Налогообложение операций с недвижимостью

Как отмечает Березин М.Ю., налогообложение имущества - это система правовых и экономических отношений между государством и (или) органами местного самоуправления, с одной стороны, и налогоплательщиками - с другой, по поводу установления, введения, исчисления, уплаты, прекращения действия и отмены налогов, объектом которых признаются объекты вещных прав, являющиеся имуществом согласно Гражданскому кодексу РФ. В соответствии с этим, он приводит перечень имущественных налогов, состоящий из налогов, предусмотренных ст.13,14,15 НК РФ (налог на имущество организаций, налог на имущество физических лиц, земельный налог, налог на недвижимость, налог на имущество, переходящее в порядке наследования или дарения). Морские, речные, воздушные суда, космические объекты, железные дороги входят в понятие недвижимости для целей налогообложения, т.к. являются объектами недвижимого имущества: основными средствами организаций, а также объектами собственности физических лиц [28].

В научной литературе до сих пор дискуссионным остается вопрос о том, является ли земля имуществом, не смотря на то, что он уже решен Гражданским кодексом РФ. Некоторые теоретики утверждают обратное, считая землю, прежде всего, объектом природы, созданной без участия людей и не обладающей чертами имущества. И, поэтому, по их мнению, земля не несет имущественной основы, и лишь в условиях рынка ей придается видимость имущественной ценности.

Яруллин Р.Р. высказывает точку зрения о том, что, фактически земля всегда была имуществом, так как, будучи главным средством производства, она давала доходы и присутствовала в производственном процессе как государственная имущественная ценность. В связи с вышеизложенным, налог, объектом которого выступает земля, вправе относиться к имущественным налогам, а точнее к налогам на недвижимость [32].

Алехин С.Ю. также относит земельный налог к имущественным и аргументирует это тем, что подавляющее большинство плательщиков земельного налога имеет тесно связанное с землей имущество (недвижимость) [33].

Обобщив взгляды основных экономистов, относительно системы налогообложения недвижимости можно заключить, что она представляет собой совокупность отношений, возникающих между государством и налогоплательщиками по поводу исчисления и уплаты налогов, объектом которых выступает недвижимость: налог на имущество организаций, налог на имущество физических лиц, земельный налог, налог на недвижимость. Что же касается налога на наследование и дарение, то его уплата носит разовый, не периодический характер, поэтому определенные характеристики ему не присущи.

Перечень налогов, объектом которых выступает недвижимость можно объединить в систему налогообложения недвижимости, в которой действуют свои функциональные особенности, подразумевающие системообразующие функции, принципы и элементы связи, учитывающие интересы субъектов налоговых отношений: государства и налогоплательщиков. Налогам, объектом которых выступает недвижимость, присущи специфические черты, особенности которых являются следствием природы объекта налога - недвижимого имущества. Наиболее общий, объединяющий их признак состоит, во-первых, в том, что все они принадлежат к числу прямых, т.к. налогоплательщики совпадают с носителями налогов, объектом которых выступает недвижимость. Во-вторых, налоги на недвижимость теоретически определяются как реальные налоги в связи с тем, что объектом налога являются не доходы налогоплательщиков, а физические объекты недвижимого имущества. В-третьих, налоги на недвижимость взимаются по доходу, исчисленному по внешнему признаку, как правило, в пропорциональных ставках [24, c.101].

Сейчас формирование столь тонкого механизма, как система налогообложения недвижимости, находится на стадии становления и развития, определены и законодательно зафиксированы основные, базовые положения, которые постепенно должны стать полноценно функционирующей системой. Современная система налогообложения недвижимого имущества в России включает следующие налоги: налог на имущество организаций, налог на имущество физических лиц, земельный налог. Несмотря на то, что объектом перечисленных налогов является недвижимость, эти налоги основаны на разных методах исчисления - у одних из них ставки твердые, у других - адвалорные, прогрессивные (налог на имущество физических лиц). При этом базы указанных налогов рассчитываются исходя из разных стоимостных показателей, которые не соответствуют реальным ценам на недвижимость. Данные налоги регулируют налогообложение имущества, находящегося в собственности физических и юридических лиц. В настоящее время развитие налоговых отношений характеризуется наличием целого ряда проектов, направленных на создание оптимальной системы региональных налогов. Поэтому одной из задач, поставленных Президентом РФ о реформировании экономики, является поиск новой, более эффективной и прогрессивной формы налогообложения недвижимости. Данный процесс предполагает одновременное осуществление комплекса мероприятий с учетом основных достоинств имущественного налогообложения, поскольку оно является наиболее стабильным источником доходов бюджета на местном уровне. Более того, на практике развитый механизм налогообложения превращает имущественные налоги в средство повышения эффективности использования ресурсов и модернизации производства.

Одним из методов решения существующих проблем налогообложения недвижимости является введение нового налога на недвижимость, консолидирующего в себе земельный налог и налоги на имущество, стоимость имущества для целей налогообложения должна определяться на основе рыночной, введение данного налога планируется с 2010.

В результате проведенных исследований автор приходит к выводу, что из сферы недвижимости выпадает целый комплекс отношений, связанных с тем, что недвижимость это объект рыночного оборота, собственности и управления, в связи с чем дается уточненное определение понятию «недвижимость».

Из существующих в литературе определений налогообложения недвижимости выпадает основание взимания налога, не учтен тот факт, что платеж - это процент от стоимости объекта недвижимости, а не его стоимость.

Недвижимое имущество для целей налогообложения включает в себя земельный участок (часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке) с принадлежащими ему объектами (зданиями и сооружениями), перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, имеющий правообладателя (пользователя) и оценочную стоимость. При невозможности выявления собственника на тот или иной объект недвижимости ответственным за уплату налога является пользователь, или бенефициарий, данного объекта [29].

В настоящее время налогообложение недвижимости присутствует примерно в 130 странах мира, причем отличается существенным разнообразием с точки зрения правового статуса налогоплательщика, объекта налогообложения, способов определения налогооблагаемой базы, принятых процедур взимания налога. Опыт многих развитых рыночных стран свидетельствует о существенной роли, которую играют налоги на недвижимое имущество в составе общего налога на капитал и имущество.

В большинстве стран мира налог на недвижимость относится к местным налогам, за счет которых формируется значительная доля местных бюджетов. Так в США за счет налогов на имущество формируется около 45% всех до-ходов местных бюджетов, во Франции - 40%. Местный характер налог на недвижимость носит в Канаде, Эстонии, Финляндии, Франции, Ирландии, Польше, Турции, США. В Австралии 0,2% доходов от налога поступают в Федеральный бюджет, а остаток направляется в муниципальные и региональные бюджеты. В Бельгии местные и региональные органы власти финансируются за счет пени от несвоевременной или неполной уплаты налога на недвижимость [26, c.159].

Анализ налогообложения недвижимости стран, лидирующих на мировом рынке, показывает, что большинство из них путем налоговой конкурентоспособности успешно решает следующие основные задачи:

- установление  налоговых ставок на уровне  ниже среднемировых;

- отказ от  прогрессивных систем налогообложения  для основной массы получателей  доходов;

- установление  определенных правил расчета налогооблагаемой базы, при которых инвестиции полностью освобождаются от налогообложения.

Существующие в мировой практике системы налогообложения недвижимости включают в себя следующие основные характеристики:

- способы определения  налогооблагаемой базы;

- способы определения  состава облагаемого имущества;

- принципы определения  различного рода субсидий и  налоговых льгот;

- состав налогоплательщиков;

- порядок распределения  налоговых поступлений между  бюджетами разных уровней;

- порядок взимания налогов.

По этим признакам и отличаются друг от друга системы налогообложения недвижимости разных стран, в то же время, несмотря на эти различия, общие черты также выявляются по этим признакам.

Основным принципом налогообложения недвижимости, в том числе земли, в экономически развитых странах является принцип «ad valorem» (сообразно цене), т.е. налог пропорционален текущей рыночной стоимости недвижимой собственности. Налоговая база определяется исходя из оценки рыночной стоимости недвижимости либо величины приносимого ею дохода при сдаче недвижимости в аренду.

Единый земельный налог в чистом виде встречается редко (например, в Австралии). В основном практикуется налогообложение недвижимой собственности, причем в составе недвижимости выделяют застроенную и незастроенную части участка; в незастроенной части различают земли разных категорий, а в застроенной - строения различных категорий.

В большинстве стран главные налоговые льготы касаются сельскохозяйственных угодий, объектов коммунального обслуживания, жилья. Также определены налоговые льготы или субсидии для налогоплательщиков с низким доходом. Законодательства многих стран определяют условия доходов, дающих право на льготы или освобождающих от налога; соответствующее сокращение налоговой выручки полностью компенсируется государством.

Налоги на недвижимость платят собственники либо арендаторы имущества, юридические либо физические лица в зависимости от принятых в той или другой стране критериев определения типов налогоплательщиков. Так, в большинстве стран налогоплательщики делятся на арендаторов и собственников, однако в некоторых странах, например в Германии, налогоплательщики подразделяются на типы без учета имущественного критерия (физические и юридические лица).

Налоги на землю и другую недвижимость являются в основном местными налогами. При этом местные органы власти обычно устанавливают ставки и взимают налоги, а управление налогами (определение базы налогообложения, оценка имущества) обычно выполняет высший административный уровень.

Во многих странах существуют два вида налогов на недвижимую собственность с точки зрения времени их поступления в бюджет. Это ежегодные налоги на землю и недвижимость и разовые налоги, взимаемые в момент передачи прав собственности на недвижимость.

Проведенный всесторонний анализ мировой практики налогообложения недвижимости позволил определить основные элементы налогообложения недвижимости, которые возможно применить в современных российских условиях. Так, считаем, целесообразно использовать следующие элементы налогообложения при моделировании налога на недвижимость на территории Российской Федерации (рис.1.):

Рис. 1. Основные элементы зарубежного налога на недвижимость предлагаемые к адаптации в России [32, c.235]

Таким образом, как показал проведенный анализ система налогообложения недвижимости - один из базовых элементов рыночной экономики. Развитие и функционирование этой системы обеспечивает стабильное развитие базовых отраслей и всей экономики в целом.

1.3. Элементы механизма согласования интересов субъектов налоговых отношений

Роль налогов, объектом которых выступает недвижимость, для государства и налогоплательщиков не является абсолютно позитивной, т.к. она оценивается с разных позиций: позитивное для государства может негативно сказаться на платежеспособности плательщиков, и наоборот, минимальные налоги не покроют потребности государства при выполнении им своих функций. Поэтому, при построении оптимальной системы налогообложения недвижимости необходимо уравновешивать интересы обеих сторон, тем более что в долгосрочной перспективе они совпадают.

Интересы государства в области налогообложения недвижимости реализуются в виде следующих положений. Налоги, связанные с недвижимостью, имея определенную стоимостную оценку, позволяют государству получать более определенный и предсказуемый доход, чем налогообложение операций, прибыли или дохода. Кроме того, неподвижность и определенность недвижимости как осязаемого объекта обложения дает возможность государству достаточно просто осуществлять налоговый контроль. Но одновременно с этим, в целях повышения эффективности налогообложения недвижимости у государства возникают дополнительные затраты на полный учет объектов и создание кадастра недвижимости.

Интересы же налогоплательщиков заключаются в том, что для налогов, объектом которых является недвижимость, наблюдается более четкая определенность объектов налогообложения, что в свою очередь способствует более точному налоговому планированию. Кроме того, в области налогообложения недвижимости относительно редко вносятся изменения в законодательство, что положительно сказывается на налоговой дисциплине плательщиков. Выгоды "законопослушного" поведения заключаются: во-первых, в возможности защиты прав собственности, т.е. в легализации владения объектов недвижимости; во-вторых, в отсутствии риска наложения санкций со стороны государства; в-третьих, в финансировании некоторых видов местных расходов, связанных с землей и постройками. Особенность, однако, заключается в том, что эти выгоды являются потенциальными, а налоги платить приходится сегодня [37].

В рамках системы налогообложения недвижимости действуют функциональные особенности, которые определяют сущность и основные закономерности исчисления и взимания налогов, объектом которых выступает недвижимость. В качестве функциональных особенностей налогообложения недвижимости можно, на наш взгляд, сформулировать организационно-правовые и экономико-функциональные принципы налогообложения, применительно к налогообложению недвижимости; особый порядок исчисления и взимания, подразумевающий реализацию функций налогообложения.