Налогообложение операций с недвижимостью

3. Проблемы и перспективы развития системы налогообложения недвижимости в России

3.1. Анализ  проблем развития системы налогообложения  недвижимости в России

С налогообложением недвижимости связаны значительные сложности как экономического, так и политического характера. В России сейчас существует не рынок объектов недвижимости как таковых (участков земли со всеми неотделимыми от нее элементами), а рынок отдельных элементов объекта недвижимости - квартир, офисов, складских помещений и т.д. Причем «оборот» этих отдельных сегментов рынка ограничен с точки зрения как административных, так и экономических барьеров, а также проблемами, связанными с администрированием данных налогов.

Существует ряд проблем налогообложения земли: проведенная кадастровая оценка земель незаконна, фактически отсутствует рынок земли, проблемы администрирования данного налога, связанные с большими временными, трудовыми, финансовыми затратами, наличие значительного числа земельных участков, которые не имеют границ, т.е. не определены и не имеют правообладателя, речь идет о земельных участках, не прошедших государственную регистрацию, вследствие чего данные участки не подлежат налогообложению. Решение обозначенных задач заключается прежде всего в принятии Концепции реформирования налогообложения недвижимости и четком исполнении данного документа.

Много нерешенных задач по налогообложению имущества организаций: статус налога на имущество организаций определен как региональный, что противоречит основным направлениям реформы налогообложения недвижимости, определение налоговой базы осуществляется по остаточной балансовой стоимости, которая занижена в сравнении с рыночной стоимостью в несколько раз, наличие законных методов ухода от налогообложения данным налогом: отнесение имущества на счетах 03 «Доходные вложения в материальные ценности», 08 «Вложения во внеоборотные активы» позволяет не включать данное имущество в налогооблагаемую базу, тем самым не платить налог, сохранение объектов движимого имущества в налоговой базе налога на имущество организаций не позволяет использовать этот налог для сти-мулирования инвестиций, кроме того, движимое имущество легко вывести из под налогообложения, оформление имущества организации на физических лиц позволяет применять более выгодную систему налогообложения и платить меньшую сумму налога.

Существуют проблемы налогообложения имущества физических лиц: многие объекты имущества на территории Российской Федерации не прошли инвентаризационный учет, инвентарная стоимость имущества физических лиц, которая является налоговой базой данного налога, не отражает реальной цены облагаемого имущества ввиду того, что используемая в настоящее время органами технической инвентаризации методика расчета инвентаризационной стоимости имущества необъективна, устарела и содержит массу противоречий.

При идентификации земельного участка административными службами применяются различные обозначения: Федеральной Регистрационной Службой - Условные номера, Федеральной Налоговой Службой - Индетификационный Номер Налогоплательщика, «Роснедвижимостью» - кадастровый номер земельного участка. В связи с этим в диссертационной работе доказывается необходимость применения единого идентификатора - уникального номера объекта недвижимости для целей налогообложения. Автор предлагает номер паспорта налогоплательщика считать индетификационным номером с добавлением к нему кода ФНС и кадастрового номера земельного участка. Данные предложения по идентификации земель позволяют создать единый российский реестр налогоплательщиков и кадастр имущества.

Отсутствует оперативный и достоверный учет и оценка объектов имущества для целей налогообложения (хотелось бы отметить о необходимости не только уйти от оценки имущества, проводимой органами технической инвентаризации, но в первую очередь решить вопрос о совместной или раздельной оценке и раздельном или совместном налогообложении двух составляющих недвижимости - земли и имущества, и на этой основе создать единую всероссийскую базу имущественных объектов (кадастр имущества), учитывающих как объекты имущества, так и их владельцев).

Законодательство в сфере налогообложения недвижимости представляет собой совокупность законов и иных нормативно правовых актов, посредством которых государственные органы устанавливают, изменяют или отменяют соответствующие правовые нормы.

С вступлением в силу 01.01.2004 г. Главы 30 НК РФ «Налог на имущество организаций» было отменено действие, ФЗ РФ от 13.12.1991 № 2030-1 «О налоге на имущество предприятий». Налог на имущество организаций - региональный налог, вводится в действие законом Субъекта Российской Федерации. Законодательные власти субъектов федерации утверждают: ставку налога в пределах, указанных в ст. 380 НК РФ, не превышающую 2,2%; порядок и сроки уплаты налога; форму отчетности по нему, дополнительные льготы (помимо указанных в ст. 381 НК РФ Гл. 30) по налогу, как для определенных категорий налогоплательщиков, так и для имущества, признаваемого объектом налогообложения.

В соответствии с Федеральным законом от 29 11 2004 № 141-ФЗ с 1 января 2005 года вступила в действие глава 31 «Земельный налог» Налогового кодекса Российской Федерации. Земельный налог относится к категории местных налогов. Устанавливают налог, представительные органы муниципальных образований, определяя налоговые ставки в пределах, установленных настоящей главой, порядок и сроки уплаты налога, льготы, основания и порядок их применения, включая установление размера не облагаемой налогом суммы для отдельных категорий налогоплательщиков.

Налог на имущество физических лиц относится к местным налогам, налогообложение осуществляется на основе Закона РФ от 9 декабря 1991 г. №2003-1 «О налогах на имущество физических лиц».

Традиционно налоги на недвижимость составляют основной гарантированный источник доходов местного уровня, поскольку объекты недвижимости характеризуются постоянным местоположением и их юрисдикция легко фиксируется; они используются на развитие городской инфраструктуры и являются механизмом регулирования социального неравенства, связанного с приобретением богатства.

Налог на имущество стал, по существу, налогом на строения, помещения и сооружения. Он является регулярным налогом и уплачивается ежегодно независимо оттого, эксплуатируется это имущество или нет.

По своему характеру налог на недвижимость должен быть местным налогом, способствующим более рациональному использованию имущества и экономическому развитию регионов. Учитывая задачу развития самоуправления субъектов Федерации, логичным представляется, что среди всех прочих принятых в законодательстве России налогов, таких, как налоги на прибыль, на добавленную стоимость и т.д., именно налог на недвижимость больше всего подходит для того, чтобы передать его администрирование в ведение местных органов власти, а поступления от него полностью направлять в местный бюджет. Местный характер налог на недвижимость должен носить потому, что он выступает платой за услу-ги, связанные с недвижимостью, а именно: со-держание дорог, центрального освещения, ка-нализационных сетей, государственного управ-ления, уборки улиц, обеспечение общественно-го порядка и т.п.

Проведенное исследование законодательной базы налогообложения объектов недвижимости наглядно указывает на несовершенство применяемого законодательства и на необходимость его реформирования. Для устранения выявленных проблем автором предложены методы их решения, путем внесения изменений в действующее законодательство по налогообложению недвижимости:

- в Положение  по бухгалтерскому учету 6-01 «Учет основных средств» - счета 03 «Доходные вложения в материальные ценности», 08 «Вложения во внеоборотные активы» сделать субсчетами счета 01 «Основные средства» для включению в налогооблагаемую базу имущества не прошедшего государственную регистрацию, объектов незавершенного строительства и ограничения возможности сокрытия объектов налогообложения;

- в ст. 372 Главы 30 НК РФ. «Налог на имущество  организаций»: установить статус  налога - местный вместо региональный;

- в ст. 374 - из  объекта налогообложения исключить движимое имущество, учитываемое на балансе организации для устранения двойного налогообложения;

- в ст. 385 - установить  льготы для имущества используемого  в научно-исследовательской деятельности  и по земельным участкам сельскохозяйственного  назначения;

3.2. Перспективы развития системы налогообложения недвижимости

Оптимальная система налогообложения - это благоприятный инвестиционный и социальный климат в стране, направление инвестиций в реальный сектор экономики, рост и устойчивость экономики и благосостояния населения. От качества налоговой системы в значительной степени зависит успех рыночных реформ в России, безболезненное вхождение страны в цивилизованное мировое сообщество.

Резюмируя вышесказанное и основываясь на результатах проведенного исследования, автор считает необходимым разработать и принять «Концепцию развития системы налогообложения недвижимости России», которую, по нашему мнению, необходимо утвердить Указом Президента России и обеспечить разработку и принятие данных документов на уровне каждого региона. Без принятия единой и непротиворечивой Концепции налогообложения недвижимости невозможно динамичное ее развитие. Данный документ необходим в переходные моменты, связанные с поэтапным введением единого налога на недвижимость, и должен утратить свое действие с момента введения налога на недвижимость.

Принятие концепции призвано достичь следующих результатов:

- увеличения  поступлений от недвижимости  в местный бюджет.

- изменения отношений  на рынке недвижимости (стимулирование  эффективного и рационального использования недвижимости и неблагоприятные условия для нерационально используемых собственников недвижимости).

Основными принципами создания концепции налогообложения недвижимости являются простота системы налогообложения недвижимости, зависимость размера налога на недвижимость от качества и местоположения земельного участка и объекта недвижимости, справедливость распределения налогового бремени, незначительное повышение налогового бремени в части жилья, разумность и понятность системы налоговых льгот и стимулов, определение налоговой базы по рыночной стоимости имущества, применение необлагаемых налоговых минимумов.

Целями создания концепции налогообложения недвижимости являются финансовые, экономические, правовые и административные, социально-политические.

Основные направления функционирования концепции:

• эффективного налогообложения недвижимости;
• земельных отношений;
• правового и информационного обеспечения;
• системы управления недвижимостью (коммерческой и некоммерческой);
• ипотечного кредитования и финансирования строительства и реконструкции городской недвижимости;
• инфраструктуры рынка недвижимого имущества.

Исходя из проведенного выше анализа и представленных методологических подходов, в работе предложена следующая модель налога на недвижимость (рис.2).

Рис. 2. Модель единого налога на недвижимость в России

Налог на недвижимость вводится как местный налог, все поступления от него поступают в местный бюджет.

Объектом налогообложения являются объекты недвижимости как единые комплексы недвижимого имущества, включающие землю и расположенные на ней постройки (здания, сооружения, помещения и т.п.), находящиеся на территории соответствующего муниципального образования. Движимое имущество предложено исключить из налогообложения, включить в налогооблагаемую базу имущество, не прошедшее государственную регистрацию, объекты незавершенного строительства.

Налоговая база определяется исходя из рыночной стоимости объектов недвижимости, полученной с применением методов массовой оценки (с предоставлением права (возможности) оспорить результаты оценки). При этом по населенным пунктам с численностью населения более 200 тыс. человек оценка может производиться на местном уровне. По населенным пунктам с меньшей численностью считаем целесообразным передать эту функцию на региональный уровень, исходя из того, что возможностей у региона (кадровых, финансовых, технических и т.д.) значительно больше, нежели в поселениях. Методика оценки должна быть установлена на федеральном уровне и предусматривать варианты оценки (от более сложных до упрощенных), из которых регионы и муниципалитеты могут выбирать подходящий для них вариант в зависимости от степени развития рынка недвижимости, квалификации персонала и других значимых факторов. Основным моментом считаем введение норм и правил, позволяющих оспорить результаты оценки.

Максимальные ставки налога на недвижимость целесообразно сделать едиными, предоставив местным органам власти возможность дифференцировать ее по видам недвижимости (но не по категориям собственников). Ставки должны быть установлены на достаточно высоком уровне, позволяющем местным органам власти проводить самостоятельную политику местного налогообложения.

Таблица 1

Ставки налога, дифференцированные по видам недвижимости, устанавливаемые 
на Федеральном уровне