Особенности страхования коммерческой недвижимости в Твери и Тверской области

3

«ТВЕРСКОЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ ТЕХНИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ»

Кафедра «Экономика и управление производством»

ИДПО

Курсовая работа по дисциплине

«Экономика недвижимости»

«Особенности страхования коммерческой недвижимости в Твери и  Тверской области.»

Выполнил: студентка 3 курса ЭУП(ОНИ)ФДПО

33 группа  

Проверил

Тверь 2011

ОГЛАВЛЕНИЕ

ВВЕДЕНИЕ………………………………………………………………………….3

ГЛАВА 1. СТРАХОВАНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ……………………………...5

1.1. Сущность страхования в РФ…………………………………………….5

1.2. Страхование некоммерческой недвижимости………………………….8

1.3. Особенности страхования коммерческой недвижимости……………11

ГЛАВА 2. АНАЛИЗ РЫНКА СТРАХОВЫХ УСЛУГ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ……………………………………………………………………...15

2.1. Факторы, влияющие на рынок страховых услуг……………………...15

2.2. Анализ страхования коммерческой недвижимости в РФ…………….24

ГЛАВА 3. ОСОБЕННОСТИ СТРАХОВАНИЯ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В ТВЕРИ И ТВЕРСКОЙ ОБЛАСТИ………………….30

3.1. Страховые компании, предлагающие услуги по страхованию коммерческой недвижимости в Твери и Тверской области……………………..30

3.2. Анализ страхования коммерческой недвижимости в Твери и Тверской области………………………………………………………………………………34

ЗАКЛЮЧЕНИЕ…………………………………………………………………...38

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ…………………………...40

ВВЕДЕНИЕ

     Страхование недвижимости давно уже стало нормой жизни граждан большинства цивилизованных стран. И, хотя в Америке договор на страхование недвижимости заключает примерно 95% владельцев собственности, а в России недвижимость страхуют пока только около 5% собственников, страхование объектов недвижимости постепенно выходит на новый уровень. Хотя, если по закону мы обязаны страховать наши автомобили, то страхование недвижимости пока остается личным делом россиян.

     На практике страхование недвижимости долгое время было не слишком распространено в России. Причины непопулярности называют разные – кто говорит, просто не привыкли, кто считает, что мы продолжаем надеяться на «русский авось», что у нас до сих пор нет развитой правовой культуры. Возможно, дело еще и в слухах о невыплатах страховых возмещений, очень часто ничем не подтвержденных.

     Однако, задуматься есть над чем. Может быть все-таки проще доверить недвижимость надежной страховой компании, заплатив «налог» за спокойствие, чем по независящим от вас обстоятельствам потерять гораздо больше, чем сумму страховки, внесенную по договору на страхование недвижимости. Кроме того, не стоит забывать о том, что риск утраты недвижимости возникает сразу после того, как покупатель расстается со своими деньгами. В результате, хотя недвижимость по праву считается выгодным вложением, можно «вложить деньги в воздух», вовремя не приняв необходимых мер предосторожности.

     Среди страховых рисков одними из самых распространенных являются страхование финансового риска и страхование титула. Страхование финансового риска - это страхование имущественных интересов инвестора (например, если приобретаете квартиру в строящемся доме или дом в строящемся коттеджном поселке), связанное с его инвестиционной деятельностью. Титульное страхование заключается в страхование риска утраты права собственности на приобретенную недвижимость.

     Если вкладываете деньги в строительство дома и таким образом становитесь его инвестором, то при приобретении недвижимости финансовыми рисками и поводом для того, чтобы осуществить страхование недвижимости, могут являться как перенос сроков строительства, так и, например, банкротство подрядчиков или субподрядчиков. То есть в данном случае страхование недвижимости необходимо для того, чтобы форс-мажорные обстоятельства не повлияли на благосостояние. При получении кредита под покупку недвижимости на вторичном рынке, получатель обязательно должен оформить пакет из 3 страховок (страхование жизни и трудоспособности заемщика, страхование приобретаемой недвижимости от рисков повреждения, страхование риска утраты права собственности на недвижимость).

     При оформлении кредита на покупку недвижимости в строящемся доме страхованию подлежат только два первых вида риска. Однако следует помнить, что если решили не страховать недвижимость, не получите компенсации в случае банкротства подрядчиков или других неприятностей, произошедших с недостроенным домом, в котором находится недвижимость, за которую уже заплатили крупную сумму.

     Следует отметить, что охватить весь объем возможных рисков при страховании недвижимости без помощи специалиста непросто, поэтому лучше всего воспользоваться квалифицированной помощью.

ГЛАВА 1. СТРАХОВАНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ

     1.1. Сущность страхования в РФ

     Страхование является особым видом экономических отношений, призванным обеспечить страховой защитой людей, их дела от различного рода опасностей.

     Страховую защиту можно объяснить как двустороннюю реакцию человечества на возможные опасности природного, техногенного, экономического, социального, экологического и другого происхождения. С одной стороны, страховая защита вызывается объективной потребностью физических и юридических лиц в сохранении своих имущественных интересов, связанных с различными сторонами жизнедеятельности. С другой стороны, эта потребность сопровождается соответствующей способностью людей в обеспечении названных интересов.

     Если потребность в защите порождается страхом, а способность к защите осознанием в силу этого страха необходимости создания соответствующих натуральных или денежных фондов, при помощи которых можно обеспечить сохранность имущественных, личностных и прочих интересов людей, то можно сказать, что в действие вступила система страховой защиты.

     Таким образом, страховую защиту можно определить как осознанную потребность физических и юридических лиц в создании специальных страховых фондов для восстановления имущества, здоровья, трудоспособности и личных доходов как самих участников создания этих фондов, так и третьих лиц.

     Общественная практика в течение длительного периода времени выработала три основные формы организации страхового фонда:

     1. Централизованные страховые (резервные) фонды, создаваемые за счет бюджетных и других государственных средств. Формирование данных фондов осуществляется как в натуральной, так и в денежной форме. Государственные страховые (резервные) фонды находятся в распоряжении правительства.

     2. Самострахование как система создания и использования страховых фондов хозяйствующими субъектами и людьми. Эти децентрализованные страховые фонды создаются в натуральной и денежной форме. Эти фонды предназначены для преодоления временных затруднений в деятельности конкретного товаропроизводителя или человека. Основным источником формирования децентрализованных страховых фондов служат доходы предприятия или отдельного человека.

     3. Собственно страхование как система создания и использования фондов страховых организаций за счет страховых взносов заинтересованных в страховании сторон. Использование средств этих фондов осуществляется для возмещения возникшего ущерба в соответствии с условиями и правилами страхования.

     В настоящее время в Российской Федерации существенно изменяется соотношение между централизованными, децентрализованными фондами и фондами специализированных страховых организаций. Сдвиг происходит в сторону усиления роли страхования и самострахования. Государственные страховые фонды постепенно теряют свое доминирующее значение.

     Таким образом, экономическая сущность страхования состоит в создании денежных фондов за счет взносов заинтересованных в страховании сторон и предназначенных для возмещения ущерба у лиц, участвующих в формировании этих фондов. Поскольку возможный ущерб (или страховой риск) носит вероятностный характер, то происходит перераспределение страхового фонда как в пространстве так и во времени. Можно сказать, что возмещение ущерба у пострадавших лиц происходит за счет взносов всех, кто участвовал в формировании этих страховых фондов.

     Наряду с обеспечением страховой защитой лиц, заключивших соответствующие договора, страхование играет также важную социальную роль в жизни современного рыночного общества. Основные функции страхования, выражающие общественное назначение этой категории, состоят в следующем.

     1. Инвестиционная функция, которая состоит в том, что за счет временно свободных средств страховых фондов происходит финансирование экономики. Вследствие того, что страховые компании накапливают у себя большие суммы денежных средств, которые предназначены на возмещение ущерба, но до тех пор, пока на наступил страховой случай, они могут быть временно инвестированы в различные ценные бумаги, недвижимость и по другим направлениям. Эта деятельность страховых компаний находится под контролем государства.

    2. Предупредительная функция страхования состоит в том, что за счет части средств страхового фонда финансируются мероприятия по уменьшению страхового риска. Например, за счет части средств, собранных при страховании от огня, финансируются противопожарные мероприятия, а также мероприятия, направленные на уменьшение возможного ущерба от пожара.

     3. Сберегательная функция. В страховании жизни категория страхования в наибольшей мере сближается с категорией кредита, так как происходит накопление по договорам страхования определенных страховых сумм. Сбережение денежных сумм, например, с помощью страхования на дожитие, связано с потребностью в страховой защите достигнутого семейного достатка. Тем самым страхование может иметь и сберегательную функцию.

     4. Контрольная функция страхования заключена в строго целевом формировании и использовании средств страхового фонда. Данная функция вытекает из указанных выше трех и проявляется одновременно с ними в конкретных страховых отношениях, в условиях страхования. В соответствии с контрольной функцией на основании законодательных и инструктивных документов осуществляется финансовый страховой контроль за правильным проведением страховых операций.

     Современное государство широко использует категорию страхования в форме социального страхования и пенсионного обеспечения для общественной страховой защиты граждан на случай болезни, потери трудоспособности (в т.ч. по возрасту), потери кормильца, наступления смерти.

     1.2. Страхование некоммерческой недвижимости

     Каждый гражданин желает, чтобы его имущество всегда оставалось в целости и сохранности. Но, к сожалению, 100%-ной уверенности в этом нам никто не даст. Пожар, несчастный случай или стихийное бедствие могут уничтожить жилье или иную собственность. Но мы можем позаботиться об их сохранности заблаговременно, - для этого существует такая услуга, как страхование имущества физических лиц. Застраховав свою квартиру или дачу, гражданин получает уверенность, что если они будут повреждены или даже полностью разрушены, - страховая компания возместит их полную стоимость. Пусть мы не можем порой оградить себя от неприятных жизненных коллизий, но страхование имущества физических лиц помогает свести к минимуму ущерб от их наступления.

     Застраховать свою собственность сегодня можно практически в любой страховой компании. Поскольку услуга эта весьма востребована, - страховщики выработали на ее основе множество страховых продуктов. Поэтому, вовремя оформив полис, можно не бояться неприятностей, которые случаются, как правило, в самый неподходящий момент. Если программа страхования имущества физических лиц будет выбрана правильно – беда не нарушит спокойствия и уверенности, а убытки будут возмещены. Главное – определиться с выбором адекватного страхового продукта.

     Естественно, вопрос – что именно можно застраховать – возникает одним из первых. Страхование имущества физических лиц включает страхование объектов недвижимости и страхование личного имущества граждан. Первый вид страхования подразумевает оформление страхового полиса на дом, квартиру, дачу, хозяйственные постройки, - и это, по сути, страхование стен. По второму виду страхования можно застраховать мебель, бытовую, аудио- и видеотехнику, меха, одежду и обувь, ювелирные изделия из драгоценных металлов, золота, платины, антикварные вещи и частные коллекции. Полис страхования имущества физических лиц может включать и страхование элементов внутренней отделки жилья, если она дорогая: лепнины, инкрустации и пр.

     Немаловажным является и вопрос – от чего защищает страховой полис? На языке страхования это означает, что именно считается страховым случаем. Подразумевается, что страховое событие наступило, если имущество оказалось повреждено или утрачено по причине взрыва, пожара (в том числе и от удара молнии), аварии в инженерных сетях (водопровод, отопление, канализация), затопления или залива соседями (ремонтными организациями), стихийных явлений. Страхование имущества физических лиц предусматривает также возможность застраховать свое добро от действий злоумышленников, разбоя, грабежа, поджога, а также падения пилотируемых летательных средств и наезда транспорта.

     Как уже говорилось выше, страховых продуктов такого типа существует немало, - как, впрочем, и компаний, их предлагающих. Конкуренция, которая имеет место на страховом рынке, заставляет страховщиков создавать различные преференции для страхователей и предоставлять льготные условия сотрудничества. По этой причине сегодня существует возможность, в зависимости от той или иной компании, оплачивать в рассрочку полис страхования имущества физических лиц, воспользоваться упрощенной программой страхования загородных строений и дач, стоимость которых не превышает 300 тыс. рублей и даже получить существенную скидку при каждой последующей покупке полиса.

     От чего, прежде всего, хотят застраховаться владельцы квартир? Обычно, номером первым в списке рисков значится «повреждение в результате пожара». По статистике, 80% возгораний происходит именно в жилом секторе - из-за неосторожного обращения с огнем, курения, неисправности электропроводки. Страхование этого риска относится к наиболее дорогим (до 0,7% стоимости объекта недвижимости в год). Соперничать с ним могут только залив (повреждение водой) - второй по «популярности» риск, а также взрыв бытового газа.

     Не менее популярная у хозяев квартир услуга страхования гражданской ответственности перед третьими лицами. В этом случае предметом страхования становится возможность причинения ущерба соседям по дому из-за залива или пожара в собственной квартире. Жители городских квартир часто оказываются в ситуации, когда из-за халатности или неисправности сантехнического оборудования имуществу соседей причиняется ущерб, компенсация которого ложится на виновника. Можно застраховать свою ответственность на определенную сумму (она устанавливается по желанию страхователя), и тогда выплаты произведет страхования компания. Базовый тариф исчисляется в процентах от этой суммы, которая обычно составляет примерно 0,3-0,7% от установленного лимита ответственности.

     Для загородных строений наибольшую опасность представляют злоумышленные действия третьих лиц (кража, взлом, грабеж, поджог). Причем, воруют везде: и в фешенебельных коттеджах, и в добротных домах, отстроенных горожанами на деревенских улицах, и в скромных садовых домиках типа «избушка на курьих ножках».

     Разница в тарифах страхования загородной недвижимости значительна. Определяющий фактор - материал постройки: если это деревянное сооружение, то стоимость полиса будет более высокой по сравнению с каменными, кирпичными домами, менее подверженными разрушению.

     Почему сейчас возрос спрос на страхование имущества, ведь это не стало обязательным, как, например, в случае страхования гражданской ответственности автовладельцев?

     Все больше наших граждан приобретают в частную собственность дома, квартиры, дорогостоящую мебель, автомашины, другие ценности и соответственно перед многими встает вопрос: как все нажитое сохранить? Здесь хочется обратить внимание на одну существенную деталь. В соответствии с Гражданским кодексом РФ собственник сам несет риск утраты принадлежащего ему имущества. Например, если раньше вместо сгоревшей квартиры вам из муниципального фонда предоставлялась новая, то сейчас ущерб собственнику приватизированной квартиры со стороны муниципалитета возмещаться не будет. Что делать? Например, приобретенное имущество, можно застраховать, что позволит не опасаться за свою собственность. Покупая страховой полис, приобретаете гарантию того, что страховая компания возместит возможные материальные потери.

     1.3. Особенности страхования коммерческой недвижимости

     Страхование коммерческой недвижимости весьма популярно среди российских предпринимателей, но сегмент малого и среднего бизнеса еще только готовится пережить бум в этом виде страхования. Однако, для того чтобы застраховать свой офис или склад, придется доказать страховой компании не только право это сделать, но и адекватность в соблюдении возможных мер безопасности.

     Однажды генеральный директор одного из заводов из окна своего кабинета увидел, что около остановки горит небольшой магазинчик. Вызванная сразу же пожарная машина добралась как раз к тому моменту, когда все, что могло сгореть, благополучно догорело. Именно после столь впечатляющей сцены стоящий рядом завод был полностью застрахован. Как признавался позже директор, его опасения вызывал скорее даже не сам факт пожара, а высокая вероятность того, что не удастся вовремя его потушить. Подобные случаи, то есть различного рода возгорания, аварии систем коммуникаций, а также действия третьих лиц, приведшие к повреждению отделки и движимого имущества, считаются наиболее частыми случаями ущерба коммерческой недвижимости.

     Степень заинтересованности в услугах страхования со стороны участников рынка недвижимости велика. Тем не менее, на данный момент стабильный спрос не распространяется на все виды страхования равномерно, а наиболее востребованным остается страхование имущества. Этот вид страхования по праву можно считать классическим в сфере коммерческой недвижимости. Застраховать можно здание: как конструктивные элементы, так и отделку, инженерные коммуникации, мебель, офисную технику, иное имущество.

     В последнее время в большей степени проявляется интерес к страхованию права собственности или страхованию титула: «В жилой недвижимости данный вид страхования продвигается банками, страхующими по ипотеке, тогда как сами жильцы об этом пока мало задумываются. В коммерческой недвижимости, особенно связанной с рейдерством, этот риск существует, и поэтому сейчас люди стали больше интересоваться этим видом страхования.

     Сегмент рынка страхования коммерческой недвижимости, который сейчас не очень развит, но который ожидает бурное развитие, – это страхование предприятий малого и среднего бизнеса, которые пока еще не имели достаточного количества средств на подобные расходы. Одним из главных стимулов в развитии можно считать то, что страхование недвижимости (за исключением титульного страхования) относится на себестоимость. Определенным минусом, однако, можно считать то, что эти расходы не покрывают исходящий НДС.

     До настоящего времени страхование коммерческой недвижимости в России развивалось в основном за счет банковских усилий. При выдаче кредита банки обязывали кредитополучателя страховать свою коммерческую недвижимость. Серьезную роль сыграли и ориентированные на Западные компании, которые старались минимизировать риски в работе на российском рынке. Ну и конечно, есть люди, которые просто в силу убеждений и образования понимают, что дешевле застраховать сейчас, чем потерять все потом.

     В отличие от страхования жилой недвижимости, где инициаторами страхования выступают чаще всего физические лица (владельцы жилья), коммерческую недвижимость страхуют компании, то есть юридические лица, а также индивидуальные предприниматели (без образования юридического лица) или физические лица, ведущие предпринимательскую деятельность. Из этого различия вытекает и понимание объекта страхования: им должно становиться имущество, используемое именно в предпринимательской деятельности с целью извлечения прибыли.

     В общем-то, принципиальной разницы между страхованием жилой и коммерческой недвижимости нет, но определенные отличия, разумеется, существуют. Страховое покрытие для коммерческой недвижимости шире и может включать, помимо страхования от стандартных опасностей, страхование «от всех рисков», страхование убытков от перерыва в деятельности (убытков от потери арендных платежей) и т.д.

     Опять же, если жилую недвижимость можно условно разделить на дома и квартиры, то коммерческая недвижимость включает в себя различные классы: от офисных центров, гостиниц, складов, заводских и производственных помещений до помещений технологического или второстепенного назначения, ее объектами могут быть в том числе самолеты, находящиеся на земле, или даже заборы и ограждения.

     Если обычно в жилой недвижимости людей больше интересуют риски, связанные с отделкой, то в коммерческой недвижимости больше внимания уделяется страхованию несущих конструкций. Кроме того, если исходить из понятия «максимально возможный убыток», то в квартире и в доме максимально возможный убыток обычно равен стоимости квартиры или дома. Если пожар случится на заводе, то маловероятно, что он полностью выгорит. Да, бывают катастрофические убытки, но в коммерческой недвижимости, под которой подразумеваются чаще всего какие-то большие комплексы, максимально возможный убыток все-таки зачастую не равен всему объекту и обычно, но не всегда, страхование коммерческой недвижимости может быть дешевле, чем жилой недвижимости».

     Для принятия на страхование клиент заполняет заявление-анкету по утвержденной страховщиком форме, после чего представитель страховщика выезжает на осмотр имущества. После заполнения заявления и осмотра, в зависимости от сведений, указанных в перечисленных документах, и размера страховой суммы, представитель страховщика определяет условия страхования и рассчитывает размер страховой премии.

     Во внимание принимаются технические особенности здания: какие материалы использовались при строительстве, соответствует ли оно первоначальному назначению, перестраивалось ли, когда проходил последний капитальный ремонт, каково состояние инженерных коммуникаций. Например, когда идеальный складской комплекс на юго-западе Москвы с отличной охраной, хорошей инженерной системой, серьезно пострадал из-за того, что ремонт в нем доверили делать непрофессионалам. На третьем этаже огромного четырехэтажного складского комплекса в ночь на субботу сорвало коллектор горячей воды, а так как комплекс работал по принципу: в пятницу закрывается и в понедельник открывается, – то двое суток кипяток заливал все три этажа здания. К счастью для страховой компании, клиент решил сэкономить на страховании и не застраховал товары, которые находились на этом складе, а их стоимость была в десятки раз больше, чем стоимость пострадавшей от аварии отделки. Поэтому в расчет принимается не только качество инженерных коммуникаций, но и то, кто их устанавливает, все это тоже может повлиять на страховой тариф.

     Также страховыми компаниями исследуется право собственности на здание, для того чтобы удостовериться в праве юридического лица страховать объект коммерческой недвижимости. Кроме этого, страховщики обращают внимание и на меры безопасности, предпринимаемые собственником, арендатором или пользователем объекта коммерческой недвижимости (при этом учитываются и географические особенности места нахождения объекта.

ГЛАВА 2. АНАЛИЗ РЫНКА СТРАХОВЫХ УСЛУГ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

     2.1. Факторы, влияющие на рынок страховых услуг

     Уровень потребления услуг страхования как гражданами, так и организациями всех форм собственности находится в России в настоящее время на очень низком уровне.

     При этом спрос юридических и физических лиц в страховании имеет принципиально различную природу. Это проявляется в различных мотивах и стимулах, определяющих стремление потенциального страхователя застраховаться на предлагаемых страховыми компаниями условиях. Главной причиной, подавляющей интерес к страхованию, является политическая и макроэкономическая нестабильность, хотя для каждой из групп потенциальных клиентов эта нестабильность имеет конкретное выражение: неплатежи в промышленности, банковские и финансовые кризисы, задержки в выплатах зарплат населению, нестабильность получения доходов предпринимателями. Хотя страховая зашита и является одним из способов защиты разнообразных имущественных и личных интересов, подобная нестабильность не является побудительным мотивом для развития страхования. Тем самым, на практике это не приводит к росту потребления страховых услуг.

     На более детальном уровне можно выделить три проявления фактора нестабильности, связанные с общим состоянием экономической среды, положением страховщиков и страхователей.

     1. Нестабильность в экономике имеет глобальный, всеобъемлющий характер системного кризиса. Нестабильность такого масштаба не может быть объектом страхования.

     2. По существу слабо развитый отечественный страховой рынок не в состоянии обеспечить качественную защиту в массовом порядке от крупных или множественных рисков. Финансовые и технологические ресурсы большинства операторов страхового рынка для этого недостаточны.

     3. Отечественная потенциальная клиентура страховых компаний в целом не воспринимает идеологию страховой защиты как необходимый элемент ведения бизнеса и личных дел. Этот фактор не следует сводить только лишь к отсутствию страховой культуры у страхователей. В большей степени сказывается фаза развития уровня благосостояния граждан и хозяйствующих субъектов, многие из которых еще находятся на этапе формирования источников своих доходов. Поэтому у них не сформирован долговременный имущественный интерес, защита которого является движущей силой развития страхования.

     На уровне принятия решений все эти факторы, действуя одновременно, проявляются в невысоком уровне доверия к страховщикам. Это недоверие для большинства потенциальных клиентов не является актуализированным (приобретенным) и входит в их общие представления об экономической ситуации. Только у относительно небольшой части потенциальных клиентов оно вызвано неудачными попытками страхования в разорившихся страховых компаниях или потерями средств, вложенных в «Госстрах» по договорам накопительного страхования. При этом данная категория представляет собой наименее значимую с точки зрения потенциальных объемов страховой защиты часть населения.

     Характер спроса на страховые услуги со стороны юридических лиц не поддается однозначной интерпретации. В настоящее время он во многом обусловлен различными субъективными факторами как отношения к страхованию, так и выбора страховщика. При этом на свободу выбора страхователей - юридических лиц в большой степени оказывают влияние экономические факторы.

     Значительный рост страхования за счет средств граждан в 2010 году (по результатам трех кварталов 2010 года общий объем страховых взносов физических лиц увеличился на 54% по сравнению с тем же периодом предыдущего года) определяется, главным образом, увеличением спроса со стороны граждан на полисы личного страхования и, в частности, страхования жизни. В этих видах рост премии составил более 66%. Для сравнения: в страховании от несчастных случаев рост совокупных собранных премий составил 26%. а в страховании имущества граждан менее 18%. В этих видах прирост объемов (в реальном выражении не очень большой) происходит, по-видимому, по инерции. В частности, одной из причин отсутствия спада в этих видах страхования является то, что спрос в регионах базируется на традиционном укладе. Потери, связанные с инфляцией, в имущественных видах и страховании от несчастных случаев существенно ниже по сравнению с накопительными видами ввиду краткосрочности действия договоров. В личном страховании в начале 90-х годов наблюдалось катастрофическое падение спроса на страховые услуги, компенсировавшееся приростом за счет «зарплатных схем» страхования жизни.

     Однако в личном страховании за счет средств граждан происходит изменение структуры спроса. От классической структуры страхования, сформированной еще во времена «Госстраха» в расчете на небогатого страхователя, эта форма страхования переходит на обслуживание более богатой категории населения, так называемого среднего класса. Как показывает практика, их запросы лежат в обслуживании текущих интересов, прежде всего, туризма, медицины и использования автотранспорта. Наибольший реальный прирост объемов страхования наблюдается в страховании от несчастных случаев граждан, выезжающих за рубеж, а также в добровольном медицинском страховании, что, в частности, обусловлено снижением качества услуг, предлагаемых по полисам ОМС.

     Средний класс начинает постепенно менять структуру спроса и в имущественном страховании. Вместо наиболее популярного в первые годы после реформ страхования дач спрос все больше сдвигается в сторону автомобильного страхования. Тем не менее, структура спроса на имущественные виды страхования в настоящее время в значительной степени сформирована страхованием жилья и дач.

Таблица 2.1.1.

Распределение видов страхования среди застрахованных

     Важным результатом можно считать то, что видовая структура потенциального спроса на страховые услуги отличается от структуры существующего потребления. Согласно опросу СК «Народный резерв», наибольший потенциал развития существует у страхования квартир: 32,3% из тех, у кого нет страховки, могли бы ее приобрести. Лидирующее в потреблении страхование дач занимает только шестое место по величине потенциального спроса (полис по этому виду при определенных условиях согласились бы приобрести только 13,4%), что характеризует насыщение этого сегмента рынка. Очень низкое положение добровольного медицинского страхования семьи как в списке потребления, так и в списке заинтересованности людей (менее 5% интересуются этим видом страхования), также, по-видимому, отражает тот факт, что такое страхование из массового вила услуг превращается в элитарный.

     Значительные изменения за последние два года произошли в списке компаний, пользующихся наибольшей популярностью у населения. Компании, входящие в систему «Росгосстраха» продолжают пользоваться наибольшей популярностью в большинстве регионов и в настоящее время. Более того, в Калмыкии, Карачаево-Черкесии, Карелии, Хакасии, а также в Кабардино-Балкарской, Мордовской и Чувашской республиках, Архангельской, Брянской, Калужской, Костромской, Курганской, Пензенской, Псковской, Тамбовской и Тверской областях существует практически стопроцентная монополия дочерних компаний «Росгосстраха».

     В последние годы к работе с населением активно подключились «Ингосстрах» и «Россия». При этом высокое доверие к их страховым продуктам также объясняется расчетом на государственную поддержку и стабильность. Для населения же зачастую не существует разницы между «Ингосстрахом» и «Росгосстрахом», что не дает возможность достоверно разделить клиентов этих компаний при помощи социологических опросов.

     Итоговый список популярности страховых компаний по состоянию на начало 1998 года выглядит следующим образом:

Таблица 2.1.2.

Список страховых компаний, которым отдают предпочтение россияне

     К сожалению, многие страхователи, имеющие страховку, не помнят или не уверены в названии своей страховой компании. И таких очень много (21,7% от числа застрахованных). Эта категория - свободный электорат страховых компаний, легко поддающийся на уговоры агентов и рекламу.

     Страхуясь зачастую не очень осознанно, люди называют весьма разумные причины, которые являются главными при выборе страховой компании (см. Таблицу 2.1.3.).

Таблица 2.1.3.

Факторы выбора страховых компаний

     Как видно из сравнения этих результатов, за последний год произошло резкое смещение приоритетов при выборе страховой компании. Все большую роль начинает играть надежность страховой компании, которая оттесняет далеко на второй план прочие факторы. В отличие от прошлого года, когда наравне с финансовыми характеристиками надежности страховой компании население интересовалось условиями страхования и обслуживания, а также известностью компании, теперь это представляется не очень значительным, возможно, по той причине, что условия страхования у многих компании постепенно сближаются. На фоне слабого закрепления названия своей компании в памяти многих страхователей такой интерес к надежности страховой компании представляется не очень осмысленным Необходима дальнейшая конкретизация понимания страхователями этого ключевого понятия.

     Косвенным подтверждением этому являются основания для принятия решений о заключении договора страхования. Следует отметить, что само такое решение предшествует поиску конкретной страховой компании. Здесь гораздо меньшую роль играет надежность компании на рынке (человек вначале должен решиться застраховаться, а уж затем искать надежную компанию). Ответы респондентов, не имеющих никакой страховки, на вопрос «При выполнении каких условий Вы заключили бы договор страхования?» распределились следующим образом:

Таблица 2.1.4.

Основания принятия решения о заключении договора страхования

     Из тех граждан, кто застраховался, большинство сделали это из чувства осторожности и необходимости иметь финансовую защиту на случай чрезвычайных ситуаций. Второй фактор представляется людям наиболее важным в условиях современного тяжелого положения в области социального обеспечения и характерного для большинства людей чувства незащищенности со стороны государства. Основными мотивами для заключивших договор страхования были следующие:

Таблица 2.1.5.

Мотивы заключения договора страхования

     За последние два года произошли значительные изменения и в причинах нежелания страховаться. Если раньше население не страховалось потому, что в этом не было необходимости, то в настоящее время потенциальные страхователи в большей степени осознают необходимость страхования, но при этом все более увеличивается недоверие к страховым компаниям. Большую роль начали играть наличие или отсутствие страховых интересов, а также финансовые возможности приобретения страховых полисов.

     По мнению опрошенных респондентов, в настоящее время основными причинами низкой популярности страховых услуг, то есть несоответствия потенциального спроса на страховые услуги и их потребления, являются представленные в Таблице 2.1.6.

Таблица 2.1.6.

Причины низкой популярности страхования

     Отечественные потенциальные клиенты страховых компаний в отличие от зарубежных не являются обладателями целых категорий имущественных и неимущественных прав, которые могли бы стать объектами страховой защиты. К таким правам можно отнести права собственности на землю, ряд социальных прав, проистекающих из трудовых отношений, ответственности при эксплуатации технических и технологических аппаратов, охраны окружающей среды, охраны прав личности. Законодательная регламентация этих и некоторых других правовых положений позволит расширить спектр предлагаемых страховых продуктов.

     Кроме того, отечественные потенциальные клиенты страховых компаний не обладают достаточными финансовыми ресурсами, часть которых могла бы быть направлена на страховую защиту их интересов. В частности, ослабление антиинфляционной политики государства или реальный подъем промышленного производства и жизненного уровня населения в состоянии серьезно увеличить потребление имеющихся на рынке страховых продуктов.

     Помимо прочего, отечественные страховые компании не обладают избытком собственных средств, который мог бы стимулировать их на развитие новых страховых продуктов для эффективного использования такого избытка. Подтверждением этому является проявляющаяся в целом среди страховых компаний качественная зависимость числа страховых продуктов в портфеле компании и размера ее собственных средств.

     Не менее важной причиной является и слабая технологическая оснащенность многих отечественных страховых компаний, которая находит свое проявление в слабой агентской базе, неустойчивой работе филиалов, низком уровне интеграции в другие сегменты финансового бизнеса, неразвитой аналитике и информационном обмене с другими страховщиками. Последняя причина может быть преодолена силами самого страхового сообщества. Увеличение же собственных средств страховых компаний является более долгосрочной задачей, и за счет увеличения уставного капитала страховщиков она может быть решена лишь частично.

     2.2. Анализ страхования коммерческой недвижимости в РФ

     Эксперты выделяют несколько причин недостаточно высокой востребованности страхования коммерческих объектов. Прежде всего, рисков по данному виду страхования гораздо меньше, чем, например, при автостраховании. Доцент кафедры страхования Санкт-Петербургского государственного университета экономики и финансов Денис Горулев рассказывает: «Если мы берем сектор вновь создаваемой или реконструируемой недвижимости, то, как правило, она пока не страхуется. Дело в том, что арендодатели либо перекладывают ответственность за сохранность объектов на нанимателей, либо просто надеются на «авось».

     Такой подход российского бизнеса к проблеме профессионалы объясняют низким уровнем страховой культуры, которая в Европе формировалась 250 лет. «В силу чего в западных странах сложились очень сильные традиции, сформировался особый менталитет», – считает Денис Горулев. Поэтому и в России представительства иностранных фирм, а вслед за ними и ориентированные на Запад компании неизменно пользуются услугами страховых компаний. Западный опыт иностранных инвесторов диктует свои правила – страхование по умолчанию закладывается в бюджет расходуемых на проект средств.

     До настоящего времени страхование коммерческой недвижимости в России развивалось в основном за счет усилий банков. Пользоваться услугами страховщиков вынуждены также застройщики, выполняющие государственный заказ. Госинвестиции, как правило, представляют собой весьма внушительные суммы. При формировании сметы на большинстве объектов строительного комплекса предусматривается страхование строительных рисков. И в таких случаях заказчик, проведя тендер, сразу оговаривает правила игры. Что касается ассигнований, предоставленных частными инвесторами, то из десяти строительных компаний лишь одна страхует свою ответственность.

     Тем не менее, по прогнозам экспертов, в ближайшем будущем рынок страхования девелоперского бизнеса в среднем вырастет на 20–25% в год.

     Растет доля российских страхователей-инвесторов, которые переходят на долгосрочные контрактные вложения и стремятся не отставать от западных конкурентов. В определенной степени на развитие рынка повлиял рост себестоимости строительства и арендная плата. Соответственно, возрастают и риски потенциальных страхователей. Нередко приходится сталкиваться со случаями, когда интерес к страхованию возрастает после реальных потерь, понесенных компаниями в форс-мажорной ситуации.

     Сегодня на рынке представлен широкий спектр разнообразных страховых продуктов. Помимо основных видов риска – пожара, наводнения, потери прав собственности на объект недвижимости и др. – существуют виды страхования, характерные исключительно для коммерческого сектора. Девелопмент имеет несколько стадий. Это стратегическое планирование проекта, выделение участка под застройку, собственно строительство или реконструкция, ввод объекта в действие, включая послепусковую гарантийную эксплуатацию, а также основная эксплуатация объекта. В каждой фазе процесса возникают свои специфические риски. Наиболее востребован, как правило, полный комплекс страхования строительно-монтажной деятельности».

     Все более популярными становятся те виды услуг, которые еще вчера казались экзотическими: гражданская ответственность, ответственность арендатора перед арендодателем, и наоборот – страхование перерыва производства и потери прибыли и т.д.

     Специалисты предлагают весь комплекс продуктов страхования: от ответственности проектировщиков и архитекторов – до самого объекта строительства и даже ответственности по послепусковым гарантиям. Застраховать себя и свой бизнес в комплексе можно, только заключив несколько договоров. Например, для кафе недостаточно застраховать только помещение либо имущество. Здесь должно быть защищено и электронное оборудование, и риск простоя, то есть все те убытки, которые могут отразиться на бизнесе.

     В связи с этим многие страховые компании разрабатывают для девелоперов специальные системы, связанные с особенностями их деятельности. Как правило, по всем страховым продуктам допускового этапа «жизни» здания страховщики предлагают покрытие по расширенным программам CAR (Contractora All Risks) или EAR (Erection All Risks).

     С момента запуска здания в эксплуатацию применяются полисы расширенного огневого страхования, а также – перерывов в производстве и различные программы страхования ответственности лиц, использующих объект недвижимости».

     Некоторые страховые компании советуют клиентам приобретать комплексные договоры, которые включают защиту от всех необходимых рисков (пожара, залива, взрыва, падения пилотируемых летательных аппаратов, стихийных бедствий, противоправных действий третьих лиц и прочих опасностей). Тариф на страховку с включением всех рисков незначительно отличается от стоимости страхования только от огня, а эффект от комплексного договора намного больший. Особенно если объяснять эти преимущества клиентам на реальных цифрах. Например, ежемесячная денежная нагрузка на арендатора за 1 кв. м по страхованию от всех рисков составляет от 8 до 16 руб. А при страховании по выделенному риску эта сумма снизится всего на 30%. Так, если собственник застраховал здание только от пожара, и наступил именно этот страховой случай, спасатели в любом случае при тушении зальют водой помещения этажом ниже. Владелец получит возмещение только в связи с пожаром, остальное придется восстанавливать самому. И такие страховые случаи, когда одно событие связано с другим, происходят довольно часто. Именно поэтому выгоднее покупать комплексную страховку.

     Аналогичная ситуация может сложиться, если собственник переложит свою ответственность по страхованию на арендаторов. К примеру, это может быть обязанность съемщика застраховать не только свое имущество, но и улучшения внутри офиса, а также ответственность перед третьими лицами и перед владельцем здания. Обычно данные пункты включаются собственником в договор аренды с формулировкой «операционные расходы». А вот если хозяин страхует все свое строение целиком, то стоимость страховки существенно ниже. При этом не возникает обстоятельств, в которых за пределами страхового покрытия оказывается часть помещений, совместно используемых несколькими арендаторами (холлы, лестницы, инженерное оборудование здания). Не возникает и спорных случаев в ситуациях, когда одну стену, разграничивающую две организации, страхуют дважды, и порой в разных страховых компаниях. «Собственник может переложить часть страховых рисков на съемщика (включив обязанность застраховать арендуемое помещение в договор найма), – но это вызовет неудобства для него самого. Например, владелец здания обязал арендатора, снимающего отдельное помещение, застраховать какие-либо риски. При пожаре и заливе водой в 95% случаев пострадают и другие смежные площади здания. В результате возникнут неудобства в урегулировании убытков, так как часть помещений застрахована в одной компании, часть – в другой. Кроме того, согласно закону, если собственник заложит стоимость страхования в состав арендной платы, то часть суммы, получаемой за наем, будет уходить на налоги.

     Специалистов по страхованию работа с коммерческой недвижимостью привлекает сочетанием относительно низкого уровня рисков и высокой стоимости страхуемого имущества. При страховании строительно-монтажных рисков или возведении торговых, складских и производственных комплексов речь идет о миллиардных суммах. Если, конечно, мы говорим о реальном страховании. Ведь оно включает в себя серьезную перестраховочную защиту и профессиональный андеррайтинг рисков, а также подробное консультирование клиента не только по страховым программам, но и по всем вопросам рисковой защиты его бизнеса.

     Стоимость же полиса определяется индивидуально, поскольку на него влияет множество факторов. Кроме того, для каждой программы существует свой коэффициент, который рассчитывается от суммы страхования. Тарифы по комплексному страхованию бизнес-центров сегодня отличаются в зависимости от условий эксплуатации, года строительства, реконструкции, уровня системы безопасности, пожаротушения, специфики деятельности арендаторов и пр. и могут варьироваться в пределах 0,1–0,25%.

     Существует также вид страхования, называемый первым риском. Это значит, что страхователь устанавливает в договоре определенную сумму, которая обычно бывает ниже реальной стоимости имущества. Компания-страховщик покрывает ущерб в полном объеме, но не больше указанной суммы. Обычно такой вид страхования используется, если собственник обращается в банк с целью получения кредита под залог имеющейся недвижимости. В этом случае залоговая сумма чаще всего равняется страховой. Страхование по первому риску предусматривает выплату в размере фактического ущерба, но не больше, чем заранее установленная сторонами страховая сумма (она, как правило, ниже действительной стоимости объекта). При этом все убытки в пределах данной суммы компенсируются полностью, а потери сверх нее вообще не возмещаются. Например, стоимость объекта страхования составляет 10 млн. руб. Клиент устанавливает страховую сумму в размере 5 млн. Максимальный размер выплаты составит 5 млн. руб. и будет соответствовать фактическому ущербу, если он не превышает этой суммы. При страховании объектов недвижимости на пропорциональной основе страховая компания возмещает потери пропорционально отношению страховой суммы к стоимости имущества. То есть если бизнес-центр застрахован на 60% стоимости, то при ущербе в 10 млн. руб. собственник получит только 6 млн. Чтобы выбрать оптимальную страховую программу, клиенту нужно четко представлять себе, каково соотношение между стоимостью его имущества и суммой страхования.

ГЛАВА 3. ОСОБЕННОСТИ СТРАХОВАНИЯ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В ТВЕРИ И ТВЕРСКОЙ ОБЛАСТИ

     3.1. Страховые компании, предлагающие услуги по страхованию коммерческой недвижимости в Твери и Тверской области

     В Твери и Тверской области предлагают услуги по страхованию коммерческой недвижимости следующие страховые компании:

     1. Страховая компания «Ингосстрах», Ингосстрах ОСАО Тверь, ул. Новоторжская, 12а, работает на международном и внутреннем рынках с 1947 года. За этот период «Ингосстрах» из скромного управления, входящего в Министерство финансов СССР, вырос в солидную компанию с разветвленной региональной сетью. Сегодня это крупнейшая страховая компания федерального уровня и один из лидеров отечественного страхового рынка как по объему страховой премии и сумме выплаченного страхового возмещения, так и по основным балансовым показателям.

     Оставаясь лидером отечественного рынка на протяжении всей своей истории, «Ингосстрах» преуспел в области отношений с клиентами, главным итогом которых стало доверие миллионов частных клиентов и десятков тысяч компаний. Сегодня клиенты нашей страховой компании – это крупнейшие промышленные предприятия, организации-участники внешнеторговой деятельности, транспортные и торговые фирмы, банки, представительства транснациональных организаций. Большинство из них сотрудничают со страховщиком на протяжении многих лет.

     «Ингосстрах» предоставляет полный спектр страховых услуг, в том числе страхование имущества, добровольное медицинское страхование (ДМС), ОСАГО, ДСАГО, КАСКО, страхование детей, страхование туризма, комплексное обслуживание юридических лиц (страхование имущества, репутации, ответственности, коммерческой деятельности, пенсионные программы).

     Страховая компания «Ингосстрах» играет весьма заметную роль в российском страховом сообществе, являясь постоянным членом ряда ассоциаций российских страховщиков и принимая активное участие в разработке законодательных инициатив, направленных на совершенствование правовой базы национального страхования.

     2. ООО «Страховая Компания «Согласие», 170000, Тверская обл., г.Тверь, ул. Л. Базановой, д. 20 оф.51, успешно ведет свою деятельность на страховом рынке уже более 17 лет. Внутренняя политика Компании позволяет уверенно удерживать высокие позиции на страховом рынке и ежегодно увеличивать число страхователей.

     В национальном рейтинге страховых компаний России, проводимом рейтинговым агентством «Эксперт РА», в 2002 году Страховой Компании «Согласие» был присвоен, а в апреле 2011 года подтвержден рейтинг надежности А+ («Очень высокий уровень надежности»).

     СК «Согласие» является одним из крупнейших участников Российского рынка перестрахования, что подтверждается долгосрочным сотрудничеством с крупными российскими и западными страховыми и перестраховочными компаниями и брокерами. Партнерами Компании по перестрахованию являются Hannover Re, Munich Re, Swiss Re, SCOR и другие. В 2010 году перестраховочные емкости Компании были увеличены до 60 млн. евро, что позволяет оставлять на собственном удержании крупные финансовые риски клиентов. Неукоснительное выполнение своих обязательств перед партнерами и клиентами обеспечило нам безупречную репутацию на мировом перестраховочном рынке.

     За все годы деятельности СК «Согласие» не имела претензий со стороны Департамента Министерства Финансов РФ по надзору за страховой деятельностью, а также невыполненных в срок обязательств перед страхователями.

     3. Открытое акционерное общество «Страховая группа МСК» (ОАО «СГ МСК»), 170100, Тверская область, г. Тверь, б-р Радищева, д. 4, основано в 1992 году. На сегодня ОАО «СГ МСК» – это высокотехнологичная универсальная страховая компания, которая входит в состав одного из крупнейших страховых холдингов, созданного в 2007 г. при непосредственном участии Правительства Москвы и Банка Москвы (управляющая компания - ОАО «Столичная страховая группа»).

     В феврале 2010 года компании, входящие в группу лидеров отечественного страхового рынка, ОАО «Московская страховая компания» и Страховое ЗАО «МСК-Стандарт» (ранее СЗАО «Стандарт-Резерв») были интегрированы в ОАО «Страховая группа МСК». В апреле 2011 года к «Страховой группе МСК» присоединилась «Страховая группа «Спасские ворота», также являющаяся одной из крупнейших российских страховых компаний.

     Объединенная компания ОАО «СГ МСК» взяла на себя продление договоров, урегулирование убытков и выплату страховых возмещений клиентам, а также обязательства перед партнерами «Московской страховой компании», «МСК-Стандарт», а с апреля 2011 года и «Страховой группы «Спасские ворота»

     Таким образом, в результате объединения «СГ МСК» впитала в себя почти 20-летний опыт четырех страховых компаний, каждая из которых фактически стояла у истоков становления страхования в России. Объединенная компания занимает 8-е место в рейтинге страховых компаний по объему собранной премии за 2010 год, численность штатных сотрудников превышает 6000 человек.

     Преимущества работы с ОАО «СГ МСК» уже оценили многие крупнейшие столичные и региональные предприятия и организации.

     4. Группа компаний РОСНО является одной из крупнейших страховых групп в России. В Твери филиал располагается по адресу: Тверь, Чайковского просп., 28/2, оф. 707. В нее входят универсальная страховая компания федерального уровня ОАО СК «РОСНО» и ее дочерние компании: ОАО «РОСНО-МС», ОАО «Альянс РОСНО Управление Активами», СЗАО «Медэкспресс», НПФ «Альянс» и ОДО «Аllianz Украина».

     Главным принципом деятельности Группы компаний РОСНО является забота о клиентах. Страховые полисы и договоры ГК РОСНО имеют более 17 млн. человек и свыше 50 тыс. предприятий и организаций.

     ОАО СК «РОСНО» создано в 1991 г. и является одной из крупнейших российских универсальных страховых компаний. В распоряжении ее клиентов более 130 видов добровольного и обязательного страхования. Региональная сеть РОСНО насчитывает 88 филиалов, объединенных по территориальному признаку в 8 дирекций, и 383 агентства во всех субъектах РФ.

     5. Компания «Веста», 170026, г. Тверь, ул. Горького, д. 10 А, офис 3, была образована в 2002 году и является многопрофильной организацией, занимающейся оказанием услуг на первичном и вторичном рынке жилой и коммерческой недвижимости, разработкой и реализацией инвестиционных проектов, оказанием брокерских услуг в сфере страхования. За многолетний опыт работы «Веста» зарекомендовала себя как конкурентоспособный и надежный партнер.

     Работая на рынке недвижимости, данная страховая компания исходит из того, что за каждой сделкой, за каждым объектом, стоят конкретные люди, их жизненные цели и задачи. Поэтому она видит свою роль в обществе в том, чтобы с помощью услуг помогать людям эффективнее решать эти задачи, освобождая клиентов от больших затрат времени и сил.

     Основной офис компании для удобства клиентов находится в Заволжском районе, в непосредственной близости от здания Федеральной службы, регистрирующей права и сделки с недвижимостью.

     Компания «Веста» развиваемся в ногу со временем. Она старается опережать требования и запросы клиентов, постоянно совершенствуя перечень услуг и качество обслуживания.

     В своей работе компания «Веста» руководствуется интересами клиента, т.к. заинтересованы в долгосрочном сотрудничестве. Имея богатый опыт, компания подберает наиболее оптимальный по соотношению «цена-качество» страховой продукт, обойдя все «подводные камни» еще до подписания договора страхования. Компания «Веста» осуществляет сопровождение заключенных договоров, оперативно решая любые вопросы, возникающие у клиентов.

     Компания «Веста» стремится к тому, чтобы её профессиональная деятельность вызывала доверие, уважение и симпатию общества, партнеров по бизнесу и отдельных клиентов.

     3.2. Анализ страхования коммерческой недвижимости в Твери и Тверской области

     Территориальное расположение Твери делает удобным и выгодным приобретение производственной и промышленной недвижимости в Тверской области. Транспортная доступность, наличие специалистов различных направлений и другие преимущества позволяют вкладывать инвестиции в коммерческую недвижимость Тверской области, возводить или восстанавливать промышленные предприятия в регионе.

     Рынок аренды коммерческой недвижимости в Твери сложился давно. Город интенсивно развивается, свободных площадей становится более чем достаточно и у арендатора появилось право выбора. Количество сдаваемых объектов растет с каждым днем. Строятся новые торгово-офисные центры, меняется назначение жилых помещений на 1 этажах и переводится, как нежилое. Капиталовложения в недвижимость по-прежнему считаются из наиболее прибыльных вложений, что служит серьезным аргументом в пользу приобретения коммерческой недвижимости в собственность, а так же дальнейшее страхование данной недвижимости.

     На сегодняшний день предложений коммерческой недвижимости в аренду значительно превышает спрос, поэтому снять в Твери коммерческую недвижимость просто, а вот сдать не совсем. Предложения стали намного превышать спрос! Поэтому, во-первых, трудно вычислить конкурентоспособную ставку, во- вторых, найти стабильно платежеспособного арендатора. Главное заблуждение собственника, что он сам может сдать свои квадратные метры коммерческой недвижимости быстро, надежно и выгодно - это основано как раз на незнании рыночной ситуации.

     Страхование объектов недвижимости — обычная и даже необходимая практика работы западных девелоперских компаний. В России, и в частности в Твери и Тверской области, рынок страхования объектов коммерческой недвижимости только набирает обороты.

     На сегодняшний день объекты коммерческой недвижимости в Твери и Тверской области входят в число самых капиталоемких видов бизнеса. Эксплуатация их сопряжена с разными рисками — пожар, потоп, взрыв газа и проч. В таком случае страховой полис защищает имущественные интересы не только собственника здания, но и арендаторов.

     Впрочем, на практике никто не обязывает собственника коммерческих площадей страховать свое имущество. Такая необходимость может возникнуть, хотя число таких случаев ограничено. Например, недвижимость должна быть обязательно застрахована, если она находится в залоге или лизинге. Или в том случае, когда собственник недвижимости — компания, к примеру, созданная с участием иностранного капитала,— обычно требует застраховать недвижимость, потому что это соответствует западной корпоративной культуре.

     Вместе с тем, если еще недавно организации в Твери и Тверской области, занимающиеся операциями с коммерческой недвижимостью, задавали вопрос «страховать или не страховать», то сейчас все чаще возникает другая проблема — как максимально обезопасить себя от возможных потерь с помощью механизма страхования.

     Как показывает практика, собственники крупных объектов все-таки предпочитают страховать свое имущество по полной программе.

     Вообще при страховании коммерческой недвижимости трудно говорить о среднем тарифе, который исчисляется в процентах от суммы, на которую собственник хочет застраховать имущество. Но, как правило, он варьируется в Твери и Тверской области в пределах 0,05%-0,5% от страховой суммы за год страхования.

     Условно можно разделить тарифы следующим образом: (полный пакет рисков) 0,05-0,5% от суммы страховой выплаты — объекты крупного бизнеса; 0,15-0,25% — объекты среднего бизнеса — торговый или офисный центр; 0,25-0,5% — объекты малого бизнеса. При этом разброс тарифов на страхование оборудования (торговое, офисное, производственное) также достаточно большой — от 0,18 до 0,4%.

     Однако, как признают эксперты рынка, в Твери и Тверской области основной процент всех страховых премий в сегменте коммерческой недвижимости приходится на долю страхования имущества, где главным риском является возникновение пожара. Поэтому существенный фактор, определяющий стоимость страхования,— это состояние объекта недвижимости с точки зрения пожарной безопасности.

     На страхование могут быть приняты объекты недвижимости в целом или отдельные конструктивные части здания. Этот вид страхования позволяет обеспечить страхование на случай пожара, удара молнии, взрыва бытового газа, стихийных бедствий и других бед. Но, на наш взгляд, в первую очередь собственники всегда страхуются от пожаров — актуальность этого риска не ставится под сомнения, тем более что зачастую он влечет за собой наиболее крупные убытки. И в самом деле, в последнее время пожары, к сожалению, случаются все чаще и чаще. Но риск наступления страховых случаев больше присущ старым постройкам, в которых отсутствуют современные противопожарные системы, а наличествуют деревянные перекрытия и старая электропроводка или устаревший водопровод и канализация.

     Нанести ущерб имуществу собственника могут и сами арендаторы коммерческих площадей. Для того чтобы компенсировать убытки, нанесенные собственнику, в Твери и Тверской области арендатора, как правило, обязывают заключить комплексный договор страхования имущества и ответственности. В типовом договоре аренды присутствует ответственность арендатора за нанесенные убытки из-за повреждения имущества арендодателя. Причем, не заключение договоров страхования является основанием для расторжения договора аренды арендодателем. Вот почему в последнее время часто практикуется включение стоимости страхового полиса в сумму арендной платы за пользование помещением.

     Однако собственно компенсация по страховому полису может выплачиваться либо в полном размере, либо частично. Размер компенсации ущерба зависит от выбора клиентом суммы страховки на стадии заключения договора страхования. Если имущество было застраховано не на полную стоимость, то и компенсация будет осуществляться в том же процентном соотношении, что и соотношение страховой суммы и стоимости имущества.

     С другой стороны, и сами арендаторы заинтересованы в том, чтобы застраховать имущество от существующих многочисленных рисков. Даже самая незначительная авария или поломка оборудования может обернуться для арендатора помещения не только прямыми материальными затратами на ремонт, но и возмещением ущерба своим «соседям», которые тоже могут пострадать. Например, если его имущество повреждено в результате протечки или пожара, то он получит возмещение от страховой компании.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

     Таким образом, сделаем следующие выводы:

     Во-первых, под страхованием принято понимать способ возмещения убытков потерпевшему лицу посредством их распределения между многими лицами. Для организации этих процессов создается денежный страховой фонд целевого назначения, формируемый за счет фиксированных взносов участников страхования. Из этого фонда производится возмещение ущерба участникам страхования. Подобное солидарное замкнутое распределение основано на вероятности того, что число пострадавших, как правило, меньше числа участников страхования. Поэтому чем шире круг участников страхования, тем доступнее и эффективнее становится страхование.

     Во-вторых, согласно статистике, в России ежегодно происходят 150–160 тысяч пожаров, от 200 до 300 тысяч краж, около тысячи событий, которые могут быть признаны стихийными бедствиями. При этом, по данным страховых компаний, защитить свое имущество посредством страхового полиса решают всего-то около 10 процентов россиян: в пять раз меньше, чем, например, в Европе. Тем не менее, год от года число желающих оплатить страховку и спать спокойно растет.

     В-третьих, сегодня каждая уважающая себя страховая компания предлагает свои услуги по страхованию бизнеса юридическим лицам, а также физическим, зарегистрированным как индивидуальные предприниматели.

     В-четвертых, на страхование принимаются здания (производственного, административного, социально-культурного назначения и т.д.), сооружения (башни, мачты, агрегаты и иные производственно-технологические установки), инженерное и производственно-технологическое оборудование (коммуникации, системы, аппараты, электронно-вычислительная техника, станки, передаточные и силовые машины, иные механизмы и приспособления), хозяйственные постройки (гаражи, хранилища, склады, навесы, крытые площадки и ограждения и т. п.), инвентарь, технологическая оснастка, предметы интерьера, мебель, обстановка, товарно-материальные ценности (товары, сырье, материалы) и т. д.

     В-пятых, страхование объектов недвижимости — обычная и даже необходимая практика работы западных девелоперских компаний. В России, и в частности в Твери и Тверской области, рынок страхования объектов коммерческой недвижимости только набирает обороты.

     В-шестых, на сегодняшний день объекты коммерческой недвижимости в Твери и Тверской области входят в число самых капиталоемких видов бизнеса. Эксплуатация их сопряжена с разными рисками — пожар, потоп, взрыв газа и проч. В таком случае страховой полис защищает имущественные интересы не только собственника здания, но и арендаторов.

     В-седьмых, как признают эксперты рынка, в Твери и Тверской области основной процент всех страховых премий в сегменте коммерческой недвижимости приходится на долю страхования имущества, где главным риском является возникновение пожара. Поэтому существенный фактор, определяющий стоимость страхования,— это состояние объекта недвижимости с точки зрения пожарной безопасности.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ:

1. Горемыкин, В.А. Экономика недвижимости : учебник / В.А. Горемыкин. – М.: изд-во Высшее образование, 2010 – 808 с.

2. Громадская, С. Практика урегулирования убытков в страховании объектов коммерческой недвижимости / С. Громадская // Корпоративный юрист. – N 6. – июнь 2010. – С. 34 – 41.

3. Ермасов, С.В. Страхование : учебник / С.В. Ермасов, Н.Б. Ермасова. – 2-е изд., перераб. и доп. – М.: Высшее образование, 2008. – 613 с.

4. Ковалев, С. Существенные условия договора страхования недвижимости / С. Ковалев, С. Кислов // Корпоративный юрист. – N 5. – май 2010.

5. Кузьминов, Н.Н. Оценка и страхование коммерческой и промышленной недвижимости в Российской Федерации / Н.Н. Кузьминов. – М.: Анкил, 2007. –144 с.

6. Недвижимость : журнал / 27 сентября. – 2010. – № 38 (667). – 362 с.

7. Страхование недвижимости в Твери // tver.insure-company.ru/realty/

8. Тепман, Л.Н. Оценка недвижимости / Л.Н. Тепман. – М.: Юнити-Дана, 2008. – 464 с.

9. Ус, В.В. Титульное страхование - действенный механизм защиты прав участников рынка недвижимости / В.В. Ус // Имущественные отношения в Российской Федерации. – N 3, 4. – март, апрель 2010. – С. 46 – 53.

10. Цыганенко, В.С. Экономика рынка недвижимости : учебное пособие / В.С. Цыганенко. – М.: СПбГУИТМО, 2008. – 120 с.

11. Шевчук, Д.А. Экономика недвижимости : конспект лекций / Д.А. Шевчук. – М.: Эксмо, 2010. – 126 с.