Принципы и механизмы эффективного управления муниципальной собственностью

     Передача  социальных объектов в муниципальную  собственность является фактически одним из самых крупных институциональных преобразований в социальной сфере, сопряженным с коренными изменениями отношений собственности, с принципиальными переменами в схемах финансирования социальных объектов, с перераспределением предметов ведения, полномочий и ответственности между федеральными и муниципальными органами, с необходимостью в этой связи обновления нормативно-правовой базы. Предприятия в этом случае освобождаются от ежегодных затрат на содержание и ремонт этих объектов, т.е. создаются реальные предпосылки для начала их экономического роста.

     Наряду  и одновременно с этим возникла проблема финансирования переданных в муниципальную собственность социальных объектов. Предприятия не обеспечивали финансирование необходимых объемов ремонта и надлежащее обслуживание объектов, что привело к их крайней запущенности вплоть до аварийного состояния.

     По  установленному в России порядку  объекты, находящиеся в аварийном  или предаварийном состоянии, относятся  к категории «ветхого жилья» и других сверхнормативно изношенных объектов. Такие объекты в принципе не должны передаваться с баланса на баланс, они должны быть предварительно или полностью восстановлены или снесены и заново построены.

     Проблемы, связанные с передачей в муниципальную  собственность городов объектов жилья, коммунально-бытового и социально-культурного назначения являются многоаспектными. Для нахождения оптимальных путей их разрешения необходимы обширные и масштабные исследования на стыке макроэкономики и экономики конкретных предприятий, финансово-бюджетной политики, государственного регулирования экономики и местного самоуправления, т.е. они в принципе неразрешимы в рамках одного конкретного муниципального образования. В настоящее время (т.е. в период существенного замедления темпов муниципализации социальных объектов) местное самоуправление сталкивается со следующими проблемами (рассмотрим их на примере г. Тюмени):

     1) Необходимость приемки ветхих, подлежащих сносу или реконструкции домов и инженерных сетей.

     2)  Необходимость подбирать «брошенные» объекты, число которых с каждым годом растет.

     3) Необходимость безусловной приемки жилищного фонда от предприятий-банкротов в соответствии с ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», значительный объем в котором составляет также ветхое жилье и инженерные сети.

     Проблему  осложняет и отмеченная выше критическая  ситуация, когда предприятия полностью прекращают содержать числящиеся на их балансе дома, инженерные сети, котельные, тепловые пункты (реже - детские дошкольные учреждения, спортивные сооружения и другие объекты). «Брошенные» жилые дома и общежития и иные объекты в связи с обращениями граждан, как правило, приоритетно принимаются на баланс Управляющими компаниями ЖКХ города и включаются в состав реестра муниципальной собственности, отодвигая тем самым бюджетное финансирование других объектов на второй план. Муниципальные органы идут на это потому, что считают себя ответственными за все, что происходит в социальной сфере города.

     Начиная с 1999г. обострилась проблема, связанная  с необходимостью безусловной приемки в муниципальную собственность объектов жилья, социально-культурного и коммунально-бытового назначения от предприятий - банкротов в соответствии с постановлениями арбитражных судов (ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»).

     Так в 2000 г. в г. Тюмени было необходимо принять от предприятий-банкротов не менее 600 квартир, большая часть которых находится в аварийных и предаварийных жилых домах, подлежащих сносу.

     Содержание  предприятиями социальных объектов экономически целесообразно только в трех случаях:

     • если эти объекты приносят прямой доход (прямая экономическая выгода);

     • если льготное пользование этими объектами в условиях дефицита квалифицированных кадров позволяет более тесно соединить интересы работника и предприятия и задействовать тем самым социально-мотивационные механизмы управления (опосредованная экономическая выгода);

     • если содержание социальных объектов позволяет реализовать выгоды юридически установленных форм благотворительности (косвенная экономическая выгода).

     В настоящее время в большинстве предприятий ни одна из этих выгод не может быть реализована. Содержание всех видов социальных объектов убыточно: население оплачивает всего от 20 до 60% затрат на их содержание, причем само предприятие иногда доплачивает своим работникам по этому поводу.

     В ближайшие годы возможен прирост  муниципальной собственности за счет строительства (реконструкции) социальных объектов, финансируемых из бюджета. Медленно, но происходит обновление ветхого муниципального жилищного фонда в связи с активным строительством современных жилых многоэтажных домов силами акционерных обществ - застройщиков.

     Прирост муниципальной собственности осуществляется также за счет инвестиций застройщиков в развитие инженерной и социальной инфраструктур города, с целью  обеспечения вводимых в эксплуатацию объектов электроэнергией, теплом, водой, канализацией, объектами социально-культурного назначения.

     Муниципальная собственность наряду с местными финансами составляет экономическую  основу местного самоуправления. Сейчас, не смотря на тотальную приватизацию всего и вся, государство и муниципалитеты остаются крупными собственниками имущества. Вопросы формирования, эффективного управления и распоряжения муниципальной собственностью, поэтому являются весьма актуальными в нынешних экономических условиях.

     Экономический механизм управления собственностью города представляет собой комплекс законодательных, нормативных, административных актов и экономических действий органов власти, объединенных единой политикой и нацеленных на сбалансированное развитие жизнедеятельности городского сообщества.

     Система управления муниципальной недвижимостью  имеет свою специфику, определяемую в основном спецификой использования  муниципальной недвижимости.

     Критерием эффективности использования муниципального имущества может выступать рациональность размещения разнообразных объектов с учетом специфики положения и уровня развития различных районов города, а также сочетания общегородских и местных интересов природопользования, экологической безопасности и т.д.

     Выделяют  три аспекта, с позиций которых  оценивается эффективность использования  муниципальной недвижимости:

     • земельный;

     • градостроительный;

     • природоохранный.

     С позиций первого аспекта эффективность  выражается максимальной суммой собираемых земельных платежей, с позиций второго – созданием пространственных условий развития материальной базы многоотраслевого комплекса города; с позиций третьего – максимальным сохранением ценных природных ландшафтов и обеспечением экологического равновесия, положительно сказывающегося, в конечном итоге, на здоровье населения.

     На  основании оценки эффективности  использования объектов муниципальной  недвижимости можно проводить планирование вариантов использования объектов недвижимости (продажа, сдача в аренду, передача в управление, передача в залог, внесение в качестве вклада в уставный капитал создаваемого общества).

     Общим основанием для планирования проведения любого из перечисленных мероприятий  является определение реальной рыночной стоимости объекта недвижимости. Основным критерием отбора варианта является максимальный доход от реализации того или иного варианта использования объекта недвижимости.

     Бюджетная эффективность организаций, использующих городское имущество, а также организаций, в уставном капитале которых есть доля муниципалитета, рассчитывается как отношение суммы всех поступлений в бюджет и внебюджетные фонды города за анализируемый период (за вычетом льгот) к стоимости имущества, принадлежащего муниципалитету.

     Касаясь вопроса бюджета муниципального образования, необходимо отметить, что неналоговые доходы приобретают все большее значение для местных бюджетов.

     В последние несколько лет почти 18 тысяч «квадратов» были проданы. Бюджет получил разовый доход. ДФБК (Департамент по финансам, бюджету  и контролю) по Новороссийску рекомендовал ограничить распродажу муниципального имущества и продавать только то имущество, содержание которого для муниципалитета обременительно, это недвижимость не представляющая интерес для муниципалитета, не приносящая ему доход и требующая капитальных затрат на ремонт и содержание.

     Договоры  аренды заключены на 47 тысяч квадратных метров из 578 тысяч квадратных метров площади муниципальных помещений. Остальную площадь занимают бесплатные постояльцы – 209 муниципальных предприятий  и учреждений, а также федеральные  структуры.

     Некоторые арендаторы нелегально сдают площади, которые им достались бесплатно, в аренду коммерческим организациям. Задача Комитета выявить такие «свободные» площади и сдавать их в аренду. Комитет предлагает извлекать доход в местный бюджет, высвобождая дополнительные площади, которые изымаются у нерентабельных муниципальных предприятий: постановления о ликвидации двух неэффективных МУПов («Такси-Сигнал» и «Комфортные услуги») были подписаны еще в конце прошлого года.

     Более 70 тысяч квадратных метров площади  муниципальных помещений переданы в безвозмездное пользование федеральным и краевым структурам (часть из которых оказывает платные услуги жителям города). Если перевести их на арендные условия и взимать за квадратный метр арендуемой площади хотя бы по минимальной ставке (21 рубль), то новороссийская казна имела бы ежемесячно до 1,1 миллиона рублей.

     Что такое дополнительный бюджетный  миллион в месяц? Это уже половина суммы, которая требуется на отселение  в будущем году людей из ветхого  фонда. Возьмет бюджет эти деньги или не возьмет, решать городской Думе.

     Обратимся к цифрам городского бюджета Новороссийска  за 2003 год. В то время как налоговые  доходы представляют собой величину в 938491 рубль, неналоговые поступления  составляют всего лишь 89703 рубля, в  том числе арендная плата за землю – 43000 рублей, доходы от сдачи в аренду муниципального имущества, дивиденды – 38117 рублей в среднем за месяц.

     В результате проведенного анализа можно  выделить следующие задачи экономического механизма эффективного управления муниципальной собственностью:

     • создание благоприятного экономического климата для функционирования хозяйствующих субъектов;

     • совершенствование экономических условий для развития малого и среднего предпринимательства;

     • финансовое оздоровление хозяйствующих субъектов посредством предоставления ресурсов города и различных льгот;

     • формирование благоприятных условий для привлечения инвестиций в реальный сектор экономики для производственного, технологического и социального развития предприятий, создания конкурентоспособной продукции и услуг;

     • стимулирование прозрачности капиталов и привлечение инвестиций;

     • координация деятельности предприятий, связанных технологическими цепочками;

     • согласование мер государственного протекционизма и поддержки отечественного производителя с требованиями рынка и финансовыми возможностями города;

     • управление долгами и правами требования города как частью нематериальных активов;

     • стимулирование внутренних преобразований на предприятиях и содействие их реструктуризации, необходимой для успешной работы в условиях рыночной экономики;

     • использование долей (пакетов акций), находящихся в собственности города, как эффективного средства управления хозяйствующими субъектами и источник доходов города;

     • оптимизация структуры собственности города.

     С целью совершенствования экономического механизма управления и распоряжения муниципальной собственностью и  повышения эффективности управления в г. Новороссийске была разработана  и предложена к реализации Концепция  управления муниципальной собственностью, в которой рассмотрены конкретные способы и методы управления различными видами муниципальной собственности. Для оценки долгосрочного эффекта от мероприятий концепции был применен метод оценки текущей доходности стоимости реализации мероприятий. Общий экономический эффект от реализации программы составит 20% от доходной части муниципального бюджета, окупаемость затрат в течение 2 лет.