Анализ рынка гостиниц Санкт-Петербурга

Содержание:

    Введение……………………………………………………………………..3

    1. Обзор рынка гостиниц Санкт-Петербурга…………………………….4

    1.1. Российская классификация гостиниц  и их сертификации…………..7

    1.2. Обзор цен на услуги размещения  в отелях СПб……………………9

    2. Анализ рынка гостиниц Санкт-Петербурга………………………….12

    2.1. Тенденции развития гостиничного  рынка Санкт-Петербурга……12

    2.2. Проблемы рынка гостиниц Санкт-Петербурга…………………….13

    2.3. Создание гостиничных цепей………………………………………..18

    Вывод……………………………………………………………………….24

    Список  литературы………………………………………………………..25 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Введение

    Гостиничная индустрия как вид экономической  деятельности включает предоставление услуг и организацию краткосрочного проживания в гостиницах, мотелях, кемпингах  и в других средствах размещения за вознаграждение.

    В международной практике гостиничная  индустрия считается одной из наиболее выгодных. Подсчитано, что  ежегодный прирост в сфере  мирового туризма составит в среднем 4,2% до 2010 года. Развитие гостиничной отрасли в нашей стране находится на невысоком уровне. Российские отели занимают лишь 1% от мирового гостиничного рынка. Несмотря на то, что в России постоянно вводятся в эксплуатацию новые объекты, в последние годы количество средств размещения сократилось, что во многом связано с общеэкономической ситуацией в стране. Санкт-Петербург - четвертый по численности населения город Европы, является весьма привлекательным для развития туристического бизнеса. Гостиничный сектор как стабильный источник валютного дохода и генератор деловой активности, может стать «двигателем» экономического развития города.

    В данной курсовой работе будут рассмотрены  главные проблемы, стоящие перед  российской гостиничной отраслью, а  так же возможности и перспективы  развития рынка гостиничной недвижимости в Санкт-Петербурге. 
 
 
 
 
 

1. Обзор рынка гостиниц  Санкт-Петербурга

    Ситуация  на гостиничном рынке Санкт-Петербурга неоднозначна: с одной стороны, среднегодовая  загрузка отелей недостаточно высока: по разным оценкам, она составляет 55–65%. При этом прирост туристического потока не отвечает ожиданиям властей  города: согласно «Программе развития Санкт-Петербурга как туристического центра на 2005-2010 гг.» к концу десятилетия  город должен войти в пятерку  крупнейших туристических центров  Европы с общим потоком в 5 млн. туристов в год, а в 2007 году, по данным северо-западного отделения Российского  союза туриндустрии, общее число туристов составило 4 млн. человек, увеличившись по сравнению с 2006 годом всего лишь на 3%.

    С другой стороны, в летние месяцы, особенно в период белых ночей (июнь и начало июля), гостиницы города переполнены. Более того, по сведениям Российского  союза туристской индустрии, более  трети заявок иностранных туристов в этот период не удовлетворяется  из-за нехватки гостиничных номеров. Таким образом, одной из главных  проблем развития туризма в Северной столице является фактор сезонности, в результате которого отели города пустуют зимой и переполняются  летом. Для решения этой проблемы в 2007 году городской бюджет выделил 150 млн. руб. на проведение рекламных  кампаний в европейских столицах, направленных на привлечение зарубежных туристов в течение всего года. Что касается нехватки современного номерного фонда, то в 2006 году властями Петербурга было принято постановление, согласно которому плата, взимаемая  с инвестора за право освоения участка, в случае реализации гостиничного проекта может быть уменьшена.

    Очевидно, что в сочетании с ростом деловой  активности принимаемые меры должны способствовать развитию как туристического рынка, так и сегмента гостиничной  недвижимости. Об этом свидетельствует  и интерес к Петербургу зарубежных гостиничных операторов. Среди новых  международных игроков необходимо назвать InterContinental Hotels Group, которая планирует  вывести на петербургский рынок  несколько отелей под брендами Holiday Inn и Crowne Plaza, Starwood Hotels & Resorts с брендами Le Meredien, W hotels и Sheraton, компанию Orco Property Group с отелями MaMaison Hotels & Apartments, а также Domina Hotel Group. Новый для города бренд – Courtyard – планирует вывести на рынок Петербурга международный гостиничный оператор Marriott International, уже представленный в городе отелем Renaissance St. Petersburg Baltic Hotel. Показателем активности служит также количество сделок на рынке.

    Средняя стоимость размещения в «высокий»  сезон: с учетом Holiday Club St. Petersburg, номерной фонд в текущем году, по оценкам аналитиков Colliers International, должен увеличиться на 1802 номера. Ожидается ввод 2 отелей категории 3* совокупным номерным фондом 354 номера, 4 отелей категории 4* на 930 номеров, 4 отелей категории 5* на 518 номеров. Всего же, по данным компании, на конец I квартала 2008 года известно о 60 инвестиционных проектах по строительству и реконструкции отелей (7640 номеров), а число заявок под гостиничное развитие уже превышает 140 объектов (более 11 тыс. номеров). Значительную долю гостиничного рынка, особенно его среднего сегмента, составляют мини-отели (гостиницы, в которых менее 30 номеров). По данным компании Astera St. Petersburg, на 31 января 2009 года в Санкт-Петербурге насчитывалось 255 мини-отелей с общим номерным фондом в 2828 номеров. Таким образом, их доля на гостиничном рынке Санкт-Петербурга составляет более 15%.

    Эксперты  рынка отмечают выход активности девелоперов гостиничной недвижимости за пределы центра. Гостиничные проекты  реализуются как в окраинных  районах города, например в зоне аэропорта (развитие общественно-деловой  зоны «Пулково-3», где уже начато строительство отеля 4* и нескольких бизнес-центров), так и в пригородах Санкт-Петербурга, где развивается  подсегмент отелей, ориентированных  на рекреационный туризм. По данным компании GVA Sawyer, несколько проектов заявлено в Петродворцовом, Ломоносовском, а также Курортном районах. Ведется  обновление номерного фонда санаториев и баз отдыха в пригородных  районах города и Ленобласти.

    Рис. Уровень загрузки отелей:

    По  данным Astera St. Petersburg, максимальный уровень  загрузки отелей (95–100%) характерен для  периода с мая по август (пик  приходится на период с мая по июль), а в период с октября по апрель заполняемость некоторых отелей падает до 20–25%. Среднегодовая заполняемость  петербургских отелей всех категорий  составляет около 60%, при этом в мини-отелях показатель средней заполняемости  на 5–10% выше, чем в крупных гостиницах, что связано с ценовой привлекательностью этого сегмента.

    Специалисты Colliers International считают, что в низкий сезон на посещаемость гостиниц оказывает  влияние не только климат, но и такие  факторы, как уровень безопасности в регионе, развитие транспортной инфраструктуры, наличие достаточного количества кафе и ресторанов. Также спрос может  стимулировать проведение деловых  мероприятий городского, федерального и международного значения (саммиты, экономический форум и т. д.). Кроме  того, по мнению аналитиков компании, на уровне отеля на спрос могут влиять степень известности гостиничного бренда в стране и в мире, наличие  системы онлайн-бронирования, ценовая  политика, качество отеля и обслуживания в нем.

    Наиболее  дефицитными в Санкт-Петербурге являются гостиничные номера среднего и экономического классов. Как отмечают в Becar Commercial Property SPb, большинство западных туристов в настоящее время вынуждены останавливаться в гостиницах категорий 4* и 5*, так как стандарты многих петербургских гостиниц уровня 3* и экономкласса неприемлемы даже для туристов с низким доходом. 

1.1.Российская классификация гостиниц и их сертификация.

Согласно  сложившейся практике гостиничный  рынок делится на три сектора: гостиницы первого, среднего и экономического класса. Подобная классификация в  некотором смысле дублирует общепринятое звездное деление: в составе объектов первого класса представлены гостиницы  «пять звезд» (5*), четырех- и трехзвездные гостиницы составляют сектор средней  категории (исключение – гостиница  «Англетер» 4* отнесена к первому  классу, так как управляется международным  гостиничным оператором – RF Hotels International), а экономический класс в целом  представлен гостиницами «одна-две  звезды». Классификация появилась  потому, что в бывшем СССР вообще не существовало звездных категорий. Возможность получить последнюю возникла только в 1995 году с появлением института сертификации гостиничных предприятий. Принятые в России требования «классности» не соответствует действующим мировым стандартам. До середины 2003 года существовало четыре организации, аккредитованные при Госстандарте РФ и имеющие право проводить сертификацию гостиниц. Сертификация проводилась по просьбе администрации или владельцев гостиниц.

    На  сегодняшний день добровольная сертификация услуг в сфере гостиничной деятельности осуществляется на основании Положения о государственной системе классификации гостиниц и других средств размещения. В российском законодательстве общепринятой системой классификации гостиниц является так называемая система «звезд». Таким образом, государственная сертификация гостиничных услуг представляет собой присваивание гостинице по итогам сертификации соответствующей категории или «звезды».

    В соответствии с системой «звезд»  низшей ступенью сертификации гостиничных  услуг является одна «звезда», а  высшей, соответственно, пять «звезд». Категория «звездности» гостиницы  подразумевает отражение степени  качества и набора предоставляемых  ею услуг. Пятизвездочные гостиницы  отличаются широким спектром высококачественных услуг, начиная от услуг общественного  питания и заканчивая фитнес-центром  или бизнес-услугами. При сертификации заявитель должен предоставить в  сертифицирующий орган информацию о структуре номерного фонда  гостиницы, санитарно-гигиеническое  заключение, сертификат пожарной безопасности и другие документы. Кроме национальной системы сертификации в сфере  гостиничной деятельности существует большое количество международных добровольных систем сертификации, подтверждающие высокое качество гостиничных услуг. В любом случае, все действующие системы добровольной сертификации направлены на повышение качества предоставляемых услуг и обеспечение национального или мирового признания на рынке.

    Таким образом, в России существует национальная система сертификации гостиничных  услуг, основанная на классификации  гостиниц по системе «звезд». При  положительном решении органа по сертификации гостинице присваивается  соответствующая «звездность», подтверждающая качество предоставляемых услуг  в соответствии с заданной категорией. 

1.2. Обзор цен на услуги размещения в отелях СПб.

    Рост  стоимости услуг размещения в  отелях Санкт-Петербурга составляет в  среднем 12–15% в год, при этом рост цен наиболее выражен в отелях верхнего сегмента, постояльцы которых  наименее чувствительны к стоимости  номера. Разница цены на услуги размещения в зависимости от сезона может  отличаться на 20–40% в зависимости  от категории отеля. По данным Astera St. Petersburg, стоимость проживания в стандартном  двухместном номере, в зависимости  от класса гостиницы, находится в  следующих диапазонах (включая НДС):

    1) для отелей класса 3* – 2000–3740 руб.  в сутки в «низкий» сезон, 3600–6400 руб. в сутки в «высокий»  сезон; 

    2) для отелей класса 4* – 3200–8000 руб. в сутки в «низкий» сезон, 5000–15 000 руб. в сутки в «высокий» сезон;

    3) для отелей класса 5* – 7000–15 000 руб. в сутки в «низкий» сезон, 12 000–26 000 руб. в сутки в «высокий» сезон.  

    Диапазон  цен на гостиничные  номера в СПБ:  
 
 
 
 

    Стоимость проживания в люксах и апартаментах, как правило, в 2–3 раза выше цены проживания в стандартных номерах и нередко  превышает 1000 евро в сутки.

    Несмотря  на высокие цены на гостиничные номера, по доходности гостиничные проекты  продолжают отставать от других сегментов  недвижимости. Срок окупаемости для  крупных проектов может составлять 10–15 лет. По оценкам специалистов Агентства развития и исследований в недвижимости (АРИН), в среднем инвестиции в строительство или реконструкцию гостиницы категории 5* составляют 7000–9000/кв. м. Создание гостиницы класса 4* обойдется в 3000–4000/кв. м. Инвестиции в строительство или реконструкцию гостиниц категории 3* составляют 1500–3000/кв. м. Что касается вознаграждения управляющей компании, то, по данным Colliers International, в Санкт-Петербурге с 1990 год по настоящее время наиболее распространенными условиями контракта на управление, заключаемого ведущими компаниями, является соглашение о получении оператором комиссии в размере 3% от выручки, генерируемой гостиницей, и «премиальной» комиссии в размере 10% от валовой операционной прибыли или дохода до вычета основных налогов и фиксированных платежей и отчислений на обновление мебели и оборудования.