Стандарт технической эксплуатации объекта недвижимости

4. ТЕКУЩИЙ РЕМОНТ  объекта недвижимости 

     4.1. Текущий ремонт должен проводиться  с периодичностью, обеспечивающей  эффективную эксплуатацию здания  и сооружений с момента завершения его строительства, реконструкции или капитального ремонта до момента постановки на очередной капитальный ремонт (реконструкцию). При этом должны учитываться природно-климатические условия, конструктивные решения, техническое состояние и режим эксплуатации здания или объекта. Продолжительность их эффективной эксплуатации до проведения очередного текущего ремонта приведена в приложении 1, а состав основных работ по текущему ремонту - в приложении 5.

     4.2. Приемка законченного текущего ремонта зданий должна осуществляться комиссией в составе представителей собственника и ремонтно-строительной (при выполнении работ подрядным способом) организаций.

     4.3. При производстве текущего ремонта зданий, финансируемого из бюджета, подрядным способом следует применять принципы ценообразования и порядок оплаты выполненных работ, предусмотренные для капитального ремонта.  
 

5. Порядок проведения технического обследования состояния объекта недвижимости 

     5.1. При проведении технического обследования состояния зданий и сооружений используются категории технического состояния в соответствии с Правилами обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений СП 13-102-2003 (исправное, работоспособное, ограниченно работоспособное, недопустимое, аварийное состояние).

     5.2. Решение о проведении технического обследования состояния зданий и сооружений принимается владельцем здания и сооружения или эксплуатирующей организацией в соответствии с требованиями эксплуатационной и проектной документации, а также по итогам общего или частичного осмотра здания и сооружения, но не реже одного раза в три года.

     Техническое обследование состояния зданий и сооружений может осуществляться владельцем здания и сооружения, эксплуатирующей организацией и специализированной организацией силами специалистов, обладающих соответствующим техническим образованием с использованием соответствующих средств диагностики (далее – лицо, осуществляющее проверку).

     5.3. Основанием для проведения технического обследования состояния здания и сооружения могут быть следующие причины:

     наличие дефектов и повреждений конструкций (например, вследствие силовых, коррозионных, температурных или иных воздействий, в том числе неравномерных  просадок фундаментов), которые могут  снизить прочностные, деформативные  характеристики конструкций и ухудшить эксплуатационное состояние здания в целом;

     увеличение  эксплуатационных нагрузок и воздействий  на конструкции при перепланировке, модернизации и увеличении этажности  здания;

     реконструкция зданий даже в случаях, не сопровождающихся увеличением нагрузок;

     выявление отступлений от проекта, снижающих  несущую способность и эксплуатационные качества конструкций;

     отсутствие  проектно-технической и исполнительной документации;

     изменение функционального назначения зданий и сооружений;

     возобновление прерванного строительства зданий и сооружений при отсутствии консервации  или по истечении трех лет после  прекращения строительства при  выполнении консервации;

     деформации  грунтовых оснований;

     необходимость контроля и оценки состояния конструкций  зданий, расположенных вблизи от вновь  строящихся сооружений;

     необходимость оценки состояния строительных конструкций, подвергшихся воздействию пожара, стихийных  бедствий природного характера или  техногенных аварий;

     необходимость определения пригодности зданий и сооружений для нормальной эксплуатации.

     5.4. Материалы технического обследования  состояния здания и сооружения  формируются на основании результатов  предварительного (визуального) обследования, детального (инструментального) обследований.

     5.5. Предварительное (визуальное) обследование заключается в следующем:

     5.5.1. Предварительное обследование проводится в целях знакомства с объектом, определения общего состояния строительных конструкций и определения узлов, надежность и эксплуатационный ресурс которых обеспечивают безопасную эксплуатацию объекта.

     5.5.2. На стадии предварительного обследования в первую очередь комплектуются проектные материалы, уточняются авторы проекта и строительная организация, возводившая объект, информация о владельце и иных лицах, осуществляющих эксплуатацию объекта.

     5.5.3. При предварительном обследовании:

     - уточняются параметры здания и сооружения, конструктивные решения, материалы конструкций;

     - уточняются данные о ранее  проводимых обследованиях, модернизациях  и реконструкциях;

     - уточняются сведения об имеющейся  эксплуатационной документации, регламентах  и периодичности осмотров;

     - уточняется наличие службы эксплуатации  объекта, инструкций по эксплуатации  и журналов регламентных, ремонтных  и профилактических работ;

     - уточняются исходные данные для  проведения поверочных расчетов  конструкций, от надежности которых  непосредственно зависит надежная  и безопасная эксплуатация объекта;

     - проводятся сплошное визуальное  обследование конструкций зданий  и выявление дефектов и повреждений  по внешним признакам с необходимыми  замерами и их фиксация;

     - определяются способ очистки  крыш от снега и способ удаления  наростов льда на карнизах, крышах  и водостоках;

     - могут уточняться другие необходимые  сведения.

     5.5.4. По результатам предварительного обследования оформляется заключение (отчет) о проведенном обследовании.

     5.5.5. На основе данных предварительного обследования сооружений и в соответствии с оценкой технического состояния основных несущих конструкций, приоритетов и с учетом объемов финансового обеспечения формируется адресный перечень сооружений, требующих первоочередного детального обследования.

     5.6. Детальное (инструментальное) обследование заключается в следующем:

     5.6.1. Детальное обследование проводится в целях углубленного выборочного инструментального обследования конструкций и узлов объекта, влияющих на его безопасную и безаварийную эксплуатацию. Для определения технического состояния строительных конструкций и здания в целом могут проводиться необходимые расчеты.

     5.6.2. По результатам детального обследования конструкций оформляется отчет, в котором излагаются:

     - фактические размеры между осями  основных конструктивных элементов:  пролеты, шаги колонн, отметки  по высоте, расстояние между узлами (при необходимости) и т.д.;

     - отклонения габаритных размеров  и длин конструктивных элементов  от проектных, иные отклонения  от проектных решений;

     - наличие и расположение элементов  связей, стыков, мест смены сечений,  ребер и т.д.;

     - фактические размеры сечений  элементов и их соединений;

     - дефекты и повреждения элементов,  узлов приводятся в виде ведомости  с указанием методов их устранения;

     - необходимые расчеты для оценки  технического состояния строительных  конструкций;

     - устанавливаются категории технического  состояния основных несущих конструкций,  обеспечивающих надежность и  безопасность эксплуатации сооружений, а также здания в целом;

     - при необходимости даются рекомендации  по выполнению периодических  измерений для анализа динамики  изменения состояния объекта  (или отдельных строительных конструкций)  с указанием или без указания  этапов проведения указанных  измерений.

     Состав  и объем работ по детальному обследованию объекта может корректироваться организацией, выполняющей эти работы, с учетом фактического состояния  объекта и анализа материалов предварительного (визуального) обследования.

     5.6.3. Порядок проведения и формы представления результатов детального обследования выполняются в соответствии с техническими заданиями, разрабатываемыми владельцем объекта или эксплуатирующей организацией.

     5.7. При установлении в ходе технического обследования состояния зданий и сооружений недопустимого или аварийного состояния его конструкций или технических устройств лицо, осуществляющее техническое обследование незамедлительно представляет владельцу здания и сооружения, эксплуатирующей организации заключение о необходимости предотвращения аварийного обрушения объекта или о прекращении его эксплуатации и выдает предписание о принятии мер по устранению дефектов и повреждений конструкций, технических устройств объекта, предотвращению аварийного обрушения объекта и/или о прекращении его эксплуатации.

     После устранения дефектов и повреждений  конструкций, технических устройств  здания и сооружения представителями владельца зданий и сооружений и лицом, осуществляющим техническое обследование, подписывается акт о выполнении предписания.

     Сроки устранения дефектов и повреждений  элементов зданий и сооружений приведены  в приложении 4.

     5.8. При установлении в ходе технического обследования состояния здания и сооружения ограниченно работоспособного состояния его конструкций или технических устройств лицо, осуществляющее техническое обследование незамедлительно представляет владельцу здания и сооружения, эксплуатирующей организации заключение о необходимости принятия мер по устранению дефектов и повреждений конструкций, технических устройств объекта и выдает предписание о принятии мер по устранению дефектов и повреждений конструкций, технических устройств объекта.

     После устранения дефектов и повреждений  конструкций, технических устройств  объекта владельцем объекта и лицом, осуществляющим техническое обследование подписывается акт о выполнении предписания.

     Сроки устранения дефектов и повреждений  элементов зданий и сооружений приведены  в приложении 4. 

6. ЖУРНАЛ ТЕХНИЧЕСКОЙ эксплуатации ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ 

     6.1. Информация о результатах проведения текущего ремонта, о результатах проверок технического состояния зданий и сооружений заносится в журнал технической эксплуатации здания и сооружения.

     6.2. Форма журнала технической эксплуатации здания и сооружения утверждается владельцем здания и сооружения.

     6.3. В журнале технической эксплуатации здания и сооружения указываются следующие обязательные сведения:

     6.3.1. Наименование и адрес здания  и сооружения.

     6.3.2. Назначение здания и сооружения.

     6.3.3. Наименование (либо фамилия, имя, отчество) владельца здания и сооружения, адрес регистрации, контактные данные (телефон, факс, электронная почта).

     6.3.4. Наименование (либо фамилия, имя, отчество) эксплуатирующей организации, адрес регистрации, контактные данные (телефон, факс, электронная почта).

     6.3.5. Результаты текущего ремонта (реквизиты договоров, актов выполненных работ).

     6.3.6. Результаты осмотров, технического обследования здания и сооружения (реквизиты договоров, актов, отчетов).

     6.3.7. Выводы о техническом состоянии здания и сооружения по результатам текущего ремонта и результатам осмотров и технических обследований, подписанные владельцем (его представителем) и (или) представителем эксплуатирующей организации.