Расчет экономической эффективности функционирования ресторана

 

     Различия  в цене предложения 1 кв. м. производственных и складских помещений очень малы, в среднем эта стоимость составляет 7917 руб./кв.м. Ставки арендной платы составляют в среднем  100 – 300 рублей в зависимости от местоположения и наличия соответствующей инфраструктуры. 

     2.2.1.2.3 Анализ рынка торговой недвижимости

     Если рассматривать непосредственно торговую недвижимость Оренбурга, то стоит отметить очень малый его рост на протяжении последних десятков лет. Дело в том, что уровень обеспеченности качественными площадями был критично низок. Однако, есть реальные основания говорить о том, что ситуация меняется в лучшую сторону. С начала 2007 г. на оренбургском рынке торговых помещений продолжился рост предложения, причем данный процесс затронул как сегмент рынка купли-продажи помещений, так и сегмент аренды.

     Рассмотрим  соотношение спроса и предложения торговых помещений.

       

     Рисунок 6 – Соотношение спроса и предложения торговой недвижимости в г. Оренбурге за 3 квартал 2010 г. 

     Из  диаграммы видно, что количество предлагаемых торговых площадей почти  в 2 раза больше, чем спрос на них. Значительное превышение предложения над спросом в данном сегменте оренбургского рынка недвижимости обусловлено в первую очередь тем, что торговая недвижимость в последние  годы считалась довольно привлекательным объектом для инвестиций, что связано как с большой доходностью, так и с высокой ликвидностью таких объектов. 

     Таблица 7 – Стоимость 1 кв.м. предлагаемых торговых площадей и арендной ставки за 3 квартал 2010 г. в г. Оренбурге, руб./кв.м.

 

     Согласно  приведенной таблице, самые дорогие торговые площади по средней стоимости 1 кв.м. за 3 квартал 2010г. наблюдаются в Центральном и Ленинском районах. 

     2.2.2 Состояние рынка земельных участков

     Рынок земельных участков также можно  назвать несформированным. Вторичный рынок представлен в основном земельными участками для индивидуального жилищного строительства и садоводства. Цены на такие земельные участки колеблются от 50 до 200 рублей за 1 кв. м. за земельные участки предоставленные для садоводства и от 500 до 3000 рублей за земельные участки индивидуального жилищного строительства, в зависимости от престижности местоположения. Земельные участки с другими видами разрешенного использования продаются в основном из государственной собственности через торги и конкурсы. Начальная цена продажи права собственности или аренды определяется на основании заключения (отчета об оценке) независимого оценщика. После окончания срока договора аренды и возведения на земельном участке здания,  арендатор имеет право выкупить земельный участок по выкупной цене. В основном на таких условиях продаются земельные участки, предоставленные для строительства коммерческих объектов (бизнес и торговые центры) и строительства многоэтажных жилых домов и индивидуального жилищного строительства. Цена продажи права аренды варьируется от  40 до 5500 рублей за 1 кв.м. 

     Таблица 8 – Изменение цен на земельные  участки за период 3 квартала 2009 – 2010 гг. в г.Оренбурге.

 

     Представим  изменение цен в динамике.

     

 

Рисунок 7 – Изменение цен на земельные  участки за 3 квартал 2009-2010 гг. в г. Оренбурге. 

     График  показывает, что стоимость земельных  участков в июле-сентябре 2009 г. была стабильной. На протяжении трех месяцев  она оставалась на уровне 120000 руб./сот. Если же анализировать июль-сентябрь 2010 г., то тут стоимость уже повысилась. Самая высокая цена за 1 сотку приходится на август 2010г. – 255285 руб./сот. 

     2.2.3 Анализ сегмента рынка, к которому  относится исследуемый объект  недвижимости (рынок торговой недвижимости)

     На  сегодня рынок коммерческой недвижимости в целом находится в стадии стабилизации.

            С начала 2010 г. на Оренбургском рынке торговых помещений продолжился рост предложения, причем данный процесс затронул как сегмент рынка купли-продажи помещений, так и сегмент аренды. Значительное увеличение предложения в данном сегменте Оренбургского рынка недвижимости обусловлено в первую очередь тем, что торговая недвижимость в последние  годы считалась довольно привлекательным объектом для инвестиций, что связано как с большой доходностью, так и с высокой ликвидностью таких объектов.

       На  рынке торговой недвижимости г. Оренбурга  представлены торговые центры всех видов: от микрорайонных до специализированных. Коридор цен по аренде торговой недвижимости в целом по городу составляет 400-1400 рублей за 1 кв.м.

       В первом квартале текущего года средний уровень вакантных площадей в торговых центрах Оренбурга  по сравнению со значениями конца 2009 года значительно не изменился и остается на уровне 8-10%.

          Однако стоит отметить, что в успешных, качественных торговых центрах доля вакантных площадей может не превышать 2-3%. В объектах, вышедших на рынок в кризисный период или имеющих непродуманную концепцию и местоположение, уровень вакантных площадей может достигать 25-30%. 

       Рисунок 8- Динамика ввода торговых площадей, 2004-2010 г.г., тыс.кв.м. 

       В 2009 году торговые объекты, вводимые в  Оренбурге, в среднем были заполнены на 40-60%. В 2010 данная тенденция продолжается, что вынуждает новые объекты открываться пофазно. 

       Таблица 9 - Диапазон арендных ставок в торговых центрах 

        
           В первом квартале 2010 года средние арендные ставки не претерпели значительных изменений, увеличившись в ряде случаев на 5-8%. В силу разнородности сегмента торговой недвижимости, уровень изменения арендных ставок зависел от конкретного объекта. Тем не менее, прослеживается тенденция отказа от предоставляемых в кризисное время скидок.

        Однако в целом можно отметить положительную динамику рынка не только Оренбурга, но и регионов России.

        Строительство торговых объектов возобновляется, ставки аренды, пусть незначительно, но растут, ритейлеры активно рассматривают новые помещения и открывают новые магазины. Качественные торговые центры, с грамотно разработанной концепцией, вышедшие на рынок в докризисный период, не испытывают проблем с поиском арендаторов, доля вакантных площадей в таких торговых центрах не превышает 3%.

       В сегменте торговой недвижимости в мае 2010 года было выставлено на продажу 403 объекта общей площадью 352 тыс.кв.м.

         Динамика, как объема предложения,  так и цен по торговым объектам  в центре была незначительной. Так, объем предложения по площади изменился всего на +2%, а средневзвешенная цена осталась на уровне апреля и составила 14829 долларов за 1 квадратный метр.

     Рост  цен в сегменте торговой недвижимости в центре Оренбурга продолжался в течении трех месяцев. В марте и апреле цены росли на 4%. 

     

     Рисунок 9 – долевое соотношение предложения различных видов коммерческой недвижимости 

     Таким образом, ввод новых объектов в продажу  на рынке массового жилья сократился в 4 раза по сравнению с докризисными показателями. По данным аналитиков, за 10 месяцев 2010 года появилось лишь 13 домов общей площадью 264 тыс. кв.м.

     Причина спада — сокращение доступа к  финансированию и крупные долги  застройщиков. Усугубляется ситуация и темпом производства работ на уже  известных проектах — по итогам 3 квартала из 160 домов массового рынка строятся только 112.

     Эксперты  прогнозируют, что 2011-й будет годом  стабилизации рынка недвижимости. Рынок уже начал поступательное движение вперед: с сентября 2010 года наблюдается устойчивый рост  спроса на квартиры, определись лидеры и аутсайдеры, их финансовое положение и способность продолжать работы на строительных площадках четко идентифицируется покупателями. Косвенным подтверждением улучшения ситуации служит и возвращение интереса к ипотеке и «смягчение» условий кредитования. Сегмент торговой недвижимости Оренбурга в течение долгих лет развивался крайне медленными темпами, результатом чего стал низкий уровень обеспеченности качественными площадями, наблюдаемый в городе сегодня, - 104 кв. м на 1000 жителей.

 

        2.3 Анализ доходности  объекта недвижимости 

     2.3.1 Структура доходов и расходов

     2.3.1.1 Структура расходов 

     Операционные  расходы - затраты и платежи, связанные  с проведением за определенный период времени финансовых, производственных, хозяйственных операций.

     Операционные  расходы – это периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства дохода.

     Операционные  расходы включают затраты на производство и реализацию продукции, административные и финансовые расходы. Данные об операционных расходах публикуются в годовом отчете о прибылях и убытках.

     Операционные  расходы делятся на следующие  группы:

     1) условно постоянные расходы – это расходы, размер которых не зависит от степени загруженности объекта.

     К ним относятся налог на имущество, страховые платежи, налог на землю и т.д.

     2) условно переменные расходы –  это расходы, размер которых  зависит от степени эксплуатационной  загруженности объекта и уровня  предоставляемых услуг.

     К ним относятся коммунальные расходы, расходы на уборку, содержание.

     3) расходы на замещение – это расходы, которые имеют место всего 1-2 раза за несколько лет или сильно варьируют от года к году.