Расчет экономической эффективности функционирования ресторана

 

     2. Расчет экономической  эффективности функционирования  объекта недвижимости 

     2.1 Описание объекта  недвижимости 

     Рассматриваемый объект недвижимости – одноэтажный ресторан «РесторанЪ», который находится по адресу: г.Оренбург, Центральный район, проспект Победы 13. 

     Таблица 1 – Технико-экономические показатели.

 

     По  сборнику УПВС (сборник №33 «Здания и сооружения торговых предприятий») подбираем объект-аналог.

     Характеристики  объекта: фундаменты сборные железобетонные и бетонные блоки; стены керамзитобетонные навесные панели, облицованные керамической плиткой; перекрытия и покрытия железобетонные кровля рулонная; полы из метлахских плиток, из релина и паркета; отделка повышенного качества; отопление центральное; холодное и горячее водоснабжение, канализация, вентиляция и кондиционирование, электроосвещение. 

       2.2 Анализ рынка недвижимости 

     2.2.1 Анализ и динамика цен на  различные виды недвижимости

     2.2.1.1 Анализ рынка жилой недвижимости

     Рынок недвижимости, как и любой другой рынок, подвержен различным колебаниям и изменениям. Для определения  тенденций его развития необходим  периодический анализ и статистическая обработка.

     В качестве исходных данных для статистической обработки взята информация из периодических изданий города Оренбурга за 2009 - 2010гг.

     Структура предложения квартир на рынке  в целом по городу характеризуется следующим образом:

     

 

     Рисунок 1 – Структура предложения квартир  в г. Оренбурге за 3 квартал 2010г. 

     Из  диаграммы можно заметить, что  преобладает продажа однокомнатных (49,7%) и двухкомнатных квартир (31,6%), это объясняется их более длительным сроком экспозиции по сравнению с трехкомнатными, четырехкомнатными и более квартирами.

     Структура предложения квартир на рынке  по районам характеризуется следующим образом:

     

 

     Рисунок 2 – Распределение предложений  жилья по районам в г. Оренбурге  за 3 квартал 2010г. 

     Анализируя предложения квартир по районам, необходимо отметить явное преобладание Дзержинского района – это объясняется наличием больших спальных массивов в нем. Наименьшую долю занимает Промышленный район, так как в последние годы в этом районе нет перспективы развития, он практически не застраивается.

     Рынок жилой недвижимости делится на загородную и городскую недвижимость. Рассмотрим долю каждого их этих видов недвижимости на всем рынке жилья.

     

 

     Рисунок 3 – Соотношение городского и  загородного типа недвижимости. 

Из диаграммы  видно, что в настоящее время  преобладает городское жилье. Это  может обуславливаться несколькими  причинами.  
 
 

     Проанализировав вторичный и первичный рынок  жилой недвижимости города Оренбурга, была получена средняя стоимость 1 кв.м. в четырех района города. Полученные данные приведены в таблице 1 и 2. 

     Таблица 2 – Стоимость 1 кв.м. на первичном  рынке недвижимости г.Оренбурга  за 3 квартал 2010 г. по районам.

 

     Из  таблицы видно, что дороже всего  стоимость 1 кв.м. квартиры в центральном районе. Одной из причин такого распределения цен может являться то, что в Центральном районе в основном строится элитное жилье, которое, как известно, стоит дороже, чем обычные типовые квартиры, и этот район, как правило,  считается престижным. 

     Таблица 3 - Стоимость 1 кв.м. на вторичном рынке  недвижимости г.Оренбурга за 3 квартал 2010 г по районам.

 

     Из  таблицы видно, что в Ленинском  и Центральном районах стоимость 1 кв.м. выше, чем в двух других районах. Ниже всего стоимость в Промышленном районе. Самым оптимальным может быть выбран Дзержинский район, так как он является лидером на рынке предложений и имеет невысокую стоимость 1 кв.м.

     Рассмотрим  динамику цен за 3 квартал 2009 г. и 2010г. на первичном и вторичном рынках жилой недвижимости. 

     Динамика  цен представлена на диаграмме рисунка 4.

       

     Рисунок 4 – Динамика цен за 1 кв.м. за 3 квартал 2009 – 2010 г.г. 

 

        

       Таблица 4 – Стоимость 1 кв. м. на первичном  и вторичном рынках недвижимости за 3 квартал 2009 – 2010 г.г.

 

     Таким образом, если сравнивать первичный  рынок за 3 квартал 2009 – 2010 гг., то можно сделать вывод, что цены за 1 кв.м. квартиры в 2010 г. снизились примерно на 6000-7000 руб. То же самое можно сказать и о вторичном рынке. Там также было обнаружение снижение стоимости 1 кв.м. по сравнению с 2009г. 

     2.2.1.2 Анализ рынка коммерческой недвижимости

     2.2.1.2.1 Анализ рынка офисной недвижимости

     Рассмотрим  среднюю цену 1 кв.м. продаваемых  офисных помещений  в четырех районах города Оренбург за 3 квартал 2010 г. 

     Таблица 5 – Средняя цена предложения  офисных помещений в различных  районах г. Оренбурга за 3 квартал 2010 г, руб/кв.м.

 

     Представим  разброс цен за 1 кв.м. продаваемых  офисных помещений по районам  г. Оренбурга за 3 квартал 2010г. в динамике.

     Из  графика видно, что выше всего  стоимость 1кв.м. продаваемого офиса  в Центральном районе и чуть ниже в Ленинском. Низкая стоимость в  Дзержинском и Промышленном районах  обуславливается их удаленностью от центра. 

     

 

     Рисунок 5 –Средняя цена предложения офисных помещений в различных районах г. Оренбурга за 3 квартал 2010 г, руб/кв.м. 

     2.2.1.2.2. Анализ рынка складской и производственной  недвижимости

     По  сравнению с рынком жилья, который  можно назвать сформировавшимся, рынок складской и производственной недвижимости находится в стадии становления. Спрос на производственные и складские помещения превышает предложение. Основной причиной дефицита площадей является отсутствие предложения качественных производственных помещений, с развитой окружающей инфраструктурой, низким процентом физического износа. В последний год все больше компаний предъявляют спрос на складские и производственные помещения с удобным местоположением, выходом на ведущие автомагистрали, наличием железнодорожных подъездных путей, оптимальной планировкой и структурой помещений.

            Строительство новых объектов  производственного назначения практически отсутствует. Учитывая небольшое предложение вновь построенных специализированных складских и производственных помещений, основным их источником пока выступают существующие заводы и производственные базы. 

     Таблица 6 – Средняя стоимость 1 кв.м. и  арендной ставки производственной и складской недвижимости в г. Оренбурге за 3 квартал 2010г.