Оценка стоимости предприятия

• условно-постоянные расходы;

• условно-переменные, или эксплуатационные, расходы;

• расходы  на замещение, или резервы.

К условно-постоянным относятся расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг (например, страховые платежи, арендная плата за землю, налог на имущество).

К условно-переменным относятся расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг. Условно-переменными расходами являются:

коммунальные расходы (электричество, газ,  телефон, вода, канализация, водопровод);

вывоз мусора;

расходы на содержание территории;

расходы на управление, зарплату обслуживающему персоналу, а также связанные с ними налоги;

договорные  услуги: противопожарная система, лифт, охрана) и т. д.

К расходам на замещение относятся расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся компонентов (обычно к таким компонентам относят кровлю, покрытие пола, санитарно-техническое оборудование, электроарматуру, замена мебели, телефонной системы). В расчете подразумевается, что деньги на это резервируются, хотя большинство владельцев недвижимости в действительности этого не делают. Если владелец планирует замену изнашивающихся компонентов в течение срока владения, то указанные отчисления необходимо учитывать при расчете стоимости недвижимости рассматриваемым методом.

Определяется  прогнозируемый чистый операционный доход посредством уменьшения ДВД на величину операционных расходов. Таким образом, ЧОД определяется по формуле:

ЧОД = ДВД - Операционные расходы

(за  исключением амортизационных отчислений).

Рассчитывается  коэффициент (ставка) капитализации. Ставка капитализации представляет собой  коэффициент, устанавливающий зависимость  стоимости объекта от ожидаемого дохода от эксплуатации. Существует несколько  методов определения последнего:

• метод  кумулятивного построения;        

• метод  определения коэффициента капитализации  с учетом возмещения капитальных затрат;

• метод  связанных инвестиций, или техника  инвестиционной группы;

• метод  прямой капитализации.

В данной курсовой работе используется метод  кумулятивного построения:

Коэффициент капитализации в оценке недвижимости состоит из двух элементов:

• ставки дохода на инвестиции (ставка дохода на капитал) является компенсацией, которая должна быть выплачена инвестору за ценность денег с учетом фактора времени, риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями;

• нормы  возврата (возмещения) капитала. Под  возвратом капитала понимается погашение суммы первоначальных вложений. Причем этот элемент коэффициента капитализации применяется только к изнашиваемой, т.е. теряющей стоимость, части активов.

Ставка  дохода на капитал строится на базе:

• безрисковой ставки дохода;

• премии за риск;

• премии за низкую ликвидность недвижимости;

• премии за инвестиционный менеджмент.

Безрисковая ставка дохода. Она используется в качестве базовой, к которой добавляются остальные (ранее перечисленные) составляющие. Для определения безрисковой ставки можно пользоваться как среднеевропейскими показателями по безрисковым операциям, так и российскими. В случае использования среднеевропейских показателей к безрисковой ставке прибавляется премия за риск инвестирования в данную страну, так называемый страновой риск. Безрисковая ставка определяет минимальную компенсацию за инвестирование в данный объект.

Премия  за риск. Все инвестиции, за исключением ранее перечисленных, имеют более высокую степень риска, зависящую от особенностей оцениваемого вида недвижимости. Чем большим является риск, тем выше должна быть величина процентной ставки для его компенсации.

Премия  за низкую ликвидность. Ликвидность показывает, насколько быстро недвижимость может быть превращена в наличные деньги. Недвижимость относительно низколиквидна. Особенно высока эта премия в странах, где слабо развита ипотека.

Премия  за инвестиционный менеджмент. Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Инвестиционный менеджмент не следует путать с управлением недвижимостью, расходы по которому включаются в операционные расходы.

На последнем  этапе метода капитализации доходов  стоимость недвижимого имущества определяется посредством деления величины прогнозируемого чистого операционного дохода на коэффициент капитализации:

Стоимость имущества = ЧОД/Коэффициент капитализации. 

                                    1.2. Методы затратного подхода

    Затратный (имущественный) подход в оценке бизнеса  рассматривает стоимость предприятия с точки зрения понесенных издержек. Балансовая стоимость активов и обязательств предприятия вследствие инфляции, изменений конъюнктуры рынка, используемых методов учета, как правило, не соответствует рыночной стоимости. В результате перед оценщиком встает задача проведения корректировки баланса предприятия. Для осуществления этого предварительно проводится оценка обоснованной рыночной стоимости каждого актива баланса в отдельности, затем определяется текущая стоимость обязательств и, наконец, из обоснованной рыночной стоимости суммы активов предприятия вычитается текущая стоимость всех его обязательств. Результат показывает оценочную стоимость собственного капитала предприятия.

Собственный капитал = активы —  обязательства

Базовой формулой в имущественном (затратном) подходе является: Собственный капитал = Активы — Обязательства.

Данный  поход представлен двумя основными  методами:

·        методом стоимости чистых активов;

·        методом ликвидационной стоимости.

Метод стоимости чистых активов включает несколько этапов:

1. Оценивается  недвижимое имущество предприятия  по обоснованной рыночной стоимости.

2. Определяется  обоснованная рыночная стоимость  машин и оборудования.

3. Выявляются  и оцениваются нематериальные  активы.

4. Определяется  рыночная стоимость финансовых  вложений как долгосрочных, так  и краткосрочных. 

5. Товарно-материальные  запасы переводятся в текущую  стоимость.

6. Оценивается  дебиторская задолженность. 

7. Оцениваются  расходы будущих периодов.

8. Обязательства  предприятия переводятся в текущую  стоимость.

9. Определяется  стоимость собственного капитала, путем вычитания из обоснованной рыночной стоимости суммы активов текущей стоимости всех обязательств.

Применяется метод стоимости чистых активов  в случае, если:

·        Компания обладает значительными материальными активами;

·        Ожидается, что компания по-прежнему будет действующим предприятием.

Показатель  стоимости чистых активов введен первой частью Гражданского кодекса  РФ для оценки степени ликвидности  организаций. Чистые активы — это величина, определяемая путем вычитания из суммы активов акционерного общества, принимаемых к расчету, суммы его обязательств, принимаемых к расчету.

Проведение  оценки с помощью методики чистых активов основывается на анализе финансовой отчетности. Она является индикатором финансового состояния предприятия на дату оценки, действительной величины чистой прибыли, финансового риска и рыночной стоимости материальных и нематериальных активов.

Основные  документы финансовой отчетности, анализируемые  в процессе оценки:

·        бухгалтерский баланс;

·        отчет о финансовых результатах;

·        отчет о движении денежных средств;

·        приложения к ним и расшифровки.

Кроме того, могут использоваться и другие официальные формы бухгалтерской  отчетности, а также внутренняя отчетность предприятия.

Предварительно  оценщик проводит инфляционную корректировку, цель которой — приведение ретроспективной информации за прошедшие периоды к сопоставимому виду; учет инфляционного изменения цен при составлении прогнозов денежных потоков и ставок дисконта.

Простейшим  способом корректировки является переоценка всех статей баланса по изменению  курса рубля относительно курса  более стабильной валюты, например, американского доллара.

Отличительной особенностью затратного подхода при  оценке стоимости предприятия является то, что для целей оценки активы предприятия разбивают на группы, оценивают каждую часть, затем суммируют  полученные стоимости.

Алгоритм  данного подхода следующий:      

 На  первом этапе производят анализ  активов предприятия и выделяют составные части, оценка стоимости которых будет производиться. Например, при оценке стоимости предприятия могут быть выделены следующие составные части: земля, здания, коммуникации, нематериальные активы, финансовые активы, сырье, материалы, машины и оборудование и т.п. В каждой группе активов можно выделить подгруппы.      

 На  втором этапе оценщик выбирает  наиболее приемлемый метод оценки для каждой группы (подгруппы) активов, выполняет необходимые расчеты.  

 Определяется  итоговая величина стоимости  предприятия. Ликвидационная стоимость  предприятия представляет собой  разность между суммарной стоимостью всех активов предприятия и затратами на его ликвидацию.  
 
 
 
 
 

                  1.3. Методы сравнительного подхода  

Сравнительный (рыночный) подход представлен:

методом сравнения продаж;

методом валового рентного мультипликатора.

Метод сравнения продаж. Данный метод основан на сопоставлении и анализе информации о продаже аналогичных объектов недвижимости, как правило, за последние 3-6 месяцев. Основополагающим принципом метода сравнительных продаж является принцип замещения, гласящий, что при наличии на рынке нескольких объектов инвестор не заплатит за данный объект больше стоимости недвижимости аналогичной полезности. Под полезностью понимается совокупность характеристик объекта, определяющих назначение, возможность и способы его использования, а также размеры и сроки получаемого в результате такого использования дохода. Данный метод является объективным лишь в случае наличия достаточного количества сопоставимой и достоверной информации по недавно прошедшим сделкам.

Этот  метод требует базы данных по совершенным  сделкам, включающей информацию об условиях и ценах сделок, продавцах и  покупателях. Оценщик должен выяснить, действовал ли покупатель или продавец в условиях финансового давления, являлись ли обе стороны сделки независимыми, обладали ли они типичной для данного рынка информацией, действовали ли экономически рационально, было ли финансирование типичным для рынка. Для анализа сделок, произведенных с объектами, сопоставимыми с оцениваемым, необходимо выявить сегмент рынка, для которого эти объекты типичны.