Содержание 

Литература…………………………………………………………………21

Введение

 

    В настоящее время недвижимое имущество  является одним из необходимых ресурсов (наряду с человеческими, финансовыми, материально-техническими и информационными ресурсами) обеспечения эффективной деятельности акционерного общества, государственного и муниципального собственника и, наконец, нормальной жизнедеятельности каждого отдельно взятого физического лица.

    При этом недвижимость является важнейшим  имущественным компонентом собственников. По своей оценочной стоимости недвижимость составляет до 30-40% (конечно, есть ряд современных направлений деятельности, где недвижимость используется минимально, например, в малом бизнесе, в интернет-магазинах и т.п.)

    Поэтому оценка недвижимого имущества является важной и актуальной на современном этапе развития. Оценка движимого имущества также важна как в целях налогообложения, так и в целях купли-продажи, залога, аренды и др.

    Существует  несколько методов оценки недвижимого и другого имущества предприятий. Такие как: доходный, сравнительный, затратный и имущественный подходы к оценке недвижимого и другого имущества. В данной работе я рассматриваю доходный подход к оценке недвижимости, используемый для оценки недвижимого имущества, приносящего доход.

ХАРАКТЕРИСТИКА  ДОХОДНОГО ПОДХОДА

 

    Доходный  метод основан на принципе ожидания, который утверждает что типичный инвестор или покупатель приобретает  недвижимость в ожидании получения  от неё бедующих доходов или выгод, то есть отражает:

    качество  и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы;

    риски как характерные для оцениваемого объекта, так и для региона.

    Таким образом, стоимость объекта может  быть определена как его способность  приносить доход в будущем. Здесь действует фактор времени, и сумма будущих доходов должна быть приведена нулевому моменту времени путём капитализации доходов и дисконтирования.

    Теоретической базой доходного подхода являются принципы оценки, наиболее значимые из которых, а также факторы и обстоятельства, анализ который базируется на соответствующих принципах (рис. 1) 

    Принцип     Сфера влияния

    Рис. 1 

    Основное  преимущество доходного подхода по сравнению с рыночным и затратным заключается в том, что он большей степени отражает представление инвестора о недвижимости как источнике дохода, то есть это качество недвижимости учитывается как основной ценообразующий фактор. Доходный подход к оценке тесно связан с рыночным и затратным подходами. Например ставки дохода, применяемые в доходном подходе, обычно определяются из анализа сопоставимых инвестиций; затраты на реконструкцию используются при определении денежного потока как дополнительные инвестиции; методы капитализации используются при корректировке различий рыночного и затратного подходов.

    Основным  недостатком доходного подхода  является то, что он в отличии  от других подходов к оценке основан  на прогнозных данных.

    В рамках доходного подхода возможно применение двух методов:

    прямой  капитализации доходов;

    дисконтированных  денежных потоков.

    Достоинства и недостатки методов определяются по следующим критериям (рис. 2) 

    Рис. 2.

    В основе данных методов лежит предпосылка, что стоимость недвижимости обусловлена  способностью оцениваемого объекта  генерировать потоки доходов в будущем. В обоих методах происходит преобразование будущих доходов от объекта недвижимости в его стоимость с учётом уровня риска, характерного для данного объекта. Различаются эти методы лишь способом преобразования потоков дохода.

    При использовании методов капитализации  доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период, а при использовании метода дисконтированных денежных потоков – доход от ее предлагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от предпродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода.

ТЕОРИЯ  КАПИТАЛИЗАЦИИ И  КАПИТАЛИЗАЦИОННЫЕ  КОЭФФИЦИЕНТЫ

 

    Капитализация дохода представляет собой совокупность приемов и методов, позволяющих  оценивать стоимость объекта  на основе его потенциальной способности  приносить доход. При этом учитывается:

    сумма будущих доходов;

    момент  получения доходов;

    продолжительность времени получения доходов.

    Капитализация доходов предусматривает расчёт текущей стоимости будущих финансовых выгод, которые собственник или  владелец может получить от объекта недвижимости.

    Финансовые  выгоды:

    из  потока периодических доходов, получаемых на протяжении ожидаемого срока удержания  определённых прав на объект недвижимости;

    выручки от перепродажи или передачи объекта  недвижимости по окончании этого  срока (реверсии1).

    Капитализация дохода – это процесс пересчёта  потока будущих доходов в единую текущую стоимость на основе ставки (коэффициента) капитализации.

    Показателем доходности бизнеса в сфере недвижимости является ставка капитализации Cк, поскольку за счёт деления на данный показатель значения ожидаемой в будущем прибыли и вычисляется искомая стоимостная оценка.

    Наилучшим источником для определения показателя доходности являются рыночные данные о продажах интересующего нас  типа объектов приносящих доход недвижимости. При этом ключевой является рыночная информация о чистых операционных доходах. Эта информация должна быть доступной (то есть реально существующей и возможной для получения без целенаправленных искажений и сокрытия источниками информации) и достаточной (в смысле достаточного количества прецедентов, то есть, по крайней мере, несколько адекватных продаж).

ПРЯМАЯ  КАПИТАЛИЗАЦИЯ

 

    Целью приобретения доходной недвижимости является получение прибыли на вложенные средства в форме периодического дохода. Следовательно, цена приобретения объекта представляет собой сумму средств, уплаченную за право получения известного или прогнозируемого дохода.

    На  основании данных по недавним продажам сравнимых объектов можно найти  взаимосвязь между величиной  дохода и стоимостью прав на получение этого дохода.

    Коэффициент, выражающий эту взаимосвязь, позволяет  оценивать стоимость объекта  на основании дохода, который он приносит владельцу.

    Метод прямой капитализации доходов представляет собой определение стоимости недвижимости через перевод годового (или среднегодового) чистого операционного дохода в текущую стоимость.

    Этот  метод наиболее применим в тех  случаях, когда объект недвижимости имеет стабильную загрузку.

    Недостатком этого метода является то, что внимание принимается только доход за первый год и не учитывается поток дохода за весь срок владения, не учитываются прогнозы предположения инвестора, связанные с периодом владения, динамикой дохода, динамикой имущественных стоимостей. Но так как ставки капитализации извлекаются из текущих продаж схожих объектов, то подразумевается, что эти показатели отражают сложившиеся на данный момент ожидания инвесторов относительно изменения уровня доходов и имущественных стоимостей.

    В процессе прямой капитализации ставка капитализации не разбивается на ставку дохода на инвестиции и норму возмещения первоначально вложенных средств.

    Метод прямой капитализации не рекомендуется  использовать, когда объект недвижимости требует значительной реконструкции  или же находится в состоянии не завершённого строительства, то есть в ближайшем будущем не представляется возможным выход на уровень стабильных доходов.

    Стоимость объекта методом прямой капитализации рассчитывается следующим образом: 

 

    где C – стоимость объекта недвижимости;

    NOY – репрезентативная величина ожидаемого чистого операционного годового дохода;

    Ck – коэффициент капитализации.

    Этапы оценки объекта недвижимости методом прямой капитализации следующие:

    определение ожидаемого годового (или среднегодового) дохода в качестве дохода, генерируемого объектом недвижимости при его наилучшем и наиболее эффективном использовании;

    расчёт  ставки капитализации;

    определение стоимости объекта недвижимости на основе чистого операционного  дохода и коэффициента капитализации  путём деления чистого операционного дохода на коэффициент капитализации.

    Прямая  капитализация может использоваться для оценки частичных имущественных  прав, а так же стоимости отдельных  физических компонентов объекта (земли  и улучшений). В каждом из этих случаем  применяется соответствующий показатель дохода, в зависимости от которого меняется название ставки капитализации, рассчитанной на его основе (рис. 4)