Признаки рыночной стоимости и последовательность оценочных работ

ПРИЗНАКИ  РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ  МАШИН И ОБОРУДОВАНИЯ ИСХОДЯ ИЗ ЦЕПИ ОЦЕНКИ.

 1.1.Признаки рыночной стоимости и последовательность оценочных работ.

В подавляющем  большинстве случаев перед оценщиками стоит задача определения и обоснования  рыночной стоимости объектов оценки. В Стандартах оценки под рыночной стоимостью, понимается» наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие--либо чрезвычайные обстоятельства». Определяя рыночную стоимость, которая тесно связана с операцией купли-продажи, мы как бы отвечаем на вопрос: сколько может стоить объект, если его продать на открытом рынке, хотя это вовсе не означает, что оцениваемый объект - будет обязательно продаваться, В ходе оценки акт купли-продажи может всего лишь предполагаться. Кроме продажи, возникает немало других хозяйственных ситуаций, когда нужно получить заключение о рыночной стоимости. В форме официального документа отчета об оценке. К ее наиболее распространенным целям и мотивам относятся: продажа; отчуждение со стороны государства; переоценка основных фондов; аренда; залог; страхование; передача доли в уставный капитал или, наоборот, выделение доли; налогообложение; таможенный контроль; инвестиционная деятельность; реструктуризация имущественных комплексов; банкротство и ликвидация предприятий; утилизация и др. Хотя для реализации многих целей требуется определение специальных видов стоимости (залоговой, страховой, инвестиционной, утилизационной, ликвидационной и др.), тем не менее, оценщикам чаще всего заказывается оценка рыночной стоимости, которая служит базой для последующего определения соответствующей специальной стоимости. Рыночная стоимость показатель неоднозначный и многоаспектный, на нее влияет множество факторов. Вот почему необходимо выяснить ряд признаков, уточняющих содержание рыночной стоимости. К числу основных признаков рыночной стоимости относятся: дата оценки; местоположение объекта оценки; состояние работоспособности объекта к выполнению определенных функций. Указанные признаки должны быть четко определены, так как от их значения зависит итоговой результат оценки. Остановимся на содержании перечисленных признаков. Дата оценки. Речь идет о конкретном времени, по состоянию на которое определяется стоимость. Не всегда дата оценки совпадает с текущим моментом времени, когда эта оценка проводится. В задании на оценку ее дата может относиться к будущему или даже к прошлому времени. Местоположение объекта. Любое технологическое и вспомогательное оборудование однозначно имеет стационарное местоположение в цехе, на складе, в лаборатории и т.п. Транспортные средства, хотя и перемещаются, однако имеют некую «приписку» И территориальную зону эксплуатации. В задании на оценку должно быть четко указано то местоположение объекта, в котором выполняется оценка рыночной стоимости. Не всегда местоположение объекта для целей оценки совпадает с фактическим местоположением объекта в текущий момент: Например, такие несовпадения могут возникать при оценке машины или единицы оборудования для последующей продажи, сдачи в аренду, использования в новом бизнес проекте. Хотя машины и оборудование относятся к движимому имуществу, фактор места все же оказывает влияние на их стоимость. В разных регионах активность рынка различна, а, следовательно, различны и цены на одни и те же машины и оборудование. Косвенно на их 'стоимость оказывает влияние стоимость занимаемого ими помещения, в том числе земельного участка, относимого к этому помещению. Состояние готовности объекта к выполнению определенных функций. Стоимость объекта определяется его полезностью, за висящей от готовности объята к тому или иному применению. Оцениваемая машина или единица оборудования может находиться в состоянии готовности либо к функционированию, либо к продаже, либо к утилизации, либо к ремонту и т.п. Чаще всего она представляет собой объект имущества, который установлен, подключен к коммуникациям и подготовлен к эксплуатации в определенном месте на предприятии. Фактор состояния работоспособности оцениваемого объекта оказывает большое влияние на результаты оценки стоимости. Поэтому в задании на оценку рыночной стоимости должно быть четко указано состояние готовности каждого объекта. Одно из требований к проведению оценки заключается в установлении «количественных. И качественных характеристик объекта оценки» (п.13б Стандартов оценки). Эти характеристики можно установить в ходе внешнего осмотра объекта, Знакомясь с ним в настоящее время, в реальном местоположении и состоянии его готовности. В задании же на оценку отмеченные признаки стоимости могут не совпадать с реальным состоянием объекта. Например, при оценке рыночной стоимости для целей залога заказчик ставит задачу оценить рыночную стоимость объекта, BO первых, не сегодня, а через 1 или 2 года, когда может возникнуть риск обращения взыскания на заложенное имущество, во-вторых, в состоянии готовности объекта к продаже, хотя в настоящее время объект смонтирован и эксплуатируется на предприятии, Т.е. он готов к работе, а не к продаже. В этом примере мы видим два рассогласования между задачей оценки и реальным состоя ничем объекта: по дате оценки и по состоянию готовности. Таким образом, при постановке задачи оценки могут иметь место три вида рассогласования с реальностью: 1) по дате оценки; 2) по местоположению объекта; 3) по состоянию его работоспособности. Анализ рассогласований рассмотрим на примере оценки стоимости технологической линии для цели использования этой линии в другом бизнесе согласно составленному бизнес--плану. Имеется технологическая линия, установленная и эксплуатируемая в одном из цехов предприятия. Инвестора интересует вопрос, сколько будет стоить эта линия, если ее перевезти, установить в другом помещении и использовать в новом бизнесе. Таким образом, нужно оценить рыночную стоимость линии в состоянии готовности к функционированию по новому месту использования. Составим таблицу рассогласований (табл. 3.1), в которой покажем, чем отличается обычная оценка стоимости линии в ее реальном состоянии от требуемой оценки.

Из табл. 3.1 видно, что в данном примере имеем два рассогласования: по дате оценки и местоположению объекта. Реально мы можем наблюдать состояние объекта в настоящее время на том месте, где он сегодня эксплуатируется, но нас просят дать прогноз стоимости в будущем на момент, когда будет запускаться бизнес проект и объект начнет функционировать на новом месте. Чем больше рассогласований между фактическим состоянием объекта и состоянием для целей оценки, тем больше допущений и условностей приходится вносить в расчеты стоимости, тем труднее обеспечить надежность ее итоговой величины. Каждое рассогласование потребует дополнительных операций по привидению рыночной стоимости к требованиям, установленным в задании на оценку. Отмеченные признаки рыночной стоимости необходимо учитывать на протяжении всего периода оценки. Рассмотрим последовательность оценочных работ, когда надо оценить объект по месту его использования с применением трех подходов (рис. 3.1). При этом если и имеется в виду продажа, то она распространится не на этот объект в отдельности, а на весь имущественный комплекс, куда оцениваемое оборудование входит как составная часть. Другими словами, нужно оценить «стоимость. В пользовании». Сначала выполняем оценку на основе сравнительного подхода. Цена объекта-аналога обычно берется из рыночных источников информации: прайс-листов, ценников, контрактов и др. Надо иметь в виду, что эта цена относится к аналогу, находящемуся в состоянии товара и готовому к продаже (т.е. проверенному, упакованному и укомплектованному). После соответствующих корректировок, приведения к дате оценки и учета износа цена аналога преобразуется в остаточную стоимость замещения для объекта оценки по месту продажи аналога и в состоянии готовности к продаже (пункты 1 .... 5 на рис. 3.1). Чтобы полученную «стоимость в обмене» преобразовать в стоимость по месту использования при 'условии готовности объекта к функционированию, нужно определить и приплюсовать стоимость транспортировки объекта к месту использования, а также стоимость монтажных и наладочных работ, выполняемых по месту использования (пункты 16, 17 на рис. 3.1). Аналогично цепочка работ при оценке с помощью затратного ' подхода. В этом случае на первых шагах получают остаточную стоимость воспроизводства по месту изготовления в состоянии готовности объекта к продаже (пункты 6..... 10 на рис. 3.1). Далее к полученной стоимости также добавляют стоимость услуг по транспортировке и монтажу и получают рыночную стоимость по месту использования. Стоимость транспортных и монтажных услуг, оцениваемая на дату оценки и включаемая в рыночную стоимость объекта по месту использования, не подвергается износу. По методу индексации итоговая стоимость получается сразу после определения износа. Иначе выглядит алгоритм при оценке рыночной стоимости доходным подходом. В этом случае изначально расчет стоимости ведется на базе чистого операционного дохода (ЧОД), предполагающего, что объект в состоянии «как новый» установлен в заданном месте и готов к функционированию. Поэтому после расчета полной стоимости пользования и учёта износа сразу выходим на рыночную стоимость

объекта по месту  использования и в состоянии готовности к функционированию. Рассмотрим пример. Необходимо определить стоимость установки для сушки пиломатериалов модели ПАП-СМП07К. Установка, смонтированная и эксплуатирующая на деревообрабатывающем предприятии в Волгограде с 1999 r., предназначена для сушки всех видов пиломатериалов и заготовок из различных пород древесины. Сушка осуществляется по принципу аэродинамического нагрева конвективным методом в паровоздушной среде. Основные технические параметры оцениваемой установки объём максимальной разовой загрузки, м 3 10

. интервал  рабочих температур, СО 50 11 О

. время сушки  пиломатериала (до влажности 8%),ч  48 60

. удельный  расход электроэнергии, кВт. ч/м 3 240

. мощность, кВт  56,5

. габаритные размеры, м 9,93 х 2,43 х 2,9

. масса, Кг 6800

Установка была изготовлена НПП «Аэротерм» в Москве. Последовательность расчетов при применении сравнительно подхода выглядит следующим, образом.

1. Методом прямого сравнения с новым объектом той же модели, продаваемым в Москве, получена полная стоимость замещения на дату оценки 241900 руб.

2. Коэффициент физического износа определен с учетом хронологического возраста установки 5 лет и экспертизы физически состояния, он принят равным 52%. Причем установки данного вида относятся к 5й амортизационной группе, для которых срок полезного использования от 7 до 10 лет. Остаточная (с учетом износа) стоимость установки по месту продажи в Москве и в состоянии готовности к продаже 241900 х (1 0,52) == 116112 руб.

3. Стоимость доставки оцениваемой установки от места продажи (Москва) до места эксплуатации (Волгоrpад) определяем исходя из тарифа на автоперевозки и расстояния (см. табл. 3.6). Расстояние 924 км, тариф 13 руб. за 1 км Д) автомобиля «КамАЗ» грузоподъёмностью 6 1 от. Стоимость доставки равна 13 х 924 =12012 руб.

4. Стоимость  монтажа установки в производственном помещении деревообрабатывающего предприятия (включая подготовку основания) взята из расчета 4% от полной рыночной стоимости: 241900 х 0,04 == 9676 руб.

5. Рыночная  стоимость (включая ИДС) установки  для сушки 

пиломатериалов  по месту ее использования в состоянии готовности

 к функционированию на дату оценки: 116112 + 12012 + 9676 = 137800 руб. Учетная стоимость (без ИДС) установки по месту использования 137800/1,18 == 116779 руб. 116800 руб. Рассмотрим последовательность оценочных работ, когда нужно оценить рыночную стоимость объекта с целью его продажи. Известны дата оценки !'I. местоположение объекта. Как правило, его теперешнее местоположение совпадает с местом его намечаемой продажи (хотя в задании на оценку может быть указано другое место продажи и это. Рассогласование придется учесть через расходы на перевозку объекта в место продажи). Что касается исходного состояния готовности объекта, то оно может быть разным. Первый случай объект находится в состоянии готовности к функционированию. В этом случае придется учесть стоимость работ по демонтажу и подготовке (очистке, смазке, частичной разборке, упаковке) к продаже. Второй случай объект находится (или будет находиться на момент оценки) в состоянии готовности к продаже. Не нужное оборудование на предприятии либо уже демонтировано и подготовлено к продаже, либо было когда--то приобретено, не использовалось и до настоящего времени хранится в упакованном виде. Последовательность оценочных работ по определению рыночной стоимости объекта для его продажи, когда он в исходном состоянии готов к функционированию, показана на рис. 3.2. В отличие от последовательности, представленной на рис. 3.'1, в структуре алгоритма появляется стоимость работ по демонтажу и подготовке к продаже, вычитаемая из ранее полученной стоимости объекта по месту использования в состоянии готовности к функционированию. Если определяется рыночная стоимость объекта для его продажи, когда объект в исходном состоянии готов к ней, то последовательность работ такова, как на рис. 3.3: При сравнительном подходе искомая стоимость получается из остаточной стоимости по месту продажи аналога с добавлением затрат на транспортировку оцениваемого объекта к его местоположению. При затратном подходе последовательность работ зависит от Применяемого метода. Если используются методы прямого расчета затрат, то к рассчитанной остаточной стоимости изготовления прибавляется стоимость доставки объекта к его местоположению. Если используется метод индексации балансовой стоимости, то сразу получается остаточная стоимость готового к продаже объекта. При доходном подходе неизбежно вначале получаем стоимость по месту использования, поэтому приходится определять стоимость работ на демонтаж и подготовку к продаже с последующим их вычетом Обратимся к нашему пример, Положим, что заказчик просит определить стоимость установки для сушки пиломатериалов модели ПЛП- -СМП--О7К, которая смонтирована и эксплуатируется на деревообрабатывающем предприятии в Волгограде, для ее продажи. В теперешнем положении установка находится в сосотоянии готовности к функционированию и к продаже не готова.

Последовательность  работ проводим согласно схеме, приведенной на рис. 3.2. Ранее мы определили, что остаточная стоимость (включая ИДС) установки для сушки пиломатериалов по месту продажи аналога в Москве в состоянии готовности к продаже на дату оценки равна 116112 руб. Стоимость доставки оцениваемой установки из Москвы в Волгоград равна 12012 руб. Рыночная стоимость установки на продажу (включая ИДС) в месте ее нахождения: 116112 + 12012 == 128124 руб. 128100 руб. 
 

1.2. Определение стоимости работ по монтажу и демонтажу машин и оборудования.

I

Изложенные  в п. 3.1 материалы убедительно  показывают, что 

при оценке машин  и оборудования важную роль играет стоимость сопутствующих (монтажных, демонтажных, транспортных, пусконаладочных и др.) работ, которые тем или иным образом участвуют в формировании итоговой величины стоимости объекта. Так, чтобы определить стоимость при существующем использовании, нужно к полученной «стоимости. В обмене» прибавить стоимость транспортировки объекта к месту использования и стоимость монтажных работ. Таким образом, в процессе оценки возникает необходимость надежного определения стоимости транспортных, монтажных, а ДЛЯ некоторых видов оборудования еще и пусконаладочных работ. Рассмотрим порядок расчета стоимости этих работ: Стоимость работ по монтажу машин и оборудованию. Приближенный расчет этой стоимости выполняется простым способом: берется некий процент от предварительно оцененной полной рыночной «стоимости. В обмене». Проблема заключается в том, какой процент выбрать и насколько корректен такой выбор с точки зрения сложности монтажа для данного вида машин и оборудования. Разрозненные рекомендации по определению стоимости монтажных работ можно найти в выпушенных еще в дореформенное время справочных изданиях по экономическому обоснованию инвестиций. Например, в справочном пособии стоимость монтажа металлорежущих станков рекомендуется рассчитывать процентом от их отпускной цены в зависимости(I от массы: при массе станка до 1 т 2%; от 1 до 3 т 8%; от 3 до 10 т 6%; от 10 до 50 т 5%; свыше 50 т 4%. В другом справочнике  рекомендуется затраты на монтаж и отладку оборудования выбирать в интервале 4 6% от цены. В ряде публикаций стоимость услуг по транспортировке и монтажу оборудования рекомендуется считать вместе. Например, в руководящих материалах института анис 2 затраты по доставке и установке предлагалась брать в размере 10% для металлорежущих станков и 18% для автоматических линий. В методической инструкции института ЭНИКМАШ 3 затраты на транспортировку, монтаж и наладку кузнечнопрессовых машин рекомендуется принимать при массе единицы оборудования до 30 т в размере 15%, при массе свыше 30 т 18% от оптовой цены. Интересно отметить, что действовавшие в нашей стране в 197080..x ценники и строительные нормы на монтаж оборудования устанавливали стоимость этой услуги по нормативам, зависящим только от группы оборудования и его массы, Т.е. не Привязывая стоимость монтажа к стоимости (цене) самого оборудования. Среди более поздних сведений по этому вопросу можно отметить усредненную статистическую информацию фирмы «Коинвест» о затратах на монтажные работы в процентах от отпускной цены предприятия. Изготовителя для отдельных групп оборудования, поступившего на стройки предприятий разных отраслей (табл. 3.1).Расчет стоимости работ по монтажу оборудования в процентах от их продажной стоимости довольно прост. И поэтому получил широкое распространение среди оценщиков. Однако такие расчеты весьма приближенны и могут внести в результаты оценки значительные ошибки, особенно в отношении оборудования, которое требует сложного и дорогостоящего монтажа. В этой связи рассмотрим методы калькулированы стоимости монтажных