Страхование недвижимости

      Учитывая  высокую стоимость сделок с недвижимостью, размер выплат, которые потенциальна могут быть выплачены учреждениями юстиции в счет покрытия ущерба, возникшего по их вине у субъектов рынка недвижимости, может исчисляться огромными суммами (особенно когда речь идет о юридических лицах). На возмещение ущерба в полном объеме у учреждения юстиции может не оказаться достаточных финансовых средств.

      Существовала  практика, когда учреждения юстиции по регистрации прав, сознавая опасность возникновения указанной выше ситуации, создавали специальные гарантийные фонды. Предполагалось, что данные будут использованы учреждениями юстиции для компенсации ущерба, возникшего у субъектов рынка недвижимости по вине учреждений юстиции. Однако на практике создание таких фондов нецелесообразно и неоправданно. Причин этому несколько:

      •  средства фонда выделяются в структуре  средств учреждения юстиции только для целей внутреннего учета и контроля. Фактически они не выделяются в виде отдельной суммы, размещенной на обособленном банковском счете. При возникновении кассовых разрывов средства со счета списываются без учета вероятности возникновения необходимости возмещения ущерба участникам рынка недвижимости;

      •    не снимается риск того, что средств  на счете учреждения юстиции может  оказаться недостаточно для исполнения обязательств по компенсации причиненного ущерба.

      Более того, в сложившейся системе регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним нечетко установлен правовой статус платежей за регистрацию. На сегодняшний день установленный Законом о регистрации порядок финансового обеспечения системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним предполагает поступление соответствующей платы на счета учреждений юстиции. Финансирование учреждения юстиции и его филиалов осуществляется за счет внесения платы за государственную регистрацию и предоставление информации о зарегистрированных правах, за счет средств бюджетов субъектов Российской Федерации и средств иных, не запрещенных законом источников. При этом расходование средств учреждения юстиции и его филиалов производится в соответствии со сметой, утверждаемой регистратором прав, возглавляющим учреждение юстиции.¹⁰

      В то же время по своей сути плата  за регистрацию является государственной  пошлиной, поскольку ей присущи признаки государственной пошлины, указанные в ст.1 "Понятие государственной пошлины" Закона Российской Федерации от 09.12.91 №2005-1 "О государственной пошлине"¹¹, которая гласит: “Под государственной пошлиной понимается установленный настоящим Законом обязательный и действующий на всей территории Российской Федерации платеж, взимаемый за совершение юридически значимых действий либо выдачу документов уполномоченными на то органами или должностными лицами”. Это, во-первых, обязательный и действующий на всей территории Российской Федерации платеж. Во-вторых, это платеж, взимаемый за совершение юридически значимых действий либо выдачу документов уполномоченными на то органами или должностными лицами.

      В соответствии со ст. 13 "Федеральные  налоги и сборы" части 1 Налогового кодекса Российской Федерации государственная пошлина относится к федеральным налогам и сборам и подлежит перечислению в бюджет. Признание платы за регистрацию государственной пошлиной приведет к изменению статуса учреждения юстиции — признанию его бюджетным учреждением. В этом случае учреждение отвечает по своим обязательствам находящимися в его распоряжении денежными средствами. При недостатке у учреждения юстиции находящихся в его распоряжении денежных средств субсидиарную ответственность по его обязательствам несет собственник соответствующего имущества. Учитывая, что имущество учреждения юстиции является собственностью субъекта Российской Федерации и закрепляется за учреждением юстиции на праве оперативного управления, субсидиарную ответственность по его обязательствам должен нести субъект Российской Федерации. Таким образом, недостающие для возмещения средства должны взыскиваться за счет казны соответствующего субъекта Российской Федерации. Таким образом, раскладка ущерба производится не только среди участников рынка недвижимости, но и среди тех, кто сделки с недвижимостью не осуществлял, но исправно платил налоги в местный бюджет.

2. Риски, связанные с положениями действующего законодательства

      Основные  риски этой группы обусловлены тем, что существующие законодательные  и иные правовые акты не в полной мере обеспечивают приобретателям на рынке недвижимости защиту имущественных прав. При этом особенно серьезным препятствием для развития рынка недвижимости и активизации инвестиционного процесса являются две основных группы проблемных ситуаций. Во-первых, в российском законодательстве права на здания и сооружения отделены от прав на земельный участок. Во-вторых, в соответствии с действующими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации и Закона о регистрации прав на недвижимость участник рынка недвижимости может быть лишен принадлежащей ему недвижимости по ряду оснований. Например, возможность лишения прав собственности в случае, когда выясняется, что были нарушены права членов семьи продавца жилья при первичной приватизации квартиры или при совершении сделки купли-продажи квартиры.

      Таким образом, созданная сегодня в  России законодательная конструкция не дает полной гарантии прав сегодняшних собственников на недвижимое имущество.

      Эта "негарантированность" охватывает практически все объекты недвижимости, с которыми в течение последних десяти лет совершались какие-либо сделки. В результате этой "негарантированности" прав:

      • повышается стоимость кредитных ресурсов, выдаваемых под залог недвижимости;

      •    существенно повышается стоимость жилья при первичных сделках.

      По  оценкам экспертов, на столичном рынке жилья разница между стоимостью аналогичного жилья на первичном и вторичном рынках составляет до 20%. При этом, как правило, чем большее число собственников сменила квартира, тем ниже ее стоимость.

3. Риски, обусловленные недобросовестными  действиями отчуждателей и приобретателей недвижимости

      Данная  группа рисков связана исключительно  с деятельностью правоприобретателей  и отчуждателей на рынке недвижимости. Проблемы, возникающие у участников рынка в этом случае, не связаны прямо ни с действиями регистрирующих органов, ни с действиями органов технического и кадастрового учета, ни с качественным уровнем действующего законодательства. Подобные риски присутствуют на рынках недвижимости практически всех стран.  

      Участники рынка стремятся снизить возникающие риски следующими способами:

      •  тщательным подходом к анализу правоустанавливающих документов, партнеров по сделке и условий совершения сделки с недвижимостью;

      •    внесением в договоры, на основании которых осуществляется переход права на недвижимость, защитных оговорок;

      •        страхованием рисков в страховых  компаниях.

      Таким образом, снижение негативных последствий может быть достигнуто как путем совершенствования законодательства, методологии и процедур технического (кадастрового) учета и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, так и за счет развития системы государственного гарантирования и частного страхования.

3. АНАЛИЗ СТРАХОВАНИЯ НЕДВИЖИМОСТИ

1. Потенциал страхования недвижимости

     Страхование недвижимости – вид страховой  деятельности, успех которого зависит от создания соответствующих правовых условий, – страхование сделок на рынке недвижимости.

     Страхование недвижимости - сегмент рынка, который, согласно прогнозам в 2008 году наблюдал наиболее активный рост. В частности, отмечает замдиректора департамента страхования и ответственности ЗАСО "ЭРГО Русь" Эдуард Герман, рынок страхования недвижимости физических лиц и юридических лиц увеличился более чем на 24 %, и в дальнейшем темпы роста будут только увеличиваться.

     Не  совсем согласна с такой оценкой  дальнейшего развития в сегменте страхования недвижимости вице-президент  Группы "Ренессанс Страхование" Наталья Карпова: "Прогнозируемый на 2008 год рост порядка 20 % оправдался. Но по сравнению с предыдущими годами можно говорить о том, что рынок стабилизировался. Три-четыре года назад темпы роста были выше, а в нашей компании прирост премий в сегменте страхования недвижимости физических лиц достигал 60 - 650/0".¹²

     При этом она соглашается с тем, что потенциал страхования недвижимости по-прежнему очень высокий: в Москве и Санкт-Петербурге сегодня застраховано не более 15 - 20 % от общего количества жилья, а в регионах "этот показатель еще ниже". Эдуард Герман, в свою очередь, предполагает, что темпы роста страховой премии по страхованию жилой недвижимости в Москве и Санкт-Петербурге в ближайшие несколько лет "будут находиться в коридоре 25 - 30 % в год".

     Особых  изменений в сфере страхования  недвижимости Карпова не ожидает. По ее мнению, тарифы, скорее всего, останутся на нынешнем уровне в течение ближайших года-полутора. Герман, напротив, прогнозирует изменение тарифной политики страховщиков. Также, по его словам, следует ожидать "расширения страхового покрытия" и "усиления конкуренции в сфере ипотечного страхования и страхования загородных строений".

     Наибольшее  количество страховых случаев приходится на дома, построенные в 50 - 60-х годах  прошлого века и на современные новостройки. По словам Германа, возраст зданий "сильно влияет на убыточность", однако и в новостройках страховые случаи не редкость, просто они имеют другую природу: как правило, в новых домах причиной наступления страховых случаев являются масштабные работы по ремонту и обустройству, проводимые жильцами. Подтверждают эту оценку и данные Карповой: наибольшее количество страховых случаев приходится на "заливы в новостройках". "Это связано с тем, что люди делают ремонт и не всегда соблюдают все необходимые технические требования, - поясняет она. - Реже это приводит к пожарам - проводка не справляется с нагрузкой на электросеть, это провоцирует короткое замыкание и возгорание горючих материалов".

     К 2010 году рост объема инвестиций в коммерческую недвижимость может достигнуть, по прогнозам экспертов, $10 млрд. Наиболее прибыльный сегмент девелоперского бизнеса - строительство и эксплуатация многофункциональных комплексов (МФК). Наиболее характерные риски - пожар, стихийные бедствия, потеря прибыли в результате перерыва в производстве. Программы страхования многофункциональных комплексов в первую очередь направлены на защиту имущественного комплекса, отмечает Герман из "ЭРГО Русь": внутреннюю и внешнюю отделку помещений, инженерное оборудование. Кроме того, в программу, как правило, включается страхование гражданской ответственности перед третьими лицами при эксплуатации застрахованных помещений. Также страховщики предлагают программы по страхованию строительно-монтажных рисков для недвижимости на этапе строительства, в том числе строительной техники, подсобных строений, страхование ответственности строителей и объекта строительства от скрытых конструктивных дефектов.

     Впрочем, страховые случаи по таким программам не носят массового характера, хотя в части причинения ущерба имуществу  третьих лиц они имеют место. В основном это касается аварий водонесущих систем и ложных срабатываний систем автоматического пожаротушения.

     Наиболее  востребованными при страховании  МФК оказываются программы, направленные на страхование ответственности  арендаторов за причинение ущерба имуществу арендодателя и других арендаторов. Это, конечно, связано с тем, что такое страхование является обязательным условием заключения договора аренды во многих крупных многофункциональных комплексах.

     Примечательно, что отечественные и зарубежные девелоперы в своем выборе страховых продуктов ведут себя довольно похоже. И российские, и зарубежные девелоперы все чаще просят включить в покрытие страхование по риску "терроризм". Правда, у зарубежных девелоперов выше культура страхования, поэтому они чаще покупают полную страховую защиту "от всех рисков" с большим лимитом ответственности.

     2008 год, по мнению экспертов, стал  своего рода рубежом для российских  страховых компании. Изменилось  законодательство, вступили в силу  многие поправки - например, в части,  затрагивающей нормативы уставных капиталов и требования к составу собственных средств и размещению резервов. Из заметных преобразований на страховом рынке эксперты отмечают последовательное снижение тарифов крупными игроками и одновременное ужесточение условий страхования.

2. Страхование недвижимости в кризис

     По-прежнему невелико количество граждан, защищающих свое имущество с помощью страхового полиса. Ситуация со страхованием квартир  не совсем оптимистичная – застраховано не более 5% всей жилой городской  недвижимости. Загородная недвижимость пользуется более высоким спросом – защищено полисами порядка 15–20% недвижимости. Эксперты связывают это с менталитетом дачников: когда строишь своими силами дом на протяжении нескольких лет, это заставляет задуматься о последствиях и постараться их минимизировать. Для сравнения, в Эстонии застраховано на добровольных началах 90% квартир. ¹³

     Кстати, именно владельцы домов средней  ценовой категории пользуются страховыми услугами. В условиях кризиса это  минимальное количество может заметно сократиться. В такой ситуации страховые компании, безусловно, идут навстречу клиентам: разрабатывают специальные программы, предоставляют скидки, рассрочки на внесение страховой премии, франшизы.