Финансирование и кредитование строительства

На первом этапе  развития венчурного предприятия, когда  создается прототип продукта, требуются  незначительные финансовые средства; вместе с тем отсутствует и  спрос на данный продукт. Как правило, источником финансирования на этом этапе  выступают собственные средства инициаторов проекта, а также  правительственные гранты, взносы отдельных  инвесторов.  

Второй (стартовый) этап, на котором происходит организация  нового производства, характеризуется  достаточно высокой потребностью в  финансовых средствах, в то время  как отдачи от вложенных средств практически еще нет. Основная часть издержек здесь связана не столько с разработкой технологии производства продукта, сколько с коммерческой его составляющей (формирование маркетинговой стратегии, прогнозирование рынка и др.). Именно этот этап образно называют «долиной смерти», поскольку из-за отсутствия финансовых средств и неэффективного менеджмента 70–80% проектов прекращают свое существование. Крупные компании, как правило, не участвуют в инвестировании венчурного предприятия в данный период его развития; основными инвесторами выступают физические лица, так называемые ангелы или бизнес-ангелы, вкладывающие личный капитал в осуществление рисковых проектов.  

Третий этап является этапом раннего роста, когда начинается производство продукта и происходит его рыночная оценка. Обеспечивается определенная рентабельность, однако прирост капитала не является значительным. На этом этапе венчурное предприятие  начинает представлять интерес для  крупных корпораций, банков, других институциональных инвесторов. Для  венчурного финансирования создаются  фирмы венчурного капитала в форме  фондов, трастов, ограниченных партнерств и др. Венчурные фонды обычно образуются путем продажи успешно работающего  венчурного предприятия и создания фонда на определенный срок с определенным направлением и объемом инвестирования. При создании фонда в виде партнерства  фирма-организатор выступает как  главный партнер; она вносит незначительную часть капитала, привлекая средства других инвесторов, но полностью отвечает за управление фондом. После сбора  целевой суммы фирма венчурного капитала закрывает подписку на фонд и переходит к его инвестированию. Разместив один фонд, фирма обычно переходит к организации подписки на следующий фонд. Фирма может  управлять несколькими фондами, находящимися на различных стадиях  развития, что способствует распределению  и минимизации риска.  

На завершающем  этапе развития венчурного предприятия  происходит выход венчурных инвесторов из капитала финансирумых ими компаний. Наиболее распространенными способами такого выхода являются: выкуп акций остальными собственниками финансируемой компании, выпуск акций посредством первичного размещения капитала, поглощение компании другой фирмой. В США успешные венчурные инвестиции обычно завершаются размещением акций на NASDAQ (крупнейшей фондовой площадке по торговле акциями молодых инновационных компаний).  
 

При развитии новых  технологий и широком распространении  производимой продукции венчурные  предприятия могут достигать  высокого уровня рентабельности производства. При средней ставке доходности по государственным ценным бумагам  в 6% венчурные инвесторы вкладывают свои средства, рассчитывая на годовую  рентабельность, равную 20–25%.  

Таким образом, исходя из характера венчурного предпринимательства, венчурный капитал является рисковым и вознаграждается за счет высокой  рентабельности производства, в которое  он инвестируется. Венчурный капитал  имеет ряд и других особенностей. К ним можно отнести, в частности, ориентацию инвесторов на прирост капитала, а не на дивиденды на вложенный  капитал. Поскольку венчурное предприятие  начинает размещать свои акции на фондовом рынке через три–семь лет  после инвестирования, венчурный  капитал имеет длительный срок ожидания рыночной реализации и величина его  прироста выявляется лишь при выходе предприятия на фондовый рынок. Соответственно и учредительская прибыль, являющаяся основной формой дохода на венчурный  капитал, реализуется инвесторами  после того, как акции венчурного предприятия начнут котироваться на фондовом рынке.  

Для венчурного капитала характерно распределение риска  между инвесторами и инициаторами проекта. В целях минимизации  риска венчурные инвесторы распределяют свои средства между несколькими  проектами, в то же время один проект может финансироваться рядом  инвесторов. Венчурные инвесторы, как  правило, стремятся непосредственно  участвовать в управлении предприятием, принятии стратегических решений, так  как они непосредственно заинтересованы в эффективном использовании  вложенных средств. Инвесторы контролируют финансовое состояние компании, активно  содействуют развитию ее деятельности, используя свои деловые контакты и опыт в области менеджмента  и финансов.  

Привлекательность вложений капитала в венчурные предприятия  обусловлена следующими обстоятельствами:

приобретение пакета акций компании с вероятно высокой  рентабельностью;

обеспечение значительного  прироста капитала (от 15 до 80% годовых);

наличие налоговых  льгот.  

Объемы венчурного финансирования в индустриальных странах  динамично растут. Венчурный капитал  приобретает решающую роль в развитии экономики. Это связано с тем, что именно благодаря венчурным  предприятиям удалось реализовать  значительное количество разработок в  новейших областях промышленности, обеспечить быстрое перевооружение и реструктуризацию производства на современной научно-технической  основе.  

Крупнейший объем  венчурных инвестиций в мире приходится на США (около 22 млрд долл.), далее с существенным отрывом следуют страны Западной Европы и Азиатско-Тихоокеанского региона. В России венчурный капитал находится в стадии своего становления: в настоящее время здесь функционируют 20 венчурных фондов, управляющие финансовыми средствами на сумму около 2 млрд долл.  

Основными формами  кредитного финансирования выступают  инвестиционные кредиты банков и  целевые облигационные займы.  

Инвестиционные кредиты  банков выступают как одна из наиболее эффективных форм внешнего финансирования инвестиционных проектов в тех случаях, когда компании не могут обеспечить их реализацию за счет собственных  средств и эмиссии ценных бумаг. Привлекательность данной формы  объясняется, прежде всего:

возможностью разработки гибкой схемы финансирования;

отсутствием затрат, связанных с регистрацией и размещением  ценных бумаг;

использованием эффекта  финансового рычага, позволяющего увеличить  рентабельность собственного капитала в зависимости от соотношения  собственного и заемного капитала в  структуре инвестируемых средств  и стоимости заемных средств;

уменьшения налогооблагаемой прибыли за счет отнесения процентных выплат на затраты, включаемые в себестоимость2.  

Инвестиционные кредиты  являются, как правило, средне- и  долгосрочными. Срок привлечения инвестиционного  кредита сопоставим со сроками реализации инвестиционного проекта. При этом инвестиционный кредит может предусматривать  наличие льготного периода, т.е. периода  отсрочки погашения основного долга. Такое условие облегчает обслуживание кредита, но увеличивает его стоимость, так как процентные платежи исчисляются  с непогашенной суммы долга.  

Инвестиционные кредиты  в российской практике оформляются, как правило, в виде срочной ссуды  со сроком погашения в интервале  от трех до пяти лет на основе составления  соответствующего кредитного соглашения (договора). В ряде случаев на этот срок банк открывает заемщику кредитную  линию.  

Для получения инвестиционного  кредита необходимо соблюдение следующих  условий:

подготовка для  банка-кредитора бизнес-плана инвестиционного  проекта. Бизнес-план инвестиционного  проекта служит инструментом принятия решений по кредитованию проекта исходя из эффективности проекта и возможности возврата кредита;

имущественное обеспечение  возврата кредита. В дополнение к бизнес-плану инвестиционного проекта должно быть предоставлено соответствующее обеспечение в виде залога имущества, гарантий и поручительства третьих лиц и др. Рыночная стоимость имущественного залога, оцениваемая за счет заемщика независимыми оценщиками, должна превышать сумму кредита, так как в случае невыполнения условий кредитного договора заемщиком ликвидационная стоимость залога может оказаться ниже рыночной, что приведет к убыткам банка-кредитора;

предоставление банку-кредитору  исчерпывающей информации, подтверждающей устойчивое финансовое состояние и  инвестиционную кредитоспособность заемщика;

выполнение гарантийных  обязательств — ограничений, накладываемых  на заемщика кредитором. В целях максимального снижения риска по предоставленному кредиту кредитор устанавливает в кредитном договоре ряд различных ограничивающих условий, обеспечивающих сохранение текущего финансового положения компании (ограничения капитальных расходов, ограничения на выплату дивидендов и перепродажу акций, ограничения на получение другой долгосрочной ссуды у нового кредитора, отказ от залога имущества другому кредитору, запрет на совершение сделок по аренде собственности и др.);

обеспечение контроля кредитора за целевым расходованием  средств по кредиту, предназначенного для финансирования конкретного  инвестиционного проекта, например, открытие специального счета, с которого денежные средства перечисляются только на оплату предусмотренных в бизнес-плане  инвестиционного проекта капитальных  и текущих затрат.  

Одной из разновидностей срочных ссуд, используемых для финансирования инвестиционных проектов, является ссуда  под залог недвижимости (ипотечная  ссуда).  

Для финансирования инвестиционных проектов могут использоваться:

стандартные ипотечные  ссуды (погашение долга и выплата  процентов осуществляются равными  долями);

ипотечные ссуды, предусматривающие  неравномерные процентные платежи (например, на начальном этапе взносы увеличиваются с определенным постоянным темпом, а далее выплачиваются  постоянными суммами);

ипотечные ссуды  с изменяющейся суммой выплат (в  льготный период выплачиваются только проценты, и основная сумма долга  не увеличивается);

ипотечные ссуды  с залоговым счетом (при выдаче ссуды открывается специальный  счет, на который заемщик вносит определенную сумму как гарантию выплат взносов на первом этапе осуществления  проекта).  

Система ипотечного кредитования предусматривает механизм накоплений и долгосрочного кредитования под невысокий процент с рассрочкой его выплаты на длительные периоды.  

В мировой практике используются различные виды систем ипотечного кредитования, в частности:

система, включающая элементы ипотеки и оформления кредитов под залог объекта нового строительства  с постепенным предоставлением  сумм кредита;

система, базирующаяся на оформлении закладной на имеющуюся  недвижимость и получения под  нее кредита на новое строительство;

система, предусматривающая  смешанное финансирование, при которой  наряду с банковским кредитом используются дополнительные источники финансирования (жилищные сертификаты, средства граждан, предприятий, муниципалитетов и  др.);

система, предполагающая заключение контракта на куплю-продажу  имеющейся недвижимости с отсрочкой  передачи прав на нее на срок нового строительства.  

Важной составляющей ипотечного кредитования является оценка имущества, предлагаемого в качестве обеспечения. В случае неплатежеспособности заемщика погашение задолженности  будет происходить за счет стоимости  залога, поэтому точность оценки залога при ипотечном кредитовании имеет  особое значение. Оценка недвижимости определяется рядом факторов, основными  из которых являются: спрос и предложение  на недвижимость, полезность объекта, его территориальное расположение, доход от использования объекта.  

В случае длительного  и тесного сотрудничества банка-кредитора  и заемщика для финансирования инвестиционного  проекта банк может открывать  заемщику инвестиционную кредитную  линию. Инвестиционная кредитная линия  представляет собой юридическое  оформление обязательства кредитора  перед заемщиком по предоставлению в течение определенного периода  кредитов (траншей) по мере возникновения  потребности заемщика в финансировании отдельных капитальных затрат по проекту в пределах согласованного лимита. Открытие инвестиционной кредитной  линии имеет ряд преимуществ как для заемщика, так и для кредитора. Преимущества для заемщика состоят в сокращении накладных расходов и потерь времени, связанных с ведением переговоров и заключением каждого отдельного кредитного соглашения, а также экономии на процентном обслуживании сумм кредита, превышающих текущие потребности финансирования инвестиционного проекта. Для банка-кредитора помимо сокращения издержек, сопряженных с оформлением и обслуживанием кредитных договоров, облегчаются задачи рефинансирования (поиска источников) кредитных средств и уменьшаются риски невозврата кредита, так как суммы отдельных траншей меньше суммы кредита при его единовременном предоставлении. Вместе с тем банк-кредитор принимает на себя риски, связанные с изменением конъюнктуры на рынке ссудных капиталов, поскольку независимо от характера этих изменений он обязан выполнить свои обязательства перед заемщиком и предоставить ему кредит в полном соответствии с соглашением о кредитной линии.