Расчет экономической эффективности функционирования ресторана

ify">     1.9.1 Экономическая среда функционирования

     Экономическая среда функционирования объекта  недвижимости создается системой взаимоотношений рынка факторов производства, рынка капитала, рынка товаров и услуг между собою, а также взаимоотношений этих рынков с государством, фирмами и домохозяйствами.

     Экономическая среда формирует спрос, предложение  и цены на недвижимость, принципы распределения объектов между пользователями, а также критерии выбора вариантов наилучшего и наиболее эффективного использования объекта.

     Экономическую среду определяют и характеризуют:

• степень интеграции российской экономики в мировую систему;
• конъюнктура на мировых рынках и курсы валют;
• уровень жизни и динамика покупательской способности потребителей;
• уровень и темпы развития (или стагнации) бизнеса;
• доступность финансовых ресурсов, субсидий, льгот;
• состояние альтернативных и смежных рынков;
• уровень конкуренции на рынке недвижимости и наличие товаров-заменителей;
• уровень арендной платы и операционных издержек для объектов недвижимости;
• уровень инфляции и динамика изменения ее параметров;
• уровень обеспечения объекта инфраструктурой поставки ресурсов и услуг (ситус).

 

     1.9.2 Налог на приобретение недвижимости

     При приобретении жилой недвижимости (подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ) возможен имущественный налоговый вычет в сумме до 2 млн рублей, но не более фактически произведенных расходов. Вычет предоставляется однократно, а неиспользованный переносится на следующие годы. Проценты по целевым займам, полученным от российских организаций, учитываются помимо 2 млн рублей. В случае наличия права на вычет материальная выгода (превышение суммы процентов за пользование заемными средствами, выраженными в рублях, исчисленной исходя из 2/3 действующей ставки рефинансирования, установленной ЦБ РФ (ст. 212 НК РФ)) не учитывается.

     Налоговый кодекс устанавливает льготы для  определенных категорий лиц. Так, родители, имеющие несовершеннолетних детей и расходующие собственные средства на приобретение объектов недвижимости в общую с детьми долевую собственность, вправе применить имущественный вычет в соответствии с фактически произведенными расходами. Важно, что эти родители должны состоять в законном браке и должны приобретать данное имущество в совместную долевую собственность.

     Вычет может быть получен у налогового органа лично (без участия работодателя) по окончании года либо через работодателя до окончания года (при наличии уведомления налогового органа). Излишне уплаченный налог может быть возвращен по заявлению физического лица налоговым агентом (ст. 231 НК РФ) либо налоговым органом, если налог уплачивался физическим лицом самостоятельно (ст. 78 НК РФ).

     Налогоплательщик  не вправе воспользоваться вычетом, если оплата произведена за счет средств работодателей или иных лиц, средств материнского (семейного) капитала, а также за счет выплат, предоставленных из средств федерального бюджета, бюджетов субъектов РФ и местных бюджетов, а также если сделка купли-продажи заключена с физическим лицом, являющимся по отношению к налогоплательщику взаимозависимым в соответствии со статьей 20 НК РФ (только в том случае, если отношения между лицами оказали влияние на условия и экономические результаты заключенной сделки). 

     1.9.3 Налогообложение при сдаче недвижимости в аренду

     При сдаче недвижимости в аренду полученный доход облагается по ставке 13% (п. 1 ст. 216 НК РФ). Налоговый период при этом равен календарному году (с 1 января по 31 декабря) (ст. 216 НК РФ). Обязанность уплатить налог в бюджет, подать налоговую декларацию у физического лица возникает с января года, следующего за годом, в котором доход был получен, и считается выполненной должным образом, если налоговая декларация по форме 3-НДФЛ была подана до 30 апреля данного года (п. 1 ст. 229 НК РФ), а налог уплачен в бюджет до 15 июля включительно (п. 4 ст. 228 НК РФ).

     Данный  НДФЛ физическое лицо должно уплатить самостоятельно только в случае, если его контрагентом по сделке является другое физическое лицо.

     Расходы, связанные с ремонтом, и иные подобные можно учесть только в пределах налогового вычета, т.е. они фактически «выпадают» из налоговой базы (до момента продажи недвижимости). 

     1.9.4 Налог на продажу недвижимости

     При продаже недвижимости доход (если он есть) также облагается по ставке 13%. Вычет предоставляется в размере 1 млн рублей, если недвижимость находилась в собственности менее трех лет, и в размере продажной стоимости – если три года и более (подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ).

     При этом указанный вычет (для недвижимого имущества, находящегося в собственности менее трех лет) может быть предоставлен в размере до 125 тыс. руб. отдельно по каждому объекту реализованного в налоговом периоде имущества (за 2009 год). А с 1 января 2010 года предельный размер такого вычета составляет 250 тыс. руб. в целом, независимо от количества проданных объектов. В случае продажи вычет может предоставляться неоднократно (в отличие от покупки).

     Если  продается доля в имуществе, выделенная в натуре и являющаяся самостоятельным объектом индивидуального права собственности, то имущественный вычет применяется собственником в полном объеме без распределения общей суммы вычета между другими собственниками имущества.

     Налогоплательщик  вправе (по аналогии с юридическим  лицом) не применять имущественный вычет, а уменьшить полученные от продажи имущества доходы на расходы, связанные с получением этих доходов. При этом расходы должны быть документально подтверждены. Это позволяет избежать установленного НК РФ ограничения в 1 млн рублей. Замена либо производится в отношении всех проданных объектов, либо вообще не производится.

     Имущественный налоговый вычет по доходам, полученным от продажи имущества, предоставляется  налоговым органом, налоговый агент (в частности, работодатель) данный вычет не предоставляет.

     Вычет предоставляется по окончании года, в котором получены доходы от продажи  имущества, на основании заявления  физического лица, представляемого в налоговый орган вместе с налоговой декларацией. При этом излишне уплаченный налог может быть возвращен (как и при продаже) по заявлению физического лица налоговым агентом либо налоговым органом, если налог уплачивался физическим лицом самостоятельно. 

     1.9.5 Сдача в аренду недвижимости индивидуальным предпринимателем

     Индивидуальный  предприниматель, сдающий недвижимость в аренду, может работать на общем налоговом режиме, упрощенной системе налогообложения (а также УСН на основе патента), а также уплачивая единый налог на вмененный доход.

     Для физического лица, зарегистрированного  в качестве индивидуального предпринимателя, при общем налоговом режиме ставка налога составляет 13%. Поскольку индивидуальный предприниматель является плательщиком НДС, при сдаче недвижимости в аренду будет возникать объект налогообложения. Нормативное регулирование осуществляется не Налоговым кодексом РФ, а подзаконным актом (приказ Минфина № 86Н, МНС РФ № БГ-3-04/430 от 13.08.2002 г. «Об утверждении порядка учета доходов и расходов и хозяйственных операций для индивидуальных предпринимателей»). Налоговая служба считает, что в отношении квартиры амортизационные отчисления к расходам приниматься не могут (письмо МНС РФ от 06.07.2004 г. № 04-3-01/398 «О сдаче помещений в аренду (наем)»). Все это в некоторой степени усложняет работу индивидуальных предпринимателей, поэтому мы считаем применение общего режима нецелесообразным.

     Наиболее  приемлемый, на наш взгляд, вариант  – это упрощенная система налогообложения, при которой ставка налога составляет 15%. Существует возможность учитывать расходы. Признание расходов на приобретение основных средств происходит в течение одного налогового периода. А также существует возможность переноса убытков на будущее. Однако следует учитывать, что применение упрощенной системы налого обложения требует сбалансированного и профессионального налогового планирования.

     И как совсем малоприемлемый вариант  можно назвать единый налог на вмененный доход: нет возможности  учитывать расходы, а также не предусмотрены вычеты и отсутствует необходимость уплаты НДС.

     Соответственно, далее мы рассмотрим сдачу недвижимости в аренду индивидуальным предпринимателем, применяющим упрощенную систему налогообложения. В первую очередь следует заметить, что для легального осуществления этого вида предпринимательской деятельности у индивидуального предпринимателя в свидетельстве о государственной регистрации должен значиться такой вид экономической деятельности, как «Операции с недвижимым имуществом, аренда и предоставление услуг». 

     1.9.6 Приобретение недвижимости ИП

     При приобретении недвижимости индивидуальному  предпринимателю следует равномерно учитывать в течение налогового периода расходы по основным средствам и признавать их на последнее число отчетного (налогового) периода (подп. 4 п. 2 ст. 346.17 НК РФ).  

     Если  за налоговый период сумма исчисленного в общем порядке налога будет меньше суммы исчисленного минимального налога, то следует уплатить минимальный налог в сумме 1% от дохода (п. 6 ст. 346.18 НК РФ).

     Проценты  по займам можно относить на расходы  по правилам статьи 269 НК РФ (1,1% ставки ЦБ РФ по займам в рублях или 15% в  иностранной валюте). Данное правило было приостановлено на период кризиса до 31 декабря 2009 года, а также не действует в отношении расходов в виде процентов по долговым обязательствам, возникшим до 1 ноября 2009 года, в период с 1 января по 30 июня 2010 года.

     Следует иметь в виду, что необходимо получить статус предпринимателя до момента приобретения недвижимости, в противном случае начисление амортизации будет под вопросом. 

     1.9.7 Сдача недвижимости в аренду ИП

     При сдаче недвижимости в аренду по упрощенной системе налогообложения доходы уменьшаются на документально подтвержденные и экономически обоснованные расходы. Индивидуальный предприниматель не уплачивает НДС.

     Взносы  в Пенсионный фонд РФ составляют фиксированный  платеж. В 2009 году стоимость страхового года составила 7 274,4 руб., из которых 4 849,4 руб. предусмотрено на страховую часть трудовой пенсии, а 2 424,8 руб. – на накопительную (письмо Пенсионного Фонда РФ от 11.02.2009 г. № 08-26/1117).

     Налог уплачивается самостоятельно ежеквартально  авансовыми платежами, окончательная уплата происходит по итогам года. 

     1.9.8 Продажа недвижимости ИП

     При продаже доходы признаются в общем  порядке на момент поступления оплаты в сумме полученной выручки (п. 1 ст. 346.15, п. 1 ст. 346.17 НК РФ). На момент реализации нельзя уменьшать доходы на стоимость основных средств (письма Минфина России от 18.04.2007 г. № 03-11-04/2/106 и от 27.05.2005 г. № 03-03-02-04/1/131). Из этих же писем следует, что при наличии таких факторов, как срок полезного использования основного средства и время, которое прошло с момента учета расходов на покупку (создание) основного средства или с момента такого приобретения (создания), при реализации основных средств в ряде случаев нужно пересчитать уже учтенные расходы и сам налог, уплатить его и пени и подать уточненные налоговые декларации.

     Пересчет  требуется, в частности, по основным средствам, срок полезного использования  которых свыше 15 лет, если их реализовали  в течение 10 лет с момента приобретения (создания, изготовления). К ним относятся и жилые помещения (последняя амортизационная группа, срок полезного использования 30 лет). В случае приобретения жилого помещения, ранее использовавшегося, необходимо получить документальное подтверждение срока использования (например, составить акт ОС-1). Пересчет налога заключается в том, что за прошедшие периоды необходимо исключить расходы, которые уже были учтены по таким основным средствам. И вместо этого нужно начислить амортизацию по правилам главы 25 НК РФ (абз. 14 п. 3 ст. 346.16 НК РФ). 

     1.9.9 Налоги при дарении недвижимости

     От  уплаты налогов освобождаются лица, получившие недвижимое имущество в дар от близких родственников. Семейный кодекс исчерпывающе определяет близких родственников — супруги, родители и дети, в том числе усыновители и усыновленные, дедушки, бабушки и внуки, полнородные и не полнородные (имеющие общих отца или мать), братьев и сестёр. В остальных случаях, одаряемый обязан заплатить налог в размере 13 %. 

     1.9.10 Налоги для владельцев недвижимости

     В настоящее время налог для  владельцев недвижимости рассчитывается на основе инвентаризационной стоимости. Облагаются налогом жилые дома, квартиры, дачи, гаражи, земельные участки и другие строения и сооружения. Чем выше стоимость объекта, тем больше ставка налога. Налоговая ставка для объектов с инвентаризационной стоимостью более 500 тысяч рублей составляет 0,3 — 2%. Ставка для резидентов и нерезидентов одинакова.