Региональный рынок недвижимости на примере Санкт-Петербурга

Федеральное государственное образовательное  учреждение

высшего профессионального образования 

СЕВЕРО-ЗАПАДНАЯ АКАДЕМИЯ ГОСУДАРСТВЕННОЙ СЛУЖБЫ 
 
 
 

КАФЕДРА

ГОСУДАРСТВЕННОГО  И МУНИЦИПАЛЬНОГО УПРАВЛЕНИЯ 
 
 
 
 

КУРСОВАЯ  РАБОТА

студентки V курса 27Т группы

Быковой Марии Ивановны 
 

Региональный  рынок недвижимости на примере Санкт-Петербурга. 
 
 
 
 
 

                             Научный руководитель

                                                                         к.и.н., доцент

                                                                                    Хайдуков Николай Алексеевич 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Вологда

2010 г. 

ОГЛАВЛЕНИЕ 
 

Введение …………………………………………………………………………..3 

Глава 1. Характеристика, структура и особенности рынка  
недвижимости

1.1. Недвижимое имущество и его виды………………………………………..5

2. Понятие и признаки недвижимости………………………………………6
3. Общая классификация объектов недвижимости………………………..10
4. Особенности недвижимости как товара…………………………………11
5. Место недвижимости в рыночной системе……………………………..14

 

Глава 2. Основные понятия и особенности рынка недвижимости

2.1 Понятие и система рынка недвижимости………………………………….17

2.2 Функции рынка  недвижимости……………………………………………..19

2.3 Субъекты рынка недвижимости…………..………………………………...21

2.4 Виды и сегментация рынка недвижимости………………………………...23

2.5 Особенности  рынка недвижимости………………………………………...25 

Глава 3. Анализ современного состояния рынка недвижимости в Санкт-Петербурге

3.1 Факторы ценообразования…………………………………………………28

3.2 Ценовые пузыри  на рынке жилья………………………………………….39

3.3 Модели для прогнозирования параметров развития рынка жилья России………………………………………………………………………….…45 

Заключение………………………………………………………………………54 

Список литературы………………………………………………………………57 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     Введение 

     В настоящее время в России и  других странах бывшего СССР для  всех субъектов хозяйствования и рядовых граждан сформировалась новая экономическая среда, многие элементы которой находятся в стадии становления и изучения. В первую очередь, это относится к системе знаний о недвижимом имуществе, с функционированием которого так или иначе связана жизнь и деятельность людей в любой сфере бизнеса, управления или организации. Дело в том, что именно недвижимость формирует центральное звено всей системы рыночных отношений. Объекты недвижимости не только важнейший товар, удовлетворяющий разнообразные личные потребности людей, но одновременно и капитал, приносящий доход. Вложения в них обычно представляют собой инвестирование с целью получения прибыли. Недвижимость – основа национального богатства страны, имеющая по числу собственников массовый, всенародный характер. Именно в этом и заключается актуальность данной работы. Знание экономики недвижимости крайне необходимо как для успешной предпринимательской деятельности в различных видах бизнеса, так и в жизни, в быту любой семьи и отдельно взятых граждан. Собственность на недвижимость – первичная основа свободы, независимости и достойного существования всех людей.¹ 1.

     В своей работе я поставила целью  рассмотреть и проанализировать закономерности функционирования и развития рынка недвижимости в Российской Федерации на примере Санкт-Петербурга.

     Объектом  работы является рынок недвижимости, его виды и особенности, а предметом  – использование методов и  критериев для оценки рынка, его  стоимости и анализа.

     Для выполнения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

• определить понятие и виды недвижимости, рассмотреть ее особенности как товара;
• определить понятие, виды, субъекты рынка недвижимости;
• рассмотреть особенности рынка недвижимости в Российской Федерации на примере Санкт-Петербурга;
• проанализировать состояние рынка недвижимости в Санкт-Петербурге на современном этапе.

 

      Глава 1. Характеристика, структура и особенности  рынка  
недвижимости 

     1. 1. Недвижимое имущество и его виды 

     Деление имущества на движимое и недвижимое берет свое начало со времен римского права. В России термин «недвижимое имущество» был введен Петром I в 1714 г. В указе от 23 марта «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах» И с тех пор оно стало общепринятым в дореволюционной России, о чем свидетельствует свод гражданских законов России (т.10, ч.1, ст.383-400).²

     Так, ст. 384 гласит: «Недвижимыми имуществами  признаются по закону земли и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги»³. Отдельные статьи уточняют суть различных объектов недвижимости, например, в соответствии со ст. 387 к принадлежностям земель относятся: «состоящие на них церковные и другие строения, дворы, мельницы, мосты, перевозы, плотины, гати, озера, пруды, болота, дороги, источники и другие места, сим подобные; все произведения, на поверхности земли обретающиеся, и все сокровенные в недрах ее металлы, минералы и другие ископаемые».

     В начале 20-х годов прошлого века в  нашей стране названное деление  имущества было признано «буржуазным», не соответствующим основам советского общества и в связи с отменой частной собственности на землю было упразднено. Последнее было узаконено ст. 21 введенного в действие с 1 января 1923 года Гражданского кодекса РСФСР. В соответствии со ст. 22 названного кодекса национализированные и муниципализированные предприятия, их оборудование, железные дороги и их подвижной состав, национализированные суда, строения «являются изъятыми из частного оборота и не могут быть отчуждены и закладываемы теми органами, в ведении коих они состоят, а также обращаемы на удовлетворение кредиторов. Национализированные и муниципализированные предприятия, строения и суда могут сдаваться в аренду в установленном законом порядке».⁴

     В современной России понятие «недвижимость» («недвижимое имущество») впервые введено в экономический и правовой оборот Основами гражданского законодательства Союза ССР и республик от 31 мая 1991 г. (ст.4) в связи с установлением статуса частной собственности на землю. Затем этот термин подтвержден в Указе Президента РФ от 27.10.93 г. № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» (ст.1) и окончательно законодательно закреплен Гражданским кодексом Российской Федерации (ст.130) 30 ноября 1994 г.⁵  

     1.2.Понятие и признаки недвижимости 

     В повседневной жизни термин «недвижимость» кажется вполне понятным и как бы само собою разумеющимся. В действительности внешняя видимость далеко не совпадает с юридической сущностью недвижимости, которая во многом определяется особенностями экономического развития страны, сложившимися историческими традициями и другими условиями. В соответствии с Гражданским кодексом РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся следующие материальные и нематериальные объекты: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, а также предприятия в целом как имущественный комплекс. Кроме того Гражданским кодексом к недвижимым вещам отнесены подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.⁶

     Любой объект недвижимости в реальной действительности существует в единстве физических, экономических, социальных и правовых свойств, каждое из которых может в соответствующих случаях выступать в качестве основного (определяющего) в зависимости от жизненных ситуаций, целей и стадий анализа.

     Географическая  концепция отражает физические (технические) характеристики недвижимости: конструкцию и материал строений, размеры, местоположение, климат, плодородие почв, улучшения, окружающую среду и другие параметры. Все объекты недвижимости подвергаются воздействию физических, химических, биологических, техногенных и других процессов. В результате постепенно изменяются их потребительские качества и функциональная пригодность, состояние которых учитывается при совершении сделок, владении и пользовании имуществом.

     Экономическая концепция рассматривает недвижимость как эффективный объект инвестирования и надежный инструмент генерирования дохода. Основные экономические элементы недвижимого имущества – стоимость и цена – первично возникают из его полезности, способности удовлетворять различные потребности и интересы людей. За счет налогообложения владельцев недвижимости формируются муниципальные бюджеты и реализуются социальные программы.

     На  юридическом уровне недвижимость –  совокупность публичных и частных прав, устанавливаемых государством с учетом отечественных особенностей и международных норм. Частные права могут быть неделимыми или частичными (совместное имущество) и разделенными на основе физического горизонтального и вертикального разграничения имущества на подземные ресурсы, поверхность земельных участков, строения на них и воздушное пространство. В России, как и в других промышленно развитых странах мира, законодательно гарантировано частным лицам покупать, продавать, сдавать в аренду или передавать имущество либо права на владение и пользование им другим гражданам и предприятиям, т.е. свободно распоряжаться своей собственностью. Однако, когда частная собственность на недвижимость приходит в противоречие с общественными интересами, она перестает относится к юрисдикции частного права. Закон (ст.239 ГК РФ) предусматривает изъятие у частных лиц для государственных или муниципальных нужд земельного участка вместе с расположенными на нем зданиями и сооружениями путем выкупа или продажи с публичных торгов. Существуют и другие формы государственного регулирования владения и пользования недвижимостью: строительные ограничения, система зонирования, требования по охране окружающей среды и др.⁷

     Социальная  роль недвижимого имущества состоит  в удовлетворении физиологических, психологических, интеллектуальных и других потребностей людей. Все, что нужно человеку для выживания и достойной жизни, он получает в конечном счете от земли. Владение недвижимостью престижно в общественном сознании и необходимо для формирования цивилизованного среднего социального слоя.

     Негосударственные субъекты собственности на землю  в России имеют права не на все  недра, соответствующие их земельному участку, а только на общераспространенные полезные ископаемые (глина, песок и  т.п.). Залежи угля, нефти, руды и т.д. не включаются в состав недвижимого имущества частного собственника земельного участка, так как недра принадлежат государству полностью. Не входит в физический, следовательно, и в экономико-правовой состав недвижимого имущества и воздушное пространство над поверхностью земельного участка того или иного частного собственника. Оно имеет общественный характер и принадлежит правительству. Только на землях государственного фонда понятие недвижимости включает все его составные части в вертикальной проекции.⁸

     Каждый  объект недвижимости и все они  вместе взятые имеют существенные (родовые) признаки, позволяющие отличить их от движимых вещей, и видовые, характеризующие особенности объектов по однородным группам.