Шпаргалка по "Экономика недвижимости"

 Однако  существующая система несовершенна с т. зрения финансовой политики. Во-первых необходима большая гибкость системы, главным недостатком кот является наличие неоправданного большого количество льготников.

 Данная  программа обращает внимание на необходимость  повышения роли земельных платежей в формирование доходной части бюджета  и совершенствование системы  земельных платежей как системы  рационального землепользования.

 Механизм  совершенствования земельных платежей предполагает:

1. установление зависимости между размерами уплачиваемых земельных платежей и наложением на зем уч ограничений его исп-ния.
2. расчет ставок земельного налога и арендной платы в городе с учетом возможных направлений градостроительного использования земель.
3. выравнивание ставок зем налога и арендной платы, изымаемых с пользователей гос-ых и мун-ых земель

 Наиболее  полное использование налогового потенциала земель предполагает:

 -- ужесточение  контроля за сбором земельных  налогов, их централизации в  городской бюджет.

 -- завершение  инвентаризации городских земель

 --существенное  изменение льгот на зем налог

 Оценка  земель необходимое условие введение платного землепользования и реформирования принципов налогообложения земель развития земельного рынка в Рос.

 Еще одним  мероприятием, способным стимулировать  эффективное и экономически продуктивное развитие города, является осуществление органами городского самоуправления   перепланировки и застройки освоенных городских территорий, утративших экономическую продуктивность.  При осуществлении перепланировки и застройки районов, часть земельных участков может быть сдана органами городского самоуправления в аренду физ и юр лицам,  с целью размещения, например объектов торговли. Осуществляя свою деятельность,  данные лица будут платить арендную плату органам  городского самоуправления.  Таким образом, средства от арендной платы будут поступать в городской бюджет, а в последствие использоваться, например,  на благоустройство района (озеленение, очистку дорог и др.). 
 

22. Понятие инвестиций, инвестиционной деятельности…

 Инвест-ии – долгосрочное вложения капитала, имущественных и интеллектуальных ценностей в объекты предпринимательской и др. видов деят-ти, денеж ср-ва, банковские вклады, паи, акции, ценные бумаги, технологии, машины, оборуд-е лицензии и др. имущ-во или имущ. права, вклад-мые в объекты в целях получ-я прибыли или достиж-я положительных соц. эффекта

 Инвестировать – вложить капитал в какое-л. предприятие, дело.

   Инвестиционная деят-ть – вложение инвест-й или инвестирование и совок-ть практических действий по реализации инвест-й.

  Инвестор – юрид. или физ. лицо, осущ-щее инвестиционную деят-ть, лицо, приобретающее инвестиционную собственность;  вкладчик, физ. или юр. лицо (педпр-е, орг-ция или гос-во), осущ-щее вложение капитала на длит. срок.

 Инвестиционный  проект – программа решения экономической проблемы, задачи, обладающая тем признаком, что вложение средств в такую программу приводит к их отдаче, получению дохода, прибыли, соц. эффектотов только после прохождения определенного срока с начала осуществления проекта, вложения средств в него.

  Инвестиционный  проекты делятся на краткосрочный  (Осущ-ся 1-2г),  среднесроч. (до 5 лет), долглсроч. (10-15лет)

  Виды инвест. проектов: 1.Соц. проекты -- ориентированы на удовлетв-е растущих потребностей, обеспечение необход. условий жизнедеятельности людей, поддержка незащищ. слоев населения, поддерж-е общест. безоп-ти.

 2. Науч-техн. проекты -- ориентированы на развитие науч. исслед-ний и разработок, созд-е новых машин, материалов, оборудований, технологий, продукции. Часто этот вид наз-ют инновац-ным.

 3. Строительные проекты -- ориентированы на строительство, созд-е нового объекта в виде здания, соор-я.

 4.Торговые проекты --  предст-ют собой систему мер, напр-ую на созд-е или завоевыв-е новых секторов рынка, обеспеч-е эффект. прибыльной продажи товаров.

 5.Организационные проекты -- связаны с соверш-ем орг-ции и упр-я объектами производственной и соц-культ. сферы, с примен-ем соврем. средства организационной и управленческой техники.

 6. информационные проекты -- направлены на исп-е соврем. методов и средств хранения, передачи и обработки инф-ции. 

 Разработка  проекта – создание модели, образа действий по достижению цели проекта, осуществление расчетов, выбор вариантов, обоснование проек. решений.

 Главное в разраб-ке инвестиционного проекта  – подгот-ка развернутого технико-экономического обоснования (ТЭО), явл-щегося основн. док-том, на основании кот-го приним-ся реш-е  об осущ-нии проекта и выделении  инвест-й подэтот проект.                                     Реализация проекта – практическое. осуществление, превращение проектного образа в конкретную экономическую действительность – достиж-е заложенных  в проекте целей. 
 

23.   Формы инвестиций: прямые, портфельные.

 Инвест-ии – долгосрочное вложения капитала, имущественных и интеллектуальных ценностей в объекты предпринимательской и др. видов деят-ти, денеж ср-ва, банковские вклады, паи, акции, ценные бумаги, технологии, машины, оборуд-е лицензии и др. имущ-во или имущ. права, вклад-мые в объекты а целях получ-я прибыли или достиж-я положительных соц. эффекта

 Выделяют  2 формы инвест-й: прямые и портфельные.  Прямые – денежное вложения в уставной капитал хозяйствующего субъекта, в акции АО осуществляемые как в целях получения доходов в виде дивидендов, так и в целях получения прав на участие в управлении имуществом АО. Выделяют контролирующие и неконтролирующие прямые инвестиции.

 Контролирующими наз-ют прямые инвестиции, обеспеч-щие обладание контрольным пакетом акций, т.е. более чем половиной голосующих акций компании.

  Неконтролирующеми прямыми инвест-ями наз-ют инвестиции, обеспеч-щие влад-е меньшим кол-вом акций.  Портфельные. Лица, вклад-щие деньги в ценн. бумаги, приобретают в целях повыш-я доход-ти и сниж-я риска набор разнообразных видов ценных бумаг, именуемых портфелем. В широком смысле слова «инвестиц. портфель» предст-ет совок-ть разного рода инвестиционных активов, вложений, осущ-мых одним вкладчиком.

 В основу формир-я состава инвест. портфеля положены так называемые «портфел. соображ-я» в виде желания вкладчика  инвестиций сочетать требуемый уровень  надеж-ти влож-й (минимального риска), доходности (прибыльности) и ликвидности ценных. бумаг (возможностити их быстрого  превращ-я в  деньги).

 В завис-ти от того, кто инвест-ет капитал, вклад-ет ср-ва, различают гос., част., иностран. инвестиции.

  Гос. инвестиции – предст-ют собой часть национ. дохода в виде ср-в гос. бюджета, вклад-мых в развитие эк-ки, поддерж-е произв-ва, соц. сферы и эконо. роста.

 Частн. инвест-ии – негос. влож-я ср-в, принадл-щих компаниям, предпр-лям, населению.

 Иностр. инвест-ии – поступающие из-за рубежа (м.б. госуд., частными). Инвест-ии теснейш. образом связаны со сбереж-ями, накоплен-ями гос-ва, предпр-й, населения. Для гос-ва именно накопл-я, т.е. часть нац. дохода, нерасходуемая на текущее потребл-е и есть основной нвестиционный источник.

 Предпр-я, компании используют в виде инвест-й  накопления из прибыли, а вот денеж. ср-ва населения (сбереж-я) непосредст-но инвест-ями не явл-ся Вид инвест-й  опр-ся вклад-ком капитала, именуемым  инвестором. Мелкого предприн-ля, вклад-щего свой капитал в собств. дело не наз-ют инвестором, а предпр-я, формир-щие  инвестиции из прибыли счит-ся инвестором. «Инвестор» применяют чаще всего  по отнош-ю к юр. или физ. лицу, вклад-щему капитал не только  в свое, но и в чужое дело стан-ся хоть и частично, но своим. Краткосроч. счит-ся влож-я на период около 1 мес. или на неск-ко месяцев. Это означает, что в теч-е этого срока происх-ит отвлеч-е вложен. средств после чего они стан-ся фактором произв-ва и начинают давать отдачу. Долгосроч. инвестиции сопряжены с влож-ем средств на 1 год или неск-ко лет, даже десятилетия. 
 

24.  Раскройте принцип  инвестиционной политики

Общие принципы государственной  поддержки инвестиционной деятельности

 Инвест-ии – долгосрочное вложения капитала, имущественных и интеллектуальных ценностей в объекты предпринимательской и др. видов деят-ти, денеж ср-ва, банковские вклады, паи, акции, ценные бумаги, технологии, машины, оборуд-е лицензии и др. имущ-во или имущ. права, вклад-мые в объекты в целях получ-я прибыли или достиж-я положительных соц. эффекта

 Общими  принципами государственной поддержки  инвестиционной деятельности являются: а) объективность и экономическая обоснованность принимаемых решений; б) открытость и доступность получения инвесторами информации, необходимой для реализации инвестиционных проектов; в) целевой характер предоставления средств краевого бюджета; г) эффективность и экономность использования средств краевого бюджета; д) равноправие инвесторов и унифицированность публичных процедур; е) взаимная ответственность органов государственной власти края и инвесторов; ж) сбалансированность государственных интересов и интересов инвесторов.

 Международная практика оценки эффективности инвестиций существенно базируется на концепции  временной стоимости денег и  основана на следующих принципах:

1 Оценка  эффективности использования инвестируемого  капитала производится путем сопоставления денежного потока, который формируется в процессе реализации инвестиционного проекта и исходной инвестиции. Проект признается эффективным, если обеспечивается возврат исходной суммы инвестиций и требуемая доходность для инвесторов, предоставивших капитал.

2 Инвестируемый  капитал равно как и денежный  поток приводится к настоящему  времени или к определенному  расчетному году (который как  правило предшествует началу реализации проекта).

3 Процесс  дисконтирования капитальных вложений  и денежных потоков производится  по различным ставкам дисконта, которые определяются в зависимости  от особенностей инвестиционных  проектов. При определении ставки дисконта учитываются структура инвестиций и стоимость отдельных составляющих капитала. 
 

25.  Раскройте основные  показатели, характеризующие  эффективность инвестиционного  проекта

 Эффективность инвестиционного  проекта - категория, отражающая соответствие проекта целям и интересам его участников.

 Чистый  дисконтированный доход:

 В общем  случае, рассчитывается по следующим  формулам:

      Э=  Р/ U,     где

Р - общий  полный доход, получаемый инвестором за счет вложения капитала;

U – объем инвестиций, обусловивших получение дохода Р.

 Но величина чистого дохода Р подлежит дисконтированию, то есть приведению к времени, соответствующему началу проекта инвестирования, проще говоря, необходимо приводить доход (Р) и инвестиции (U) к одному и тому же времени, подобную операцию называют дисконтированием .

 Дисконтирование может производить как посредством  приведения стоимости (полученных в будущем денег) к стоимости предыдущих (вложенных) так и наоборот, приведением стоимости вложенных денег к тому периоду, когда от них будет получен доход.

 При определении  экономической эффективности или  экономического эффекта за период времени ( Т- лет ), суммарный дисконтированный чистый доход Р определяется по формуле:

                           Pд = 

 Где r – ставка приведения дисконтирования; принимается равной ставке банковского депозитного процента;

        Pt – Чистый доход в году t (сумма чистой прибыли и отчислений на амортизацию, включаемых в себестоимость продукции);

         t – Номер года;

         T – Рассматриваемый период времени, в течение которого инвестирование приносят доход.

 Сроком  окупаемости называют время ( число лет ), в течении которого суммарный объем чистого дохода, получаемого за счет инвестиций становится равным суммарному объему самих инвестиций ( то есть Р=U в момент времени Т)

 В простейшем случае, когда ежегодный чистый доход (Рt) не изменяется во времени, инвестиции (U) внесены единовременно, инфляция отсутствует (Тt=1) и ставка приведения не учитывается (r=0), срок окупаемости будет определятся из соотношения:

 Pt*T=U,   следовательно T= U/Pt

 В остальных  случаях определение срока окупаемости  требует проведения более сложных расчетов.

 Рентабельность  инвестиций

 - Отношение валовой прибыли от продажи единицы товара к его себестоимости (издержкам производства и обращения).