Региональный рынок недвижимости на примере Санкт-Петербурга

stify">     Недвижимость  как объект экономических  и государственных  интересов

   

   

   - принудительный выкуп                                                                                          - налогообложение

    - возврат безхозных                                                                                                  - лицензирование

   объектов                                                                                                                     - ипотечное кредитование

    - целевое  назначение                                                                                                - приватизация 

    - зонирование                                                  недвижимость                             - национализация

                                                                                                                                       - страхование

                                                           - ценообразование

                                                           - инвестирование

                                                           - информация

                                                          

                                                            

     Совершение  сделок с земельными участками и  другими объектами недвижимости требует глубоких и систематических знаний особенностей рынка, обусловленных спецификой самого товара – недвижимого имущества.

     Вовлечение  соответствующих категорий земель или прав пользования ими в  узаконенные рыночные отношения  стимулирует деловую и инвестиционную активность, препятствует криминальным сделкам с землей.¹⁴

     Как объект предпринимательской деятельности, недвижимость служит определенной гарантией  стабильности бизнеса и воспроизводства  капитала с приращением. Типичный инвестор, вкладывая средства в недвижимость, обычно не только возвращает капитал, но и получает прибыль и компенсирует все другие затраты. Возможно извлечение и иных удовольствий из владения престижной собственностью.

 

      2. Основные понятия и особенности рынка недвижимости 

     2.1. Понятие и система рынка недвижимости 

     По  утверждению Джека Фридмана и  Николаса Ордуэя, рынок недвижимости – это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования¹⁵.

     С учетом отечественного опыта по реализации недвижимости можно считать, что  рынок недвижимости – это совокупность сделок, совершенных с недвижимостью, информационного их обеспечения, операций по управлению и финансированию работ в области недвижимости. Купля-продажа недвижимости - это не просто обычная купля-продажа товаров длительного пользования, а движение капитала, т.е. стоимости, приносящей доход. Так купленный дом, квартира, земельный участок через некоторое время можно продать по более высокой цене или сдавать в аренду и иметь от этого дополнительный доход. Покупка предприятия приносит покупателю (инвестору) доход в результате работы предприятия.

     Рынок недвижимости представляет собой совокупность региональных, локальных рынков, существенно  отличающихся друг от друга по уровню цен, уровню риска, эффективности инвестиций в недвижимость и т.д.

     Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике. Недвижимость – важнейшая составная  часть национального богатства, на долю которой приходится более 50% мирового богатства.¹⁶

     Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как рынок  труда, рынок капитала, рынок товаров  и услуг и т.д. для своего существования должны иметь или арендовать соответствующие помещения, необходимые для их деятельности.

     Рынок недвижимости – это средство перераспределения  земельных участков, зданий, сооружений и другого имущества между  собственниками и пользователями экономическими методами на основе конкурентного спроса и предложения. Он обеспечивает с помощью механизма «невидимой руки» и государственного регулирования:

• передачу прав на недвижимость от одного лица к другому;
• установление равновесных цен на объекты недвижимости в регионах и местностях;
• связь между собственниками и покупателями на основе экономической мотивации и интересов;
• распределение пространства между конкурирующими вариантами использования земель и субъектами рынка.

     Основу  рынка недвижимости составляют существующие земельные участки и вновь  создаваемые, реконструируемые и расширяемые предприятия, здания и сооружения различного целевого назначения, а также деньги или финансовый капитал.¹⁷ Недостаток инвестиций сдерживает технологическое обновление предприятий и оживление отечественного производства товаров, что, в свою очередь, сужает инвестиционные возможности страны.

     Рынок недвижимости как саморегулируемая в установленной правовой среде  система состоит из 7 основных элементов: спрос, предложение, цена, менеджмент (кадры, лицензированные субъекты, инвестиции, сделки, налоги, нормативы, законы), маркетинг (анализ, прогнозирование, сегментация, объекты и акции, мониторинг, ценообразование), инфраструктура (консалтинговая, юридическая, риэлтерская, прайсерская, рекламная, информационная, страховая, методическая) и деловые процедуры (операции внебиржевые, тендер, оценка, аукцион, конкурс).  

     2.2.Функции  рынка недвижимости 

     Рынок недвижимости оказывает большое  воздействие на все стороны жизни  и деятельности людей, выполняя ряд  общих и специальных функций¹⁸:

  

Функции рынка

 
 

     Одна  из главных функций рынка –  установление равновесных цен, при  которых платежеспособный спрос  соответствует объему предложений.

     Регулирующая  функция состоит в том, что  рынок, автономно функционируя, «невидимой рукой» перераспределяет ресурсы по сферам предпринимательства и направляет его участников к цели, которая совсем не входила в их намерения, - к формированию эффективной структуры экономики и удовлетворению общественных интересов.

     Коммерческая  функция состоит в реализации стоимости и потребительной стоимости недвижимости и получении прибыли на вложенный капитал.

     Функция санирования – это очищение экономики  от неконкурентноспособных и слабых участников рынка, банкротство неэффективных.

     Информационная  функция – это уникальный рыночный способ оперативного сбора и распространения обобщенной объективной информации, позволяющей продавцам и покупателям недвижимости свободно со знанием дела принять решение в своих интересах.

     Посредническая  функция выражается в том, что  рынок выступает в качестве совокупного посредника и места встречи множества независимых и экономически обособленных в результате общественного разделения труда покупателей и продавцов, устанавливается связь между ними и предоставляется возможность альтернативного выбора партнеров.

     Стимулирующая функция в конечном счете выступает  в форме экономического поощрения прибылью продуктивного использования достижений научно-технического прогресса в создании и использовании недвижимого имущества.

     Инвестиционная  функция – рынок недвижимости привлекательный способ хранения и увеличения стоимости капитала, он способствует переводу сбережений и накоплений населения из пассивной формы запасов в реальный производительный капитал, приносящий доход владельцу недвижимого имущества.¹⁹

     Социальная  функция проявляется в росте  трудовой активности всего населения, в повышении интенсивности труда  граждан, стремящихся стать собственниками квартир, земельных участков и других капитальных и престижных объектов. 

     2.3. Субъекты рынка недвижимости 

     На  рынке недвижимости сформировались и активно действуют различные рыночные структуры, способствующие повышению эффективности его оборота. Различают следующие субъекты рынка недвижимости. Это, прежде всего, покупатели (юридические и физические лица), инвесторы-покупатели (юридические и физические лица). Во-вторых, продавцы недвижимости – собственники недвижимости, фонды имущества, органы, уполномоченные местной властью, конкурсные управляющие. Продавцами и покупателями могут быть предприятия всех форм собственности, домохозяйства, ипотечные банки. Среди продавцов недвижимости особое место занимают строительные организации. Они строят новое жилье, нежилые объекты и могут продавать объекты недвижимости либо сами, либо привлекать посредников-продавцов, оплачивая их услуги.²⁰

     Участниками рынка недвижимости являются профессиональные посредники, обеспечивающие реализацию объектов недвижимости: агенты по недвижимости, брокеры, риэлтеры, оценщики, юридические фирмы, биржи недвижимости, страховые компании, ипотечные кредиторы, дилеры, уполномоченные лица, девелоперы, менеджеры по управлению недвижимостью, средства массовой информации.

     Агентства недвижимости представляют специалисты, выполняющие функции консультантов  по сделкам с недвижимостью: купля-продажа, сдача в аренду, залоговые операции.

     Брокеры – агенты, или посредники, представляющие в сделке интересы продавца или покупателя недвижимости.

     Совершенно  новая структура рынка недвижимости, которая возникла непосредственно  с появлением самого рынка недвижимости – это риэлтерская фирма. За короткий период времени, с 1991 года риэлтерская фирма прошла путь от простого посредника до ведущего профессионального участника рынка недвижимости, предлагающего целый комплекс услуг на данном рынке.

     Никакая сделка на рынке недвижимости не может  быть осуществлена без предварительной  оценки стоимости недвижимости. В  странах с рыночной экономикой существует государственная служба оценки недвижимости, с помощью которой определяется рыночная цена недвижимости. В России учетом и определением стоимости недвижимости занимаются бюро технической инвентаризации. Кроме того, существуют общественные организации оценщиков, институт независимых оценщиков, лига независимых экспертов.

     Девелопер – это тот, кто преобразует  землю к новому использованию, это  предприниматель, строящий на земле.²¹ Девелопер сам не строит, он организует создание объекта недвижимости таким образом, чтобы окупились инвестированные в объект недвижимости ресурсы и была получена достаточная прибыль от реализации объекта.

     Самая консервативная структура, действующая  на рынке недвижимости, - банки. Основной деятельностью банков на рынке недвижимости должно быть участие в инвестиционных и девелоперских проектах, ипотечное кредитование покупки жилья.

     Менеджеры по управлению недвижимостью осуществляют эффективное использование объекта недвижимости при его эксплуатации.

     Средства  массовой информации реализуют рекламные акции по купле-продаже и другим операциям с различными видами недвижимости.  

     2.4. Виды и сегментация  рынка недвижимости 

     Рынок недвижимости имеет разветвленную  структуру, и его можно дифференцировать по различным признакам: виду финансового  актива, географическому фактору, функциональному назначению и другим показателям²².