Автор работы: Пользователь скрыл имя, 11 Апреля 2016 в 13:15, курсовая работа
В отечественной научной литературе понятие «земельно-имущественный комплекс» рассматривается с позиций социально-правового и экономического подходов как система имущественных элементов и взаимодействия, формируемая в процессе использования и накопления общественно-полезных свойств этих элементов. При социально-правовом подходе земельно-имущественный комплекс рассматривается как физическая совокупность двух понятий: земельного участка и расположенных на нем иных объектов недвижимости с учетом их целей, функций использования.
Оглавление
В отечественной научной литературе понятие «земельно-имущественный комплекс» рассматривается с позиций социально-правового и экономического подходов как система имущественных элементов и взаимодействия, формируемая в процессе использования и накопления общественно-полезных свойств этих элементов. При социально-правовом подходе земельно-имущественный комплекс рассматривается как физическая совокупность двух понятий: земельного участка и расположенных на нем иных объектов недвижимости с учетом их целей, функций использования.
При экономическом подходе земельно-имущественный комплекс рассматривается с позиции совокупности земельных и иных связанных с ними имущественных ресурсов в многообразии форм собственности и управления, а также с учетом структуры и развития земельно-имущественных отношений в.
В нормативно-правовой базе Российской Федерации даётся определение лишь понятию «имущественный комплекс». Это понятие, согласно ст.132 ГК РФ, неразрывно связано с понятием «предприятие» в составе всех видов имущества, предназначенных для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги.
Таким образом, земельно-имущественный комплекс — это совокупность земельного участка с расположенными на нём иными элементами недвижимости, инфраструктуры по поводу их использования по функциональному назначению, обособления и отчуждения. Земельно-имущественный комплекс представляет собой одновременно сложную недвижимую вещь и комплекс материальных и нематериальных активов. Можно согласиться с утверждением и того, что земельно-имущественный комплекс состоит из совокупности земельно-имущественных объектов, составляющих единое целое, или «земельно-имущественный комплекс - совокупность объектов недвижимости, объединённых одной общей территорией». При этом земельно-имущественный объект отдельные экономисты рассматривают как «земельный участок без каких-либо строений, либо участок с тесно связанной с ним прочей недвижимостью разного состава, типа, степени завершенности строительства и т.д.». Более корректным представляется следующее определение: «Земельно-имущественный комплекс — это сложная социально-экономическая категория, выражающая пространственно-временные взаимосвязи между собственниками земельных участков и объектами недвижимости, расположенными на них, по поводу их использования, обособления и отчуждения».
В настоящее время земельный участок и расположенные на нем улучшения (здания, сооружения, элементы инфраструктуры) не рассматриваются как единый недвижимый объект (комплекс) управления, представляющий собой целостность указанных элементов для выполнения предназначенной функции.
В основе рассмотрения понятия единого объекта недвижимости должно быть положение, по которому объектом управления является территория с расположенными на ней (юридически связанными) улучшениями в совокупности, а не разрозненно. Такой объект управления должен именоваться «земельно-имущественный объект (комплекс)». Следовательно, земельно-имущественный комплекс отличается тем, что совокупность земельного участка с расположенными на нём иными элементами недвижимости, образована искусственно в определенных пространственно-временных условиях и функционирует за счёт деятельности людей для удовлетворения жизненных, производственных потребностей и развития территорий, имеет социальную, экономическую и экологическую направленность. При этом базой совокупности и системообразующим элементом земельно-имущественного комплекса выступает земельный участок, а активными элементами в управлении совокупностью взаимосвязей составляющих всей системы являются люди в процессе своей деятельности.
Виды земельно-имущественного комплекса:
При этом земельно-имущественный комплекс региона рассматривается с позиции структуры и развития земельно-имущественных отношений в обществе, отличается от земельно-имущественного комплекса локального уровня социальной составляющей. Основной целью управления земельно-имущественным комплексом локального уровня является эффективное и рациональное использование ресурсов предприятия.
К объектам управления на уровне земельно-имущественного комплекса субъекта Российской Федерации (или муниципального образования) относятся: жилые земельно-имущественные комплексы с занимаемыми ими земельными участками и используемыми коммуникациями; земельно-имущественные комплексы и отдельные их объекты недвижимого имущества, в том числе переданного хозяйствующим субъектам других форм собственности в аренду, пользование, залог; земельно-имущественный комплекс и отдельные объекты недвижимости, закрепленные на праве хозяйственного ведения за унитарными предприятиями или на праве оперативного управления за казенными предприятиями и учреждениями; иная недвижимость, приобретенная унитарными предприятиями и учреждениями, а также за счет средств субфедерального и местного бюджетов.
Земельно-имущественные комплексы локального уровня в совокупности по функциональному назначению и территориальному расположению с единой инфраструктурой формируют следующий уровень управления земельно-имущественными ресурсами - жилой район, промышленная зона, муниципальное образование, субъект Федерации, Российская Федерация.
Связь объекта недвижимости с земельным участком может быть непосредственной или опосредованной. Непосредственно связаны с земельным участком: леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, иные объекты, прочно связанные с землей, перемещение которых без соразмерного ущерба их назначению невозможно, кондоминиумы. Опосредованно связаны с земельным участком предприятия как имущественные комплексы, жилые и нежилые помещения.
Земельный участок в составе земельно-имущественного комплекса локального уровня выступает в различных ролях в зависимости от функционального назначения объектов капитального строительства (ОКС). В этой связи выделяются следующие группы земельно-имущественных комплексов:
- земельно-имущественные комплексы, в которых земельный участок выступает в качестве источника сырья и энергетических ресурсов (промышленные предприятия добывающей отрасли);
- земельно-имущественные комплексы, в которых земельный участок выступает в качестве природного ресурса (предприятия особо охраняемых природных территорий и зон с особыми условиями использования территорий).
Юридическое преобладание земельного участка над иными объектами недвижимости связано, во-первых, с тем, что земельное законодательство в качестве основного принципа регулирования земельных отношений провозглашает верховное значение земли как основы жизни и деятельности человека. Во-вторых, естественная ограниченность поверхности земли, а также ограниченность земли как предмета имущественного оборота предопределяет выбор юридических средств правового господства над этим объектом. В-третьих, через установление правового режима землепользования (целевого назначения, разрешенного использования и наличия зарегистрированного права) обеспечивается особый режим прочно связанных с земельным участком иных объектов недвижимости. В-четвертых, невозможность физического прекращения существования земельного участка (за исключением участка недр) и временность иных объектов недвижимости предполагает господство правового режима земельного участка над иными объектами недвижимости. В-пятых, большинство объектов недвижимости (здания и сооружения) могут создаваться только при определенном правовом режиме земельного участка. В-шестых, земельным законодательством фактически определено единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Элементы, составляющие земельно-имущественный комплекс, можно подразделить на две группы: земельные участки; имущество (вещи, а также имущественные права и имущественные обязанности).
Гражданский кодекс РФ относит к имущественным правам земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию; к имущественным обязанностям - права требования и долги.
Основу формирования и функционирования системы управления земельно-имущественным комплексом составляют объект, субъект, предмет, цель, задачи и функции управления.
Объектом управления являются земельные участки и связанные с ними иные объекты недвижимости, находящиеся в собственности государства, субъекта РФ (или муниципального образования) и в собственности юридических, физических лиц.
Многообразие экономических отношений, которые формируются относительно земли и иных объектов недвижимости земельно-имущественного комплекса, требует уточнения их отличительных признаков. На сегодняшний день три законодательных документа Российской Федерации содержат определение недвижимости:
3. В соответствии со ст.1, п.5 Федерального закона от 2.10.2000 г. №221-ФЗ к объектам недвижимости, подлежащим кадастровому учету, относятся: земельные участки, здания, сооружения и помещения, объекты незавершенного строительства.
Следовательно, в российском праве при определении недвижимости существуют три подхода: 1) недвижимостью являются неподвижные объекты и те объекты, которые являются таковыми согласно реестровому учету и государственной регистрации; 2) объектами недвижимости являются различные права на недвижимое имущество; 3) виды объекта недвижимости определяются по режиму кадастрового учета. Следовательно, законодательно установленные определение и классификация недвижимости достаточно условны и не содержат правил или признаков, на основании которых можно выделить объекты недвижимости.
Экономистами отмечается, что к факторам, позволяющим выделить из множества недвижимого имущества отдельный объект недвижимости, относятся: наличие права, возможность физического обособления и назначение объекта. Этот метод выделения объекта недвижимости подтверждается рынком недвижимости, который ограничен такими объектами, как земельные участки, здания и сооружения, квартиры, нежилые помещения, комнаты. Это положение косвенно закрепляет и закон РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Неоднозначность определений недвижимости, связанных, в первую очередь, с противоречивостью норм законодательства РФ, а иногда с отсутствием соответствующих положений, затрудняет развитие основных институтов недвижимости (земельный рынок, формирование, учет, оценка, регистрация прав, налогообложение).