комиссионер остается ответственным за действия субкомиссионера (другого риэлтера) перед комитентом (клиентом), т.е. он не передает свои права и обязанности перед клиентом по договору комиссии третьему лицу, а заключает новый самостоятельный договор субкомиссии, в котором комиссионер приобретает в отношении субкомиссионера права и обязанности комитента. До прекращения действия договора комиссии комитент не вправе без согласия комиссионера вступать в непосредственные отношения с субкомиссионером, если иное не предусмотрено договором комиссии.

     В свою очередь, в обязанности клиента, кроме урегулирования имущественных вопросов с риэлтером, входит принятие исполненного последним по договору комиссии. В частности, комитент обязан принять от комиссионера все исполненное по договору комиссии, осмотреть имущество, приобретенное для него риэлтером, и известить последнего без промедления об обнаруженных в этом имуществе недостатках, а также освободить риэлтера от обязательств, принятых им на себя перед третьим лицом по исполнению комиссионного поручения.

     Статьей 1003 ГК РФ клиенту предоставлено право, отменить комиссионное поручение с возмещением убытков, вызванных отменой поручения. Если договор комиссии заключен без указания срока его действия, клиент должен уведомить риэлтера о прекращении договора не позднее, чем за 30 дней, если только более продолжительный срок уведомления не предусмотрен договором. В этом случае клиент обязан выплатить риэлтеру вознаграждение за сделки, совершенные им до прекращения договора, а также возместить риэлтеру понесенные им до прекращения договора расходы. В случае отмены поручения клиент обязан в срок, установленный договором комиссии (а если такой срок не установлен, то незамедлительно), распорядиться своим находящимся в ведении риэлтера имуществом.

     Если  клиент не выполнит эту обязанность, риэлтер вправе сдать имущество на хранение за счет клиента либо продать его по возможно более выгодной для клиента цене [16]. 

     2.3 Ответственность риэлтера 

     Самый важный вопрос - несет ли риэлтер ответственность за правовую чистоту сделки? Любой заключенный договор теоретически может быть расторгнут в суде. Никто, даже самый большой профессионал, не даст стопроцентную гарантию того, что этого не произойдет. Риэлтер отвечает лишь за ошибки, допущенные его сотрудниками, непосредственно при оформлении договора купли-продажи, а также за нарушение своих обязательств.

     В случае же недобросовестности продавца, ответственность самого риэлтера носит скорее моральный характер: допущенные ошибки - это тяжелый удар по репутации фирмы.

     Риэлтер несет гражданскую ответственность. Гражданская ответственность является имущественной и носит компенсационный характер.

     Страхование гражданской ответственности риэлтеров покрывает имущественные интересы риэлтерской организации, связанные с ее обязанностью, согласно законодательству РФ, компенсировать вред, причиненный жизни, здоровью или имуществу третьих лиц в результате непреднамеренных профессиональных ошибок (упущений, небрежности), допущенных сотрудниками риэлтерской фирмы.

     При страховании ответственности риэлторов  покрывается ответственность страхователя за причинение ущерба клиентам вследствие нарушения их вещных прав в результате непреднамеренных ошибок, небрежности или упущений при осуществлении риэлторской деятельности, в том числе допущенных при:

• проверке прав лиц на объект недвижимости, составляющий предмет сделки, и прав бывших владельцев указанного объекта недвижимости;
• проверке дееспособности и правоспособности сторон сделки;
• сборе информации, подтверждающей отсутствие каких-либо прав на объект недвижимости у третьих лиц.

  Размер ответственности страховщика ограничен страховой суммой, указанной в этом договоре.

     Теоретически  страхование профессиональной ответственности  риэлтерской деятельности является важным пунктом, как для самих риэлтеров, так и для их клиентов. Для первых это статус, престиж в глазах потенциальных клиентов плюс решение проблем выплаты денег при наступлении страхового случая. Для вторых - гарантия надежности.

     Риэлтерская деятельность предусматривает работу с весьма дорогостоящим товаром - недвижимостью, а потому цена ошибки здесь может быть слишком велика. Ошибка риэлтера на любом из этапов совершения сделки на рынке недвижимости может обернуться для клиента огромными убытками.

     Страхование ответственности риэлтерской деятельности дает потребителю услуг дополнительную гарантию того, что в случае возникновения каких-либо ошибок по вине риэлтера потери, которые понесет потребитель, будут компенсированы страховой компанией. Тем более что после отмены лицензирования риэлтерской деятельности на рынке появилось огромное количество агентств недвижимости сомнительного свойства.

     Наиболее  распространенными эксперты называют ошибки при проверке истории сделок с объектом. Традиционно в страховое  покрытие включают убытки, полученные в результате юридически неправильного  оформления сделок, использования недостоверных сведений об объекте недвижимости.

     Для примера можно рассмотреть случай участия риэлтера в сделке купли-продажи объекта недвижимости. Если допустить, что был подписан договор и оформлен акт приема-передачи, а через некоторое время выясняется, что у руководителя фирмы, осуществлявшей продажу объекта, отсутствовали соответствующие полномочия. По решению суда сделка может быть признана недействительной, и тогда покупатель лишается недвижимости. Поскольку риэлтер упустил из виду тот факт, что руководитель компании-продавца не имел права на заключение сделки, расторжение сделки является страховым случаем. И в данной ситуации страховщик должен компенсировать материальные затраты покупателя, например, возместить затраты на уже проведенную реконструкцию здания. Но так выглядит идеальное решение ситуации.

     В реальности же потерпевшей стороне  придется доказывать в суде, что  ущерб повлекли именно действия риэлтера. А доказать вину риэлтера из-за недостатка юридической базы очень трудно [18]. 

     2.4 Российская Гильдия Риэлторов: деятельность и структура  

     Некоммерческое  партнерство «Российская Гильдия Риэлторов» является основанной на членстве некоммерческой организацией, организационно-правовая форма которой приведена в соответствие с Гражданским кодексом Российской Федерации и Федеральным законом «О некоммерческих организациях».

     Российская  Гильдия Риэлторов (РГР) – организация, объединяющая профессиональных участников рынка недвижимости России, существует с 1992 г.

     В состав Гильдии входят около 1600 организаций, в том числе 57 региональных объединений   участников рынка недвижимости.

     Цель  РГР (в соответствии с уставом) - содействие развитию цивилизованного рынка  недвижимости на основе развития законодательной  и нормативной базы и создания системы профессиональных стандартов для еe участников, использование собственной инфраструктуры для защиты общих имущественных интересов и удовлетворения нематериальных потребностей членов Гильдии, расширение их возможностей в профессиональном, научно-техническом и социальном развитии, повышение статуса риэлтора.