Налогообложение имущества организаций: действующая система и перспективы совершенствования

Дискуссии вокруг взимания налога на имущество предприятий не прекращаются с момента его введения. Самые кардинальные предложения были направлены на стимулирование производства, поскольку вводимые льготы недостаточно выполняют эту задачу. Один из проектов предполагал даже ежеквартальные авансовые платежи заменить на ежемесячные, которые рассчитывались, исходя из стоимости имущества за количество дней его использования в предыдущем квартале, с последующим перерасчетом. Это могло заметно усложнить расчеты налога, но и в то же время могло дать предприятиям возможность уменьшить платежи в бюджет.

Преимущества налога на имущество для государства очевидны — регулярность поступления в бюджет, простота в контроле и исчислении. Несмотря на это, возникают случаи уклонения от его уплаты. Осуществляется это не прямым сокрытием объекта налогообложения, а уловками в юридическом оформлении либо самого имущества, либо статуса налогоплательщика, когда владельцами становятся физические лица. Факт занижения налогооблагаемой базы с помощью перехода собственности, а также недостаточное выполнение налогом на имущество организаций стимулирующей производство функции, повлекли за собой рассмотрение вопроса о едином режиме налогообложения недвижимости юридических и физических лиц. Введение налога на недвижимость является своеобразной перспективой реформирования всех имущественных налогов.

Главной проблемой взимания всех имущественных налогов, в том числе и налога на имущество предприятий, является несовпадение источника уплаты и объекта налогообложения. Это решается как с помощью льгот и ставок путем дифференцированного подхода либо к объектам налогообложения (по степени участия того или иного вида имущества в производственном процессе), либо к субъектам (по их вкладу в развитие народного хозяйства: инвестиции, социальные, природоохранные мероприятия и т.п.), так и отсрочек (рассрочек) в рамках предоставления налогового или инвестиционного налогового кредита.

Концепция имущественного налогообложения предусматривает постепенный переход к налогообложению недвижимости, то есть земли и имущественных объектов, прочно связанных с землей. Поэтому в ближайшие годы предстоит решить задачу взаимодействия и четкой координации деятельности многочисленных государственных органов и организаций по ведению кадастров, реестров и иных информационных ресурсов в сфере недвижимости, оценке, а также по обмену информацией об объектах недвижимости и их правообладателях в целях ведения фискального реестра и налогообложения недвижимости.

В целях реализации вышеназванных задач создано Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости, основной задачей которого является совместно с Минюстом России и другими ведомствами и организациями, имеющими сведения о земельных участках, зданиях, сооружениях и других объектах недвижимости, их оценке и правообладателях недвижимости, формирование единой системы кадастровой регистрации объектов недвижимости и зарегистрированных прав на объекты недвижимости, установление электронного доступа к этим сведениям для государственных нужд, налогообложения недвижимости и др.

Результатом такой реформы станет эффективное управление недвижимостью, создание системы оценки недвижимости, в том числе для целей налогообложения, реализация простой и недорогой процедуры для сделок с землей и недвижимостью с использованием подхода "одного окна" (особенно актуально для граждан, банков, организаций), что создаст необходимые условия перехода к налогу на недвижимость.

Вопрос о введении единого налога на недвижимость обсуждается уже с  2003 года. Этот налог должен заменить собой налог на имущество физических лиц, налог на имущество организаций, земельный налог. Развитие этого вопроса связано еще и с тем, что с 1 марта 2008 года вступил в силу Закон о государственном кадастре недвижимости. Если раньше земельные участки и строения считали по отдельности: в БТИ – отдельно строения, в Кадастровой палате – отдельно земельные участки, то закон предписывает считать вместе, чтобы земля и строение были единым имущественным комплексом, единым объектом недвижимости. После утверждения кадастровой стоимости этого единого объекта недвижимости будет считаться налог. Однако работа по постановке всех объектов на кадастровый учет колоссальна и займет не один год, тем более, что методика определения кадастровой стоимости еще дорабатывается.

Действие этого закона в том или ином регионе возможно только при условии, что будет проведен кадастровый учет всех объектов недвижимости в этом регионе и будут официально утверждены результаты кадастровой оценки. Это связано с тем, что существует определенный порядок: сначала проводится кадастровый учет, кадастровая оценка, а затем идет процедура утверждения кадастровой оценки. Только после того, как будут посчитаны, поставлены на учет, оценены все объекты, и будут утверждены результаты оценки, можно будет говорить о взимании налога.

Целью концепции реформирования имущественных налогов и перехода на налогообложение недвижимости налогом на недвижимость являются:

- снижение налогового бремени на товаропроизводителей за счет переноса налога на пассивную часть основных фондов (недвижимое имущество);

- стимулирование модернизации производственных мощностей, поскольку они выводятся из-под налогообложения;

- стимулирование эффективного использования земли, зданий и постепенное увеличение интенсивности использования или перераспределения недвижимости в пользу более эффективных пользователей;

- создание стабильной базы доходов местного бюджета за счет стимулирования развития рынка недвижимости;

- укрепление прав собственности и повышение деловой активности;

- более справедливое распределение налогового бремени, поскольку владельцы дорогих объектов будут больше платить в бюджет;

- установление для организаций более рациональных налоговых льгот, имеющих стратегическое значение для страны или носящих социальный характер;

- установление для граждан социальных и стандартных вычетов из налоговой базы по налогу (например, в размере 50% от кадастровой стоимости объекта недвижимости; 50 кв. м. от жилой недвижимости для инвалидов, героев России, пенсионеров, а также 20 кв. м. для всех граждан, зарегистрированных в жилом помещении).

- упрощение системы налогообложения;

- создание эффективной системы администрирования налога на недвижимость.

Ожидается, что к недвижимому имуществу в целях налогообложения будут отнесены земельные участки и связанные с землей объекты. Иными словами, объекты, перемещение которых без соразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, помещения и объекты строительства.

Однако в переходный период до окончательного формирования банка данных об объектах недвижимого имущества и их собственниках на территории России все-таки сохранится взимание действующих имущественных налогов. Правительством Российской Федерации предполагается, что завершение данного этапа и переход на налогообложение налогом на недвижимость на всей территории России будет не ранее 2012-15 года.

Налог на недвижимость должен вводиться не на всей территории России одновременно, а постепенно, по мере готовности региональных исполнительных органов власти, органов местного самоуправления к введению налога на недвижимость на соответствующих территориях. На первом этапе по переходу на налог на недвижимость законодательные органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации должны будут принимать решение о том, какие имущественные налоги будут взиматься на их на территориях - налог на имущество юридических лиц, налог на имущество физических лиц, земельный налог или только один налог на недвижимость.

Налогоплательщиками налога на недвижимость в отношении находящихся в государственной или муниципальной собственности объектов недвижимости (в том числе земельных участков), признаваемых объектами налогообложения, должны будут являться:

- организации, владеющие этими объектами недвижимости на праве собственности, на праве хозяйственного ведения или оперативного управления;

- землепользователи, получившие земельные участки непосредственно от их собственника на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Налогоплательщиками налога на недвижимость в отношении объектов недвижимости, находящихся в собственности (частной, долевой, общей, совместной) иных лиц, должны будут признаны собственники (юридические и физические лица) этих объектов недвижимости (т.е. владеющие земельными участками и иными объектами недвижимого имущества на праве собственности).

Объектом налогообложения предполагается признавать расположенные на территории города либо района земельные участки с находящимися на них зданиями, строениями и сооружениями (в том числе подземными), жилыми и нежилыми помещениями, а также доли в таких объектах недвижимости, находящихся в долевой собственности.

Налоговая база в отношении каждого объекта налогообложения будет определяться исходя из оценки рыночной стоимости этого объекта, рассчитанной методом массовой оценки, с применением утвержденных показателей (параметров) по объекту недвижимости, позволяющих установить его стоимость для целей налогообложения.

Конкретные налоговые ставки (в пределах максимальной) по налогу на недвижимость будут устанавливаться законодательными (представительными) органами власти субъекта Российской Федерации.

Предусматривается также установление дифференцированных налоговых ставок в зависимости от использования недвижимости, категории налогоплательщиков, местоположения объектов недвижимости или иных обстоятельств, предусмотренных законом о налоге, принимаемом законодательным (представительным) органом власти субъекта Российской Федерации (органам местного самоуправления). Также им будет предоставлено право устанавливать дополнительные льготы по налогу на недвижимость

Законопроект по налогу на недвижимость был подготовлен Министерством финансов РФ еще в 2005 году и был представлен в Государственную Думу Российской Федерации, где был принят в первом чтении. Дальнейшее его рассмотрение было приостановлено. Этот проект Федерального закона касался только жилой недвижимости.

Далее последующее рассмотрение и принятие данного законопроекта было запланировано в 2010 году, поскольку для его введения повсеместно на всей территории России необходима реализация до 2012 года положений Федерального закона от 24.07.2007 №221-ФЗ "О государственном кадастре объектов недвижимости", введенного с 1 января 2008 года, а также принятие Федерального закона о государственной кадастровой оценке объектов недвижимости.

Введенная с 1 января 2005 года глава 31 "Земельный налог" части второй НК РФ также является одной из предпосылок к введению на территории России налога на недвижимость. Налоговой базой по земельному налогу является кадастровая стоимость земельного участка. На всей территории России данный земельный налог введен с 1 января 2006 года (в г. Москве и ряде муниципальных образований отдельных регионов данный налог введен с 1 января 2005 года).

Сроки введения налога на недвижимость полностью зависят от эффективности работы, которая сейчас осуществляется территориальными органами Федерального агентства кадастра объектов недвижимости (Роснедвижимость).

Однако Россия имеет собственную специфику. Согласно определению, рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена, за которую объект может быть продан на открытом рынке при соблюдении определенных условий. Подразумевается, что есть некое множество сделок, по которому вычисляют эту среднюю цену. Министерство финансов утверждает, что оценку имущества станут производить не по рыночной стоимости и не по стоимости БТИ, а по некоей массовой оценке, которая приближена к рыночной. После корректировки стоимость объекта недвижимости будет примерно на 30% ниже рыночной. И при расчетах рыночную оценку начнут просто умножать на коэффициент 0,7. Однако даже такая поправка не сделает налогообложение по рыночной стоимости экономически эффективным и справедливым в глазах населения.

На протяжении нескольких лет в Твери и Великом Новгороде проводили масштабный эксперимент по налогообложению недвижимости. Анализ результатов выявил более четкую зависимость качества жилья и стоимости квартир, рассчитанной по моделям массовой оценки, по сравнению с расчетами на основе оценок БТИ. Но в рамках тех массивов, которыми располагали эксперты, отклонения в оценке рыночной стоимости жилой недвижимости в Новгороде составило 30%, а коммерческой недвижимости - до 100%.

Эксперты признали, что итоги эксперимента в Новгороде и Твери показали: нет достаточных условий для создания точной оценки недвижимости. Рынок недвижимости развивался в условиях нестабильной правовой и налоговой среды, что противодействовало его прозрачности. Операции с недвижимостью характеризовались наличием теневых, незадекларированных денежных потоков. Бюджетные отношения не стабилизировались в той степени, чтобы стало возможным эффективно использовать налог на недвижимость как фискальный инструмент. Поэтому единовременная замена действующих налогов новым налогом на недвижимость вероятнее всего повлечет за собой резкие изменения налогового бремени граждан.

Анализ эксперимента в Новгороде показал, что введение налога на недвижимость является относительно приемлемым вариантом только для полных собственников жилья и земли, прежде всего для людей состоятельных, готовых тратить большие средства на благоустройство и ремонт. Относительно общих затрат на покупку и обстановку нового жилья налог на недвижимость в размере 0,25-0,5% от покупной цены не является непосильным бременем.

Однако для мало- и среднеобеспеченных граждан, являющихся владельцами приватизированного жилья, новый налог может оказаться слишком большим.