Договор купли продажи недвижимости

    Определенным своеобразием отличается  и правовое положение  продавца  недвижимого имущества,  исполнившего обязательство перед  покупателем   по   передаче   объекта  недвижимости,   до  момента      регистрации  перехода  права  собственности  к покупателю.  В этом      случае  продавец  сохраняет право собственности на недвижимость и,      следовательно,  обладает  правомочиями по пользованию,  владению и      распоряжению в отношении проданного имущества. Однако и покупатель      имеет статус  титульного  владельца,  поскольку владеет проданным      недвижимым  имуществом  на  законном  основании (договор  продажи      недвижимости). Получается, что в подобной ситуации ни продавец, ни      покупатель   не   может   распорядиться  соответствующим  объектом      недвижимости.

Данное  обстоятельство  подтверждается  и официальной позицией      Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, нашедшей отражение      в Постановлении Пленума от 25 февраля 1998 г.  N  8  "О  некоторых      вопросах  практики  разрешения  споров,  связанных с защитой права      собственности и других вещных прав".

          Согласно пункту 14 данного  Постановления  при  разрешении споров,    связанных   с  возникновением   и  прекращением   права    собственности на недвижимость, арбитражным судам следует исходить   из  того, что до  государственной  регистрации  перехода  права   собственности   покупатель   по   договору  продажи недвижимости,    исполненному сторонами, не вправе распоряжаться данным имуществом,  поскольку право   собственности   на имущество   до   момента государственной регистрации сохраняется за  продавцом.   После  передачи  недвижимого имущества покупателю,  но до государственной  регистрации  перехода права собственности продавец также не вправе  им  распоряжаться,  поскольку указанное имущество служит предметом исполненного  продавцом  обязательства,   возникшего  из  договора  продажи,  а покупатель является его законным владельцем.  В случае заключения   нового   договора  об  отчуждении  ранее переданного покупателю   имущества   продавец  несет ответственность за  его   неисполнение.³²

           Указанное различие правовой природы отношений,  при которых и      покупатель, и продавец не   могут распоряжаться объектом   недвижимости, переданным покупателю во исполнение договора продажи   недвижимости,  особенно  заметно при анализе возможных последствий  отчуждения  (либо  распоряжения  в иной  форме)  такого  имущества  покупателем   или  продавцом.   Очевидно,   что  любая  сделка  по    распоряжению   объектом  недвижимости, совершенная покупателем, недействительна, как  противоречащая закону.  Если  же сделки по  распоряжению недвижимым   имуществом, переданным покупателю, совершаются продавцом, то они не   могут   быть   признаны    недействительными.  При  этих условиях будет невозможно исполнение   обязательств,  вытекающих  из  таких  сделок,  по обстоятельствам, зависящим от продавца, что влечет ответственность последнего перед  кредиторами за неисполнение обязательств.

   Положение ГК РФ о том, что  исполнение договора продажи  недвижимости  сторонами до  государственной   регистрации  перехода  права  собственности  не служит основанием для изменения  отношений с третьими лицами (п. 2 ст. 551), свидетельствует о том, что фактическая невозможность для продавца   распорядиться  переданным  покупателю объектом недвижимости  не  может  препятствовать обращению взыскания на указанное недвижимое имущество  по требованиям  кредиторов  продавца. И напротив, до момента регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество кредиторы покупателя   не вправе  претендовать  на  удовлетворение их требований за счет этого имущества.³³

      Однако  наложение ареста на имущество продавца является и нарушением прав покупателя. На этот счет имеется решение суда Северо-Кавказского округа.

      По делу N 2884/99 за истцом признано  право  собственности  на      недвижимое имущество,  приобретенное по договору купли - продажи у      ответчика, при отсутствии регистрации перехода права собственности      от продавца к покупателю (истцу). Неосуществление регистрации было      обосновано тем,  что после исполнения сделки - оплаты  и  передачи      имущества  -  на  него  наложен  арест  в  порядке исполнительного      производства,  возбужденного в  отношении  продавца.  Удовлетворяя      исковые требования,  суд указал,  что наложением ареста нарушаются     законные права и интересы  истца как покупателя  имущества.  В      решении содержится ссылка на то,  что оно является основанием для      регистрации права собственности в бюро технической инвентаризации.

      В  рамках  рассмотрения  проблемы  соотношения государственной      регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество и      обязательств сторон,  вытекающих из договора продажи недвижимости,      необходимо  подчеркнуть,  что  сам факт регистрации перехода права      собственности  на  объект  недвижимости  к покупателю не влияет на      обязательства   сторон   по  договору  продажи  недвижимости  и не      является основанием их прекращения.³⁴

На данное обстоятельство обращено внимание в  Постановлении N 8      Пленума  Высшего  Арбитражного  Суда  Российской  Федерации от 25      февраля 1998  г.,  согласно  которому  при разрешении  споров  по      требованиям    продавцов    о    расторжении   договоров   продажи      недвижимости,  по которым осуществлена государственная регистрация      перехода  к  покупателю  права  собственности,  арбитражным  судам      следует    учитывать,    что    если    покупатель    недвижимости      зарегистрировал   переход   права  собственности,  но  не  оплатил      имущество,  продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе      требовать  оплаты недвижимости и уплаты процентов по статье 395 ГК      РФ.  В тех случаях,  когда  законом  или  договором  предусмотрена      возможность   расторжения   договора  с  возвращением  полученного      сторонами по договору,  регистрация перехода права собственности к      покупателю  на  проданное  недвижимое  имущество  не  препятствует      расторжению договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК      РФ,  в том числе и в связи с неоплатой  покупателем  имущества.  В   этом  случае  продавец  вправе  требовать  возвращения недвижимого      имущества  и  возмещения  покупателем  убытков,  причиненных   как      расторжением   договора,  так  и  неисполнением  или  ненадлежащим      исполнением обязательств (п. 15).³⁵

     Порядок государственной регистрации  перехода к покупателю прав  на недвижимое  имущество  на  основе договора продажи недвижимости      определен  Федеральным законом  "О государственной регистрации  прав      на  недвижимое  имущество  и сделок с ним" и не является предметом      нашего исследования.  Отметим лишь некоторые моменты,  связанные с      обеспечением   защиты   прав   и  законных   интересов  участников      отношений, связанных с продажей недвижимости, а также третьих лиц.          В  юридической  литературе  широкое  распространение  получила      точка   зрения,    в   соответствии   с  которой   неосуществление      государственной  регистрации сделок с недвижимостью (применительно к  продаже недвижимости, к их числу относится договор продажи жилых    помещений) влечет безусловную недействительность таких сделок.

          Например,  О.М.  Козырь  пишет:  "Статья  165 ГК устанавливает      самое    жесткое    из   возможных   последствий   неосуществления      государственной регистрации сделки с недвижимостью, которая в силу      закона подлежит такой регистрации.   Такая сделка  считается ничтожной,  а значит,  вообще  не порождает правовых последствий.

      Однако  для  случаев  недобросовестного  поведения одной из сторон,      выражающегося  в уклонении  от  регистрации,  суду  по  требованию      другой  стороны  предоставляется  возможность  вынести  решение  о      регистрации сделки в соответствии с судебным решением,  что спасет      сделку от "ничтожности" (п. 3 ст. 165)". ³⁶

     Представляется,  однако,  что   в данном случае мы имеем  дело с      неточным  доктринальным толкованием положений  статьи 165 ГК РФ,  и      прежде всего, пункта 1,   согласно   которому   "несоблюдение нотариальной  формы,   а  в случаях,   установленных  законом,   -   требования   о  государственной   регистрации   сделки  влечет  ее  недействительность. Такая сделка ничтожна". Принимая во внимание буквальное значение содержащихся в данной норме слов и выражений, следует сделать вывод о том, что в отличие от  последствий несоблюдения нотариальной формы сделки (что влечет  ее   безусловную   ничтожность)   неосуществление  государственной регистрации  сделки  с недвижимостью  влечет ее недействительность   только   в  случаях,   прямо   установленных  законом.   Например, отсутствие  государственной  регистрации  договора  продажи жилого помещения (жилого дома,  квартиры, части жилого дома или квартиры)   не   влечет   его  недействительности;   на  этот  случай  законом      предусмотрено   иное   последствие:    такой   договор   считается     заключенным с момента его регистрации (п. 2 ст. 558 ГК РФ).³⁷

     Именно то обстоятельство,    что   по   общему   правилу   неосуществление государственной  регистрации сделки с недвижимостью  не  влечет ее недействительности, позволило законодателю установить правило, в  соответствии  с которым  одна из сторон при уклонении   другой стороны от регистрации сделки с недвижимостью, совершенной в надлежащей форме,  вправе добиваться по суду регистрации сделки (п. 3 ст. 165 ГК РФ).

          Такой   подход   к  последствиям   несоблюдения  требования  о      государственной   регистрации   сделки  с недвижимостью  отражен   в      Постановлении  N 8 Пленума Высшего  Арбитражного  Суда  Российской      Федерации   от  25  февраля  1998  г.,  которое  содержит следующее      разъяснение:  "Отсутствие  государственной  регистрации   перехода      права  собственности  на  недвижимость  не является основанием для    признания   недействительным   договора   продажи    недвижимости"      (п. 14).³⁸

Что  касается  возможности  для  одной  из сторон добиваться по   суду  государственной  регистрации  договора  продажи недвижимости      (жилого  помещения)  при  уклонении  контрагента,  то иллюстрацией данного  положения может служить следующий пример арбитражно - судебной практики.

          Облпотребсоюз обратился в арбитражный  суд с иском о понуждении      акционерного общества зарегистрировать  сделку купли - продажи  жилого  дома. Судом  первой  инстанции   в иске отказано по тому  мотиву,  что      облпотребсоюз  не обращался в регистрирующий орган с требованием о      регистрации договора купли - продажи.

          Апелляционная   инстанция   отменила  решение  суда  и  приняла      постановление   о регистрации  сделки купли  - продажи недвижимости.      При  этом апелляционная инстанция правомерно исходила из следующих      обстоятельств.

          Между   облпотребсоюзом  (продавцом)  и акционерным  обществом      (покупателем)  была заключена   двусторонняя сделка купли - продажи      жилого  дома. Сделка сторонами исполнена.  Стоимость дома уплачена      покупателем продавцу,  а передача  осуществлена по акту приема -      передачи. Правомерность заключения этого договора не оспаривалась.          Покупатель  не  обращался с требованием  зарегистрировать эту      сделку  в регистрирующий орган, поскольку утратил к ней интерес из-за   ее убыточности.

Пунктом  3 статьи  165  ГК  РФ  предусмотрено:   если  сделка,   требующая  государственной  регистрации,   совершена  в  надлежащей форме,  но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.

          Договор  продажи  жилого  дома  согласно  статье  558  Кодекса      подлежит обязательной государственной  регистрации.   Поскольку   сделка   исполнена,   а   правообладатель   ее  не   зарегистрировал,  облпотребсоюз  правомерно  обратился  за защитой своих интересов в суд.

          Апелляционная     инстанция     обоснованно    квалифицировала      бездействие акционерного общества как уклонение от государственной      регистрации сделки.

          Данное  решение  суда  является  основанием для возникновения  у      соответствующего  органа  обязанности  осуществить  государственную      регистрацию  сделки.⁴⁰

       Необходимо заметить, что отсутствие нотариального удостоверения договора, если таковое предусмотрено в нем, тоже не является основанием для признания сделки недействительной, если исполнены все обязательства по оплате имущества и его передаче.

       По делам N 525/99, N 526/99 окружной суд оставил без изменения      решение  суда и постановление апелляционной инстанции,  признавшие      действительными договор купли -  продажи  торгового  павильона  и   право  собственности  покупателя  на него.  Стороны выполнили свои      обязательства по оплате имущества  и  его передаче, но ответчик  уклонился     от нотариального удостоверения договора, предусмотренного соглашением сторон⁴¹. На основании статьи 165 ГК РФ сделка признана  действительной.  В решении суда  отмечено,  что требования   о  государственной   регистрации   перехода   права  собственности не заявлено. Однако, учитывая фактическое исполнение сделки,  суд счел необходимым удовлетворить требование о признании  права собственности, так как это будет являться  основанием  для      устранения препятствий правовой регистрации и выдачи правоустанавливающих   документов    на    объект    недвижимости.

      Кассационная   инстанция   признала   данный   вывод   правильным,      сославшись  на то,  что уклонением от  нотариального  удостоверения      договора   ответчик   нарушил   право   истца  зарегистрировать  в      установленном законом порядке право собственности на приобретенное      имущество.