Шпаргалка по "Экономика недвижимости"

 Социальная функция проявляется в росте трудовой активности всего населения, в повышении интенсивности труда граждан, стремящихся стать собственниками квартир, земельных участков и других капитальных объектов. Из владельцев недв-и формируется средний социальный слой общества. В результате неоднократного перераспределения на рынке предприятия, земельные участки, здания  
и сооружения в конечном счете переходят к эффективным стратегическим инвесторам, обеспечивающим высокопроизводительное их использование.  
 

18. Свойства зем рынка, признаки сегментации зем рынка. Организация торгов и аукционов.

 Зем участкам присуще специфические св-ва: сезонное колебание цен; большая дифференциация цен в зависимости от местоположения; развитие инж инфраструктуры и из-за влияния эколог условий; сегментирования рынка по экономия возможностям покупателей.

 Признак сегментирования — это фактор, по которому осуществляется выделение сегментов рынка.

  В  настоящее время  риэлторские  фирмы используют множественную  сегментацию, т.е. сегментирование по нескольким признакам одновременно.      

 Сегментирование рынка в основном по четырем признакам:

 Демографические признаки:  возраст, пол, семья,  уровень  доходов, род занятий, образование религиозные убеждения, национальность.

 Психографические  признаки: социальный слой, стиль жизни, тип личности, вид деятельности, традиции.

 Географические  признаки: регион, административное деление  округа, численность населения, климат.

 Поведенческие признаки: статус покупателей,  искомые  выгоды, статус пользователя, интенсивность потребления, отношение к земле,

 Каждый  из этих признаков используется при  анализе рынка не сам по себе, а в определенной комбинации с  другими.

 Критерий  сегментирования — это фактор, по которому оценивается обоснованность выбора того или иного сегмента рынка. 

 Сегментирование рынка по товару — по земле — позволяет выявить, какие именно параметры того или иного участка могут быть привлекательными для покупателей. При этом применяют такие характеристики земель, как их качество, удаленность от промышленных центров, размер участков, инвестиционная привлекательность, престижность. 

 Следующий признак сегментирования — размеры  участков. Крупные участки обычно пользуются спросом и соответственно выше ценятся лишь в престижных районах.

 Большое влияние на стоимость оказывает  степень развитости инфраструктуры. Участки на хорошо освоенных землеотводов ценятся значительней дороже, чем на неосвоенных.

 Рынок жилья  сегментируется по качеству домов  , по количеству комнат (типовые, улучшенной планировки), по районам размещения (загородные, коттеджи и др)

 Аукцион – публичный способ продажи объектов недвиж-ти покупателю, предложившему max цену без возложения на него каких-либо обязательств.

 Аукцион проводится открытым по составу участников, а предложения по цене приватизированного имущества подаются в закрытой форме  либо заявляются участниками открыто в ходе проведения торгов. Поступившие заявки и док-ты претендентов рассматривает комиссия в день подведения итогов аукциона и принимает решения  о допуске или отказе участия в аукционе. Решение комиссии оформляется протоколом приема заявок.

 Аукцион, открытый по форме подачи предложений  по цене имущества, проводится по установленным  правилам:

1. сообщения до начала аукциона: о правилах и порядке проведения; о санкциях за нарушения правила; о возможности задать ?? до начала торгов и в перерыве.
2. объявления в ходе аукциона: наименование объекта; краткая хар-ка объекта; начальная цена; окончания торгов.
3. сообщения по завершению торгов:  о продажи объекта номер билета победителя; цена продажи фиксируется в протоколе.

Закрытый  аукцион по форме подачи предложений  по цене имущества проводится в след порядке:

-- участники  аукциона представляют в комиссию  в запечатанном конверте предложения  по цене имущества, продаваемого  по на аукционе.

-- перед  вскрытием конвертов комиссии  проверяет их целостность, что  фиксируется в протоколе уч-ми аукциона продавцу при подаче заявок.

-- комиссия  рассматривает предложения участников  аукциона по цене продаваемого имущества.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

19. Роль зем ресурсов  в формировании  городского бюджета,  налогообложение земли…

 Становление  и развитие городского местного самоуправления невозможно без укрепления их финансово-экономической  основы. Неотъемлемой составной частью и экономической основой организации городского самоуправления является владение муниципальной собственностью

 В состав муниципальной собственности входят: Средства местного бюджета, Муниц-е внебюджетные фонды; Имущество органов местного самоуправления; Муниц-е земли и др природные ресурсы; Муниц-е предприятия и организации; Муниц-ый жилищный фонд и нежилые помещения; Другое движимое и недвижимое имущество.

 Основной  финансово-экономической проблемой  органов власти в крупных городах, как и во многих муниципальных  образованиях, является проблема обеспечения  сбалансированности городского бюджета  и обеспечения наполнения финансовыми и материальными ресурсами всех функциональных структур управления для поддержания городского хозяйства в работоспособном состоянии.

 Финансы неотъемлемая часть денежных отношений  государства с обществом, которые всегда выступают в юридической форме.  Среди этих форм важнейшее место принадлежит бюджету. Он является главным инструментом государственного вмешательства в экономику и его участия в денежно-финансовом рынке.

 Органы  местного самоуправления самостоятельно утверждают и исполняют местный  бюджет, устанавливают местные налоги и сборы.

 Источником  доходов местных бюджетов служат местные налоги и сборы, виды и  порядок установления которых регулируется Налоговым Кодексом РФ.

 В ст 15 Налогового Кодекса приведен перечень местных  налогов и сборов.  В этом перечне  на первом месте, не случайно, стоит  земельный налог. 

 Плата за землю – общее название для  всех видов обязательных платежей, уплачиваемых в связи с правом частной собственности и иных вещных прав на землю.  

 Плательщиками земельного налога являются организации, объединения, учреждения независимо от их организационно-правовых форм и  форм собственности, в том числе международные неправительственные организации.

 Средства, полученные от уплаты земельного налога и арендной платы, носят целевой характер. Их зачисляют в местный бюджет отдельной строкой и используют исключительно на цели, установленные Законом РСФСР «О плате за землю».  К ним отнесены:

• финансирование мероприятий по землеустройству;
• финансовое обеспечение ведения кадастровых работ;
• финансирование мониторинга земель, мероприятий по охране земель, повышению их плодородия;
• финансовая поддержка освоения новых земель;
• компенсация собственных затрат землепользователя на эти цели и погашение ссуд, выданных под указанные мероприятия, а также процентов за их использование;
• инженерное и социальное обустройство территории.

 В условиях города, земельный налог, а также  арендная плата позволят обеспечить наполнение местного бюджета, так как обычно, городская земля имеет высокую коммерческую цену  
 

  20.        Виды земельных  платежей.

 11 октября  1991 г. был принят Закон "О плате за землю". В июля 1994 г. Гос Дума приняла фед закон "О внесении изменений и дополнений в Закон "О плате за землю""

 Основными видами земельных платежей этими  законами предусматриваются: - земельный налог; - арендная плата; - нормативная цена земли.

 Земельный налог: плата за землю, находящуюся в собственности, пожизненном наследуемом владении, бессрочном (постоянном) пользовании.

      Размер  земельного налога не зависит от результатов  хозяйственной деятельности собственников земли, землевладельцев, землепользователей и финансируется в виде стабильных платежей за единицу земельной площади в расчете на год.

      Регулярные (систематические, текущие) налоги взимаются  с определенной периодичностью в  течение всего времени владения имуществом либо занятия плательщиком каким-либо видом деятельности, приносящей доход.

      Средние размеры земельного налога установлены  федеральным законом и дифференцированы для всех субъектов РФ.

      Размеры ставок дифференцированы по экономическим  районам страны и в зависимости  от численности населения (тыс. человек). Чем выше численность населения в городе, тем больше размер ставки земельного налога.

 Арендная  плата: оговоренная договором сторон плата за пользование землей.

 В самом  механизме арендной платы следует  выделять три существенных момента: состав платежей; размер платежей; способы  расчетов.

      Договор аренды недвижимого имущества, земельного участка подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.  Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. 

 Через арендную плату за городские земли должна изыматься дифференцированная земельная рента - часть дополнительного дохода, возникающего у юридических и физических лиц не за счет трудовых усилий, а за счет расположения земельных участк ов, арендуемых этими лицами, на территориях более высокой градостроительной ценности.

 Нормативная цена земли: показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения, исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости. Нормативная цена земли используется при налогообложении недвижимости.

 Нормативная цена земли служит для покупки  и выкупа земельных участков в  случаях предусмотренных Земельным  Кодексом, а также для получения  под залог земли банковского  кредита.

“В соответствии с Законом Российской Федерации "О плате за землю: 1. нормативная цена земли применяется в случаях, предусмотренных законодательством РФ, и ежегодно определяется органами исполнительной власти субъектов РФ для земель различного целевого назначения по оценочным зонам, административным районам, поселениям или их группам. 2. Органы местного самоуправления (администрации) могут повышать или понижать нормативную цену земли, но не более чем на 25 процентов.

3. Нормативная цена земли не должна превышать 75 процентов уровня рыночной цены на типичные земельные участки соответствующего целевого назначения.

 Земельные платежи зависят от вида пользования  земель.

 Основные  источники поступлений в городской  бюджет и в внебюджетные от операций с землей:

 - арендная  плата за земельные участки;

 - земельный  налог;

 - штрафы  за нарушение земельного законодательства  и условий землепользования договора аренды или госакта;

 - продажа  прав аренды земельных участков  на конкурсах;

 - выкуп  права аренды земельных участков. 
 

21.  Современные пути  решения увеличения  городского                                                         бюджета за счет  зем-х платежей

 Осн направления  совершенствования и увеличения городского бюджета за счет земельных  платежей отражены в фед-ой целевой  программе «Развития земельной  реформы в РФ» 2002 – 2007. Программа  ориентирована на дальнейшие развитие земельной реформы, создание условий для повышения эффективности исп-ия земли, увеличение социального, инвестиционного потенциала земельных ресурсов, формирование эффективного механизма регулирования земельных отношений и гос-го управления зем рес.

 В программе  намечен комплекс мероприятии, в  которую включено совершенствование системы земельных платежей.

 Действующая система земельных платежей в  Рос  регулируется законом РФ «О плате за землю», по которому форма  платежей является земельный налог  и арендная плата.