Договор купли продажи недвижимости

Глава 3. Особенности продажи отдельных видов недвижимости.

3.1. Продажа жилых помещений. 

Выделение в главе 30 ГК РФ особых правил, посвященных  продаже жилых помещении, обусловлено  рядом обстоятельств. Во-первых, жилые помещения, как и большинство объектов недвижимости, неразрывно связанных с теми земельными участками, на которых они расположены.

    Понятие договора продажи жилых помещений  прямо в Гражданском кодексе  не предусмотрено. Его можно вывести на основе легального определения договора купли-продажи недвижимости. (п.1.ст.549 ГК РФ).

    "По  договору купли-продажи недвижимого  имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать  в собственность покупателя земельный  участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст.130).

    На  заключение договоров купли-продажи  отдельного жилого дома или его части  распространяется тот же порядок, что и по сделкам с недвижимостью, предметом которых является не только жилой дом, но и соответствующий земельный участок.

    Существенным  условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или  квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом прав о пользования данным жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц в договоре с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (ст.558 ГК).

    О праве членов семьи собственников жилого помещения говорится и в ст.292 Кодекса, где устанавливается, что переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника.

    На  практике нередки ситуации, когда  новый собственник жилья (покупатель) не может в него вселиться. Чаще всего  это происходит вследствие сокрытия продавцом сведений о лицах, имеющих  право пользования проданным  жилым помещением, причем иногда без всякого умысла. Бывает и так, что после продажи квартиры при резком изменении жизненных обстоятельств людям просто некуда выехать.

    Но  тем не менее, обман с пропиской (регистрацией) - явление довольно частое, и бывает, покупатели испытывают немало хлопот, прежде чем реально смогут воспользоваться своей собственностью.⁵⁵

    Введение  обязательного порядка государственной  регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество служит определенным препятствием для производства незаконных сделок. И все же, приобретая квартиру, непременно нужно поинтересоваться, не проживают ли в ней лица, которые выписаны временно: по причине загранкомандировки, службы в армии, из-за учебы или отбывания заключения (в соответствии с действующим законодательством все эти граждане имеют право на проживание по прежнему месту жительства)⁵⁶.

    Правила определения предмета договора купли-продажи  жилого помещения применительно  к общим нормам по продаже недвижимости детализированы в ст. 554 Кодекса.  Исходя из данной нормы - в договоре купли-продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить, какая конкретно квартира (иное жилое помещение),   включая ее местонахождение, подлежит передаче покупателю.

    При отсутствии этих данных в договоре условие о квартире (жилом помещении), подлежащей передаче, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

    Следует отметить, что из правила ст. 554 ГК РФ, императивно требующего точно  указывать объект недвижимости в  договорах о продаже недвижимости, возникла серьезная проблема. На этой почве появилась коллизия между правом на долю в застройке в целом и правом третьих лиц на точно оговоренную недвижимость, размещенную в объекте застройки. Суды, естественно, отдают приоритет собственнику (владельцу) конкретного объекта недвижимости, формально выполняя требования ст.554 ГК РФ. Интересно, что сведения, определяющие местонахождение устанавливаются на основании данных, указывающих расположение жилого помещения на соответствующем земельном участке,  либо в составе другого недвижимого имущества. Логично предположить, что определение расположения жилого помещения на земельном участке  относится к жилым домам, отдельным строениям, а определение недвижимости в составе другого недвижимого имущества к квартирам, комнатам в многоквартирных домах.⁵⁷

    Определяя предмет договора купли-продажи  жилого помещения, необходимо определить - может ли самовольная постройка жилого помещения быть предметом данного договора.

      В соответствии со ст. 222 ГК  РФ  самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил⁵⁸.

    Исходя  из прямого указания законодательства, лицо, осуществившее самовольную  постройку, не приобретает на нее  право собственности и не вправе распоряжаться постройкой, т.е. совершать с ней какие-либо сделки. По сути, данное строение в силу императивного указания закона изъято из гражданского оборота и не подлежит государственной регистрации, в том числе и как объект незавершенного строительства (ст.ст.8, 129 ГК РФ). Это обстоятельство подчеркнуто и в п. 7 Обзора практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости.⁵⁹

    Таким образом, сделки (в том числе купля - продажа) с указанными объектами  ничтожны (ст.ст.168, 169 ГК РФ).

    Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, указанных в ст.222 ГК РФ (п.3). Аналогичное положение закреплено и в специальном законодательстве. Так, лицо, виновное в строительстве объекта без соответствующего разрешения на строительство, обязано за свой счет осуществить снос (полную разборку) самовольной постройки или привести архитектурный объект и земельный участок в первоначальное состояние (п.3 ст.25 Федерального закона "Об архитектурной деятельности"⁶⁰).⁶¹

    Но  прежде чем признавать сделку купли-продажи  самовольно построенного жилого помещения (жилого дома), суд должен определить действительно ли данная постройка  является самовольным строением.

          В силу правила п. 2 ст. 292 ГК РФ переход права собственности (в том числе по договору купли-продажи) на жилье сам по себе не является основанием для прекращения права пользования этим помещением со стороны членов семьи прежнего собственника, ранее проживавших в этом помещении. Иначе говоря, данное право как бы "обременяет" такую недвижимость, в принципе следуя ее судьбе, что сближает его с вещными правами. Практически это означает, что при отчуждении или ином распоряжении собственником-гражданином принадлежащим ему жильем без согласия совместно проживающих с ним членов его семьи они продолжают пользоваться прежним помещением на законном основании, и новому приобретателю (или иному владельцу) не удастся прекратить их право. Таким образом, в данном "праве пользования" вещные элементы преобладают над обязательственными, что и дает основания закону объявить его вещным правом.

    Перечень  таких лиц выявляется на основании  справки жилищно-эксплуатационной организации либо паспортного стола по месту нахождения отчуждаемого жилого помещения, и в договоре должна присутствовать ссылка на реквизиты этой справки.⁶²

    Претендовать  на пользование жилым помещением могут в соответствии с действующим  законодательством:

    - члены семьи прежнего собственника, оставшиеся проживать  в помещении  (ст.292 ГК РФ). Их круг  определяется  по правилам ст.53 ЖК РФ, включая даже тех, кто прекратил семейные связи с прежним собственником.

    - наниматель жилого помещения  и постоянно проживающие с  ним граждане. Их перечень определяется  по правилам ст.677 ГК РФ.

    - гражданин, являющийся поднанимателем  жилого помещения в пределах срока действия договора найма (ст.685 ГК РФ)

    В тех случаях, когда продается  жилой дом из состава домов  государственного или муниципального жилищного фонда социального  использования, в этот перечень должны быть включены⁶³:

    - наниматель и члены его семьи (ст.672 ГК РФ), их перечень также определяется по правилам ст.53 ЖК РФ

    -  гражданин, являющийся поднанимателем  жилого помещения в пределах  срока действия договора  найма  (ст.672,685 ГК РФ).

    Подписание  акта о передаче жилого помещения  имеет значение для определения момента, когда риск случайной гибели переходит к покупателю.

    Договор купли-продажи жилого помещения, в  отличие от прочих договоров продажи  недвижимости, подлежит государственной  регистрации. Незарегистрированный  договор продажи жилого помещения считается незаключенным, и, напротив, при наличии факта регистрации он вступает в силу с момента ее осуществления (п.3 ст.433 ГК РФ). Регистрация договора осуществляется в  учреждениях юстиции.⁶⁵ Регистрируется на основании заявления. Заявление о государственной регистрации договора продажи представляется продавцом (правообладателем) и (или) покупателем (пункт 1 статьи 16 Закона), лицом (лицами), действующим на основании оформленной надлежащим образом доверенности, выданной правообладателем (продавцом) или покупателем жилого помещения (пункт 1 статьи 16 Закона).⁶⁶

    Для его регистрации, и,  следовательно, для его заключения, необходимо собрать и представить ряд  документов. Одним из необходимых документов является справка из БТИ. 

    В справке БТИ указывается оценочная стоимость комнаты или квартиры, ее характеристика, сведения о владельцах жилого помещения.

    В справке из налоговой инспекции указывается об отсутствии задолженности по оплате налога на имущество, об оплате налога на дарение или вступление в права наследования.

    Справка с места жительства нужна для выявления перечня лиц, имеющих право пользования отчуждаемым жилым помещением.

    Нужно обратить внимание на то, что государственной  регистрации подлежит как сам  договор продажи жилого помещения, так и переход права собственности на недвижимость по такому договору от продавца к покупателю.

    Договор продажи должен соответствовать  обязательным для сторон правилам, установленным федеральным законом  и иными правовыми актами Российской Федерации (императивными нормами), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 Кодекса).⁶⁷ При этом условия договора продажи определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано федеральным законом или иными правовыми актами Российской Федерации (пункт 4 статьи 421 Кодекса).

    В соответствии с Кодексом в договоре продажи указываются стороны  договора (статьи 420, 549 Кодекса), а также  определяются следующие условия:⁶⁸

    предмет договора, в том числе данные, определяющие расположение жилого дома (части жилого дома) на соответствующем земельном участке, квартиры (части квартиры) в составе многоквартирного жилого дома (статьи 432, 554 Кодекса);

    цена  жилого помещения, установленная соглашением  сторон договора, указание цены за единицу площади, а при продаже жилого помещения в кредит с условием о рассрочке платежа указываются цена, порядок, сроки и размеры платежей);

    перечень  лиц, проживающих в жилом помещении, которые сохраняют право пользования  этим жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование жилым помещением (статьи 292, 558 Кодекса).

        При продаже квартиры или ее  части в многоквартирном жилом  доме к покупателю недвижимости  помимо права собственности на  квартиру переходит право собственности на долю в общем имуществе жильцов⁶⁹.

3.2. Отчуждение земельных участков. 

    Земельная недвижимость как правовая категория  в действующем российском законодательстве не отражена достаточно четко. Ее существование  еще нуждается в глубоком правовом исследовании. И первые подходы к  выяснению ее содержания и сущности в теоретической литературе были сделаны.⁷⁰