Договор купли продажи недвижимости

         

Д) К недвижимому имуществу ГК РФ отнес и ряд других объектов,  не  обладающих необходимыми признаками недвижимости: неразрывная связь с землей и невозможность перемещения без несоразмерного ущерба их      назначению.  Речь  идет  о подлежащих  государственной регистрации      воздушных и морских судах, судах внутреннего плавания, космических      объектах. С иными объектами недвижимости их объединяют две общие      черты:   во-первых,   высокая   стоимость  указанных  объектов  и, во-вторых,  наличие  государственной  регистрации,  обеспечивающей  ндивидуализацию  указанных  объектов.⁹⁶  ГК  РФ объединил названные объекты с недвижимым  по своей природе имуществом в связи с необходимостью установления  для тех и других единого правового режима. Относительно оборотоспособности этих объектов закон не содержит запрета на приобретение гражданами и юридическими лицами в собственность за исключением космических объектов, на которые распространяется презумпция государственной собственности. Космические объекты являются, изъятыми из оборота, и находится в ведении Российской Федерации.⁹⁷

   В отношении права собственности  статья 12 Кодекса Торгового Мореплавания устанавливает, что  суда могут находиться в собственности:

граждан и юридических лиц; -Российской Федерации, -субъектов Российской Федерации; -муниципальных образований.

Однако  в виду особой сложности в эксплуатации и опасности суда с ядерными энергетическими установками могут находиться в собственности только Российской Федерации.⁹⁸

Собственник судна вправе по своему усмотрению совершать в отношении судна  любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам Российской Федерации и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать судно в собственность другим лицам. (ст.13 КТМ). Суда могут находиться в любой собственности.

 Право  собственности на судно или  часть судна возникает с момента  государственной регистрации такого права в Государственном судовом реестре Российской Федерации или судовой книге.

 Право  собственности на судно, строящееся  на территории Российской Федерации,  может быть приобретено с момента  государственной регистрации такого права в Государственном судовом реестре Российской Федерации.⁹⁹

Имущество гражданской и экспериментальной  авиации - воздушные суда, аэродромы, аэропорты, технические средства и  другие предназначенные для обеспечения  полетов воздушных судов средства в соответствии с законодательством Российской Федерации может находиться в государственной и муниципальной собственности, собственности юридических лиц. В собственности граждан Российской Федерации могут находиться только гражданские воздушные суда.¹⁰⁰

 Все  эти объекты подлежат государственной регистрации в различных реестрах, хотя нужно отличать, что 3.6. Акт регистрации воздушного судна не является актом регистрации сделки по отчуждению имущества. Свидетельство о регистрации гражданского воздушного судна является судовым документом и не может удостоверять право собственности юридического или физического лица на воздушное судно. ¹⁰¹ 
 
 
 
 

  Заключение. 

Недвижимость  является основой материального  производства и имущественного благополучия граждан. Вложение капиталов и сбережений в недвижимость – важнейший экономический процесс рыночной экономики. Эти обстоятельства, а также особенности недвижимости как объекта собственности и других вещных прав, требуют особого внимания законодателя и тщательного правого регулирования.

В качестве полного объекта гражданских прав недвижимое имущество стало возвращаться в российский гражданский оборот с начала 90-х годов. Основу правового регулирования недвижимости  составили, в первую очередь, нормы части I Гражданского кодекса России, которые в настоящие время получают развитие в иных нормативных актах. Эти акты относятся  как к сфере частного права, так и к праву публичному.

        Одним из существенных элементов  публично-правового регулирования недвижимости является государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ним.

Нормы частного права вводят понятие недвижимого  имущества, определяют условия и порядок возникновения и прекращения прав на недвижимость, устанавливают круг прав, определяют вид сделок.

"Сегодня,  – утверждает О. Козырь в комментариях в журнале "Закон" (№ 4, 1999, стр. 18) – можно говорить, что правовой режим недвижимости в целом сложился, приняты и действуют специальные федеральные законы, но основу этого режима составляют нормы Гражданского кодекса РФ.

      Было бы, наверное, излишним описывать и без того известную ситуацию в государстве. Положение в экономике, проблемы правового поля, социальные бури - страна переживает это всё не первый год. Сама модель построения сегодняшнего общества представляет собой систему неразрывной связи экономики и права.

Стратегической  целью государственной политики в сфере недвижимости и ее правового  регулирования является обеспечение  условий для эффективного использования  и развития недвижимости в интересах удовлетворения потребностей общества и граждан, а также правовая защита этих интересов.

     Также необходимо обеспечить  правовую возможность гражданского  оборота единых объектов недвижимости и защитить права покупателей при приобретении недвижимости в случае, когда строение расположено на государственной или муниципальной земле, путем:

      • законодательного требования к продавцу  перед актом продажи  реализовать свое право на получение в собственность участка под зданием, строением, предприятием;

      • отмены неоправданных ограничений на гражданский  оборот земельных участков. Следует отказаться от "дозволительного порядка" оборота земельных участков (например, п. З ст. 129 ГК РФ) и иных объектов недвижимости, определив, что оборот разрешён во всех случаях, кроме прямо установленных федеральным законом. Это необходимо для того, чтобы собственники недвижимости могли реализовать свои права на имущество, в том числе на распоряжение им, получение действительной цены имущества, которая может быть выявлена только при возможности его свободной купли-продажи.

       Необходимо сформировать систему  установления и гарантирования  прав на объекты недвижимости путем:

   •   законодательного закрепления единства кадастрового учёта, в который должен входить учёт земельных участков и находящихся на них объектов недвижимости как физических объектов.

Зафиксировать права и обязанности кадастровых  органов и граждан в связи  с кадастровым учётом, обеспечить публичность сведений кадастра недвижимости. Кадастровый учёт единых объектов недвижимости на территории муниципального образования или иной установленной юрисдикции должен осуществлять один орган, который ведет учёт и земельного участка, и здания, помещений и иных объектов недвижимости (лес, участки недр, обособленные водные объекты и пр.).

  •  обеспечения гарантии надёжности регистрации прав на недвижимость, доверия к записям Единого государственного реестра прав, а в перспективе – переход к принципу полной защиты государством имущественных прав добросовестного приобретателя.

  • определения содержания прав по использованию и развитию недвижимости.

Необходимо  установить, сделать общеизвестными и защитить от произвольного изменения  со стороны властей права владельцев недвижимости на её использование и  строительное изменение. Необходимо правовое зонирование территории, в рамках которого правила обращения с земельным участком заранее определены местным законодательным актом, а не сиюминутным решением очередного аппаратчика. Администрациям не нужно, чтобы правила владения земельными участками были известны заранее, они хотят иметь полный контроль над оборотом и использованием участков и менять правила этого контроля сколь угодно часто. 
      Также нужно усовершенствовать гражданское законодательство о недвижимости. Сделать единым гражданское законодательство о недвижимости, отразив особенности недвижимого имущества, отличающие его от движимого имущества.

Внести  изменения в земельное законодательство, исключающее его противоречие нормам гражданского законодательства по вопросам недвижимости. Подготовить законопроекты и внести изменения в существующее законодательство относительно определения земельного участка как базового элемента недвижимости, а любых его строительных изменений - как улучшений земельного участка.  
 
 
 

Список  использованных источников. 

I. Нормативно-правовые акты.

   1.  Конституция Российской Федерации    (принята      всенародным голосованием 12.12.1993)

   2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (принят ГД ФС РФ 21.10.1994)

   3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)  от 26.01.1996 N 14-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.1995)

   4.  Земельный кодекс Российской Федерации от 5.10.2001 N 136-ФЗ  (принят ГД ФС РФ 28.09.2001)

   5.    Кодекс торгового мореплавания 30 апреля 1999 г. № 81-фз.

   6.    Кодекс внутреннего водного транспорта РФ 7 марта 2001 г. № 24-фз.

   7.    Воздушный кодекс 19 марта 1997 № 60-фз.

   8.    Лесной кодекс РФ 29 января 1997 г. № 22-фз.

   9.   Федеральный Закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ   "О введении в действие земельного кодекса российской федерации"   (принят ГД ФС РФ 8.09.2001)

  10.  Федеральный Закон от 30.11.1994 N 52-ФЗ "О введении части первой гражданского кодекса Российской Федерации», (принят ГД ФС РФ 21.10.94)  

  11.  Федеральный Закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ     "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"  (принят ГД ФС РФ 17.06.1997)

  12. Федеральный Закон от 3 марта 1995 г. № 27-фз. «О внесении изменений и дополнений в закон Российской Федерации «о недрах»»

  13. Федеральный Закон от 26.01.1996 N 15-ФЗ "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации" (принят ГД ФС РФ 22.12.1995)

  14. Федеральный Закон от 21.07.1997 N 123-ФЗ "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в российской федерации" (принят ГД ФС РФ 24.06.1997)

   15. Федеральный Закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ      "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"  (принят ГД ФС РФ 16.07.1998)

   16. Федеральный Закон от 9 июня 2003. № 69 ФЗ. «О внесении изменений и дополнений в федеральный закон «о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»».

   17. "Основы гражданского законодательства  СССР " (утв. ВС СССР 31.05.1991 N 2211-1)

   18. Закон РФ от 24.12.1992 N 4218-1  "Об основах федеральной жилищной политики"

  19.  Закон РФ «О недрах» от21 февраля 1992 г. № 2395-1.

   20. Закон РСФСР от 03.07.1991 N 1531-1 "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации"

   21. Указ Президента РФ от 26.11.1997 N 1263 "О  продаже гражданам и юридическим лицам, предназначенных под застройку земельных участков, расположенных на территориях городских и сельских поселений или права их аренды"

   22. Указ Президента РФ от 25.03.1992 N 301 "О продаже земельных участков гражданам и юридическим лицам при приватизации государственных и муниципальных предприятий".

   23. Указ Президента РФ от 14.06.1992 N 631 "Об утверждении порядка продажи земельных участков при приватизации государственных и муниципальных предприятий, расширении и дополнительном строительстве этих предприятий, а также предоставленных гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности"