Теория формирования земельно-имущественного комплекса в структуре недвижимого имущества

 

Вывод: транспортная инфраструктура района, в котором расположен объект, отлично развита, остановка, через которую проходит 18 маршрутов, находится в 80 метрах.

2.1.7 Экологическое состояние района

Экологическая обстановка, как и криминогенная, относится к неконтролируемому фону, но оказывает существенное влияние на проживание. Негативная экологическая обстановка может оказаться поводом для отказа в проживании или нахождении в данном районе, положительная экологическая обстановка может наоборот привлечь большой поток жителей. Основной источник загрязнения – транспорт и стационарные предприятия. 

Общее санитарно-экологическое состояние города оценивается по нескольким показателям:

1. Состояние контейнерных площадок;
2. Содержание остановочных пунктов и придомовой территории;
3. Характеристика кадастрового квартала.

Загрязнение атмосферного воздуха

На условия формирования качества воздуха оказывают влияние неблагоприятные метеорологические особенности, а именно географическое положение местности. Резко-континентальный климат и зарактерные для него низкие скорость ветра, инверсионные процессы, доступ тихоокеанских и атлантических воздушных масс. Всё это способствует формированию застойных явлений. Ухудшают самоочищающуюся способность атмосферы, предопределяют высокий потенциал её загрязнения.

В течение года преобладают юго-восточные (32%) и северо-западные (28%) ветра.

Для города характерна общая тенденция наиболее прозрачная атмосфера при ветрах южного и юго-восточного направлений и более мутное при северо-западном ветре.

Загрязнение почв и качество воды

Компенсирующими факторами при различных экологических загрязнениях являются парки и зелёные зоны.

2.1.8 Характеристика криминогенной обстановки

Октябрьский район г. Иркутск и рассматриваемый кадастровый квартал принято считать самым безопасным, по мнению главного следователя Октябрьского района г. Иркутск М. Федянеева. Самые страшные преступления за последний год, совершенные там, это похищение гражданина Китая с целью получения выкупа и похищение сумочек и других ценностей у одиноких прохожих бандой грабителей. Все преступления раскрыты.

2.2 Матричная оценка местоположения  объекта недвижимости

Для оценки качества окружающей среды используются таблицы со словесными и цифровыми определителями качества. Высокие оценки определяют близость к центру, водным объектам, зелёным массивам и остановкам общественного транспорта. Оценка проводится бальным методом. Показатель оценки заключается на основе собственных экспертных заключений.

 10 баллов – высокий показатель

8 баллов –  хороший показатель

5 баллов –  средний показатель

0 баллов –  нет в наличии

Отрицательное значение оценок означает плохое качество.

Показатель оценок и значимость критерия определяется на основании собственных экспертных заключений, внутри каждого критерия присваивается балл от 1 до 10 или ниже 0, если качество критерия плохое.

Удельный вес показателя по критерию (в сумме) определяется отношением показателя оценки каждой характеристики к сумме баллов соответственного критерия.

Удельный вес критерия в общей сумме определяется отношением показателя оценок каждой характеристики к сумме баллов по каждому критерию.

Таблица 2 «Матричная оценка местоположения объекта недвижимости»

№ п/п	критерий	показатель в баллах	удельный вес по сумме критериев	удельный вес критерия в общей сумме	значимость критерия
социальные критерии
1.1	наличие мест отдыха и реабилитации	8	0,20
1.2	наличие мест и площадок для проведения спортивных мероприятий	0	0,00
1.3	система бытового обслуживания	8	0,20
1.4	наличие мест труда для различных слоёв населения	8	0,20
1.5	объекты торговли	10	0,24
1.6	криминогенная обстановка	7	0,17
	итого	41		0,21	7
экономический критерий
2.1	Близость к транспортной магистрали	10	0,18
2.2	близость к остановкам общественного транспорта	10	0,18
2.3	наличие парковок	6	0,11
2.4	наличие отделений банков	8	0,14
2.5	наличие бизнес-центров	5	0,09
2.6	ситуация с подъездными путями	8	0,14
2.7	ситуация с инженерной инфраструктурой	10	0,18
	итого	57		0,3	7
Архитектурный климат
3.1	наличие малоэтажной или деревянной застройки	6	0,21
3.2	наличие многоэтажной застройки	7	0,24
3.3	наличие зданий социально-культурного назначения	8	0,28
3.4	архитекрурный климат	8	0,28
	итого	29		0,15	4
ландшафтно-композиционный критерий
4.1	наличие водных поверхностей	8	0,22
4.2	наличие зелёных массивов	6	0,17
4.3	близость к центру	8	0,22
4.4	наличие архитектурных памятников	6	0,17
4.5	рельеф местности	8	0,22
	итого	36		0,19	6
эколокический критерий
5.1	состояние водной поверхности	10	0,36
5.2	состояние покрова почвы	6	0,21
5.3	уровень шума от транспортных средств или промышленных объектов	6	0,21
5.4	состояние нижних слоёв атмосферы	6	0,21
	итого	28		0,15	8
	сумма критериев	191,00

 

Пояснения к таблице 2 «Матричная оценка местоположения объекта недвижимости».

Социальный критерий

1. Наличие мест отдыха и реабилитации включает в себя такие объекты, как площадь, больницы и скверы, поэтому за критерий можно поставить довольно высокую оценку – 8;
2. Наличие мест и площадок для проведения спортивных мероприятий в данном районе не предусмотрено, отсутствие данных объектов предполагает оценку 0;
3. Система бытового обслуживания включает магазины, места обслуживания транспортных средств, салоны красоты, кафе, поэтому за данный критерий оценка 8;

1.4 Наличие мест труда для различных слоёв населения включает множество государственных и коммерческих учреждений, в которых работают люди, поэтому оценка 8; 

5. Объекты торговли в районе расположения объекта недвижимости представлены торговыми центрами, супермаркетами, отдельными и сетевыми магазинами различной направленности, оценка за критерий 10;
6. Криминогенная обстановка. Октябрьский район г. Иркутск и рассматриваемый кадастровый квартал принято считать самым безопасным, по мнению главного следователя Октябрьского района г. Иркутска М. Федянеева.

Низкий уровень преступности может быть связан с тем, что в данном районе в основном проживают образованные люди, уровень безработицы по кварталу очень мал, доходы жителей выше среднего; т.е. нет неблагоприятных факторов для развития преступности. Оценка по критерию высокая – 7;

Экономический критерий

1. Близость к транспортной магистрали. Четырёхполосная автомобильная дорога, переходящая в Якутский тракт, в 35 метрах от рассматриваемого объекта. Оценка по критерию 10;
2. Близость к остановкам общественного транспорта. В 45 метрах от рассматриваемого объекта находится остановка общественного транспорта ГПТУ №1, оценка по критерию максимальная – 10;
3. Наличие парковок. В непосредственной близости к объекту находится 5 парковок, ближайшая из которых всего в 10 метрах, но их не хватает, о чём говорит их постоянная заполненность, оценка про критерию немного выше средней – 6;
4. Наличие отделений банков. В районе расположения объекта находятся банкоматы трёх банков, а также отделения двух банков. Оценка по критерию высокая – 8;
5. Наличие бизнес-центров. В 240 метрах расположен бизнес-центр «Вален», достаточно близко, но всего один, оценка за критерий – 5;
6. Ситуация с подъездными путями оценивается выше среднего, т.к. подъезд к зданию обеспечен с двух сторон. Оценка 8;
7. Ситуация с инженерной инфраструктурой. Здание обеспечено всеми необходимыми инженерными сетями (электроснабжение, водоснабжение, водоотведение, связь), у критерия максимальная оценка – 9;

Архитектурный климат

3.1 Наличие малоэтажной или деревянной застройки представлено одно-, двух- и трёхэтажными железобетонными и кирпичными зданиями. Так же присутствуют отдельно стоящие ветхие деревянные строения, которые требуют ремонта и реставрации, в целом портящие облик района в котором расположен рассматриваемый объект недвижимости. Оценка за критерий – 6.

2. Наличие многоэтажной застройки представлено немногочисленными отдельно стоящими домами в 6 и 9 этажей в хорошем состоянии, оценка по критерию – 7.
3. Наличие зданий социально-культурного назначения – в районе расположения объекта недвижимости находится Знаменская церковь, Иркутская епархия и Знаменский женский монастырь. Оценка по критерию – 8.
4. Архитектурный климат в районе, в котором расположен рассматриваемый объект недвижимости, заслуживает оценку выше среднего – 8.

Ландшафтно-композиционный критерий

1. Наличие водных поверхностей. Объект недвижимости находится в 270 метрах от реки Ангара, но водная поверхность не просматривается со здания, оценка по критерию - 8.
2. Наличие зелёных массивов. В районе расположения рассматриваемого объекта недвижимости отсутствуют рощи и парки, но территория озеленена тополями и кустарниками, с учётом этого, общая оценка по критерию немного выше среднего – 6.
3. Близость к центру. От рассматриваемого объекта до внешних границ центра города можно добраться за 6 минут на личном автотранспорте и за 10 на общественном транспорте с учётом пробок, что соответствует первой зоне. Оценка по критерию – 8.
4. Наличие архитектурных памятников представлено Знаменской церковью, оценка по критерию выше среднего – 6.
5. Рельеф местности ровный, без сильного перепада высот, оценка по критерию – 8.

Экологический критерий

1. Состояние водной поверхности идеальное, вода чистая, критерий получает максимальное значение – 10.
2. Состояние покрова почвы. Преимущественно асфальтовое покрытие, при этом не все тротуары асфальтированы, отсутствуют клумбы, газоны в удовлетворительном состоянии. Оценка по критерию немного выше средней – 6.
3. Уровень шума от транспортных средств или промышленных объектов довольно высок из-за четырёхполосной автодороги, которая загружена большую часть времени, промышленные объекты, являющиеся объектом шума, отсутствуют. Оценка по критерию – 6.
4. Состояние нижних слоёв атмосферы портят выхлопные газы от оживлённой транспортной магистрали, оценка по критерию – 6.

 

Итоговая оценка местоположения объекта недвижимости

Итоговую интегральную оценку местоположения определяем путём умножения удельного веса каждого критерия на соответствующую ему значимость.

Итоговый результат получается путём суммирования всех оценок по каждому критерию.

Таблица 2 «Итоговая оценка местоположения объекта недвижимости»

№ п/п	критерий	удельный вес	значимость	оценка
1	социальный	0,21	7	1,50
2	экономический	0,30	7	2,09
3	архитектурный климат	0,15	4	0,61
4	ландшафтно-композиционный	0,19	6	1,13
5	экологический	0,19	8	1,51
итого				6,84

 

Вывод: применяя экспертный метод для оценки местоположения объекта недвижимости  по десятибалльной шкале, получаем итоговый результат 6,84, что выше среднего, это обусловлено максимальным (или минимальным) значением в итоговой таблице экономического критерия, что продиктовано современностью и развитостью района, в котором расположен объект недвижимости. На высокую оценку повлияла близость транспортных развязок, остановочных пунктов, близость водоёма, памятников культуры, административных и учебных учреждений. Объект на дату оценки введён в эксплуатацию всего  два месяца назад, соответствует всем современным требованиям и снабжён новейшим инженерным оборудованием.

Для повышения оценки объекта недвижимости необходимо обратить внимание на такие критерии как архитектурный и ландшафтно-композиционный, данные критерии набрали наименьшее количество баллов, что обусловлено наличием ветхих деревянных строений и удалённостью от зелёных зон. Повысить оценку по данным критериям можно за счёт реставрации и ремонта ветхих строений, а также за счёт организации клумб и улучшения состояния газонов.