В частности, застройщики были недовольны появлением реальной возможности уплаты штрафов в случае нарушений обязательств по договору в размере 2 ставок Центробанка. Лоббирующие интересы строителей, юристы просили исключить из закона возможность расторжения договора о долевом строительстве во внесудебном порядке одной из сторон. А НДС, который стал взиматься по договору долевого участия с 01.04.2005г., автоматически поднял стоимость жилья  процентов на десять.

     Итог: во-первых, строители, опасаясь штрафов за задержки, повсеместно стали увеличивать сроки сдачи новых объектов. Во-вторых, началось массовое сворачивание проектов, которые невозможно привести в соответствие с новым законодательством. Уменьшение предложения, таким образом, сказалось и на работе риэлторов, т.к. долевое строительство является непосредственным ресурсом их деятельности. Это один из наиболее ярких примеров влияния политических факторов на деятельность агентств.  

     Имидж. Имидж риэлтерской фирмы формирует все: от внешнего и внутреннего вида офиса, времени существования компании на рынке недвижимости, формы преподнесения информации об услугах агентства в рекламе до уровня компетентности риэлторами его этичного поведения с клиентом. Естественно, оказав объем услуг, который необходим для того, чтобы сделка совершилась, а клиент остался довольным результатом, агентство зарабатывает свою репутацию.

     Расположение. Выгодное и доступное месторасположение фирмы в городе позволяет привлекать клиентов. Любой клиент обращается в агентство недвижимости с целью облегчить  свою участь при проведении сделок, соответственно, трудности в доступе к офису фирмы тоже нежелательны. Кроме того, данный фактор непосредственно влияет и на имидж фирмы. Клиент, живущий в центре города, вряд ли поедет в офис, расположенный на окраине. ООО «Крепость» планирует занять очень выгодное расположение в центре города.

     Разные  факторы оказывают разное влияние. Некоторые из них могут представлять собой угрозу для фирмы, и последствия могут быть здесь разными: от легкого ущерба, до критической ситуации. В данном случае серьезный ущерб фирме могут принести лишь форс-мажорные обстоятельства. Глупо предполагать, что люди перестанут продавать и покупать недвижимость, этот рынок всегда подвижен. Поправки и изменения в правовой системе так же не имеют существенного влияния на деятельность в данной сфере - необходимость в приобретении имущества будет всегда.

     Внутренняя  среда организации

     Менеджер  формирует и изменяет, когда это  необходимо, внутреннюю среду организации, представляющую собой органичное сочетание ее внутренних переменных. Но для этого он должен уметь выделять и знать их.

     Цели - есть конкретные конечные состояния или желаемый результат, которого стремится добиться группа, работая вместе.

     Основной  целью работы большинства организаций является получение прибыли, это ключевой показатель организации. Фирма может существовать только в условиях ее прибыльности, но иногда вместо максимизации дохода рост нормы прибыли выражен в других показателях:

     - удовлетворение потребителя или  пользователя услуг;

     - позиция на рынке, часто связанная  с желанием рыночного лидерства;

     - условия благосостояния работающих  и развитие хороших отношений   среди персонала;

     - публичная ответственность и  имидж организации;

     Структура организации – это логические взаимоотношения уровней управления и функциональных областей, построенные в такой форме, которая позволяет наиболее эффективно достигать целей организации.

       Характерной особенностью является  специализированное разделение  труда – закрепление данной  работы за специалистами, т.е. теми, кто способен выполнить ее лучше всех с точки зрения организации как единого целого. Не менее важно и то, как осуществляется вертикальное разделение труда, которое необходимо для успешной групповой работы. 

     Задачи – это предписанная работа, которая должна быть выполнена заранее установленным способом в заранее оговоренные сроки. С технической точки зрения задачи предписываются не работнику, а его должности. На основе решения руководства о структуре, каждая должность включает ряд задач, которые рассматриваются как необходимый вклад в достижение целей организации. Считается, что, если задача выполнится таким способом и в такие сроки, как это предписано, организация будет действовать успешно.

     Люди - являются основой любой организации. Они создают ее продукт, они формируют культуру организации, ее внутренний климат, от них зависит то, чем является организация. В силу такого положения люди для менеджера являются «предметом номер один».

     Менеджер  формирует кадры, устанавливает  систему отношений между ними, включает их в созидательный процесс совместной работы, способствует их развитию, обучению и продвижению по работе.   Люди, работающие в организации, очень сильно отличаются друг от друга по многим параметрам: пол, возраст, образование, национальность, семейное положение, его способности и т.п.

     Все эти отличия могут оказывать  серьезное влияние как на характеристики работы и поведение отдельного работника, так и на действия и поведение  других членов организации. В связи  с этим менеджмент должен строить свою работу с кадрами таким образом, чтобы способствовать развитию положительных результатов поведения и деятельности каждого отдельного человека и стараться устранять отрицательные последствия его действий. В отличие от машины человек имеет желания, и для него характерно наличие отношения к своим действиям и действиям окружающих. А это может серьезно влиять на результаты его труда.

3.2. Риски на рынке  купли – продажи  недвижимости

     Покупка квартиры — сложный и длительный процесс, требующий особенно внимательного и осторожного отношения, ведь на кону стоят огромные суммы и просто крыша над головой. На рынке недвижимости действует много мошенников, но даже если вы имеете дело с добросовестным продавцом, есть большая вероятность столкнуться с непредвиденными проблемами. Итак, на что следует обратить особое внимание при покупке квартиры?

     Перепланировка. Вы посмотрели квартиру, она вам понравилась, продажей этой квартиры занимается частное лицо. Вы проверили документы на квартиру, вроде все в порядке, но продавец умолчал вам о наличии кадастрового паспорта, т.к. с 2008 года,  при регистрации договора купли-продажи наличие его не обязательно. А в квартире не узаконенная перепланировка, но вы этого не знали.

     Способ  защиты: обязательно проверьте кадастровый паспорт. Если присутствует не узаконенная перепланировка, в нем будет текст следующего содержания: «Изменение площади за счет внутренней перепланировки помещения. Информация о наличии документов на изменение планировки в ЕМУП БТИ отсутствует».

     Дарение или наследство? Вам предлагают купить квартиру, а документы на нее оформлены по договору дарения, удостоверенного  у нотариуса. Вы можете и не знать, что даритель умер.

     Способ  защиты: следует обратить внимание на недопустимость договора дарения, предусматривающего передачу дара после смерти дарителя (п.3 ст.572 ГК). Невозможна так же государственная регистрация договора дарения и права собственности одаряемого после смерти дарителя, даже в случае нотариального удостоверении договора, если при жизни дарителя переход права на недвижимость не был зарегистрирован. Это имущество не принадлежит одаряемому и должно быть включено в общую массу скончавшегося дарителя. Заявление о регистрации должны быть поданы обеими сторонами, дарителем и одаряемым. Одним словом, попросите продавца зарегистрировать договор дарения в Федеральной Регистрационной Палате и только потом приобретайте квартиру.

     Квартира  с жильцом. Вы так же не защищены от покупки жилья, у которого уже есть владелец, пусть и временно выписанный. Он может отбывать наказание в тюрьме, состоять на воинской службе или проходить лечение в психоневрологическом диспансере. Тем не менее, согласно законодательству, за ним сохраняется право обратной регистрации, даже при условии, что квартира была продана.

     Способы защиты: в паспортном столе стоит заказать справку формы №40, в которой будет вся информация о прописанных, временно снятых с регистрационного учета и выбивших граждан. Отсутствие зарегистрированных жильцов в таком случае – первый повод для беспокойства, квартиру лучше не покупать.

     Приватизация. Вы хотите приобрести квартиру, правоустанавливающие документы - договор приватизации. При приватизации квартиры продавец не учел потребностей своих детей или родственника, который выписался, но был вписан в договор социального найма или ордер.

           Допустим, формально они сейчас без жилья. И вот тогда они делают заявление в судебный орган, тот признает сделку недействительной и аннулирует ее. А сам покупатель остается без денег и без квартиры.

     Способы защиты: в паспортном столе стоит заказать справку формы №40, в которой будет вся информация о прописанных, временно снятых с регистрационного учета и выбивших граждан. Если те, кто были вписаны в ордер, не участвовали в приватизации, должны были дать нотариальный отказ, дубликат можно проверить у нотариуса. Если это ребенок, нужно в органах опеки запросить приказ, об исключении ребенка из приватизации, в котором будут прописаны основания.

     «Кризисное  мошенничество». После коллапса ипотеки в России, многие компании предлагают собственные рассрочку, чтобы дать возможность покупателям осуществить сделку. Однако среди добросовестных продавцов есть и хитрые мошенники, которые используют максимально сложные схемы рассрочек и отсрочек, чтобы оставить для себя лазейку, с помощью которой они смогут вернуть себе и квартиру, и задаток, а иногда и уже полученные платежи.

     Способы защиты: в этом случае можно посоветовать только одно - внимательно изучайте договор купли-продажи, советуйтесь со специалистами, привлекайте его к участию в заключение сделки. Лучше потратить часть денег на вознаграждение для риелтора или юриста, чем потерять и деньги, и уже купленное жилье.

     Цена за риск здесь очень высока. В процессе мошеннической операции, покупатели оставались абсолютно без финансов и без квартиры.

     Достаточно  большое количество юридических  нюансов, большие суммы продаж, неопытность  покупателей или продавцов из-за редкости выполнения подобных сделок создают достаточно напряженную  ситуацию.

     Ввиду этого лучше довериться надежной риэлтерской компании.

Заключение

     В данном курсовом проекте был подробно рассмотрен процесс планирования деятельности организации, выявлены его направления и значение для функционирования и развития.

     Проанализировав вышеизложенный материал, можно сделать  вывод о том, что менеджмент как система управления является составной частью любой организации, и основой для эффективной ее деятельности, в частности и сферы недвижимости.

     Менеджмент – это совокупность скоординированных мероприятий, направленных на достижение значимых целей организации.

     Целью управления является разработка путей  повышения эффективности и качества жизнедеятельности организационных  систем.

     Реализация  нормативных требований к отдельным  сферам управления определяет структурную  политику фирмы и конкретные политики в отдельных сферах деятельности. С нормативными требованиями к управлению и политикой управления жестко связано представление о морали деловых взаимоотношений - этика предприятия. Эти нормы должны обязательно вводиться в обеспечение стабильности предприятия и с целью ограничения принципа максимизации прибыли, что порождает конфликты при управлении конкретными сферами деятельности фирмы.

     В свою очередь, деятельность  организации  зависит от изменения условий  внешней и внутренней среды.

     Организационная структура управления должна адекватно реагировать на эти изменения и быть оптимальной с точки зрения выбора соответствующих возможностей и ресурсов.

     Важнейшей составляющей в деятельности менеджера  являются коммуникации, поскольку они  представляют собой обмен информацией между людьми. Другим определяющим моментом организационного процесса является выбор стиля руководства.

     Все это в совокупности поможет вновь  открываемой организации занять свою нишу на рынке недвижимости и  быть конкурентно способной.