Шпаргалка по "Экономика недвижимости"

 Конкретный  размер земельного налога устанавливается  органами местного самоуправления в  соответствии со средними ставками земельного налога по региону и коэффициентами увеличения, определенными в Законе РФ “О плате за землю”.

 Арендаторы  платят арендную плату ежемесячно.

 Средства  от платежей за земельные участки, расположенные на территории муниципального образования, поступают в местный бюджет и могут быть частично централизованы соответственно в бюджет субъекта Российской Федерации и федеральный бюджет. Платежи за земельные участки направляются на финансирование мероприятий по использованию и охране земель, повышению плодородия почв, освоению новых земель, социальному и инженерному обустройству поселений, межселенных территорий, ведению государственного земельного кадастра, землеустройства, мониторинга и контроля земель, районирования земель, территориального планирования использования земель, зонирования земель и др. 
 
 

14.    Формы управления  зем рес: купля-продажа,  аренда, субаренда,  дстрахование, залог.

Купля-продажа  земель

 Среди различных  вариантов коммерческого использования  земли наиболее распространенным является продажа участка новому собственнику по рыночной стоимости с учетом наилучшего и наиболее эффективного ее использования. Процедура купли-продажи имеет существенные особенности в зависимости от категории земель.

 Сделка  по купли-продажи участка совершается  собственником (продавцом) и покупателем  или уполномоченными ими лицами самостоятельно или на организованном рынке.

 Условия купли-продажи земельных участков: - отсутствие земельных споров;  границы  с землями общего пользования  оформляются местной администрацией;  целевое назначение не меняется.

Аренда  и субаренда

 аренда - форма договорного, срочного и возмездного  владения и пользования землей. Понятие аренды: -- передача земли в срочное владение -- способ реализации отношений собственности -- форма предпринимательской деятельности

 Субъектами  арендных отношений могут выступать:

• государственные органы;
• арендодатели
• арендаторы.

 Между собственником  и арендатором имущества возникают  экономические отношения. Одной  из таких форм называется арендная плата. Существует три вида арендной платы за землю: фиксированная ставка; долевое участие в прибыли  или в валовой продукции; в  процентах от стоимости арендованного  участка.

 Арендатор земельного участка имеет право  передать арендованный земельный участок в субаренду (третиму лицу) в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

 Залог - обеспечение обязательства или требования определенным имуществом должника, и притом так, что, в случае неисполнения, кредитор имеет право на удовлетворение из заложенного имущества, в чьих бы руках оно ни находилось

 Виды залога классифицируются по трем признакам:

• по отношению сторон к заложенному имуществу;
• по объекту залога;
• по условиям погашения ссуды.

 Страхование -- отношения по защите имущественных интересов физических и юридических лиц при наступлении определенных событий (страховых случаев) за счет денежных фондов, формируемых из уплачиваемых ими страховых взносов

 Основные  организационные формы страховых  фондов: государственные (фонды социального  страх), фонды самострахования, фонты  страхования компаний.

 Государство формирует страховые фонды как  фонды социальной поддержки за счет обязательных платежей граждан и юридических лиц.

 Фонды самострахования  создаются на предприятиях и в  домашних хозяйствах на добровольной основе.

Виды страхования: имущественное, социальное, медицинское, страхование ответственности, личное страхование, страхование рисков. 
 
 

 15.       Земля как товар

 Земля как  товар — это объект купли-продажи, удовлетворяющий различные реальные или потенциальные потребности, и имеющий определенные качественные и количественные

  Как  любой товар, земля имеет потребительскую и рыночную стоимость. Потребительская стоимость отражает стоимость земли для конкретного использования; рыночная стоимость — это наиболее вероятная цена продажи участка на открытом и конкурентном рынке.

 Специфические свойства земли как товара:

1. Назначение – многофункциональное экологическое, социальное и экономическое – средство производства, предмет труда, пространственный базис любого бизнеса.
2. Форма функционирования в сфере предпринимательства – натурально-вещественная и стоимостная.
3. Происхождение – невоспроизводимая, естественная часть природы, существует независимо от воли человека.
4. землю нельзя физически переместить, большая зависимость цены от местоположения.
5. Износ в процессе использования – не изнашивается, не разрушается, не теряет своих полезных свойств, в улучшается при рациональном использовании.
6. Изменение стоимости во времени – потенциальная стоимость не снижается, а повышается из-за растущего дефицита ее, инфляция и прочие факторы.

 Особенностью  земли как товара в том, что  количество предлагаемой на рынке цены ограниченно самой природой. Поэтому  цена земли определяется в основном спросом. Собственность на землю  вместе с естественными ресурсами и возведенными на ней зданиями служит источником абсолютной и дифференциальной ренты. 

 Общие потребности, удовлетворяемые землей как товаром:

1. Физиологические, базовые: место и всеобщее условия жизнедеятельности чел-ка; важнейший природный ресурс; базис всех экосистем и производственных сил.
2. Безопасность: гарантия стабильного бизнеса, сохранение и накопление капитала; в естественном состоянии обеспечивает экологическую безопасность; снижает риск для жизни и здоровья людей.
3.   Социальные: владение землей престижно, повышает социальный статус человека; формирует чувство собственного достоинства; основа гордости.
4. Психологические: удовлетворяет духовные потребности людей в уважении и признании,  обеспечивает психологическое удовлетворение, оценку личности
5. Интеллектуальные: Объект познания, саморазвития и самовыражения, предмет самореализации творческого потенциала людей.  

 

16      Факторы определяющие  спрос на зем  уч

 Цена  на землю, как и на любой товар, определяется спросом и предложением. По мере понижения цены на рынке увеличивается спрос на земельные участки, а с ростом цен — снижается. Одна из особенностей земли как товара состоит в том, что количество предлагаемой на рынке земли ограничено самой природой

 Спрос — это количество земельных участков, имущественных комплексов и прав на них, которые покупатели готовы приобрести по складывающимся ценам за определенный промежуток времени. Формируется спрос на недвижимые объекты под влиянием многочисленных факторов.

 Основные  факторы формирования спроса на земля:

1. Экономические: 

 -- местоположение

 -- темпы  экономического роста

 -- уровень  и соотношение цены на товары  и услуги

 -- научно  технич прогресс 

 -- транспортные  условия

 -- уровень  конкуренции

 -- налоги  и ставки по закладным

2. социальные и демографические:

 -- структура  населения

 -- уровень  занятости

 -- доходы  населения

 -- уровень  деловой активности

 -- плотность  населения

 -- число  семей

 -- миграция  населения

 -- политика  государства

 цели  организаций.

3. качество земель и природно-климатическая среда:

 -- климат

 -- продолжительность  времени года

 -- водный  и тепловой режим

 -- тип  почв

 -- запас  питательных веществ

 -- механический  состав почв

 -- микро-  и макрорельеф

 -- контурность  полей

 -- экология.

4. правовое положение и др цели:

 -- категория  земель

 -- функциональное  назначение

 -- размер, форма участка

 -- степень  обустроенности

 -- сезон  года

 -- окружение  участка

 -- планировка  участка

 -- законодательные  нормы.

 Экономические и социальные и демографически это  общие факторы. Качество земель, природно-климатическая среда и правовое положение -- частные 
 

17. Функции земельного  рынка 

 Рынок недвижимости оказывает большое воздействие  на все стороны жизни и деятельности людей, выполняя ряд общих специальных  функций: коммерческая; информационная; ценообразующая; посредническая; регулирующая; инвестиционная; перераспределение земель и др объектов; социальная; стимулирующая (конкуренция); санирующая.

 Одна  из главных функций рынка —  установление равновесных цен, при  которых платежеспособный спрос  соответствует объему предложений. При ценах ниже равновесной имеет  место избыточный спрос, а в случае превышения равновесной цены — избыточные предложения. В цене концентрируется большой объем информации о насыщенности рынка, предпочтениях покупателей, затратах на строительство, хозяйственной и социальной политике государства в области, например, жилищного строительства и т.д.

 Регулирующая функция состоит в том, что рынок, автономно функционируя, перераспределяет ресурсы по сферам предпринимательства и направляет его участников к цели, которая совсем не входила в их намерения, — к формированию эффективной структуры экономики и удовлетворению общественных интересов.

 Коммерческая функция состоит в реализации стоимости и потребительной стоимости недвижимости и получении прибыли на вложенный капитал.

 Функция санирования — это очищение экономики от неконкурентоспособных и слабых участников рынка, банкротство неэффективных. Рыночный механизм указывает людям направления поиска, но не дает им никаких гарантий относительно конечных финансовых результатов. Он признает лишь общественно необходимые инвестиции в недвижимость, ведь только их и оплачивает покупатель. Поэтому освобождение рынка от неэффективных собственников предприятий и других объектов недвижимости ведет к повышению устойчивости и экономическому росту.

 Информационная функция — это уникальный рыночный способ оперативного сбора и распространения обобщенной объективной информации, позволяющий продавцам и покупателям недвижимости свободно, со знанием дела принять решение в своих интересах.

 Посредническая  функция выражается в том, что рынок выступает в качестве совокупного посредника и места встречи множества независимых и экономически обособленных покупателей и продавцов, устанавливается связь между ними и предоставляется возможность альтернативного выбора партнеров. Действуют на рынке недвижимости и профессиональные посредники — риэлторы, оценщики, агенты, брокеры, страховщики, ипотечные кредиторы и другие лица, оказывающие услуги заинтересованным участникам.

 Стимулирующая функция выступает в 
форме экономического поощрения прибылью продуктивного использования достижений научно-технич прогресса в создании и использовании недвижимого имущества. Конкуренция экономически принуждает и поддерживает высокую деловую активность и поиск новых возможностей эффективного   управления капитальной собственностью. 

 Инвестиционная функция — рынок недвижимости, это—привлекательный способ сохранения и увеличения стоимости капитала. Он способствует переводу сбережений и накоплений населения из пассивной формы запасов в реальный производительный капитал, приносящий доход владельцу недвижимого имущества. При этом само недвижимое имущество служит своеобразной страховой гарантией инвестиционных рисков.