В методах затратного подхода важную роль играет также оценка степени износа оцениваемого объекта, это объясняется тем, что получаемая вначале стоимость воспроизводства или стоимость замещения объекта не учитывает износа и только на следующем этапе полученная оценка стоимости корректируется на фактический износ объекта (физический, функциональный и внешний).

     Затратный подход к  оценке недвижимой собственности основан  на сопоставлении затрат по созданию объекта недвижимости со стоимостью оцениваемого или сравнимых объектов.

Основные этапы  процедуры оценки при данном подходе:

1. Расчет стоимости  приобретения или долгосрочной  аренды свободной и имеющейся  в распоряжении земли в целях  оптимального ее использования;

2. Оценка восстановительной  стоимости оцениваемого здания. В основе расчета восстановительной  стоимости лежит расчет затрат на воссоздание рассматриваемого объекта, исходя из современных цен и условий изготовления аналогичных объектов на определенную дату.

3. Определение величины  физического, функционального и  внешнего износов объекта недвижимости;

4. Расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.

     Затратный подход наиболее уместен при оценке объектов, недавно  сданных в эксплуатацию, он приводит к наиболее убедительным результатам в случае достаточно обоснованной стоимости земельного участка и незначительном накопленном износе улучшений. Затратный подход правомерен при оценке стоимости планируемых объектов, объектов специального назначения и другого имущества, сделки по которому редко заключаются на рынке, используется при оценке для целей страхования.

1.3.2 Рыночный подход

     Необходимой предпосылкой для применения методов рыночного  подхода является наличие информации о сделках с аналогичными объектами недвижимости (которые сопоставимы по назначению, размеру и местоположению), произошедших в сопоставимых условиях (время совершения сделки и условия финансирования сделки).

     Сравнительный подход базируется на трех основных принципах оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения и вклада. На основе этих принципов оценки недвижимости в рыночном подходе используется ряд количественных и качественных методов выделения элементов сравнения и измерения корректировок рыночных данных сопоставимых объектов для моделирования стоимости оцениваемого объекта.

     Метод сравнения  продаж определяет рыночную стоимость  объекта на основе анализа недавних продаж сопоставимых объектов недвижимости, которые сходны с оцениваемым объектом по размеру и использованию. Данный метод определения стоимости предполагает, что рынок установит цену для оцениваемого объекта тем же самым образом, что и для сопоставимых, конкурентных объектов. Для того чтобы применить метод сравнения продаж, специалисты используют ряд принципов оценки, включая принцип замещения.

Применение метода сравнения продаж заключается в  последовательном выполнении следующих  действий:

1. подробное исследование  рынка с целью получения достоверной информации обо всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности;

2. определение подходящих  единиц сравнения и проведение  сравнительного анализа по каждой  единице;

3. сопоставление  оцениваемого объекта с выбранными  объектами сравнения с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравниваемых;

4. приведение ряда  скорректированных показателей  стоимости сравнимых объектов  к рыночной стоимости объекта  оценки.

В качестве источников информации о рыночных сделках с  недвижимостью могут использоваться риэлтерские конторы, государственные источники, собственные базы данных, публикации и т.д.

     После выбора единицы  сравнения необходимо определить основные показатели или элементы сравнения, используя которые можно смоделировать  стоимость объекта посредством необходимых корректировок цен купли-продажи сравнимых объектов недвижимости.

     В оценочной практике при определении стоимости недвижимости выделяют такие основные элементы сравнения, как переданные права на недвижимость, условия финансовых расчетов при приобретении недвижимости, условия продажи (чистота сделки), время продажи, функциональное назначение объекта, местоположение, удобство подъездных путей, площадь объекта, техническое состояние и уровень отделки помещений.

     Для выделения элементов измерения корректировок используют количественные и качественные методики.

К количественным методикам  относят:

· анализ парных продаж (две различные продажи сравниваются, чтобы определить корректировку  для одного элемента сравнения);

· статистический анализ (метод базируется на применении аппарата математической статистики для проведения корреляционно-регрессионного анализа);

· анализ вторичного рынка (данный метод определяет величины корректировок, опираясь на данные, не относящиеся непосредственно к объекту оценки или объекту сравнения) и другие.

К качественным методикам  относятся:

· классификационный (сравнительный) анализ (метод аналогичен анализу парных продаж, за исключением  того, что корректировки выражаются не в процентах или денежных суммах, а в категориях нечеткой логики);

· распределительный  анализ (сравнительные продажи распределяются в порядке убывания адекватности, затем определяется место объекта  оценки в ряду сравнительных продаж).

2. Процедура оценки

     Процедура оценки объекта  недвижимости начинается с его осмотра. Перед началом осмотра рекомендуется ознакомится с имеющейся технической документацией по объекту, а также провести беседу со специалистами технических служб, ответственными за его эксплуатацию. При ознакомлении с технической документацией необходимо установить, какие основные изменения были внесены в проект, проводилась ли реконструкция, дата текущего и капитального ремонтов, были ли на объекте аварии и какие мероприятия были осуществлены для ликвидации последствий.

     Осмотр объекта рекомендуется осуществлять совместно с представителем, ответственным за его техническое состояние. Необходимо отметить, в каком состоянии находится оцениваемый объект: в эксплуатируемом, на консервации, охраняется ли объект, действуют ли основные системы инженерного оборудования. При осмотре проводится фотографирование всего объекта, а также повреждений и дефектов, например, трещин, мест фильтрации воды в подземных сооружениях, провалов грунта и т.д.

     Для определения  рыночной стоимости объекта (в случае застроенного земельного участка) необходимо использовать техническую документацию.

     Одной из целей осмотра  является проверка соответствия объектов, указанных в технической документации реальной ситуации на участке.

     Описание района, земельного участка и оцениваемого строения - обязательная часть при оценки недвижимости. Основной целью данного описания является, в первую очередь, выявление всех достоинств и недостатков оцениваемого объекта.

     В настоящие время  отсутствуют какие-либо стандарты  по описанию объектов, но в практике проведения оценки сложился определенный порядок описания (табл. 1)

Таблица 1 - Описание объектов недвижимого имущества

     При описании района в зависимости от целей оценки приводятся данные по экономической, демографической, социальной, экологической ситуациям.

     Если район относится  к исторической зоне, то при описании приводят краткую историческую справку. Кроме того, в данном разделе проводится предварительный анализ состояния рынка недвижимости, тенденций его развития, описание транспортных узлов, магистралей, развитости инфраструктуры, основных транспортных и пешеходных потоков, приводится любая доступная информация, которая потребуется при анализе наилучшего использования земельного участка.

     Трудности оценки связаны с рядом проблем, возникающих при оценке собственности (подходы и методы), некорректностью или несогласованностью законов и постановлений в этой области.

     Проблема связана с точечной оценкой стоимости собственности. Ситуация такая, что десять экспертов, работающих независимо друг от друга, дадут десять разных оценок стоимости одной и той же собственности (имущества). Это связано с процедурой расчета и выбором нормативных коэффициентов. Ситуация напоминает изготовление детали. На одном и том же станке одним и тем же рабочим по одному и тому же чертежу будут изготовлены разные детали. Для этого существует масса причин, большинство из которых в принципе исключить невозможно. Поэтому в производстве принята система допусков на размеры деталей. Если размеры изготовленной детали находятся в пределах допуска, то она считается годной. Отклонения и разброс исходных данных, используемых для расчета во всех подходах и методах, в процентном отношении к среднему более значительны, чем допуски на размеры деталей.

     Другая проблема связана с выбором весовых  коэффициентов при согласовании расчетов стоимости собственности, выполненных по трем подходам. Каждый автор (эксперт, оценщик) принимает  весовые коэффициенты (коэффициенты значимости метода расчета) по своему усмотрению, и разница между оценками бывает существенна. Одним из выходов из этой ситуации является принятие весового коэффициента, равномерно распределенного в определенном диапазоне по каждому методу (подходу) оценки.

     Следующая проблема возникает при сравнительной (рыночной) оценке стоимости собственности, когда необходимо вводить поправочные коэффициенты для приведения к сопоставимому виду оцениваемого объекта и рыночных аналогов. Особенно это касается поправочных коэффициентов при сопоставлении мест территориального размещения оцениваемых объектов собственности и ряд других.