Признаки рыночной стоимости и последовательность оценочных работ

работ, при  меняемые в системе сметных расчетов при составлении документации для капитального строительства, и выясним, насколько полезны могут быть эти методы ДЛЯ задач оценки. В основе таких методов лежит затратный, точнее нормативно-затратный, подход, когда итоговая сметная стоимость получается суммированием нормативно оцененных издержек и добавлением к ним, так называемой сметной прибыли. Общая формула для расчета полной сметной стоимости работ по монтажу оборудования выглядит следующим образом: С МОН == ПЗ  + СП + НДС, (3.1)где ПЗ сумма прямых затрат по монтажу оборудования, включающих за.. траты на расходуемые при монтаже материалы, заработную плату рабочих монтажников и расходы на эксплуатацию машин, используемых при монтаже; накладные расходы, включающие затраты на управление, организацию и хозяйственное обслуживание, строительного производства; СП сметная прибыль строительно-монтажной организации; где налог на добавленную стоимость. Затратный подход реализуется в двух наиболее распространенных практических методах: ресурсном и баЗИ9но --индексном. Ресурсный метод определения стоимости это калькулированные ресурсов (элементов затрат), необходимых для выполнения строительно-монтажных работ путем составления локальной сметы на их конкретный комплекс. Все затраты рассчитываются с при мнением установленных норм расхода ресурсов и действующих на момент составления сметы цен, тарифов и тарифных ставок. Базисно индексный метод предполагает сочетание ресурсного метода с системой устанавливаемых ценовых индексов на потребляемые материальные, трудовые, энергетические, аппаратные и другие ресурсы. Индексы представляют собой отношения цен, тарифов и ставок для расходуемых ресурсов на момент оценки к ценам, тарифам и ставкам тех же ресурсов на базисный момент времени (например, по состоянию на 01.01.2000 1: или на 01.01.2001 1:). В этом случае государственными (федеральными и территориальными) строительными органами устанавливаются сметные базисные цены (расценки) на базисный момент времени и далее периодически публикуются индексы на текущие Моменты. Организационные и регламентирующие аспекты разработки и применения упомянутых методов сметных расчетов изложены в документах: Методические указания о порядке разработки государственных элементных сметных норм (зон) на строительные, монтажные, специальные строительные и пусконаладочные работы

(МДС 81--19.2000);

· Сборники государственных элементных сметных норм на монтаж оборудования (rЭСНм2001) и пусконаладочные работы (rЭСНп--2001);

. Общие положения  по применению ресурсных сметных норм на монтаж оборудования (письмо Минстроя России от 23.05.1995 N2 ВБ--12 178);

методика определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации (МДС 81З5.2004);-(

 . Федеральные единичные расценки на монтаж оборудования (Ферм 2001), утвержденные постановлением ГОСТРОЮ России 08.08.2001 N294 1 . 1 Комплекс работ по монтажу оборудования, для которых разрабатываются сметные нормы и расценки, включает следующие операции: приемку оборудования в монтаж; перемещение оборудования по горизонтали и вертикали с погрузкой. И выгрузкой его распаковку; очистку оборудования от консервирующей смазки и покрытий; технический осмотр оборудования; его укрупненную сборку, если оно поставлено отдельными блоками; приемку и проверку фундаментов и других оснований под оборудование, разметку места установки; установку оборудования с выверкой и закреплением на фундаменте или другом основании; установку пускорегулирующей аппаратуры, металлических 'конструкций, трубопроводов, арматуры и других вспомогательных систем; сварочные работы, если таковые необходимы; заполнение смазочными и другими материалами устройств оборудования; проверку качества монтажа, включая индивидуальные испытания оборудования. В оценочной практике бессмысленно пытаться воспроизводить всю процедуру сметных расчетов согласно установленным. В капитальном строительстве правилам. Оценщик едва ли сможет себе представить технологию монтажных работ в отношении каждого объекта оценки и не располагает подробной информацией о сложившихся в строительно-монтажных организациях нормах затрат по отдельным ресурсам. В то же время разработанная в сфере строительства нормативная база после некоторой адаптации может быть использована для оценки. В первую очередь представляют интерес государственные элементные строительные нормы (rзсн), выраженные в натуральных (не денежных) единицах, которые, естествен.. но, не подвержены серьезному J;1зменению во времени. Сердцевиной расчетной модели полной сметной стоимости являются прямые затраты. Что же касается косвенных (накладных) расходов и сметной прибыли, то они добавляются помощью соответствующих коэффициентов, рекомендуемые значения которых можно найти в методических документах. государственные элементные сметные нормы на монтаж оборудования (rЭСНм...2001) представлены в виде сборников по от.. дельным видам оборудования. К настоящему времени разработано 12 сборников этих норм применительно к металлообрабатывающем деревообрабатывающему, подъёмно-транспортному, весовое.. M теплосиловом)'; компрессорному, электротехническому оборудованию, а также к оборудованию связи, приборам и средствам автоматизации, вычислительной технике, оборудованию для очистки газов, предприятий коммунального хозяйства и оборудованию общеrо назначения. всего будет выпущено 38сборщиков. В сборниках rзсн оборудование подразделено на однородные rpуппы и для каждой приведены нормы: затраты труда рабочих монтажников, чел; затраты труда машинистов, чел.; время работы машин и механизмов, машин; расход металлических подкладок, KI: Указанные нормы приведены в табличной форме в функции от массы единицы монтируемой единицы оборудования. Причем масса оборудования берется «нетто». Таким образом, из сборников rзсн можно почерпнуть полную информацию о трудоемкости и машиноемкость работ по монтажу оборудования разного назначения.

 С целью упрощения и укрупнения расчетов предлагается в структуру прямых затрат внести следующие изменения:

1) основную  заработную плату рабочих целесообразно рас.. считывать на весь участвующий в монтаже рабочий персонал, т.е. исходя из общей трудоемкости работ, включающей трудозатраты, как монтажников, так и машинистов;

2) из расходов  на эксплуатацию строительных  машин и авто.. транспортных средств  имеет смысл выделить наиболее весомую их часть: либо затраты на дизельное топливо и бензин, если монтаж ведется преимущественно с помощью автокрана, либо затраты на электроэнергию, если монтаж выполняют с помощью мостового электрического крана; , 3) материалы, расходуемые - при монтаже многих видов оборудования, это металлические подкладки, затраты на которые невелики, поэтому, не теряя особенно в точности, их можно не учитывать. При этих допущениях получаем формулу для укрупнённого расчета полной сметной стоимости работ (без ИДС) по монтажу оборудования: I С МОН == З ТОП х К ЭКС + З зп х (1 + Ннр/l00 + Н сп /l00), (3.2) или С МОН == З эл х К ЭКС + Ззл х (1 + Ннр/l00 + Н сп /l00), (3.2а) rде З ТОП затраты на дизельное топливо и бензин, расходуемые машинами при монтаже; эл затраты на электроэнергию, расходуемого мостовым электрокаром при монтаже; ,KC коэффициент, учитывающий эксплуатационные расходы машин (амортизация, ремонт, техническое обслуживание, доставка к месту выполнения работ и др.), равный примерно 1,4; З заработная плата рабочих, занятых на монтаже оборудования (монтажников и машинистов); Н ир норма накладных расходов для работ по монтажу оборудования по отношению к заработной плате рабочих, в процентах; Н  норма сметной прибыли по отношению к заработной плате рабочих, р. процентах. Затраты на топливо, расходуемые машинами (автокраном и др.) при монтаже оборудования, определяются по формуле. З тол == (М х н час + 0,01 х Н лр х L пр) х Цтол , (3.3) rде М Машиноемкость монтажных работ, машино-час; Н час средний часовой расход топлива при выполнении монтажных работ, луч, для автокранов rpузоподъемностью от 10 до 16 т равен 6 12 луч, rpузоподъемностью 25 40 т равен 18 23 л/ч; Н пр средний расход топлива при перегоне автокрана к месту работ и обратно на пробе. 100 км, л, Д) автокранов rpузоподъемностью от 10 до 16 т равен 40 93 л, rpузоподъемностью 25 40 т .. вен 120 140 л; \ L лр средний пробег автокрана до места работ и обратно, км; Стоп средняя цена топлива за 1 л на момент оценки, руб. Затраты на электроэнер2ИЮ, расходуемую при монтаже оборудования с помощью мостового электрокара, рассчитываются в том случае, кода монтаж ведется в производственном помещении, rде есть мостовой электрокран нужной rpузоподъемности и определяются по формуле  эл == м х W х Цел ,(3.4)rде М машиноемкость монтажных работ, машино-час; W МОЩНОСТЬ, электродвигателя мостового электрического крана кВт, на кранах rpузоподъемностью 1 О т электродвигатели могут иметь мощность 17,2; 32,2; 54,2 кВт; Цел тариф за электроэнергию на момент оценки, руб./кВт. ч. Машиноемкость монтажных работ можно найти в сборниках rзсн, однако при оценке это займет много времени. Данную задачу можно решить быстро и вполне корректно, если информацию из сборников предварительно обработать и получить удобные для расчетов корреляционнореrpессионные модели, устанавливающие зависимость машиноемкость работ от массы единицы оборудования. В качестве примера в табл. 3.2 представлены корреляционно-реrpессионные модели, полученные нами в результат обработки данных, приведенных в сборнике rЭСНм--2001 N21 L «Металлообрабатывающее оборудование».

дней при  совпадении праздничных нерабочих  дней с субботами 

или воскресеньями. Из общеrо количества дней, в году вычитают

общее количество выходных дней и получают количество рабо

чих дней. Количество рабочих часов за год получают умножении

ем количества рабочих дней на 8 за вычетом часов, сокращаемых 

в предпраздничные  дни. Например, в 2004 I: выходных дней всего 114, количество рабочих дней равно 366 .... 114 == 252 (високосный год), предбаз дней 4, количество рабочих часов за год 252 х 8 .... 4 = 2012, среднемесячное количество рабочих часов 2012: 12 =167,6. Коэффициент удорожания, учитывающий затрудненные условия выполнения монтажных работ, выбирается следующим образом:. на действующих предприятиях в зоне действующего производства в рабочих цехах и корпусах от 1,1 до 1,2; . то же на предприятиях металлургической, химической и нефтехимической промышленности от 1,1 до 1,25;. то же на предприятиях с вредными условиями труда 1,15. Норма накладных расходов ННР согласно «Методическим указаниям по определению величины накладных расходов в строительстве» МДС 81.--4.99, утвержденным постановлением Госстроя)России от 17.12.1999 r: N2 76, для работ по монтажу оборудования принимается равной 90% от заработной платы рабочих. Норма сметной прибыли Н согласно п. 2.2 МДС 81..25.2001 для строительно-монтажных работ берется равной 55% от заработной платы рабочих. . Рассмотрим пример. Необходимо определить стоимость монтажа токарно--винторезного станка модели 16К40 массой--нетто 7, 1 т на площади действующего производства. Машиноемкость и трудоемкость монтажных работ рассчитываем по формулам, приведенным в табл. 3.2: М == 0,384 х 7,1 + + 1,92 == 4,65 машина..ч.; Т == 2,658 х 7,1 + 9,19 == 28,06 чел.--ч. Затраты на топливо, расходуемое автокраном rpузоподъемностью 16 т при монтаже станка, рассчитаны исходя из среднего.. расхода 12 л/ч, пробеге до места работ и обратно 30 км, среднем расходе 93 л на 100 км пробега при цене 15 руб./л : З ТОП =(4,65 х 12 + 0,01 х 30 х 93) х 15 == 1255,5 руб. Средняя часовая ставка рабочего, занятого монтажом оборудования, рассчитана исходя из среднемесячного размера заработной платы рабочего 14 000 руб. (по данным одной из строительно-монтажных организаций в Москве) и среднемесячного количества рабочих часов 167,6 ч : З час == 14000/167,6 == 83,5 руб./ч. Заработная плата рабочих, занятых на монтаже оборудования, определена с учетом коэффициента удорожания 1,2: 3 ЗП == 28,06 х 83,5 х 1,2 == 2811,6 руб. Стоимость работ (без ИДС) по монтажу токарно-винторезное станка в действующем производстве: С МОН == 1255,5 х 1,4 + + 2811,6 х (1 + 90/100 + 65/100)' == 8927,3 руб. Стоимость этих работ (с ИДС): 8927,3 х 1,18 == 10534 руб. Цена (с ИДС) нового токарно--винторезного станка на дату оценки равна 1 030 000 руб. Следовательно, стоимость монтажа по отношению\к цене составит (10534/1 030000) х 100 == 1,02%. Стоимость работ по демонтажу машин и оборудования. Выше в п. 3.1 было показано, что для определения рыночной стоимости объекта в состоянии готовности к продаже «<стоимости в обмене») или к(утилизации, если отталкиваться от ранее рассчитанной стоимости того же объекта в состоянии готовности к функционированию, необходимо определить стоимость работ по де-- монтажу. Стоимость демонтажных работ проще всего можно рассчитать на основе стоимости монтажных работ, используя рекомендацию, приведенную в строительных нормах и правилах СНИП. 4.06..91.  С дем = С МОН Х К дем , rде Сдем стоимость работ по демонтажу объекта оценки; К дсм коэффициент, учитывающий снижение затрат при демонтаже по сравнению с затратами на монтаж. Коэффициент К дем выбирается следующим образом: а) если демонтируемое оборудование предназначено для u дальнейшего использования, с укладкой его узлов и некоторых деталей в ящики, со смазкой КОРРОЗИОННЫМ слоем и составление упаковочных' спецификаций, то К дем == 0,5; б) если демонтируемое оборудование предназначено для дальнейшего использования без его консервации и упаковки, то К дем 0,4; I в) если демонтируемое оборудование направляется в лом, Т.е. подготавливается к утилизации, то К дем == 0,3. Обратимся к ‘нашему примеру. Необходимо определить стоимость демонтажа и подготовки к последующей продаже токарно-- винторезного станка модели 16К40. Выше была рассчитана стоимость MOHTaa (с НДС) этого станка 10 534 руб. С учетом особенности выполнения демонтажных работ для последующей под готовки объекта к продаже выбираем к дем == 0,5. Стоимость де-- монтажных работ (с ИДС) Составит Сдем == 10 534 х 0,5 == 5267 руб.

1.3 Определение стоимости работ по перевозке машин и оборудования.

в целом ряде случаев при оценке необходимо учесть стоимость перевозки машин и оборудования к месту, в котором оценивается их стоимость. Самый простой способ зачета стоимости данных работ заключается в надбавке к рассчитанной стоимости объекта через некий процент. Приближенное представление о размере данного про цента дают статистические сведения, приведенные фирмой «Коинвест» (табл. 3.3). 

I

Строгий расчет стоимости пере возки машин и оборудования выполняется на основе грузовых тарифов, которые, прежде всего,  зависят от рода перевозимого уза, массы и расстояния. По роду перевозимых грузов дифференциация тарифов вызвана двумя причинами: . неодинаковой загрузкой транспортных средств различными узами, что отражается на расходах, связанных непосредственно ' с перевозкой (т.е. движенческих операций); . различным характером операций с разными грузами в пунктах отправления и назначения (т.е. начально конечных операций). -- Машины и оборудование 'в основном перевозятся железнодорожным и автомобильным транспортом. Общие правила перевозки железнодорожным транспортом установлены Федеральными законом от 10.01.2003 I: NQ 18--ФЗ «Устав железнодорожного транспорта Российской Федерации» (с из мнениями и дополнениями от 07.07.2003 r.). Тарифы на железнодорожном транспорте регулируются Прейскурантом NQ 10..01 «Тарифы на пере возки грузов и услуги инфраструктуры, выполняемые российскими железными дорогами», утвержденным постановлением ФЭК РФ от 17.06.2003 r. N247--T/5. Дифференциация тарифов на железнодорожном транспорте осуществляется через Единую тариф<?статистическую намёк-- латуку грузов (ETCHr), согласна которой грузы подразделены по разделам по производственно. Отраслевому признаку. Машины и оборудование относятся к разделу VII «Продукция машиностроения, приборостроения и металлообрабатывающей промышленности». Внутри раздела грузы подразделены на группы по характеру груза, а внутри каждой группы указаны тарифные позиции, согласна которым установлена тарифная схема. i Тарифные ставки обычно устанавливают за перевозку rpуза массой 1 т на расстояние 1 км (в тарифе за перевозку груза в Baгоне ..... 1 BaгoH, в контейнерах..... 1 контейнер). Следовательно, в общем виде провозную плату рассчитывают умножением тарифной ставки за 1 т. Км на расстояние перевозки. Однако если составлять расчетные таблицы за каждый кило-- метр, то они будут гpомоздкими. Поэтому во всех тарифных системах принят принцип гpуппировки расстояний по поясам. Тарифный пояс- это интервал дальности перевозок, внутри которого действует тарифная ставка для всех расстояний данного пояса. На железнодорожном транспорте пояс тарифного расстояния колеблется от 10 до 200 км. . Составными элементами тарифной системы, кроме тарифной номенклатуры гpузов и тарифных расстояний, являются так-же тарифные схемы, расчетные таблицы и другие элементы. Так, грузовые тарифы на железнодорожном транспорте учитывают так называемый род отправок: 1) подвагонные, установленные на перевозку грузов целыми вагонами; 2) за перевозку грузов мелкими отправками,)которые исчисляются за фактическую массу отправки; 3) контейнерные за перевозку гpузов в контейнерах. Контейнерные перевозки машин и оборудования получили широкое распространение. В табл. 3.4 приведены технические характеристики стандартных контейнеров.