Земельная рента в современной России

     По  сравнению с промышленным производством, агропромышленный комплекс имеет некоторые  особенности:

     В странах с развитой рыночной экономикой в структуре агросектора преобладают  семейные фермы. Некоторые из них  имеют достаточно крупные размеры, но ни одна не может самостоятельно повлиять на цены и условия продажи  продукции на рынке, поэтому часто  фермерский сектор экономики рассматривают как пример рынка совершенной конкуренции. Безусловно, здесь допускаются некоторые отвлечения от реальных условий. Так, например, в агросекторе США большое значение имеют ассоциации сельских производителей, которые оказывают существенное воздействие на политику независимых производителей, создавая для них ситуацию ценополучательства. Подобные ассоциации играют заметную роль в сельскохозяйственной политике ряда стран Западной Европы. В России фермерское хозяйство переживает сложный период становления. Вместе с тем возникли относительно новые организационно-экономические формы предприятий, которые играют заметную роль в аграрном производстве, наряду с сохраняющими свои позиции хозяйствами старого типа: колхозами и совхозами. В целом производственная структура агросектора современной России далека от оптимальности.

     Важной  особенностью земли как экономического ресурса является то, что она не создана трудом человека, и следовательно, ее цена на рынке не имеет под собой рациональной основы в виде стоимости, т.е. трудовых затрат на ее производство. Поэтому цена земли является величиной иррациональной и возникает она либо как результат конкретной заинтересованности сторон в купле-продаже участка, либо как результат оценки будущего или прошлого дохода с участка земли. Особенностью рынка земли является то, какие исторические формы землевладения и землепользования сложились в данной стране. В целом в странах Западной Европы в частной собственности находится около 2/3 всех сельскохозяйственных угодий. Но в то же время важную роль в Бельгии (68%) и во Франции (53%) играет аренда земель. Многие хозяйства в дополнение к своим землям добавляют арендуемые. При этом арендная плата уплачивается натурой только в странах Южной Европы. Считается, что аренда земли имеет ряд преимуществ по сравнению с самостоятельным владением и конкретным хозяйственным использованием, так как арендатор не изыскивает средства на покупку земель и строений, а сосредоточивает усилия на приобретении оборудования и текущих затратах. Аренда открывает доступ в сельское хозяйство молодежи, имеющей хорошее образование, но не имеющей достаточного стартового капитала. Регулярность арендных выплат может стимулировать более эффективное ведение хозяйства, хотя с этим утверждением можно поспорить.

     С другой стороны, собственное владение обеспечивает надежность, облегчает доступ к кредитным ресурсам, поскольку земля является гарантией или залогом для возврата кредита. В целом же фермеры стремятся иметь в собственности большую часть земли и строения на ней, несмотря на финансовые тяготы.

     В зарубежных странах для обеспечения  рационального и эффективного использования  земельных ресурсов ведется земельный  кадастр, который содержит совокупность необходимых сведений о природном, хозяйственном и правовом положении земель. В его рамках организована система изучения и оценки природно-экологического и экономического потенциала земель,  которая, как правило, включает регистрацию землепользований, учет количества и качества земель и их производительной способности, технологию сбора, анализа, обработки и выдачи соответствующей информации. Накопление информации в рамках земельного кадастра осуществляется по ряду каналов. К ним относятся службы землеустройства, геодезии и картографии, агрохимслужба, агрометеорологическая сеть. Кроме того, многочисленная информация о мелиоративных, гидрогеологических, гоеморфологических, геоботанических и других особенностях земли содержатся в справочных изданиях и архивах различных проектных, научных и учебных учреждений. Анализ зарубежного опыта установления платы за землю позволяет выявить факторы, определяющие размер платы; изучить динамику роста цен на землю, установить удельный вес платы за землю и общую структуру затрат на городское строительство; влияние платы за землю на политику и характер землепользования в городах. Выявление и оценка факторов, влияющих на цену земли, имеет важное значение для прогнозирования ее изменения и установления более гибкой политики налогообложения.

     Цена  на землю влияет на вид ее использования. Как правило, значительные территории в центрах американских городов заняты торговыми учреждениями, зданиями контор, фирм. Высокая цена земли ведет к интенсификации ее использования, способствует перенаселенности наиболее ценных территорий, их транспортной перегрузке. Это в свою очередь приводит к снижению ценности территории отдельных районов для определенных функций. Высокие цены на землю приводят к непропорциональным потребностям распределения городских территорий между отдельными функциональными зонами, затрудняют проведение реконструктивных работ. Зарубежный опыт свидетельствует: в центральных районах крупнейших городов размер компенсации за землю и дома, намеченные к сносу, составляет до 80 – 100% затрат на новое строительство.

     В современных условиях появилась необходимость в систематизированной информации о состоянии земель, включающей основные сведения об объекте земельных отношений, субъектах права на землю, операциях с земельными участками и их стоимостных характеристиках. Обработка, хранение и систематизация больших объемов указанной выше информации требуют создания автоматизированной земельной кадастровой системы. Целью создания системы является повышение эффективности управления земельными ресурсами на основе автоматизации процесса информационного обеспечения принятия решений (стратегического планирования и управления регионом, финансовой и инвестиционной политики, рационального использования земель и землеустройства, контроля за использованием и охраной земель, мониторинга земель) и контроля их выполнения.

     В последние годы в Западной Европе все большее значение приобретают  различные виды группового фермерства: кооперативы, объединения по совместному ведению хозяйства и т.п. Иногда распространение получают системы интегрированного совместного управления (особенно в Италии), при котором фермеры объединяют свои земельные участки в хозяйства более оптимального размера с целью совершенствования производства на базе совместного хозяйствования. При этом доход делится по трудовому участию и земельному паю.

     3. Земельная рента  в современной  России. 

     Земля является основой всех процессов  жизнедеятельности общества, происходящих в политической, экономической, социальной, производственной, коммунальной, экологической и других сферах. В этой связи она обладает стоимостью и адекватная оценка земли представляет собой одно из важнейших условий нормального функционирования и развития экономики и общества. Необходимость в результатах объективной оценки земли (земельных участков) испытывают как государственные, так и муниципальные органы исполнительной власти в целях эффективного управления земельными ресурсами и проведения рациональной земельной и налоговой политики.

     Земля в Российской Федерации как природный  ресурс, объект недвижимости и основное средство производства подлежит стоимостной оценке.

     Оценка  – это расчетная или экспертная стоимость объекта недвижимости, либо какого-либо вещного интереса в ней, проводимая уполномоченным лицом, специалистом по анализу и оценке недвижимости.

     Процесс оценивания – определенная последовательность процедур, используемая для получения оценки. Процесс обычно завершается отчетом об оценке, придающим доказательную силу оценке стоимости.

     В мировой оценочной практике выделяют два вида оценки стоимости земельных  участков: массовую (для целей налогообложения или иных государственных целей) и единичных объектов земельной собственности (индивидуальную оценку).

     В результате проведения государственной  кадастровой оценки будет получена реальная картина стоимости земель (земельных участков) на территории Российской Федерации, что позволит осуществлять более эффективное управление земельными ресурсами и связанных с ними объектами недвижимости, а также проводить сбалансированное планирование доходной части бюджетов всех уровней (в пределах платежей, поступающих от земельного налога и арендной платы), стимулировать развитие инвестиционных процессов и развитие экономики в целом.

     Необходимость в получении достоверной оценочной стоимости земельных участков испытывают как государственные и муниципальные органы исполнительной власти при управлении земельными ресурсами, осуществлении перспективного развития населенных пунктов, проведении рациональной земельной и налоговой политики, так и частные субъекты земельного права при совершении разного рода сделок с землей, для целей определения наиболее рационального, наиболее эффективного развития того или иного региона, или того или иного конкретного земельного участка.

     В современной аграрной сфере экономики  нашей страны рыночные цены на сельскохозяйственную продукцию колеблются на уровне издержек ее производства на землях не худшего, а среднего качества. Это отчасти обусловлено тем, что основная часть земельных ресурсов аграрной сферы расположена в зонах крайне холодного, засушливого климата, то есть в неблагоприятной для производства продуктов питания климатической зоне, в результате чего энергозатраты производства сельскохозяйственной продукции стали намного выше, чем в других странах мира. Конъюнктура рыночных цен на сельскохозяйственную продукцию начинала колебаться на уровне издержек ее производства на землях среднего качества, этому способствовал также ввоз дешевого продовольствия из других стран мира.

     В результате себестоимость производства сельскохозяйственной во многих регионах нашей страны, в условиях затрат равновеликого капитала, оказалась выше сложившихся рыночных цен. Это явилось одной из объективных причин нерентабельной хозяйственной деятельности аграрного сектора. Около половины сельскохозяйственных товаропроизводителей в течение ряда лет остаются убыточными. Соответственно изменяется спрос на аренду земли. рыночным спросом охватываются лишь земли лучшего и среднего качества и, в первую очередь, находящиеся в благоприятных климатических условиях, использование которых при сложившихся рыночных ценах на сельскохозяйственную продукцию остается выгодным. Земли худшего и часть земель среднего качества, в том числе находящиеся в зонах рискованного земледелия, оказываются выведенными из сельскохозяйственного оборота.

      Данная сложившаяся  ситуация на рынке сельскохозяйственной продукции и аренды земли обоснована нами путем построения графика зависимости рынков аренды земли и сельскохозяйственной продукции. При построении графика мы абстрагируемся от колебания рыночных цен и себестоимости (цены производства) сельскохозяйственной продукции.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     Рис. 3.1. Схема соотношения рыночных цен на сельскохозяйственную продукцию, себестоимости (издержек) ее производства на землях различного качества, объясняющая существование рыночного (доходного) и нерыночного (бездоходного) использования земельных ресурсов и рынок аренды земли. 

     Исходим из того, что, во-первых, в аграрной сфере  экономики существуют земли лучшего, среднего и худшего качества; во-вторых, в используемые для производства сельскохозяйственной продукции земли вкладывается равновеликий капитал; в-третьих, разница в себестоимости, возникающая в процессе производства единицы продукции, объясняется нами одним фактором - плодородием земли.

При построении схемы взаимодействия рынка аренды земли, и сельскохозяйственной продукции и издержек ее производства (основных экономических институтов аграрной сферы экономики), по оси ординат мы откладываем рыночные цены (Р), издержки производства сельскохозяйственной продукции (С) и величину земельной ренты (R). По оси абсцисс откладываем объем производимой сельскохозяйственной продукции (Q) и количество и качество земельных ресурсов, используемых в сельском хозяйстве (L). В данной схеме: Ц_пр1, Ц_пр2  – цены производства единицы продукции на землях различного качества; С_с1, С_с2 – соответственно себестоимость производства единицы продукции; Р_Ц – рыночная равновесная цена единицы сельскохозяйственной продукции, колеблющаяся на уровне затрат ее производства на землях среднего качества; Л_З – земли лучшего качества; С_З – земли среднего качества; Х_З – земли худшего качества. АВС – излишек над средней нормой прибыли (дополнительный доход), возникающий в результате разницы рыночной цены (Р_Ц) и цены производства единицы продукции на землях лучшего и части среднего качества (Ц_пр1, Ц_пр2); ДЕЁ – убыток, возникающий при использовании земель худшего и среднего качества; S – предложение земли (сдача в аренду) при рыночной цене (Р_Ц); S_p – первоначальное предложение земли; D – спрос на рынке аренды земли при рыночной цене (Р_Ц); R – цена аренды земли (рента); ЗВ – земли, вышедшие из сельскохозяйственного оборота; ЗНИ – земли нерыночного использования; ЗРИ – земли рыночного использования. Снижение рентабельности производства сельскохозяйственной продукции ниже 30% мы рассматриваем как один из главных показателей отсутствия дополнительного дохода при использовании земли.