При определении целей рыночного  анализа каждый отдельный исследуемый  сегмент рынка необходимо выделить и идентифицировать, учитывая, что рынок в целом, его конъюнктура влияют на отдельные сегменты рынки.

    Анализ  любого сегмента рынка недвижимости требует изучения факторов спроса, предложения и сочетания этих факторов.

    Основными факторами, регулирующими рынок  любых товаров и услуг, являются спрос и предложение, в результате взаимодействия которых создается рынок продавцов или рынок покупателей. Основная движущая сила развития рынка - конкуренция среди продавцов - действует и на рынке недвижимости, что ведет к регулированию спроса и предложения.

    Факторы, определяющие величину спроса:

• платежеспособность населения;
• изменения общей численности населения (прошлые, текущие и прогнозируемые тенденции);
• изменения в соотношениях между различными слоями населения, т.е. процентное соотношение между группами населения с различным уровнем образования, уровень миграции, количество браков и разводов;
• изменения во вкусах и предпочтениях населения (изменения в предпочтениях и вкусах населения представляют важный фактор спроса. Однако, в рамках любого рынка недвижимости изменения в предпочтениях и вкусах потребителей довольно трудно уловить. Многие профессионалы в сфере недвижимости полагаются на собственный опыт и наблюдения и распознают их почти интуитивно, что позволяет им следовать за данными изменениями. Предпочтения и вкусы в высшей степени субъективны, поэтому их очень сложно количественно определить и спрогнозировать);
• условия и доступность финансирования. [4, с 10-20]

    Рост  спроса вызывает усиление активности на рынке недвижимости. Обязательным условием роста спроса является расширение экономических возможностей потенциальных потребителей, рост их доходов, который приводит к усилению активности на рынке недвижимости. Аналогично снижение платежеспособного спроса ведет к депрессии на рынке. Общепризнано, что важным фактором роста спроса на рынке недвижимости является рост численности населения. Однако следует иметь в виду, что сам по себе рост численности населения не вызывает активности на рынке недвижимости. Необходимо увеличение платежеспособности населения. Точно так же отсутствие роста населения не обязательно отрицательно сказывается на активности рынка, которая может иметь место при стабильной или даже снижающейся численности населения, но обязательно в условиях роста доходов и доступности финансовых ресурсов. Результатом роста спроса на недвижимость является рост арендной платы и цен продажи недвижимости, хотя в этом же направлении действуют и инфляционные тенденции, которые могут повлиять на повышение цен на всех сегментах рынка.

    В краткосрочном периоде параметры  спроса имеют более важное значение, чем характеристики предложения, характерной чертой которого является неэластичность. Значительные колебания активности в операциях с недвижимостью во многом объясняются неэластичностью предложения в краткосрочном периоде. [2, с. 46-55] 
 

2. Статистико-экономический  анализ рынка жилья  г.Перми 

2.1.  Построение ряда распределения и проверка его на устойчивость

   По  данным сайта http://orsn.rambler.ru/main/perm в таблицу 1 (прил. А) записываем уровни цен на квартиры в нарастающем порядке.

   Для определения интенсивности нарастания цены вычитаем предыдущее значение из последующего (Δx _i = x _i – x _i-1) (прил.А).

   Изображаем  ряд распределения в виде Огивы  Гальтона (рисунок 1,прил.Б), для этого  по оси ординат отмечаем каждое значение цены, по оси абсцисс – ранги квартир.                            

1. Средняя цена квартир без сомнительного значения (x _c )

                                   Хс=7000- сомнительное значение

                                   Х=∑ Хi/N= 257325/100= 2573.25

2. Абсолютный размах вариации без сомнительного значения цены:

                            R = x _max – x _min = 4000-1450=2550

3. Сравниваем сомнительное значение со средней, принимая во внимание коэффициент k, зависящий от числа наблюдений N :

k=0.8 (т.к. число наблюдений N=100).

                                      x – kR < x _c < x + kR

                            2573.25-2040<Хс<2573.25+2040

                                       533.25<Хс<4613.25 – из ряда распределения исключается.

4.  Найдем  количество групп и размер  интервала по формулам:

                                                                                     x _max  – x _{min         4000-1450}   

                    n = 1 + 3.3 lg N=1+3.3*2=8  ;         i = ——————= --------=319

                                                                                          n                      8

где       n   —   число интервалов;

                  N   —   численность совокупности;

            х _max, x _{min   —}   соответственно, максимальные и минимальные варианты

                                  устойчивого ряда распределения.      

     Построим гистограмму интервального  ряда распределения (рисунок 2 прил.В). По оси ординат указываются  частоты, а по оси абсцисс  – границы интервалов.

   Запись  интервального ряда производим в таблицу 2. 

Таблица 2 –  Интервальный ряд распределения  квартир по цене 

 

В ранжированном  ряду цены на квартиры колеблются от 1450 до 4000. При этом более интенсивный рост цены наблюдается в начале и в конце ряда, а в середине более плавный рост, что визуально видно на «Огиве Гальтона» (прил.Б). Свернув ранжированный ряд, выполнила группировку по 1 признаку с равным интервалом. Среди 8 групп интервального ряда выделяется по численности 3, где представлено более 30% всего объема квартир. Кумулятивный ряд отражает процесс концентрации: более интенсивный в первых группах. Интервальный ряд графически изображен в виде гистограммы. (прил.В).

 

2.2.  Определение характеристик положения (средних) статистического ряда.

табл.3  Положение статистического ряда.

 

1.  Среднее  значение признака (цены) по формуле:

                                             Σ x ^'_i ∙ f _i

                                  х = ————— ,

                                                Σ f _i

где  x ^' _i  – центральное значение каждого интервала;

       f _i   – частоты интервального ряда.

Х=1609.5*8+1928.5*9+2247.5*28+2566.5*17+2885.5*22+3204.5*3+3523.5*8+3840.5*5

______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

                                 8+9+28+17+22+3+8+5

Х = 2573 

2.  Модальное  значение признака (цены) по формуле:

                                                    

                                                   f ₂ – f ₁

                     М _ο = x _o + i · ———————— ,

                                            (f ₂ – f ₁) + (f ₂ – f ₃)

где  x_o  — нижняя граница модального интервала;

        i    —  величина интервала;

       f ₁  — частота интервала, предшествующего модальному;

       f ₂  — частота модального интервала;

      f ₃  — частота интервала, следующего за модальным.

 Мо = 2088*319+(28-9)/(28-9)+(28-17) = 2290

                            

3. Медианное значение признака (цены) по формуле

                                       

                                        0,5 Σ f – f _{M e–1}

                 М _e = x _e + i · —————— ,

                                           f _Me

где    x _e    —  нижняя граница медианного интервала;

   0,5 Σ f  —  половина суммы  накопленных частот (номер медианы);

      f _{M e–1}  —  накопленная частота для конца интервала, предшествующего медианному;

         f _Me  —  частота медианного интервала.

Ме = 2088+319*((0.5*100-17)/45)=2321

4. Определяем значение медианы и моды графически. Медиану – по Огиве (рисунок 1), моду – по гистограмме (рисунок 2).