Правовое регулирование риэлтерской деятельности

     Закон «О риэлторской деятельности в Российской Федерации» должен обеспечить унификацию подходов к ее законодательному регулированию на всей территории Российской Федерации, сбалансированное развитие первичного и вторичного рынков недвижимости, сделать оптимальным взаимодействие всех профессиональных участников рынка и обеспечить наиболее эффективное управление объектами недвижимости [12].

     25 января 2001 года законопроект был возвращен ГД к процедуре первого чтения постановлением № 1083-III ГД и отклонен ГД в первом чтении постановлением № 1084-III ГД.

     Депутатом ГД Пузановским А.Г. 21 марта 2001 г. был внесен проект Федерального Закона № 71948-3 «О риэлтерской деятельности в Российской Федерации», но Комитет Государственной Думы по собственности рекомендовал Государственной Думе отклонить проект федерального закона.

       В своем заключении Комитет ГД обосновал отклонение проекта тем, что законопроект предлагает регулировать специальным федеральным законом правоотношения, связанные с риэлтерской деятельностью, которая в настоящее время осуществляется на основании нормативных правовых актов. В соответствии с законопроектом субъекты Российской Федерации вправе принимать законы о риэлтерской деятельности, что противоречит пункту «о» статьи 71 Конституции Российской Федерации, согласно которой гражданское законодательство относится к исключительному ведению Российской Федерации.

     Определение предмета правового регулирования  законопроекта достаточно противоречиво, так как согласно статье 2 под  риэлтерской деятельностью понимается коммерческая профессиональная деятельность на рынке недвижимости, а часть  вторая статьи 1 распространяет его действие не только на юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, но и на органы государственной власти и органы местного самоуправления, которые в силу своего статуса не могут осуществлять какую-либо предпринимательскую деятельность.

     Понятие "риэлтер" также не получило в  законопроекте однозначного определения, поскольку в статье 2 риэлтер определяется как физическое лицо, имеющее подготовку для работы на рынке недвижимости и прошедшее аттестацию, или как юридическое лицо, имеющее соответствующую лицензию, а в статье 5 указано, что риэлтером признается физическое лицо, прошедшее аттестацию, имеющее лицензию и являющееся индивидуальным предпринимателем.

     Положения законопроекта о лицензировании риэлтерской деятельности противоречат положениям Федерального закона от 08.08.2001 № 128-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности», согласно которому лицензирование указанной деятельности не осуществляется. Согласно статье 3 указанного Федерального закона введение лицензирования новых видов деятельности возможно только путем внесения соответствующих дополнений в Федеральный закон «О лицензировании отдельных видов деятельности». Кроме того, лицензирование риэлтерской деятельности является излишним методом государственного регулирования на рынке недвижимости, так как контроль над законностью и добросовестностью работы риэлтеров осуществляют нотариусы, органы государственной регистрации объектов недвижимого имущества и сделок с ними, а также самоуправляющиеся организации риэлтеров.

     Значительная  часть правовых норм законопроекта  дублирует положения уже действующих  федеральных законов. В частности, нормы статьи 16 о правах и обязанностях потребителей риэлтерских услуг, урегулированы  положениями Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей", нормы статей 17 - 20 в отношении права риэлтеров на получение информации об объектах недвижимости урегулированы положениями Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" об открытости указанной информации. Глава IV законопроекта "Особенности договора на оказание риэлтерских услуг" не соответствует положениям Гражданского кодекса, содержащим общие положения о договоре, которые должны применяться к любому виду договора[13].

     8 февраля 2002 г. постановлением N 2438-III ГД проект Федерального закона «О риэлтерской деятельности в Российской Федерации» был отклонен.

     Мотивировка решения законодателя, активно пролоббированного  Правительством, а если говорить конкретнее, – Германом Грефом, приведена в ст. 4 закона «О лицензировании отдельных видов деятельности» : “К лицензируемым видам деятельности относятся виды деятельности, осуществление которых может повлечь за собой нанесение ущерба правам, законным интересам, здоровью граждан, обороне и безопасности государства, культурному наследию народов Российской Федерации и регулирование которых не может осуществляться иными методами, кроме как лицензированием”. Очевидно, риэлтеры такого ущерба как медики принести не могут, а если и могут, то сами как-нибудь разберутся без государства [14].

     В 2002 году "Русский фокус" провел экспертный опрос среди риэлтеров, мнения, которых по поводу нововведений разделились.

     К. Апрелев, вице-президент РГР, президент агентства недвижимости "САВА"  считает, что «Система добровольной сертификации должна установить ориентиры для потребителей в оценке качества риэлтерских услуг. Лицензирование было необходимым условием для работы на рынке недвижимости, но не гарантировало качества оказания этих услуг, зато создавало серьезные административные барьеры - в первую очередь для мелких и средних компаний. Да, крупные компании, исходя из издержек на лицензирование, возможно, потеряют больше. Но для среднего и мелкого бизнеса, которым как раз и является риэлтерская деятельность, его отмена, безусловно, выигрыш. А поскольку бизнес в целом выигрывает, значит, это уже экономически целесообразно».

     Президент корпорации "Инком-недвижимость" С.Козловский высказывает такое мнение: «К отмене лицензирования риэлторской деятельности мы относимся настороженно: а не поспешила ли Госдума РФ с принятием этого решения? Все-таки рынок недвижимости - особая система, механизмы которой сформировались относительно недавно. И лицензирование в этой системе, на наш взгляд, было не единственным и далеко не самым главным административным барьером.

     Лицензирование  сдерживало рынок риэлтерских услуг  от непрофессионалов, которые сейчас активно начнут пробовать свои силы на этом поприще... Приток непрофессионалов на рынок приведет к падению качества услуг. Как следствие - вырастет число недовольных клиентов и будет подорван авторитет профессии в целом и агентств вообще. Сейчас рынок недвижимости находится в некоем балансе: около 50% сделок совершается с участием риэлторов и примерно столько же физическими лицами без профессиональных посредников. До отмены лицензирования был удачный момент подвинуть это соотношение в пользу профессионалов».

     О. Репченко, директор департамента маркетинга компании "МИАН", говорит об отмене лицензирования следующим образом: «... Лицензия является символом гарантии, безопасности и порядочности при осуществлении сделок с недвижимостью, так как при недобросовестной работе у компании эту лицензию могли отобрать, в том числе и по решению суда... Отмена лицензии дезориентирует клиента. Ему теперь будет гораздо сложнее выбрать профессиональную фирму. Кроме того, отмена лицензии, на наш взгляд, будет способствовать увеличению количества ни за что не отвечающих фирм-однодневок и процветанию черного маклерства. Риск потерять при этих нововведениях и квартиру, и деньги возрастает в несколько раз. Рынок недвижимости может быть отброшен к своему первоначальному, дикому состоянию, что вызовет волну недовольства у населения. Кроме того, отмена лицензий на риэлтерские услуги подорвет имидж профессии. Люди перестанут доверять риэлторам. За несколько лет существования лицензирования потребитель привык к мысли, что у солидной компании должна быть лицензия. Нужно ли это было менять?» [15].

     2.2 Оформление отношений между риэлтором и потребителем риэлтерских услуг 

     Качество предоставленных потребителю риэлтерских услуг определяется выполнением риэлтером всех предусмотренных в заключенном им с потребителем договоре условий. В случае если предоставление потребителю услуги в соответствии с договором должно было быть осуществлено, в том числе путем заключения и исполнения риэлтером сделки с третьим лицом (лицами), качество услуги определяется также надлежащим выполнением риэлтером принятых им на себя обязательств перед указанным третьим лицом.

     Риэлтер, оказывающий потребителю услугу, связанную с приобретением в собственность последнего недвижимого имущества, обязан обеспечить потребителю юридическую возможность его дальнейшего использования в его собственных интересах, в частности:

     1) приобрести недвижимое имущество  в собственность потребителя свободным от прав и иных законных притязаний на него со стороны третьих лиц;

     2) приобрести недвижимое имущество  того целевого назначения, которое  было определено потребителем;

     3) приобрести недвижимое имущество,  в отношении которого отсутствуют предписания о его аварийном состоянии, недопустимости к использованию в связи с несоответствием санитарно-гигиеническим, противопожарным и экологическим нормативам, в случае, если это не предусмотрено договором;

     4) передать потребителю правоустанавливающий  документ на недвижимое имущество,  а также любые иные относящиеся  к оказанной услуге документы,  требовать передачи которых потребитель  вправе;

     5) при исполнении договора с  потребителем и в последующем  не разглашать информацию о заключенной им в интересах потребителя сделке;

     6) проводить самостоятельно экспертизу  документов, относящихся к приобретаемому  в собственность потребителя  недвижимому имуществу на предмет  их достоверности.

     Выполнение  риэлтером этих обязанностей осуществляется вне зависимости от наличия специальных указаний об этом в договоре, заключаемом им с потребителем.

     Предоставление  риэлтером услуг юридическим и физическим лицам осуществляется на основании заключаемых между ними письменных договоров. В соответствии со ст. 420 ГК РФ договор - соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

     Риэлтерские фирмы, осуществляя свою деятельность, заключают различные договоры об оказании услуг. Это могут быть договоры возмездного оказания услуг (гл. 39 ГК РФ), договор агентирования (гл. 52 ГК РФ). Соответственно, существенные условия заключаемого договора будут зависеть от содержания существенных условий указанных выше договоров. Законодательство РФ не содержит требований относительно формы договора по оказанию риэлтерских услуг, поэтому в данном случае следует применять общие положения гражданского законодательства относительно формы сделок. Гражданское законодательство также не содержит требований относительно обязательных условий договора по оказанию риэлтерских услуг, поэтому риэлтер вправе самостоятельно разрабатывать условия договоров на выполнение отдельных видов риэлтерских услуг (осуществление отдельных видов риэлтерской деятельности) и предлагать их к принятию потребителям путем присоединения к предложенным договорам в целом.

     Агентская деятельность риэлтера осуществляется на основании заключенного с потребителем услуг (принципалом) агентского договора. В агентском договоре исполнитель - агент обязуется по поручению и за счет принципала совершать в его интересах юридические и иные (фактические) действия либо от своего имени, либо от имени принципала. В первом случае взаимоотношения агента и принципала строятся в основном по модели договора комиссии, а во втором - по модели договора поручения (п.1 ст.1005 ГК РФ). В международной практике широко известна такая разновидность агентского договора, как агентский договор по продаже недвижимости (агент-риэлтер). По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от своего имени и за счет принципала, приобретает права и становится обязанным агент, хотя бы принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки. По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от имени и за счет принципала, права и обязанности возникают непосредственно у принципала (п.1 ст. 1005 ГК РФ). Если сделка совершена агентом от своего имени, в качестве стороны в этой сделке выступает сам агент с последующей передачей прав и обязанностей принципалу. Если сделка совершена агентом от имени принципала, стороной сделки является принципал, которому с самого начала принадлежат права и обязанности.

     Таким образом, в основном по агентскому договору оказываются юридические услуги, но агентский договор отличается от договоров поручения и комиссии тем, что если названные договоры опосредуют предоставление только юридических услуг, то агентский договор имеет более широкую сферу применения. Особенностью агентского договора является также то, что он, как правило, может действовать как договор постоянный или длительный.