Теория формирования земельно-имущественного комплекса в структуре недвижимого имущества

Согласно международным стандартам оценки, недвижимость - это физический участок земли и прочно связанные с ним объекты, созданные человеком.

В научной литературе вопрос об экономической природе недвижимости трактуется также неоднозначно. Под недвижимостью подразумеваются физические объекты с фиксированным местоположением в пространстве и все, что неотделимо с ними связано, как под землей, так и над ее поверхностью, или все, что является обслуживающим предметом, а также права, интересы и выгоды, обусловленные владением объектам. Многие авторы рассматривают ее как: экономический актив; финансовый актив; товар; надежный инструмент генерирования дохода и эффективный объект инвестирования, то есть специфический товар, обращающийся в инвестиционной сфере.

Следует отметить значительное различие в длительности жизненного цикла элементов недвижимости земельно-имущественного комплекса. Так, земельный участок, как базовый элемент ЗИК, в сравнении с иными объектами недвижимости в своём жизненном цикле теоретически не может иметь предела. Полезность свойств земельного участка, а, следовательно, и стоимость, можно регулировать изменением его функционального назначения (переводом из земельно-имущественного комплекса сельскохозяйственного в земельно-имущественный комплекс промышленного, жилого или общественного назначения). При этом затраты (на формирование, учёт и регистрацию), связанные с восстановлением и повышением полезности свойств земельного участка, также значительно малы по сравнению с затратами на поддержание жизненного цикла иных объектов недвижимости.

Объекты капитального строительства как иные объекты недвижимости - своеобразный товар, отличающийся от других товаров долговечностью, неоднородностью, дороговизной, местонахождением и функциональным назначением. Принципиальные качества, характеризующие архитектурно-строительную ценность ОКС проявляются в уровне функционального и объемно-планировочного решения, соответствующего современным нормативам и перспективам развития инфраструктуры, а также в технических и экономических показателях, на уровень которых значительное влияние оказывает временной фактор.

Жизненный цикл объекта капитального строительства состоит из периодов строительства и эксплуатации, реконструкции и модернизации, в течение которых он является объектом управления и оборота на рынке недвижимости. Наилучший вид использования ОКС (получение максимальной доходности, включая продажу) определяется в процессе управления, а объем и цена строительных услуг на рынке недвижимости зависит от качественных и количественных характеристик спроса на недвижимость. Теоретически неограниченная возможность продолжения жизненного цикла земельного участка и длительный срок жизненного цикла ОКС определяют инвестиционный характер земельно-имущественного комплекса. Суть в том, что для функционирования объектов земельно-имущественного комплекса на достаточном уровне необходимо постоянное инвестирование, например, в реконструкцию зданий и сооружений, рекультивацию сельскохозяйственных земель и т.п.

В условиях рынка объекты земельно-имущественного комплекса могут использоваться в качестве источника дохода от продажи, сдачи в аренду или доверительное управление, участвовать в процессах финансового, материального рынков и рынка недвижимости как в единстве своих объектов, так и пообъектно при неизменном составе этих объектов. Связь с рынком юридических услуг определяется действующим законодательством, требующим нотариального заверения документов по сделкам с объектами земельно-имущественного комплекса, государственной регистрации прав и сделок, в отдельных случаях судебного отчуждения прав собственности и на продажу объектов недвижимости на открытых торгах через суд и судебных исполнителей. Рынок недвижимости для объектов земельно-имущественных комплексов является основным сегментом рынка.

Земельно-имущественные комплексы (объекты) объединены в группы на основе классификации объектов недвижимости по их функциональному назначению. Гражданские (жилые, общественные) земельно-имущественные комплексы - имущественные комплексы, предназначенные для постоянного проживания, обеспечения бытовых потребностей и общественной деятельности людей, включающие в свой состав земельный участок (совокупность земельных участков), здания, сооружения и элементы инфраструктуры. Промышленные земельно-имущественные комплексы - имущественные комплексы, предназначенные для ведения разнообразной производственной деятельности. Сельскохозяйственные земельно-имущественные комплексы - имущественные комплексы, предназначенные для деятельности различных отраслей сельскохозяйственного производства.

Субъектами управления земельно-имущественного комплекса являются органы государственной власти, юридические и физические лица, которые осуществляют государственное, ведомственное (отраслевое), местное и внутрихозяйственное управление.

К предмету управления относится формирование процессов и способов использования земли и связанной с ней недвижимости как земельно-имущественного комплекса на определенной территории для обеспечения многообразия потребностей жителей и правового статуса использования элементов недвижимости.

Для обеспечения устойчивого экономического развития Российской Федерации стратегическая цель государственной политики должна быть ориентирована на создание условий, позволяющих осуществлять эффективное использование земли и связанной с ней недвижимости и развивать их рынок.

Для граждан и юридических лиц основной целью своей деятельности является улучшение условий существования и получение стабильных доходов от использования принадлежащей им недвижимости. Цели государства по использованию недвижимости, а также способы достижения этих целей затрагивают интересы всех членов общества. Государство как участник земельно-имущественных отношений не может ставить своей единственной целью максимизацию доходов от принадлежащей ему недвижимости, так как она непосредственно связана с осуществлением политической власти. Политика государства должна быть направлена на достижение основной цели, закрепленной в Конституции РФ: создание условий, обеспечивающих достойную и свободную жизнь человека. Поэтому целью управления земельно-имущественным комплексом должно быть создание и обеспечение функционирования системы земельно-имущественных отношений и пользования недвижимостью, позволяющей при обеспечении достаточно высокого уровня экологических и социальных условий жизни, развитии эффективной предпринимательской, общественной и иной деятельности, формировании условий сохранения и умножения свойств недвижимости получить максимум поступления финансовых средств в федеральный, региональный и местные бюджеты.

В соответствии с целью, приоритетной задачей государственной политики становится развитие системы земельно-имущественных отношений и управления земельно-имущественными ресурсами.

 

 

 

 

 

 

Раздел 2

Экономическая часть

Цель экономической экспертизы инвестиционно-строительных проектов - оценка выгоды (дохода) от реализации проекта и совокупных затрат на его выполнение.

2.1 Анализ местоположения объекта  недвижимости

2.1.1 Описание объекта недвижимости

Двухэтажное общественное здание, в котором расположен детский сад и ясли, на земельном участке с кадастровым номером 38:36:000012:457, расположенное по адресу г. Иркутск, ул. Рабочего штаба 11. Относится к климатическому району А и Б, сейсмическому району 8 баллов.

2.1.2. Характеристика  объекта недвижимости. Природно-климатические  особенности района.

Определяются в соответствии со СП 131.13330.2012 «Строительная климатология»

В г. Иркутск температура наиболее холодных суток -39°С, средняя температура наиболее холодной пятидневки -38°С, абсолютная минимальная температура воздуха -50°С.

При строительстве жилых и промышленных объектов следует избегать участков с понижениями из-за возможности сильного промерзания. Наиболее благоприятные для строительства территории – открытые приподнятые поверхности с хорошей сменой воздушных масс, к такой территории относится территория города Иркутск.

2.1.3. Характеристика  окружения, типа землепользования

С учётом преимущественного функционального использования территории существуют следующие подразделения на зоны:

1. Селитебная – зона предназначенная для размещения жилого фонда, общественных зданий, отдельных коммунальных или промышленных объектов, не требующих устройства санитарно-защитных зон и для устройства путей внутригородского сообщения.
2. Производственная – зона для размещения промышленных предприятий, путей внегородского и пригородного сообщения и коммунально-складских объектов.
3. Ландшафтно-рекриационная зона включает городские леса, ландшафты, водоёмы, земли сельскохозяйственного использования, которые совместно с парками, садами и скверами образуют систему открытых пространств.

Рассматриваемый в курсовой работе объект расположен в селитебной зоне, которая занимает от 30 до 60% от общей площади.

В границах города большая часть селитебных территорий занята жилой многоэтажной застройкой. Многоэтажная застройка образует сплошные строения в центральной части города, а в остальной распространена микрорайонная застройка. Вся застройка в пределах городской черты мозаична.

2.1.4 Социальная инфраструктура

В разделе определяется соответствие и удовлетворение населения рассматриваемого объекта  следующие социальные учреждения:

1. Детские сады
2. Общеобразовательные учреждения

• Иркутский техникум машиностроения им. Н.П. Трапезникова (117м);

• Средняя общеобразовательная школа №10 им. П.А. Пономарева (480м);
• Иркутский юридический институт, филиал Академии Генеральной прокуратуры РФ (530м);
• Средняя общеобразовательная школа №3 (460м);
• Специальная коррекционная общеобразовательная школа-интернат №20 для детей с нарушением опорно-двигательного аппарата (470м);

3. Медицинские учреждения, аптеки

• Городская клиническая больница №9 (325м)
• Детская поликлиника №9 (305м)
• Аптека «36 и 6» (503м)

4. Объекты торговли

• торговый центр «Город Мастеров» (420м);
• продуктовый магазин «Ангара» (200м);
• супермаркет «Слата» (140м);
• обувной магазин «Юничел» (215м);
• супермаркет «Абсолют» (540м);
• киоск (30м);

5. Объекты досуга, отдыха, туризма

• детская площадка (70м)
• детская площадка (140м)
• спортивный клуб «Новый город»

6. Объекты бытового обслуживания

7. Банки, почта

• ВостСибтранскомбанк (310м)

• Росгосстрах банк

8. Гаражи, АЗС, СТО

• Автоцентр «ЕвроАвто» (190м)
• СТО «Автодом» (220м)
• АЗС «ОМНИ» (620м)

9. Государственные учреждения

• Департамент образования, Комитет по социальной политике и культуре, Администрация г. Иркутска (100м)
• Администрация Иркутского района (105м)
• 6 отдел полиции, Управление МВД России по г. Иркутск (470м)

10. Прочие объекты

• Памятник Колчаку (270м)
• Памятный крест в память гибели А.В. Колчака (460м)
• Памятник А.П. Щапову (570м)

Вывод: социальная инфраструктура района, в котором расположен объект, хорошо развита, о чём говорит наличие поблизости торговых, офисных, жилых объектов недвижимости, общеобразовательных учреждений, объектов культурного наследия и государственных учреждений.

 

2.1.5 Характеристика транспортной инфраструктуры

Оценка транспортной инфраструктуры осуществляется с помощью затрат времени, необходимого на проезд и определение кадастрового квартала (зоны), в которой располагается объект, до внешних границ центра города.

Центром города считается район центрального рынка.

Основной критерий зонирования территории города – удалённость от центра с интервалом:

первая зона от 0 до 40 минут;

вторая зона от 40 до 60 минут;

третья зона от 60 до 100 минут;

четвёртая зона от 100 до 120 минут;

пятая зона от 120 до 150 минут;

шестая зона от 150 до 180 минут;

Таблица 1 «Транспортная инфраструктура»

№ маршрута	Начальная остановка	Конечная остановка
Автобусы
1	Центральный рынок	Зверохозяйство
104	Софьи Перовской	Усть-Куда
105	Софьи Перовской	Колосова
123	Софьи Перовской	Позднякова
124	Софьи Перовской	Ширяева
13	Цирк	Баумана (Советский 18 пер.)
131	Софьи Перовской	Урик
15	Центральный рынок	Пос. Искра
31	Переезд	Цирк
32	Дом кузнеца	Зелёный микрорайон
422	Софьи Перовской	Центральная
50	Топкинский микрорайон	Аэропорт
56	Радищева	Школа №22
67	Первомайский микрорайон	Топкинский микрорайон
8	Зелёный микрорайон	Ново-Иркутская ТЭЦ
8э	Маршала Конева	Зелёный микрорайон
Троллейбусы
3	Лодочная	Предместье Марата
Маршрутное такси
27	Центральный рынок	Топкинский микрорайон