Понятие, предмет, метод, система, принципы и источники земельного права. История развития земельного права России

На основании  вышеизложенного можно сделать  вывод, что земельное законодательство, исходя из целей своего предмета регулирования, определенных п.1 комментируемой статьи, может устанавливать лишь ограничения оборота земельных участков, в то время как их оборот осуществляется в соответствии с гражданским законодательством.

4.

Второстепенное  положение по отношению к ЗК, федеральным  законам занимают указы Президента РФ. Исходя из того, что абз.3 п.1 статьи 2 ЗК не ограничивает круг вопросов, по которым могут приниматься указы Президента РФ, следует сделать вывод, что указанные акты могут приниматься по всем вопросам, регулируемым земельным законодательством, однако при условии, что указы Президента РФ не будут противоречить ЗК и иным федеральным законам.

Нормы земельного права, содержащиеся в указах Президента РФ, могут как конкретизировать правовые нормы ЗК и федеральных  законов, так и восполнять пробелы в законодательном регулировании.

5.

Статье 9 п. 2 Конституции РФ. «Земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности».

Акты  органов исполнительной власти субъектов  Российской Федерации, содержащие нормы земельного права, могут издаваться только на основании и во исполнение Кодекса, федеральных законов, иных федеральных нормативных правовых актов и законов субъектов Российской Федерации. Низовым звеном в иерархии правовых актов, содержащих нормы земельного права, являются нормативные правовые акты органов местного самоуправления. Такие акты могут издаваться лишь на основании и во исполнение Кодекса, федеральных законов, иных нормативных правовых актов, принятых на федеральном уровне, а также законов и иных нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации. Под "иными" нормативными правовыми актами субъектов Федерации следует понимать прежде всего акты органов исполнительной власти соответствующих субъектов Российской Федерации. 

Тема 2. Земельные правоотношения

1.

Российское  гражданство лица не относится к  обязательным условиям, ограничивающим право на членство в потребительских  кооперативах для иностранных граждан  и лиц без гражданства. Иное установлено  правилами ст.18 Федерального закона "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан". Предусмотрено, что иностранные граждане и лица без гражданства могут стать членами садоводческих, огороднических и дачных кооперативов и иных объединений такого же рода лишь при условии, если земельные участки им предоставлены на праве аренды или срочного пользования. Это положение закона приводит к выводу, что иностранные граждане не могут стать членами указанных кооперативов, если к ним переходит по наследованию право собственности на земельный участок либо право пожизненного наследуемого владения земельным участком, принадлежавшим умершему члену кооператива. Такие ограничения являются необоснованными, так как противоречат Гражданскому и Земельному кодексам Российской Федерации, Федеральному закону "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" от 24 июля 2002 г. N101 - ФЗ (СЗ РФ. 2002. N 30. Ст.3018).

2.

До принятия нового ЗК РФ иностранные граждане и юридические лица могли приватизировать (и становиться их собственниками) только те земельные участки, которые находятся под приватизированными объектами недвижимости.

Новый Земельный кодекс РФ разрешил иностранцам  приобретать в собственность  земельные участки, хотя такая возможность  носит (по сравнению с россиянами) ограниченный характер.

Во-первых, в собственность иностранным  гражданам, лицам без гражданства  и иностранным юридическим лицам  не могут быть переданы (п. 3 ст. 15 ЗК РФ) земельные участки в приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом РФ в соответствии с Законом "О государственной границе РФ". Пункт 5 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ (в ред. от 31 декабря 2005 г.) "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) до установления такого перечня не допускает предоставление иностранцам земель приграничных территорий. При этом остается открытым вопрос: что следует понимать под "приграничными территориями" - территории всех субъектов РФ, имеющих выход к государственной границе? Или территории приграничных муниципальных образований?

Ответ на этот вопрос можно найти пока только в судебной практике. Интересно, что в определении приграничной территории принял участие сам субъект  РФ, и на основании именно его  решения иностранному юридическому лицу было отказано в приобретении права собственности на земельный участок. ЗАО "Минерал Кнауф" в 2000 г. были предоставлены в постоянное (бессрочное) пользование земельные участки под карьер и производственную базу общей площадью 168,64 га. Общество обратилось с заявлением в администрацию города Ахтубинска и Ахтубинского района о намерении приобрести эти участки в собственность на основании ст. 3 Вводного закона. Однако глава администрации отказал акционерному обществу (постановление от 18.10.02 N 1405) в приобретении в собственность земельных участков на основании того, что весь Ахтубинский район определен приграничной территорией, в то время как иностранный инвестор ЗАО "Минерал Кнауф" - фирма "Кнауф Интернациональ ГМБХ" (Германия), зарегистрированная на территории России как иностранное юридическое лицо, имеет долю в его уставном капитале в размере 66,6% (п. 4.4 Устава ЗАО) и, следовательно, владеет контрольным пакетом акций.

Арбитражный суд Поволжского округа оставил  кассационную жалобу ЗАО без удовлетворения, руководствуясь при этом законом "О государственной границе РФ", письмом Пограничной службы России Краснознаменского Северо-Кавказского регионального Управления в/ч 2449 N 1/24 от 08.01.02 и ст. 1 постановления главы администрации Астраханской области от 26.06.98 N 264 "Об определении пограничных территорий внутренних и пограничных вод и установлении в них режимов приграничных территорий", в котором вся территория Ахтубинского района определена как приграничная.

Это не единственное ограничение для приобретения земли в собственность иностранными гражданами и юридическими лицами.

Во-вторых, им не предоставляются земли в  собственность на иных (кроме пограничных) территориях, установленных особо  федеральными законами.

В-третьих, земельные участки из состава земель государственной или муниципальной собственности предоставляются им в собственность только за плату (п. 5 ст. 28 ЗК РФ).

В-четвертых, иностранные граждане, иностранные  юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%, могут обладать земельными участками или долями в общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды (ст. 3 Федерального закона от 24.07.02 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" в ред. от 18.07.05).

Конституционность норм ЗК РФ в части возможностей иностранных граждан и юридических лиц приобретать в собственность земельные участки вызывает ряд сомнений.

Конституция РФ закрепляет большинство субъективных прав как за гражданами РФ, так и  лицами без гражданства (апатридами) и иностранными гражданами, используя  при этом термин "каждый". В России каждый, находящийся в пределах ее границ, имеет право на жизнь (ст. 20 Конституции), на благоприятную окружающую среду (ст. 42), право иметь имущество в собственности (ст. 35) и т.д. Субъектами этих прав являются все лица, находящиеся в границах России, независимо от их пола, гражданства, национальности и т.д. В этом проявляется "национальный режим", т.е. уравнение в правах граждан РФ, иностранных граждан и апатридов.

Однако  ряд субъективных прав предоставляется  только гражданам России: право участвовать в управлении делами государства как непосредственно, так и через своих представителей, право избирать и быть избранными в органы государственной власти и местного самоуправления (ст. 32), право собираться мирно без оружия, проводить собрания, митинги и демонстрации, шествия и пикетирование (ст. 31) и т.д. В соответствии с ч. 1 ст. 36 Конституции граждане и их объединения (т.е. юридические лица) вправе иметь в частной собственности землю. Если бы такое право принадлежало также апатридам, иностранным гражданам (их объединениям) и юридическим лицам с иностранным участием в тексте статьи использовался бы термин "каждый".

Конституционный Суд РФ окончательно разрешил эту  неопределенность, рассмотрев дело о  проверке конституционности ЗК РФ в  связи с запросом Мурманской областной Думы.

Заявитель полагал, что ряд норм ЗК РФ (в  частности, п. 3 ст. 15, п. 12 ст. 30, п. 5 ст. 35 и т.д.) по своему содержанию противоречат Конституции России (в частности  ст. 2, ч. 3 ст. 4, ч. 1 ст. 7, ч. 1 ст. 9, ч. 1 ст. 15, ч. 2 ст. 19, ч. 1 ст. 36 и ч. 1 ст. 67). В обоснование были приведены следующие доводы: 1) земля является основой жизни и деятельности проживающих на ней народов (в данном случае народов РФ) и закон не может ограничивать право на эту основу и перераспределять ее в пользу лиц, не относящихся к народам РФ; 2) из Конституции РФ следует, что субъектом права частной собственности на землю могут быть только российские граждане и их объединения; 3) предоставление иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам права собственности на землю создает возможность отторжения земли иностранному государству посредством сделок или предъявления территориальных претензий к РФ, может привести к нарушению суверенитета РФ. Кроме того, Мурманская областная Дума просила признать ЗК РФ в целом не соответствующим Конституции по порядку принятия (не было учтено мнение субъектов РФ).

Конституционный Суд признал оспариваемые статьи ЗК РФ, а также порядок его принятия не противоречащими Конституции  России. В частности, в решении было отмечено, что сама по себе возможность предоставления иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам права приобретать в собственность и владеть, пользоваться и распоряжаться земельными участками не противоречит конституционно-правовому статусу земли как публичного достояния многонационального народа России и вытекает из ч. 2 ст. 9, ч. 1 и 2 ст. 35 и ч. 3 ст. 62 Конституции РФ. В качестве общего принципа российского законодательства Конституция устанавливает "национальный режим" для иностранных лиц и лиц без гражданства, т.е. в отношении прав и обязанностей приравнивает их к российским гражданам. Федеральный законодатель установил приоритет российских граждан иметь в собственности землю, введя ряд ограничений для иностранных граждан и юридических лиц, лиц без гражданства в осуществлении права землепользования (например, в части запрета приобретать земельные участки в приграничных территориях). Этого достаточно для обеспечения суверенных прав России на ее природные богатства и ресурсы и гарантирования россиянам относительно равных условий конкуренции с иностранным капиталом. Рассматривая субъектный состав земельных правоотношений, нельзя согласиться с утверждением о существовании публичных земельных отношений между обществом и гражданами, осуществляющими общее природопользование, а также частных земельных отношений между обществом, гражданами и юридическими лицами. Дело в том, что общество не может выступать стороной земельного правоотношения ввиду отсутствия у него четкого правового статуса (персонифицированности). Правоотношения же общего природопользования возникают между гражданами, с одной стороны, и органом публичной власти - собственником территории (земельного участка) с другой.

3.

Предоставление  земельных участков для строительства в собственность без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах), за исключением случаев, когда земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, или земельный участок, государственная собственность на который не разграничена и который не предоставлен в пользование и (или) во владение гражданам или юридическим лицам, предоставляется для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, без проведения торгов лицу, с которым в установленном законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности порядке заключен договор о развитии застроенной территории. Указанный земельный участок по выбору лица, с которым заключен договор о развитии застроенной территории, предоставляется бесплатно в собственность или в аренду. 

Тема 3. Право собственности  на землю

1.

Проблема  участия земли в гражданском  обороте приобрела чрезмерную остроту  вследствие того, что она напрямую связана с возрождением частной собственности на землю и установлением пределов распоряжения ею. В настоящее время пришло осознание того факта, что земля с ее почвенным покровом, являясь уникальным природным ресурсом, не может не рассматриваться в качестве общественного достояния, независимо от того, кому она принадлежит. В связи с этим регулирование земельных отношений предполагает определенную специфику, включающую участие публично-правовых образований и наличие определенных ограничений при использовании и обороте земли. В тоже время это не означает введение необоснованных ограничений на участие земли в гражданском обороте. Как правильно отмечала И.А. Иконицкая: "Регулирование отношений, связанных с использованием и охраной земель есть не что иное, как установление определенных правил по использованию соответствующего недвижимого имущества"

Граждане  и юридические лица могут обладать правами на землю, предусмотренными земельным законодательством, однако в отдельных случаях данные права могут быть ограничены. В принципе, к ограничениям прав на землю можно отнести все, что ограничивает право владения, пользования или распоряжения земельным участком.

П.2 статьи 56 Земельного кодекса РФ устанавливает  следующие ограничения прав на землю:

особые условия использования земельных участков и режим хозяйственной деятельности в охранных, санитарно-защитных зонах;