Страхование недвижимости

      Частичное (пропорциональное) страхование применяется тогда, когда речь идет о рисках, не приводящих к полному уничтожению застрахованного имущества (в качестве примера можно привести залив квартир). При определении страховой суммы используется понятие франшизы, под которой понимается предельный размер ущерба, при котором страховое возмещение не производится.

      Таким образом, при наступлении страхового случая: представитель страховщика совместно со страхователем определяет размер ущерба. Если он не превышает страховой суммы, заранее оговоренной в договоре (обычно она устанавливается в минимальных размерах оплаты труда), страховое возмещение не выплачивается.

      Важно, однако, иметь в виду, что при  страховании имущества, если договором  страхования не предусмотрено иное, страховая сумма не должна превышать  его действительной стоимости (страховой стоимости). Такой стоимостью для недвижимого имущества считается его действительная стоимость в месте его нахождения в день заключения договора страхования.

      Гражданский кодекс РФ установил последствия  страхования сверх страховой стоимости. Так, согласно ст. 951 если страховая сумма, указанная в договоре страхования имущества, превышает страховую стоимость, договор является ничтожным в той части страховой суммы, которая превышает страховую стоимость. При этом излишне уплаченная часть страховой премии возврату не подлежит. Если же согласно договору страхования страховая премия вносится в рассрочку и к моменту возникновения обязанности по выплате страхового возмещения внесена не полностью, оставшиеся страховые взносы должны быть уплачены в размере, уменьшенном пропорционально уменьшению размера страховой суммы.

      Размер  страховой суммы напрямую зависит  от размера страховой премии (страхового взноса), под которой понимается плата за страхование, вносимая страхователем  страховщику в порядке и сроки, установленные договором страхования.

      Страхование недвижимости является по общему правилу  добровольным. Обязательное имущественное страхование для недвижимого имущества юридических лиц может быть установлено законом только в отношении недвижимого имущества, являющегося государственной или муниципальной собственностью.

      Кроме того, страхование недвижимости фактически обязательно при ипотечном кредитовании. Банки и иные кредитные организации, предоставляя кредиты на покупку недвижимости, заинтересованы в сохранении приобретаемой недвижимости, которая является предметом залога, обеспечивающего выдачу кредита. Поэтому в договоре ипотечного кредитования обычно содержится условие, по которому получатель кредита обязан за свой счет застраховать заложенное недвижимое имущество. При атом договор страхования заключается на весь срок действия кредитного договора.

      Размер  страховой суммы, которая выплачивается  при наступлении страхового случая, напрямую зависит от размера страховой  премии (страхового взноса). Страховая премия может вноситься как целиком, так и в рассрочку. В последнем случае договором устанавливаются последствия неуплаты в установленные сроки очередных взносов. Если страховой случай наступил в период просрочки уплаты очередного взноса, страховщик вправе зачесть сумму этого взноса при выплате страхового возмещения. Страховые тарифы нередко определяются в процентах от страховой суммы, что удобно при подсчете взноса при изменении страховой стоимости.

      Страховщик  в силу общего правила может самостоятельно определять страховые тарифы. Однако, как следует из п. 2 ст. 954 ГК РФ, в предусмотренных законом случаях размер страховой премии определяется в соответствии со страховыми тарифами, установленными или регулируемыми органами государственного страхового надзора. Следует отметить, что до настоящего времени какого-либо регулирования тарифов при добровольном имущественном страховании не осуществлялось. Страховой тариф при страховании недвижимости зависит не только от конкретного страхового риска, но и от других факторов. К ним относятся хозяйственное назначение объекта страхования, тип строения, год постройки, материалы, из которых сделан объект страхования, и т. д.

      Для определения страхового тарифа с  учетом всех указанных факторов страховщик определяет действительную стоимость имущества. Оценку стоимости объекта недвижимости обычно проводят квалифицированные эксперты. Однако такая возможность не всегда присутствует, поэтому недвижимость может оцениваться со слов страхователя, что зачастую ведет к завышенной оценке объекта недвижимости. В ситуации, когда завышение страховой суммы в договоре страхования было следствием обмана со стороны страхователя, страховщик вправе требовать признания договора недействительным и возмещения причиненных ему этим убытков в размере, превышающем сумму полученной им от страхователя страховой премии.

      Такое же правило применяется, если страховая  сумма превысила страховую стоимость  в результате страхования одного и того же объекта у двух или  нескольких страховщиков — так называемое двойное страхование. В этом случае сумма страхового возмещения, выплачиваемая каждым из страховщиков, сокращается пропорционально уменьшению страховой суммы по соответствующему договору страхования.⁶

      Страховщик  естественным образом заинтересован в активной помощи страхователя по сокращению размера ущерба. Закон требует, чтобы при имущественном страховании страхователь принимал доступные ему разумные меры для уменьшения размера возможных убытков, а произведенные при этом расходы страховщик обязан возместить, даже если общая сумма выплат превышает страховую сумму.⁷. Поэтому договор страхования недвижимого имущества может предусматривать обязанность страхователя предпринимать необходимые действия по спасению имущества при страховом случае: своевременный вызов аварийных служб и органов правопорядка, своевременное уведомление страховщика, использование местных подручных средств и т. д.

      Недвижимое  имущество может быть застраховано по договору страхования в пользу лица (страхователя или выгодоприобретателя), имеющего основанный на законе, ином правовом акте или договоре интерес в сохранении застрахованного имущества.⁸ (Как видно из данной формулировки, интерес состоит только в сохранении этого имущества, но не в получении каких-либо выгод и преимуществ, связанных с владением, пользованием или распоряжением этим имуществом. Не страхуется также интерес, связанный с возможными расходами при утрате или повреждении этого имущества. Иными словами, по договору страхования недвижимого имущества подлежит возмещению только одна составляющая убытков — утрата или повреждение имущества. Важно также, что в качестве повреждения имущества здесь рассматривается утрата возможности выполнять определенные функции, ибо интерес в сохранении имущества состоит в том, чтобы имущество находилось в неизменном состоянии не только с точки зрения физической сохранности, но и сточки зрения его функционального назначения.

      Лицом, имеющим интерес в сохранении застрахованного имущества, является, прежде всего, собственник, поскольку по общему правилу он несет риск утраты или повреждения. Однако риск утраты или повреждения имущества может быть возложен законом или договором на другое лицо. Например, в договоре аренды недвижимого имущества может содержаться условие о том, что риск случайной гибели или повреждения арендованного имущества возлагается на арендатора. Такая точка зрения нашла отражение и в судебной практике.

 

2. РИСКИ В СТРАХОВАНИИ НЕДВИЖИМОТИ

 
 

      Огромное  значение при закреплении гарантий имущественных прав имеет принятие Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 12 которого непосредственно посвящена способам защиты гражданских прав. В соответствии с указанной статьей Гражданского кодекса защита гражданских прав осуществляется путем:

      • признания права;

      • восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения;

      • признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки;

      •  признание недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления;

      •    самозащиты права;

      •    присуждения к исполнению обязанности в натуре;

      •    возмещения убытков;

      •    взыскания неустойки;

      •    компенсации морального вреда;

      •    прекращения или изменения правоотношения;

      •  неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону;

      •  иными способами, предусмотренными законом.

      Различные правовые акты (земельное, водное, лесное законодательство) устанавливают общие  подходы и принципы к закреплению  за собственниками имущественных прав на объекты недвижимости.

      В области защиты прав в России проделана  большая институциональная работа, создана система регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Менее проработанными являются вопросы создания реальных экономически целесообразных механизмов финансовой компенсации в случае нарушения имущественных прав.

      Снижение  рисков, связанных с осуществлением операций на рынке недвижимого имущества, требует значительных затрат времени, финансовых и иных ресурсов. Во многом величина этих Затрат зависит от законодательства, и прежде всего от того, каким образом законодательство фиксирует и защищает права на недвижимость.

      Статьей 302 Гражданского кодекса Российской Федерации введено понятие добросовестного  приобретателя. Добросовестный приобретатель — это приобретатель имущества, который не знал и не мог знать об отсутствии права отчуждения данного имущества у лица, его реализующего.

      В соответствии с указанной статьей  Гражданского кодекса, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях. Деньги, а также ценные бумаги на предъявителя не могут быть истребованы от добросовестного приобретателя.

      Права добросовестного приобретателя  недвижимости должны быть закреплены законодательством и защищены как государством, так и различными экономическими механизмами. Чем стабильнее состояние прав добросовестного приобретателя, тем меньше затраты, связанные с приобретением или отчуждением недвижимости, что в свою очередь позволяет динамичнее развиваться рынку недвижимости.

      В целом проблемные ситуации, с которыми сталкиваются российские участники рынка недвижимости, обусловлены следующими рисками:

      • риски, возникающие по вине работников учреждений, осуществляющих регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, органов технического и кадастрового учета;

      • риски, возникающие в результате несовершенства действующего законодательства;

      • риски, связанные с недобросовестными действиями отчуждателей или приобретателей недвижимости, а также мошенничество и иные виды правонарушений;

      • риски, связанные с неосмотрительными действиями отчуждателей и приобретателей недвижимости⁹.

 

1. Риски, возникающие по вине работников государственных структур

 

      Законодательством предусмотрена ответственность государственных органов, участвующих в процессе государственной регистрации прав на недвижимое имущество, за возникший по их вине ущерб у участников рынка недвижимости. В частности, Закон о регистрации прав на недвижимость определяет ответственность учреждений юстиции по регистрации прав за:

      •   своевременность и точность записей о праве на недвижимое имущество и сделках с ним в Едином государственном реестре прав;

      •   полноту и подлинность выдаваемой информации о правах на недвижимое имущество и сделках с ним.

      Кроме того, законом предусмотрена возможность направления части платежей, взимаемых за регистрацию, на обеспечение гарантий зарегистрированных прав. В соответствии со статьей 11 Закона Российской Федерации от 21.07.97 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним* средства, получаемые в виде платы за регистрацию и предоставление указанной информации, используются исключительно на создание, поддержание и развитие системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе на обеспечение государственных гарантий зарегистрированных прав. Централизуемая доля указанных средств устанавливается Правительством Российской Федерации в размере, не превышающем пять процентов взимаемых платежей, и направляется в федеральный орган исполнительной власти в системе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.