Земельная рента в современной России

     Рента, рассматриваемая как плата за пользование землей, естественно представляет собою наивысшую сумму, какую в состоянии уплачивать арендатор при данном качестве земли. Устанавливая условия договора, землевладелец стремится оставить арендатору лишь такую долю продукта, которая достаточна для возмещения капитала, затрачиваемого им на семена, на оплату труда и покупку и содержание скота, а также остального сельскохозяйственного инвентаря, и для получения обычной в данной местности прибыли на вложенный в сельское хозяйство капитал. Это, очевидно, наименьшая доля, какою может удовлетвориться арендатор, не оставаясь в убытке, а землевладелец редко имеет в виду оставить ему больше. Всю ту часть продукта, или, что то же самое, всю ту часть его цены, которая остается сверх этой доли, землевладелец, естественно, стремится удержать для себя в качестве земельной ренты, которая, очевидно, будет представлять собою наивысшую сумму, которую только арендатор может платить при данном качестве земли. Правда, иногда щедрость, а еще чаще невежество землевладельца побуждают его довольствоваться несколько меньшей долей, равно как иногда, хотя и реже, невежество арендатора побуждает его обязаться платить несколько больше или довольствоваться несколько меньшей прибылью, чем обычная в данной местности прибыль на сельскохозяйственный капитал. Тем не менее, указанную долю все же можно рассматривать как естественную земельную ренту, т.е. ренту, за которую сдается в аренду большая часть земель. Можно думать, что земельная рента часто представляет собою лишь умеренную прибыль или процент на капитал, затраченный землевладельцем на улучшение земли. Это, без сомнения, может отчасти иметь место в некоторых случаях, но только отчасти. Землевладелец требует ренту и за земли, совершенно не подвергавшиеся улучшению, а предполагаемый процент или прибыль на капитал, затрачиваемый на улучшение земли, обыкновенно составляет надбавку к этой первоначальной ренте. Кроме того, улучшения эти не всегда производятся на средства землевладельца, нередко они делаются за счет арендатора. Однако при возобновлении арендного договора землевладелец обычно требует такого увеличении ренты, как будто все эти улучшения были произведены за его счет. Он иногда требует ренту даже за то, что вообще не поддается улучшению посредством человеческих усилий.

     Еще К. Маркс в «Капитале» достаточно подробно остановился на проблематике формирования земельной ренты как формы дохода в сельском хозяйстве. К. Маркс справедливо полагал, что в силу условий формирования цены на сельскохозяйственную продукцию аграрное производство само по себе не может быть убыточным. Так как спрос на сельскохозяйственную продукцию неэластичен, то цена на продукцию устанавливается по худшим условиям хозяйствования, владелец такой земли получает доход от реализации продукции, равный издержкам производства + средняя прибыль на авансированный капитал. Тогда собственники лучших и средних участков будут получать разностный доход, называемый дифференциальной рентой. Причем, если разница в доходах вызвана естественным плодородием земель, то она называется дифференциальной рентой 1-го рода, а если одинаковые по плодородности участки приносят различный доход в силу различных вложений труда и капитала в землю, то возникает дифференциальная рента 2-го рода. Очевидна связь дохода со способом хозяйствования на земле. Рента 1 рода отражает преимущественно экстенсивные способы хозяйствования, а рента 2 рода – преимущественно интенсивные. Необходимо указать на то, что возможность получения доходов от земли связана с частной собственностью на землю, а также с наличными альтернативами хозяйствования на земле. Итак, отметим особенности функционирования рынка земли: спрос на землю осуществляется предпринимателями, а предложение собственниками. Причем важно то, что предложение земли является неэластичным, так как сами возможности земной суши ограничены.

     Кроме сельскохозяйственного использования, земля служит для размещения на ней любого производства, а также важнейших социальных условий жизнедеятельности, таких, как предприятия сервиса, образования, здравоохранения, торговли и т.п. В этом случае собственник земли под застройку вправе рассчитывать на получение по меньшей мере арендной платы или продажной цены земли в качестве дохода. Величина таких доходов напрямую зависит от срока аренды или условий продажи, местоположения участка, площади участка и др. факторов.

     Таким образом, земельная рента, рассматриваемая  как плата за пользование землей, естественно представляет собою монопольную цену. Она не стоит ни в каком решительно соответствии с тем, что землевладелец затратил на улучшение земли или чем он мог бы довольствоваться; она определяется тем, что фермер в состоянии платить за землю. Сельскохозяйственные продукты могут, в виде правила, поступать на рынок только в таком количестве, чтобы обычная цена их была достаточна для возмещения капитала, необходимого для доставления их туда, и для оплаты обычной прибыли. Если обычная цена превышает эту норму, излишек ее, естественно, приходится на долю земельной ренты; если она не превышает эту норму, то, хотя товар и может доставляться на рынок, он не приносит никакой ренты землевладельцу. От спроса зависит, превышает ли цена этот уровень или нет. На некоторую часть сельскохозяйственного продукта спрос всегда должен быть таков, чтобы обеспечивать высокую цену, чем это для доставления его на рынок; на остальную часть продукта спрос может и не обеспечивать такую более высокую цену. В первом случае землевладелец всегда получит ренту, во втором это зависит от обстоятельств. Рента входит в состав цены продукта иным образом, чем заработная плата и прибыль.

     Высокая или низкая заработная плата и  прибыль на капитал являются причиною высокой или низкой цены продукта; больший или меньший размер ренты является результатом последней. Цена продукта высока или низка в зависимости от того, высокую или низкую заработную плату и прибыль  приходится выплачивать для того, чтобы данный продукт доставлялся на рынок. 

     2. Сравнительная характеристика  российского рынка  земли и рынков земли других стран. 

     Земли, находящиеся в пределах Российской Федерации, составляют земельный фонд страны. Хотя собственность и иные права на земельные участки осуществляются в разных формах, государство несет ответственность за их состояние, использование, охрану. Государственным органам принадлежит ведущая роль в управлении земельными ресурсами: они организуют и осуществляют землеустройство, земельный кадастр и мониторинг земель, государственный контроль за использованием земель, разрешают земельные споры. Основой государственного управления является принцип устойчивого развития, который включает предоставление широких земельных полномочий региональным органам исполнительной власти, субъектам Федерации, органам местного самоуправления.

     Важной  прерогативой государственного управления земельными ресурсами является классификация земель по категориям в зависимости от их целевого назначения. Это позволяет государству:

     - во-первых, находиться у истоков  определения назначения земель, не допускать без достаточных  оснований перевода их из одной  категории в другую;

     - во-вторых, осуществлять контроль за режимом использования земель в зависимости от их целевого назначения.

     Государственное управление землями подразделяется на общее и отраслевое управление. Общее управление земельными ресурсами осуществляется органами общей и специальной компетенции и распространяется на все территории независимо от категорий земель и форм владения ими.

     Общее управление землями возложено на Федеральное Собрание, Президента, Правительство Российской Федерации. Государственный комитет России по земельным ресурсам и землеустройству, например, является специально уполномоченным государственным органом в области охраны земель. Таким образом, Госкомзем – орган общего управления специальной компетенции.

     Отраслевое  управление осуществляется министерствами, государственными комитетами, Федеральными службами по принципу подведомственности им предприятий, учреждений, организаций, которым предоставлены земли. Осуществление ими управления, как правило, не зависит от территориального размещения земель. Задачи перед отраслевым управлением ставятся органами общего государственного управления. По отношению к вопросам управления землями представительные органы местного самоуправления и местные администрации являются органами общей компетенции, так как эти вопросы составляют только часть их полномочий наряду со множеством других. Компетенция органов местного самоуправления, полномочия в сфере регулирования земельных отношений закрепляются в правовых актах, в том числе в актах органов местного самоуправления и должностных лиц местного самоуправления.

     Вопросы управления землями содержится:

     - в уставах муниципальных образований;

     - в решениях представительных  органов муниципальных образований;

     - в постановлениях, распоряжениях,  приказах, договорах исполнительных органов – администраций муниципальных образований, их структурных и территориальных подразделений.

     Регулирование земельных отношений является содержанием  деятельности районных комитетов по земельным ресурсам и землеустройству, относящихся к органам государственной власти специальной компетенции. Более подробно полномочия местного самоуправления по управлению землями закрепляются законодательством субъектов Российской Федерации. Важной особенностью управления землями муниципальных образований является нетождественность полномочий, методов управления применительно к земельным участкам различных форм собственности.

     Органы  местного самоуправления не в праве  осуществлять государственный контроль за использованием и охраной земель без специально переданных полномочий, а также перелагать свои полномочия контроля за использованием и охраной муниципальных земель на районные земельные комитеты по земельным ресурсам и землеустройству. Органы местного самоуправления тесно взаимодействуют с органами государственного управления – районными комитетами по земельным ресурсам и землеустройству и комитетами по охране окружающей среды.

     Соотношение полномочий этих органов в сфере  регулирования земельных отношений различно, они имеют разный удельный вес ко всему объему полномочий и разные методы работы. Непосредственным полномочием, обязанностью комитетов по Земельным ресурсам и землеустройству является введение земельного кадастра, а задачей муниципальных органов – организация ведения земельного кадастра, т.е. оказание помощи работникам комитетов организационного характера, финансирование работ за счет местных бюджетов. Они же – органы муниципальных образований – являются пользователями кадастровой информации при планировании использования земель, находящихся в их ведении. Работники комитетов по земельным ресурсам и землеустройству готовят документацию, выдают свидетельства о праве собственности на земельные участки, а органы местного самоуправления в соответствии с  законом регистрируют права собственности на землю, договоры на пользование и аренду земельных участков. Тем самым обеспечивается разделение или разграничение полномочий. Назначение землеустройства определено в ст. 68 Земельного кодекса. В ней указывается, что землеустройство включает в себя мероприятия по изучению состояния земель, планированию и организации рационального использования земель и их охраны, образованию новых и упорядочению существующих объектов землеустройства и установлению границ на местности (территориальное землеустройство), организации рационального использования гражданами и юридическими лицами земельных участков для осуществления сельскохозяйственного производства, а также по организации территорий, используемых общинами коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации.

     По  содержанию землеустройство подразделяется на межхозяйственное и внутрихозяйственное. Эти два способа землеустройства при всех их различиях нельзя противопоставлять. При проведении внутрихозяйственного землеустройства могут проводиться межхозяйственные землеустроительные действия, и наоборот, межхозяйственное землеустройство требует проведения внутрихозяйственных преобразований в землепользовании (землевладении).

     В случае изъятия, в том числе путем  выкупа, земельных участков для государственных и муниципальных нужд собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков обязаны обеспечить доступ к земельным участкам для проведения землеустройства. одной из функций государственного управления земельными ресурсами (и одновременно средством обеспечения такого управления) является государственный мониторинг земель (подп.2 п.2 ст.67 Земельного кодекса).

     Мониторинг  земель – это система наблюдений (съемки, обследования и изыскания) за состоянием земель. Объектами мониторинга земель являются все земли Российской Федерации.

     К задачам мониторинга земель относятся:

     - своевременное выявление изменений  состояния земель, оценка этих  изменений, прогноз и выработка  рекомендаций о предупреждении  и об устранении последствий негативных процессов;

     - информационное обеспечение ведения государственного земельного кадастра, государственного земельного контроля за использованием и охраной земель, иных функций государственного и муниципального управления земельными ресурсами, а также землеустройства;

     - обеспечение граждан информацией о состоянии окружающей среды в части состояния земель.

     В зависимости от целей наблюдения и охватываемой территории мониторинг земель может быть федеральным, региональным или локальным. Поэтому мониторинг земель осуществляется в соответствии с федеральными, региональными и местными программами. Контроль за рациональным использованием и охраной земель осуществляется государством в лице его уполномоченных органов и должностных лиц, а также иными (невластными) субъектами – общественными организациями, собственниками земельных участков, землевладельцами, землепользователями, арендаторами.

     Основная  задача государственного контроля за использованием и охраной земель – это обеспечение исполнения земельного законодательства, соблюдения установленных требований (норм, правил, нормативов), выполнения мероприятий по охране земель органами государственной власти, местного самоуправления, юридическими лицами, их должностными лицами, а также гражданами (ст.71 Земельного кодекса). Цель государственного земельного контроля заключается в сохранении земли как природного ресурса, основы жизни и деятельности граждан России. Второй по значению в производственной сфере является сельскохозяйственное производство с присущими ему институтами, т.е. инфраструктурой, рынком и т.п. В последнее время сельскохозяйственное производство приобретает черты индустриальной сферы, т.к. кардинально изменились энергетические, технологические и технические условия осуществления хозяйственного процесса. Эти изменения привели к тому, что само сельское хозяйство получило наименование агропромышленного комплекса. большую роль играет приближение переработки первичной сельскохозяйственной продукции к самим сельским предприятиям. Распространенными стали небольшие перерабатывающие комплексы, которые позволяют производить значительную массу продуктов, отвечающих современным требованиям расфасовки, упаковки, которые были прежде характерны только для промышленной продукции.