Статистико-экономический анализ стоимости двухкомнатных квартир города Перми

    Министерство  сельского хозяйства  РФ

    Федеральное государственное  образовательное  учреждение высшего

    профессионального образования

    Пермская  государственная  академия

    имени акад. Д. Н. Прянишникова 
 

    Кафедра статистики,

    анализа и финансов 
 
 

    Курсовая  работа

    На тему: «Статистико-экономический анализ стоимости

    двухкомнатных квартир г.Перми  » 
 
 

                                             Выполнил студент факультета заочного обучения, специальности – «Финансы и кредит»

                                             Соргутов И.В., группа ФКВс-09Б

                                             Проверил: к.э.н., доцент, Фрезе В.Д. 
 
 
 
 
 
 

Пермь 2010

Содержание:                                                                                        стр. 
 

Введение……………………………………………………………………………..3

1. Особенности  рынка недвижимости……………………………………………...5

2. Статистико-экономический  анализ рынка жилья г. Перми…………………..10

     2.1.  Построение ряда распределения и проверка его на устойчивость……..10

     2.2.  Определение характеристик положения (средних) статистического

ряда………………………………………………………………………………….12

     2.3.  Расчет характеристик рассеяния (вариации) ряда распределения квартир по цене………………………………………………………………………………14

     2.4. Расчет моментов и фор распределения…………………………………....16

     2.5.  Определение показателей связи при парной линейной зависимости…..17

     2.6  Группировка по одному признаку и построение групповой таблицы…..19

Выводы  и предложения……………………………………………………………..21

Список  используемой литературы…………………………………………………23

Приложения 

 

ВВЕДЕНИЕ: 

    В настоящее время цены на недвижимость значительно завышены, объекты предлагаются по стоимости, гораздо выше реальной. Причём жильё эконом-класса предлагается на 6-15% дороже, а завышение по элитным объектам может составлять до 20-30%. На стоимость жилья значительно влияют объемы строительства и развитие ипотеки. Даже несмотря на то, что в целом по России в 2007 году было построено примерно на 30% больше жилья, чем в 2006 году, цены от этого ниже не стали, более того, по мнению столичных специалистов, они будут стабильно рости.

    Что касается спроса, то наибольшей популярностью  по-прежнему пользуются однокомнатные квартиры. При этом, как ни парадоксально, данные объекты на первичном рынке недвижимости стоят меньше, чем на вторичном. С чем это связано? Причин несколько. Во-первых, снизились объёмы предложения вторичного жилья. С каждым днём становится всё сложнее найти хорошую однокомнатную квартиру за более или менее приемлемую цену. Они, как говорится, «нарасхват». Во-вторых, низкое качество новостроек, которые сдаются в эксплуатацию без элементарной отделки. Новая строительная политика такова, что каждый владелец, как говорится, «под себя» устраивает жильё. Поэтому новоиспечённые собственники не имеют возможности сразу же заселиться в новостройку, ведь нужно ещё ремонт сделать.

    Если  говорить о сезонной активности на рынке, то особо она наблюдается  в период с января по март, а затем активность снижается, после чего плавно растет до середины мая, а затем – очередной спад вплоть до сентября.

    Основная  причина роста цен как в  целом по России, так и в Перми  – инфляция, общий рост цен на все товары, в том числе и строительные материалы. Второй причиной является довольно высокий уровень платежеспособности жителей Пермского края по сравнению с другими регионами. Третья причина – в излишне сложной системе получения разрешительной документации, прохождения согласований при строительстве. Общеизвестно, что данный этап отнимает уйму времени у застройщиков, и увеличивает стоимость квадратных метров.  Проблемы в законодательстве позволяют взвинчивать цены владельцам ветхого жилья в Перми. Пока эта проблема не будет решена, наш город будут украшать руины прошлого века, а цены на недвижимость в центре города – рости, поражая своей стремительностью. Цены на сырьё в последние годы растут  достаточно быстрыми темпами из-за монополизации добывающих отраслей и увеличение железнодорожных тарифов, а также разветвленной сети посредников. 

    Цель данной курсовой работы: выявить факторы, которые в большей степени влияют на спрос и цены двухкомнатных квартир.

    Задачи:

• Изучить состояние рынка жилья г.Перми на данный момент;
• Провести статистико-экономический анализ рынка жилья;
• Сделать выводы и предложения по данной теме.

    Для написания курсовой работы были выбраны  двухкомнатные квартиры, Свердловского района г.Перми.

    Источником  информации стал: сайт http://orsn.rambler.ru/main/perm.

    При написании курсовой работы был использован метод статистического исследования ( статистическое наблюдение, сводка и группировка результатов наблюдения, анализ полученных сводных материалов и расчёт обобщающих показателей).

 

                              1. Особенности рынка недвижимости.

 
    «Рынок» в самом общем понимании определяется как система, регулируемая соотношением спроса и предложения. В более  узком значении понятие «рынок»  используется специалистами как  место купли-продажи товаров и  услуг. Специфика рынка недвижимости проявляется в том, что он не имеет определенного места купли-продажи. Понятие «рынок недвижимости» означает куплю-продажу различных объектов недвижимости. Рынок недвижимости - это рынок несовершенной конкуренции, что обусловлено его существенными особенностями: уникальностью каждого объекта, условиями финансирования, сложными юридическими правами, низкой ликвидностью.

    За  последние годы рынок недвижимости повысил свою активность с помощью  действия компаний, специализирующихся на операциях с недвижимостью, финансовых организаций и правительственных агентств, оценщиков, юристов. Тем не менее, его нельзя отнести к рынку совершенной конкуренции вследствие существенных особенностей функционирования, обусловленных такими факторами как:

• специфика объектов недвижимости;
• относительно более высокие уровни риска;
• воздействием рынка капитала;
• невозможность достижения состояния равновесия между спросом и предложением. [1, с.18-20]

    Развитие  рынка недвижимости определяется:

1. Экономическим  ростом или ожиданиями такого роста. Хотя на рынке и могут возникать благоприятные краткосрочные условия при отсутствии роста, такие обстоятельства возникают достаточно редко;

2. Финансовыми  возможностями для приобретения  недвижимости, что, в свою очередь  обусловлено стадией экономического развития региона;

3. Взаимосвязями  между стоимостью недвижимости  и экономической перспективой  того или иного района. Некоторые  районы находятся в состоянии 

застоя, так как их основные отрасли промышленности перемещены в другие части страны или пришли в упадок. В состоянии застоя находятся районы, зависящие от одной отрасли промышленности, например, в Кемеровской области, что может привести к быстрой дестабилизации на рынке недвижимости в этих районах в условиях структурных изменений в экономике.

    Рынок недвижимости имеет сложную структуру. Необходимо выделять различные сегменты рынка:

    1. По типу недвижимости (жилая, офисная, индустриальная, складская, многофункциональная недвижимость), все типы которой имеют общую черту - по своему функциональному назначению они предназначены для ведения специфического бизнеса. Примерами такой собственности являются гостиницы, рестораны, бары, спортивно-оздоровительные комплексы, танцевальные залы и т.д. Оценка стоимости такого типа недвижимости может быть осуществлена с точки зрения ее коммерческого потенциала.

    2. По различным регионам (например, регионы со стабильно высокой занятостью, регионы с вновь возникшей высокой занятостью, регионы с циклической занятостью, с традиционно низкой занятостью, с вновь возникшей низкой занятостью).

    3. По инструментам инвестирования в недвижимость (рынок прав преимущественной аренды, рынок смешанных долговых обязательств, рынок ипотеки, собственного капитала, заемного капитала, опционов). [2, с.25-28]

    Структуризация  рынка недвижимости, его классификация по определенным признакам определяется целями анализа, в зависимости от которых изменяются приоритеты и значимость, придаваемая тому или иному рассматриваемому параметру. Например, потенциальным инвесторам целесообразно проводить классификацию рынка недвижимости в зависимости от используемых инструментов инвестирования. Оценщику, помимо

вышеприведенной структуры рынка, необходима классификация  объектов недвижимости по степени готовности:

• готовые объекты;
• объекты, требующие реконструкции или капитального ремонта;
• незавершенные объекты.

    Поскольку объекты недвижимости находятся  под влиянием разнообразных условий и их сочетания, для проведения классификации (группировки) может быть использован метод «дерева признаков». Такая классификация (группировка) является многоуровневой. Каждый уровень имеет свое наименование и набор рекомендуемых значений соответствующего признака классификации.  

    Цель  анализа обуславливает рамки  его проведения, используемую информацию и уровень детализации.

    Причин  для анализа может быть много, например - изучить процессы, протекавшие  на конкретном рынке в прошлом, чтобы  сделать вывод о рыночных условиях, превалирующих в текущий период, или спрогнозировать деятельность рынка в будущем. Первый шаг анализа заключается в установлении цели анализа. Цель анализа может быть обусловлена необходимостью решить вопросы:

    • целесообразности инвестирования в  строительство нового объекта недвижимости;

    • определения уровня риска кредитора  в связи с финансированием покупки одно семейного дома;

    • формирования наиболее перспективных  сегментов рынка недвижимости или  поиска активов, которые позволили  бы получать устойчиво высокие доходы при стабильном уровне риска;

    • о наиболее доходных сегментах рынка  недвижимости в долгосрочном периоде. [3, с.18-23]

    Проблемы, затрагиваемые при проведении рыночного  анализа, можно подразделить на два  крупных блока:

    1) относящиеся к краткосрочным целям;

    2)относящиеся  к долгосрочным целям. 

 

    Например, строитель может быть озабочен срочной продажей его домов; кредитор может быть обеспокоен стабильностью рынка недвижимости в ближайшие 30 лет. Четкое определение целей анализа помогает установить, какой из этих двух периодов (краткосрочный или долгосрочный) должен иметь большее значение, на какой сектор рынка следует сделать упор, а также определить глубину изучения рынка.