Оценка недвижимости методом сравнимых продаж. Оценка земли

Площадь, приносящая доход рассчитывается путем перемножения площади типа помещения и степени занятости этого помещения арендаторами.

Доход от аренды определяется умножением площади, приносящей доход, на арендную ставку, приведенную к уровню цен данного года.

1. Жилые помещения: S=6720 м2

Степень занятости: 80%, 85%, 90%, 95%, 97%

Прогнозные изменения арендных ставок: 4%, 4%, 5%, 4%, 6%

Уровень арендной платы в 2004 году: 1200 руб/м2

2. Коммерческие помещения: S=420 м2

Степень занятости: 85%, 92%, 95%, 96%, 98%

Прогнозные изменения арендных ставок: 4%, 4%, 5%, 4%, 6%

Уровень арендной платы в 2004 году: 5000 руб/м2

3. Парковочный холл: S=2310 м2 (2310:30=77 мест)

Степень занятости: 80%, 80%, 85%, 85%, 90%

Прогнозные изменения арендных ставок: 4%, 4%, 5%, 4%, 6%

Уровень арендной платы в 2004 году: 12000 руб/место

Расчет финансовых результатов.    Табл. 2.

Расчет финансовых результатов	Ед. изм.	Годы
		2004	2005	2006	2007	2008	2009
1. Доходы от аренды	руб.	-	9339408	10308080,64	11407451,33	12364775,06	13406233,82
2.Техобслуживание	руб.	-	6489000	6748560	7153473,6	7725751,49	8421069,12
3. Проценты за привлеченный капитал	руб.	1080000	1080000	972000	864000	756000	648000
4. Чистый операционный доход (ЧОД)	руб.	-1080000	1770408	2587520,64	3389977,73	3883023,57	4337164,7
5. Амортизация	руб.	-	590000	590000	590000	590000	590000
6. Финансовый результат перед  уплатой налога	руб.	-108000	1180408	1997520,64	2799977,73	3293023,57	3747164,7
7. Налог	руб.	-	283297,92	479404,95	671994,66	790325,66	3747164,7
8. Финансовый результат после  уплаты налога	руб.	-1080000	897110,08	1518115,69	2127983,07	2502697,91	2847845,17

 

1. Доходы от аренды берем из табл. 1.
2. Техобслуживание рассчитываем умножением общей площади (10500) на стоимость 1 м2 техобслуживания и капремонта (600 руб/м2), переведенную в уровень цен данного года.

2005 г =600*1,03*10500=6489000 руб.

2006 г = 600*1,03*1,04*10500=6748560 руб.

2007 г =600*1,03*1,04*1,06*10500=7153473,6 руб.

2008 г = 600*1,03*1,04*1,06*1,08*10500=7725751,49 руб.

2009 г =600*1,03*1,04*1,06*1,08*1,09*10500=8421069,12 руб.

3. Проценты за привлеченный капитал рассчитываем исходя из данных:

Доля заемных средств составляет 40% от инвестиций (9000000 руб.).

Начиная с 2005 года, погашаем долг равными долями по 10% в год (900000 руб.).

Начиная с 2004 года выплачиваем проценты по кредиту (12% годовых)

2005 г. = 0,12*9000000=1080000 руб.

2006 г. = 9000000-900000=8100000*0,12=972000руб.

2007 г. = 8100000-900000=7200000*0,12=864000 руб.

2008 г. = 7200000-900000=6300000*0,12=756000 руб.

2009 г. = 6300000-900000=5400000*0,12=648000руб.

Обслуживание долга.      Табл. 3.

Обслуживание долга	Ед. изм.	Годы
		2004	2005	2006	2007	2008	2009
1. Заемный капитал на начало  года	руб.	9000000	9000000	8100000	7200000	6300000	5400000
2. Погашение долга в конце года	руб.	-	900000	900000	900000	900000	900000
3.Заемный капитал в конце года	руб.	9000000	8100000	7200000	6300000	5400000	4500000
4.12% от стоимости кредита в начале года	руб.	1080000	1080000	972000	864000	756000	648000

 

4. ЧОД = Доходы от аренды – техобслуживание – проценты за привлеченный капитал.
5. Амортизация начисляется, начиная с 2005 года (2% в год). Она одинакова по годам = 2% от бухгалтерской стоимости (29500) =590000 руб.
6. Финансовый результат перед уплатой налога = ЧОД – амортизация.
7. Налог = 24% от финансового результата перед уплатой налога.
8. Финансовый результат после уплаты налога =  финансовый результат перед уплатой налога  - налог.

 

 

Стоимость недвижимости.      Табл.4.

Стоимость недвижимости	Ед. изм.	Годы
		2004	2005	2006	2007	2008	2009
1. Цена продажи недвижимости в конце 2009 года	руб.	-	-	-	-	-	99093122,1
2.Бухгалтерская стоимость на 2009 год	руб.	-	-	-	-	-	26550000
3. Налогооблагаемая часть от цены  продажи	руб.	-	-	-	-	-	72543122,1
4. Налог, уплачиваемый с прибыли  от продаж	руб.	-	-	-	-	-	17410349,3
5. Цена продажи недвижимости на конец 2009 года	руб.	-	-	-	-	-	99093122,1
6. Выплата долга за привлеченный капитал	руб.	-	-	-	-	-	4500000
7. Чистые кассовые поступления от цены продажи недвижимости	руб.	-	-	-	-	-	80182772,8

 

1. Цена продажи недвижимости в конце 2009 года определяется как сумма произведений площадей по видам помещений на цену продажи 1 м2 соответствующих видов помещений, приведенная к уровню цен 2009 года:

Жилые помещения:

2005: 9000*1,05=9450 руб.

2006: 9450*1,05=9922,5 руб.

2007: 9922,5*1,06=10517,85 руб.

2008: 10517,85*1,06=11148,92 руб.

2009: 11148,92*1,07=11929,35 руб.

11929,35*6720=80165232 руб.

Коммерческие помещения:

2005: 12000*1,05=12600 руб.

2006: 12600*1,05=13230 руб.

2007: 13230*1,06=14023,8 руб.

2008: 14023,8*1,06=14865,23 руб.

2009: 14865,23*1,07=15905,79 руб.

15905,79*420=6680431,8 руб.

Парковочный холл:

2005: 4000*1,05=4200 руб.

2006: 4200*1,05=4410 руб.

2007: 4410*1,06=4674,6 руб.

2008: 4674,6*1,06=4955,08 руб.

2009: 4955,08*1,07=5301,93 руб.

5301,93*2310=12247458,3 руб.

Цена недвижимости в конце 2009 г.:

80165232+6680431,8+12247458,3=99093122,1 руб.

2. Бухгалтерская стоимость на 2009 год определяется как разность между бухгалтерской стоимостью 2004 года и суммой амортизации за 5 лет эксплуатации:

29500000-5*590000=26550000 руб.

3. Налогооблагаемая часть от цены продажи = цена продажи недвижимости в конце 2009 года  - бухгалтерская стоимость на 2009 год:

99093122,1-26550000=72543122,1 руб.

4. Налог, уплачиваемый с прибыли от продаж = 24% налогооблагаемой части от цены продажи:

0,24*72543122,1=17410349,3 руб.

7. Выплата долга за привлеченный капитал = невыплаченный долг на конец 2009 года (см. табл.3 – заемный капитал в конце года).
8. Чистые кассовые поступления от цены продажи недвижимости = цена продажи недвижимости на конец 2009 года - уплачиваемый налог, уплачиваемый с прибыли от продаж - выплата долга за привлеченный капитал:

99093122,1-17410349,3-4500000=80182772,8 руб.

 

Кассовые поступления от сделок с недвижимостью.         Табл. 5.

Стоимость недвижимости, руб.	Ед. изм.	Годы
		Начало 2004	Конец 2004	2005	2006	2007	2008	2009
1. Начальная стоимость недвижимости	руб.	-25000000	-	-	-	-	-	-
2. Инвестиции в реконструкцию	руб.	-22500000	-	-	-	-	-	-
3. Заемный капитал (40%)	руб.	9000000	-	-	-	-	-	-
4. Погашение займа	руб.	-	-	-900000	-900000	-900000	-900000	-900000
5. Годовые финансовые результаты после уплаты налога (табл. 2, п. 8)	руб.	-	-1080000	897110,08	1518115,69	2127983,07	2502697,91	2847845,17
6. Амортизационные отчисления	руб.	-	-	+590000	+590000	+590000	+590000	+590000
7. Цена продажи недвижимости	руб.	-	-	-	-	-	-	99093122,1
8. Налог с продаж	руб.	-	-	-	-	-	-	-17410349,3
9. Платежи по займу	руб.	-	-	-	-	-	-	-4500000
10. Кассовые поступления	руб.	-38500000	-1080000	587110,08	1208115,69	1817983,07	2192697,91	79720617,97

Расчет рентабельности варианта по текущей стоимости кассовых поступлений.    Табл. 6.

Расчетный период	I=10%			I=11%			I=12%			I=13%
	Кассовые поступления	Функция сложного процента		Кассовые поступления	Функция сложного процента		Кассовые поступления	Функция сложного процента		Кассовые поступления	Функция сложного процента
Начало 2004	-38500000	1	-38500000	-38500000	1	-38500000	-38500000	1	-38500000	-38500000	1	-38500000
Конец 2004	-1080000	0,9091	-981828	-1080000	0,9010	-973080	-1080000	0,8929	-964332	-1080000	0,8850	-955800
Конец 2005	587110,08	0,8264	485187,77	587110,08	0,8116	476498,54	587110,08	0,7972	468044,16	587110,08	0,7831	459765,90
Конец 2006	1208115,69	0,7513	907657,32	1208115,69	0,7312	883374,19	1208115,69	0,7118	859936,75	1208115,69	0,6931	837344,98
Конец 2007	1817983,07	0,6830	1241682,44	1817983,07	0,6587	1197505,45	1817983,07	0,6355	1155328,24	1817983,07	0,6133	1114969,02
Конец 2008	2192697,91	0,6209	1361446,13	2192697,91	0,5935	1301366,21	2192697,91	0,5674	1244136,79	2192697,91	0,5428	1190196,43
Конец 2009	79720617,97	0,5645	45002288,84	79720617,97	0,5346	42618642,37	79720617,97	0,5066	40386465,06	79720617,97	0,4803	38289812,81