Федеральное
агентство по образованию
федеральное
государственное образовательное
учреждение
высшего профессионального
образования
«Сибирская
академия государственной
службы»
Институт
переподготовки специалистов
Налогообложения
и учёта
(кафедра)
Контрольная
работа
по дисциплине: Страхование
Тема:
Методы оценки недвижимости
для целей имущественного
страхования
Выполнила:
Специальность:
финансы и кредит
Группа
08205
Руководитель: Заведующий
кафедрой,
профессор кафедры,
к.э.н.,доцент
Новосибирск 2010
Оглавление
Введение
Имущественное
страхование в Российской Федерации
- отрасль страхования, где объектами
страховых правоотношений выступает
имущество в различных видах.
Имущественное страхование охватывает
практически все виды имущества
юридических и физических лиц: здания,
сооружения, машины, оборудование, сырье
топливо, материалы, рабочий и продуктивный
скот, сельскохозяйственные посевы, предметы
домашнего обихода и т.д.
Страхование
предоставляет гарантии восстановления
нарушенных имущественных интересов
в случае непредвиденных природных, техногенных
и иных явлений, оказывает позитивное
влияние на укрепление финансов государства.
Оно не только освобождает бюджет от расходов
на возмещение убытков при наступлении
страховых случаев, но и является одним
из наиболее стабильных источников долгосрочных
инвестиций. Это определяет стратегическую
позицию страхования в странах с развитой
рыночной экономикой.
Актуальность
рассматриваемого вопроса очевидна потому,
что в современном обществе, наряду с традиционным
предназначением - обеспечением защиты
от природной стихии (землетрясения, наводнения,
бури и др.), случайных событий технического
и технологического характера (пожары,
аварии, взрывы и др.), – объектом страхования
все больше становятся убытки от различных
криминогенных явлений (кражи, разбойные
нападения, угон транспортных средств
и др.).
В российской практике существует несколько
систем страхования, но обычно сумма страхового
возмещения зависит от фактической стоимости
страхуемого имущества. Именно поэтому
важно верно выразить стоимостную оценку
объекта страхования. Во многих случаях
от этой стоимости будет зависеть сумма
договора страхования.
Оценка как новое направление
рыночной инфраструктуры и возникла как
раз в связи с необходимостью разрешения
имущественных споров, в которых стороны
для определения объективно стоимости
того или иного имущества были вынуждены
прибегать к услугам независимых ценовых
арбитров.
Как всегда спрос породил
предложение, и вскоре оценка начала бурно
развиваться в современной России уже
не только как прикладная отрасль рыночной
экономики, но и как научно-методическое
направление прикладной экономической
науки.
Целью написания
настоящей работы является изучение существующих
методов оценки недвижимости в целях страхования.
Для достижения поставленной цели
необходимо решение следующих
задач:
- рассмотреть
теоретические и методические основы
оценки стоимости объекта;
- обобщить
полученный материал в данной работе и
сделать выводы.
Предметом
исследования работы является оценка
стоимости объекта недвижимости современных
условиях.
1. Теоретическое
обоснование определения
стоимости недвижимости
1.1
Основные подходы
к определению
стоимости объекта
недвижимости
Все операции и сделки
с недвижимостью требуют знания
стоимости объекта собственности.
В рыночных условиях стоимость недвижимости
зависит от факторов, тенденций и изменений
в экономике и жизни общества в целом.
Необходимость в оценке недвижимости
возникает и в случае страхования объектов
недвижимости.
К недвижимым вещам
(недвижимое имущество, недвижимость)
относятся земельные участки, участки
недр, обособленные водные объекты, и все,
что прочно связанно с землей, то есть
объекты, перемещение которых без несоразмерного
ущерба их назначению невозможно, в том
числе леса, многолетние насаждения, здания,
сооружения. К недвижимым вещам относятся
также подлежащие государственной регистрации
воздушные и морские суда, суда внутреннего
плавания, космические объекты. Законом
к недвижимым вещам может быть отнесено
и иное имущество.
При оценке недвижимости
считается, что земля имеет стоимость,
в то время как улучшения - это вклад в
стоимость.
Недвижимое имущество
находится в свободном гражданском
обороте и является объектом различных
сделок, что порождает потребность
в оценке его стоимости.
В современной экономике
существует множество различных видов
стоимости. Они необходимы в силу различных
потребностей и функций. Сюда входят такие
виды, как заемная стоимость, страховая
стоимость, обоснованная рыночная стоимость,
балансовая стоимость, арендная стоимость,
ликвидационная стоимость, инвестиционная
стоимость и многие другие.
Однако, в общем, стоимость
может быть разделена на две категории:
стоимость в обмене и стоимость
в пользовании.
Стоимость в обмене
- это цена, которая будет преобладать
на свободном, открытом и конкурентном
рынке на основе равновесия, устанавливаемого
факторами предложения и спроса. Ее иногда
называют объективной стоимостью, поскольку
она определяется реальными экономическими
факторами.
Стоимость в пользовании
- это стоимость собственности
для конкретного пользователя или группы
пользователей, т.е. стоимость недвижимости,
которая используется как составная часть
действующего предприятия (например, недвижимость,
используемая заводом).
Из всех видов
стоимости наибольшее распространение
получила рыночная стоимость - основной
вид стоимости в условиях рыночных отношений.
При определении рыночной стоимости мы
исходим из того, что рынок существовал
в прошлом (объекты собственности уже
продавались), существует в настоящем
(собственность создается для продажи)
и будет существовать в будущем, поскольку
ни прошлое, ни настоящее рынка не противоречат
этому.
Исходя из вышесказанного,
можно сделать вывод: не только сам
рынок, но и сформированные рынком инструменты,
важнейшим из которых является стоимость,
имеют трехкомпонентную природу. С этих
позиций можно сказать, что стоимость:
- действительно стоимость,
т.е. наиболее вероятная цена
в условиях данного рынка;
- действительно рыночная,
так как пространство рыночных
стоимостей, включающее в себя
стоимость конкретного объекта, формируется
исключительно под влиянием факторов
свободного, открытого и конкурентного
рынка;
- действительно объективна,
поскольку отражает мнения всех
основных субъектов рынка - производителя
(продавца), покупателя и инвестора,
исчерпывая тем самым рыночные интересы
сторон.
Стоимость можно
извлечь из прошлого, поставив себя
на место покупателя, из настоящего,
поставив себя на место строителя
и из будущего, если мы поставим себя
на место инвестора. Отсюда вытекают
три основных подхода к оценке
собственности: рыночный, затратный и
доходный подходы.
Основная задача
при определении стоимости - прогнозирование
количества, качества и продолжительности
будущих выгод от владения объектом
оценки и пересчет этих выгод в
настоящую стоимость. Собственность
анализируется исходя из принципов оценки.
1.2 Принципы
оценки жилой недвижимости
Принципы оценки
делятся на четыре группы:
1) принципы, основанные
на представлениях пользователя
(принципы полезности, замещения
и ожидания);
2) принципы, вытекающие
из процесса эксплуатации недвижимости
(принципы вклада, остаточной продуктивности,
предельной производительности, сбалансированности,
экономического размера и экономического
разделения);
3) принципы, обусловленные
действием рыночной среды (принципы
альтернативности, изменчивости, зависимости,
предложения и спроса, конкуренции и соответствия);
4) принцип наилучшего
и наиболее эффективного использования
- главный принцип оценки. Этот
принцип соединяет в себе все
другие принципы и является
фундаментом любой оценки недвижимости.
Обязательным условием
оценки недвижимости является учет специфики
функционирования рынка недвижимости,
так как состояние рынка недвижимости
оказывает существенное влияние
на потоки доходов, уровни риска и
на возможную цену реализации объекта
недвижимости в определенный момент в
будущем, т.е. на основные данные, используемые
при оценке методами доходного подхода.
Недвижимость - товар
особого рода - это участок земли
с принадлежащими ему природными
ресурсами (почвой, водными, минеральными
и растительными ресурсами), а также
находящимися на нем зданиями и сооружениями.
Кроме того, существует так называемая
неотъемлемая часть недвижимости: объекты
в ее составе, которые при определенных
условиях могут толковаться как «движимые».
Это имеет важное значение при оценке
объектов недвижимости.
Недвижимость
- дорогой товар и для его
приобретения часто используются сложные
финансовые схемы, включающие залог
или зачет стоимости прежнего
объекта недвижимости (различные
виды ипотек) и др.
1.3 Общие методы оценки
жилой недвижимости
В оценке недвижимости
существуют три общепринятых подхода
к определению стоимости: затратный,
рыночный и доходный. В каждом подходе
имеются свои сложившиеся методы,
приемы и процедуры. Обнаруживается
концептуальное сходство подходов к оценке
различных объектов собственности. В то
же время вид оцениваемого объекта определяет
особенности конкретных методов, вытекающие
из специфических проблем оценки, присущих,
как правило, только данному виду собственности.
1.3.1
Затратный подход
Затратный подход - совокупность
методов оценки стоимости объекта, основанных
на определении затрат, необходимых для
воспроизводства либо замещения объекта,
с учетом его износа.
Затратный подход обладает
исключительной универсальностью, теоретически
любой объект техники поддаётся оценке
этим подходом. При затратном подходе
в качестве меры стоимости принимается
сумма затрат на создание и последующую
продажу объекта, т.е. его себестоимость.
Затраты на изготовление
объекта и его последующую
реализацию - очень важный фактор в
формировании стоимости. Методы затратного
подхода предполагают обязательную оценку
возможной полной себестоимости изготовления
объекта и других затрат, которые несет
изготовитель и продавец. Эти методы незаменимы,
если речь идет об объектах, которые практически
не встречаются на открытом рынке и изготовляются
по индивидуальным заказам, к их числу
относится специальное и уникальное оборудование.
При оценке затратным подходом как бы
моделируется процесс формирования цены
продавца (предложения) исходя из соображений
покрытия ценой всех произведен ных издержек
и получения достаточной прибыли. Поскольку
методы затратного подхода исходят часто
не из реальных цен на аналогичные объекты,
а из рассчитанных нормативных затрат
и нормативной прибыли, то они, строго
говоря, дают оценку не чисто рыночной
стоимости, а так называемой стоимости
объекта с ограниченным рынком.
Процедура затратного
подхода начинается с того, что
собирается и анализируется информация
о внутреннем строении объекта, его
структуре и составе основных элементов.
При этом одной технической характеристики
недостаточно, требуется подробное описание
конструкции, чертежи общего вида и спецификации.
Проводится также тщательный осмотр объекта.