Принципы рационального размещения розничной торговой сети в городах

Например, одна из классификаций включает пять типов:

центральный деловой район;

периферийный  торговый центр;

главная торговая артерия;

торговая  улица местного значения;

обособленные  группы магазинов.

Традиционно сложилось представление о том, что приближение торговых предприятий  к центральным районам является наиболее выгодным для продавца, поскольку при этом возрастает мощность и интенсивность покупательского потока. Между тем, новейший опыт организации розничной торговли и размещения торговых предприятий дает и весьма убедительные примеры в пользу преимуществ другого подхода к размещению розничных торговых предприятий: на окраине, на значительном удалении их как от центра города, так и от места проживания покупателей.

Таким образом, можно сказать, что с  точки зрения размещения розничных  торговых предприятий можно выделить два подхода:

тяготение к центральным районам города;

размещение  крупнейших по размеру торговых предприятий на окраине.

Первый  подход получил название торговли «потоков», второй — торговли типа «траффик».

Отличительными  особенностями траффик-торговли являются расположение дискаунтеров в гипермаркетах на периферии города. Обязательными условиями являются:

наличие хорошо организованной парковки: «Без парковки нет бизнеса»;

самый широкий товарный ассортимент, когда  в одном месте можно купить все;

низкие  цены, что возможно за счет реализации эффекта масштаба торговли.

Другой  подход предусматривает три основных типа торговых пространств:

Деловой (торговый) центр.

Торговая  артерия.

Специализированная  функциональная территория.

1. Торговые  центры по планировке, дислокации  и внешнему виду существенно  отличаются от других районов  сосредоточения торговли, которые расположены в деловой части города и на его периферии. Современный торговый центр изначально планируется и строится с учетом того, что на его территории разместится большое число торговых предприятий, которые будут предлагать самый широкий ассортимент товаров, услуг и соседствовать между собой. Место для его строительства обычно выбирается фирмой-застройщиком с целью обеспечить постоянный приток покупателей со всего района. Любой торговый центр оборудован удобной стоянкой для автомобилей, величина которой зависит от размера его торговой площади. 

Следует особо подчеркнуть, что торговые центры отличает широкий набор предоставляемых  услуг. Это касается не только парковки автомобиля, но включает также возможность  посетить выставку, побывать на демонстрации модной одежды, послушать лекцию на интересную тему. Сюда же входят услуги камеры хранения, бесплатное пользование телефоном. На территории имеется большое число предприятий общественного питания.

Экономические расчеты при выборе торгового центра в качестве места дислокации предприятия предполагают учет нескольких групп расходов: текущих и единовременных.

К первым относится арендная плата. Принципы ее установления различны: в процентах  к общему объему продаж; как фиксированной  величины в расчете за 1 кв.м арендуемой площади и т.д. От общего объему продаж размер арендной платы составляет 5—10%. Уровень арендной платы зависит от многих факторов: характера, месторасположения и репутации центра, вида продаваемых товаров. В состав текущих затрат могут также входить ежегодные платежи на общие потребности торгового центра, иногда плата за электроэнергию и теплоснабжение.

Вторая  группа — единовременные затраты  — включает разовые вложения на приобретение торгового оборудования, электрообогревательного оборудования и т.п.

2. Следующий  вид торговых пространств —  это торговые артерии, которые  также являются выгодным местом расположения розничных предприятий. В зависимости от значимости торговых артерий и интенсивности покупательских потоков различают такие их виды, как главная торговая артерия, торговые артерии вдоль автотранспортных магистралей, торговые артерии местного значения.

Особой  разновидностью торговых пространств  являются специализированные торговые центры (ареалы). Как правило, здесь  нет единого арендодателя, имеется большее количество независимых торговцев, значительное скопление обслуживающих и продовольственных предприятий. Покупатели несут значительно меньшие издержки потребления.

Рассмотрим  дополнительные факторы, определяющие выбор месторасположения розничного торгового предприятия. Наряду со специализацией и размером торгового предприятия на выбор места его дислокации оказывают влияние:

зона  притяжения, или радиус действия магазина и его рынок сбыта;

потенциальные покупатели — их число, возрастной состав, уровень доходов, социальная структура и его особенности (студенческий городок, воинская часть, предприятия с женским составом работников);

конкуренты  — их число, размер, особенности;

транспортные  и пешеходные потоки;

наличие подъездных путей и автостоянок;

криминогенное состояние в зоне притяжения и  т.д.

Другим  важным фактором размещения торговых предприятий являются типы товарных групп. Обычно товары делятся на три  основные группы: товары повседневного  спроса, крупные дорогие вещи и предметы роскоши.

Преимущество  торговых центров заключается, прежде всего, в комплексном удовлетворении спроса населения как на товары, так и на услуги. Строительство торговых центров значительно дешевле, позволяет более четко организовать подъездные пути, рациональнее использовать территорию и инженерные коммуникации, транспорт, механизировать погрузочно-разгрузочные работы. Их эксплуатация значительно снижает текущие затраты (расход электроэнергии, газа, воды, уборка помещений и т.п.) и повышает эффективность капитальных вложений. Вместе с тем групповое размещение приводит к увеличению радиуса обслуживания населения, что особенно нежелательно при его низкой плотности, торговые центры подразделяются на местные и общегородского значения.

Местные торговые центры предназначены для обслуживания населения жилой зоны, призваны предоставить комплекс товаров и услуг стандартного характера и обеспечить минимальные затраты времени покупателей.

Местные торговые центры в настоящее время  проектируют в виде кооперированных (все предприятия под одной крышей) и в виде сблокированных зданий, т.е. примыкающих друг к другу предприятий торгового центра. Эксплуатация кооперированных зданий более экономична, чем сблокированных. Тем не менее, и отечественная практика, и зарубежный опыт показывают, что в перспективе предпочтение все же будет отдаваться строительству сблокированных зданий. В данном случае легче осуществляется финансирование строительства, проще эксплуатация зданий и осуществление принципов хозрасчета и т.п. 

Торговые центры городского значения призваны предоставить населению широчайший выбор товаров и услуг как стандартного, так и избирательного характера. Такие торговые центры являются основными структурными элементами общегородской сети торгово-бытового обслуживания.

Торговые  центры общегородского значения, как  правила строятся по индивидуальным проектам, но могут использоваться и типовые.

Для реализации на практике данного подхода необходимо наметить оптимальный вариант размещения на территории населенного пункта социально значимых объектов розничной торговли и проанализировать существующее фактическое состояние объектов торговли. После этого выполнить сравнительный анализ, сопоставить рекомендуемое, оптимальное размещение необходимых населению объектов торговли с фактическим размещением. В процессе этого определяются социально значимые объекты торговли, в которых целесообразно реализовать необходимые для населения товары.

В ходе выполненного анализа в нескольких микрорайонах и районах будет  выявлено отсутствие и острая недостаточность определенных необходимых населению объектов торговли, в том числе по реализации товаров повседневного спроса. В этих случаях имеется необходимость в открытии новых объектов торговли за счет строительства магазинов, приспосабливая под них имеющиеся помещения. Однако в настоящих условиях это потребует значительных затрат времени и средств. Поэтому в качестве временного варианта возможно также открытие консалтинг аутсорсинг объектов мелкорозничной торговой сети.

Обобщая вышесказанное, а также учитывая различные западные теоретические  подходы к размещению торговых объектов в городах, можно констатировать, что самым главным при рационализации размещения является сопоставление и согласование экономических интересов органов власти и управления муниципальных образований, интересов населения, проживающего на определенной территории с интересами предпринимателей, занимающихся розничным торговым бизнесом.

Для этого  надо, прежде всего, выделить основные составляющие вышеуказанных носителей интересов. По нашему мнению, город или район в лице его представителей - органов власти и управления, заинтересован, прежде всего, в обеспечении населения максимально возможным объемом доступных торговых услуг, поэтому необходимо знать, в какой период времени и где целесообразно развивать торговую сеть, имея при этом в виду разделение торговых предприятий на продовольственные и непродовольственные, специализированные и смешанные, мелкие, средние и крупные и т.п. При этом прямая заинтересованность заключается также в увеличении поступлений налогов в местный бюджет, а также в расширении количества новых рабочих мест.

Подобная  деятельность органов власти и управления должна способствовать реализации интересов  населения, которое должно иметь  возможность приобретать основной ассортимент продовольственных товаров и некоторую часть (примерно 5-15%) непродовольственных товаров в пределах небольшого расстояния (до 400-500м.), т.е. за 5-10 мин. ходьбы пешком. Остальные группы товаром население должно иметь возможность покупать в пределах 30-минутной транспортной доступности. При этом для обеспечения приемлемого уровня цен на товары должна обеспечиваться и развиваться конкуренция между торговыми предприятиями, которые реализуют однотипный товар. Конечно, малоимущие слои населения заинтересованы в товарах по максимально низким ценам. Необходимо отметить, что любой покупатель заинтересован совершить покупку в минимально короткие сроки, т.е. в этом проявляется интерес и к развитию новых форм организации торговли, прежде всего к организации самообслуживания.

Однако  население не сможет организовать свои любые интересы, если они будут  противопоставлены интересам торгового  бизнеса. Естественно, что основная цель при этом заключается в максимизации прибыли, получаемой владельцем торгового предприятия. Однако при прочих равных условиях для этого прежде всего должен быть обеспечен соответствующий объем товарооборота, а значит, необходим определенный контингент покупателей с определенным уровнем спроса на товары, который связан напрямую с имеющимся у населения доходом. Кроме того, число покупателей в значительной степени зависит от транспортной доступности торгового объекта. Это особенно важно для крупных торговых центров и гипермаркетов, покупки в которых население совершает не каждый день. В то же время интерес предпринимателей подкрепляет и низкая ставка арендной платы за использование торговых площадей, а также пониженная ставка земельного налога, или полное ее отсутствие в виде временной льготы.

Для обеспечения  сопоставимости вышерассмотренных экономических интересов и их согласования по мере возможности органы власти и управления муниципалитетов должны регулировать размещение торговых предприятий, т.е. поддерживать рационализацию размещения розничной торговой сети. Для этого, на наш взгляд, необходимо придерживаться определенного алгоритма действий, который может быть сведен к следующим методическим рекомендациям относительно последовательности (этапности) действий и их содержания.

Рационализация  размещения розничных торговых предприятий по городам и районам должна, как минимум, включать в себя следующие шесть основных этапов:

1. Анализ  развития торговой деятельности  и размещения торговых предприятий.

2. Формирование  картографической модели размещения  торговых предприятий.

3. Разработка  теоретической графической модели  перспективного размещения торговых  предприятий.

4. Определение  целесообразности организации новых  торговых предприятий в перспективный  период.

5. Оценка  экономической эффективности организации  новых торговых предприятий.

6. Формирование  мероприятий по развитию торговой  деятельности на территории муниципального  образования.

Итогом  реализации первого этапа должны стать, во-первых, разработка торгового  реестра предприятий розничной  торговли всех форм собственности и, во-вторых, определение этапов развития торговой деятельности на территории муниципального образования. Для этого необходимо: